Adrian Gubčo 12.09.2024 18:00

Dostupnejšie bývanie a viac zelene. Strabag Real Estate mení projekt v Dúbravke, predstavil jeho podobu

Spoločnosť Strabag Real Estate patrí k popredným developerom v strednej i východnej Európe, o Bratislave to však neplatí. V najbližších rokoch to ale hodlá zmeniť. V príprave má niekoľko projektov. Jeden z najvýraznejších sa už niekoľko rokov pripravuje v rozvíjajúcej sa severnej časti Dúbravky, ktorá sa mení na súčasnú obytnú štvrť. Polyfunkčný súbor Agátová prešiel zmenami, po ktorých má priniesť vyššiu kvalitu.

Zdroj: Strabag Real Estate

Od hotela k bývaniu

Podstatná časť sídliska v Dúbravke vznikla v 60-tych až 80-tych rokoch 20. storočia. Jej severná časť smerom k Lamačskej bráne však nebola dobudovaná, čo po revolúcii otvorilo priestor pre prvé privátne developmenty. Výraznejšie sa začali rozvíjať v druhej dekáde 21. storočia. Veľký záujem investorov o pretvorenie tejto lokality trvá dodnes.

Jedným z developerov, aktívnych v oblasti, je aj slovenský Strabag Real Estate. Ide o samostatnú firmu developerskej skupiny Strabag Real Estate so sídlom v Kolíne a vo Viedni. Zároveň patrí pod rozsiahly medzinárodný stavebný koncern Strabag SE. V dôsledku zámeny pozemkov sa dostal k plochám v priestore medzi Dúbravčickou ulicou, Na vrátkach, Nejedlého a areálom firmy Thorin. Dnes ide o prázdne, nezastavané parcely, porastené náletovou zeleňou. Z pohľadu mesta ale ide dlhodobo o rozvojové územie.

Magistrát tu donedávna požadoval umiestnenie zmiešanej zástavby bývania a občianskej vybavenosti. Pre investora to znamenalo výstavbu bytoviek, ktoré však museli byť doplnené o pomerne veľký rozsah služieb – až 30%. V zmysle týchto požiadaviek developer pripravil projekt, pozostávajúci zo štvorice objektov, troch bytových a jedného hotelového.

V zmysle takto nastaveného konceptu by bola najbližšie k ulici Na vrátkach umiestnená 11-podlažná hotelová veža, doplnená o nižšiu sekciu. Západne od nich by bol trojsekciový bytový dom s najvyšším 13-podlažným akcentom a dva osempodlažné domy. Pôvodne sa predpokladal vznik 183 bytov, 12 apartmánov a 145 izieb. Doplnené by boli 371 parkovacími miestami, z toho až 130 na teréne.

Zámer v danej podobe získal niektoré z kľúčových povolení vrátane právoplatného územného rozhodnutia. V roku 2023 však došlo k zásadnému posunu: Hlavné mesto prijalo tzv. Zmeny a doplnky Územného plánu 08. Ich cieľom bolo vytvorenie priestoru pre rozvoj nájomného bývania v Bratislave, príp. pre zlepšenie predpokladov pre výstavbu klasického komerčného bývania. Podmienkou bolo, že investor musí mestu odviesť určitú nadhodnotu, keďže sa tým zvyšuje aj potenciál jeho zisku.

Jednou z plôch, kde sa menil Územný plán, sú aj pozemky pod Polyfunkčným súborom Agátová. Nová regulácia tu umožňuje postaviť 100% bývania. Developerovi sa tak otvorila cesta postaviť takmer kompletne rezidenčný projekt bez potreby budovať hotel s otáznou využiteľnosťou. Strabag Real Estate to naplno využil.

V posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) sa tak objavil výrazne transformovaný zámer, v rámci ktorého sa upravuje takmer všetko – funkcie, kompozícia, architektúra i celkové bilancie. Investor tvrdí, že aktuálne úpravy priniesli dramatické zvýšenie kvality projektu a minimalizáciu nevhodného dosahu na okolie. Zverejnené informácie mu v mnohých ohľadoch dávajú za pravdu.

Nové riešenie vedie k nárastu objemu zelene a vytlačeniu automobilov. Zdroj: Strabag Real Estate

Dotvorenie štvrte budúcnosti

Developer na podobe projektu naďalej spolupracuje s ateliérom A3 Architekti i rakúskou projektovou kanceláriou a špecialistom na bytovú výstavbu Mischek ZT. Obe skúsené pracoviská sa rozhodli pre sprehľadnenie štruktúry. Naplánovaný je tak vznik troch bodových domov v podobe prekrývajúcich sa kvádrov s výškou 8 až 12 podlaží v riadkovej zástavbe. V dôsledku tohto riešenia vzniknú odstupy medzi jednotlivými objektami, ale aj medzi novostavbami a existujúcim budovami.

Zmena funkcie aj rastúci dopyt o bývanie v Dúbravke viedli k „prekopaniu“ štruktúry bytov. Po novom by tu mali vzniknúť aj väčšie rezidencie či malé byty. Projekt tak bude ponúkať bývanie pre široké demografické skupiny ľudí, od jednotlivcov či mladé páry až po veľké rodiny. Podľa dokumentácie je tu naplánovaných celkovo 372 bytov, z toho 209 budú jedno- a dvojizbové, 144 trojizbových a 19 štvor- a päťizbových.

V tomto momente je ešte predčasné hovoriť o štandarde, dátume spustenia predaja či nebodaj cenách. Vizualizácie však čo-to naznačujú – byty budú mať vysoké okná, exteriérové tienenie, zeleň na balkónoch a dbať sa bude aj na zníženie nákladov na energie. Na strechách budov by mali byť fotovoltické panely, na strechách nižšej časti budovy priestory pobytového charakteru.

Významným benefitom projektu má byť zeleň. V dôsledku celkovej reorganizácie hmôt sa podarilo rozšíriť objem zelených plôch o približne 1.650 metrov štvorcových. Rezidentom majú slúžiť rekreačné plochy v priestore medzi domami, kde sa uvažuje s detskými ihriskami alebo športoviskami, ako aj okolitá zeleň na prirodzenom (rastlom) teréne. Tá by mohla získať parkový charakter, najmä medzi projektom a Nejedlého ulicou.

Rozšírenie zelených plôch bolo okrem iného možné aj vďaka tomu, že všetko parkovanie sa po novom umiestňuje výlučne pod zem. V projekte sa navrhuje 497 parkovacích miest v dvojpodlažnej garáži, z toho približne 50 pre návštevy. Dôležité je, že na povrchu by sa nemalo objaviť ani jedno auto. Dané riešenie umožnilo okrem rozšírenia zelene aj zredukovať spevnené plochy (až o 2.803 metrov štvorcových), čo má mnohostranné ekologické i estetické benefity vrátane zadržiavania dažďovej vody.

V konečnom dôsledku sa tak otvára cesta pre lepšie a bezbariérové prepojenie projektu s okolitým prostredím. Vjazd a výjazd bude orientovaný na ulicu Na vrátkach, popri ktorej by mohla byť vedená cyklotrasa. Tá by sa napojila na už zrealizované cyklokoridory na Dúbravčickej, výhľadovo plánovanú trasu na Agátovej alebo na budúci cyklomost, ktorý prepojí Dúbravku s Lamačom.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že upravené riešenie omnoho lepšie nadviaže na charakter lokality – funkčne, urbanisticky aj architektonicky. Pri pohľade z nadhľadu možno badať určité paralely medzi novonavrhovaným projektom a existujúcimi domami popri Nejedlého ulici. Polyfunkčný súbor Agátová môže vytvoriť triezvy a nenásilný prechod medzi pôvodným sídliskom a novými štvrťami, ktoré sa formujú v tejto časti Bratislavy.

Nová štruktúra lepšie odráža podobu zástavby v okolí. Zdroj: Strabag Real Estate

Sever Dúbravky ako dobré miesto pre život?

Prirodzene, veľká premena veľkej časti Dúbravky vyvoláva obavy z negatívneho dopadu na pôvodnú komunitu, predovšetkým v súvislosti s dopravnou záťažou. Je faktom, že táto časť mesta zatiaľ nie je veľmi dobre spojená s nadradenou dopravnou infraštruktúrou. Jedným dychom ale treba dodať, že práve tu sú vo vysokom štádiu prípravy viaceré projekty, ktoré situáciu dramaticky zmenia.

Prvým z nich je predĺženie Saratovskej ulice až do lokality Bory. Zámer má k dispozícii všetky povolenia, vybratého zhotoviteľa a dokonca k dispozícii aj finančné prostriedky. Začiatok stavebných prác je preto doslova na spadnutie. Vybudovaním tejto cesty sa zjednoduší prístup nielen do Borov, kde je veľké nákupné centrum a nemocnica, ale aj spojenie s cestou I/505, odkiaľ sa dá jednoduchšie napojiť na diaľnicu D2.

Realizácia zatiaľ stojí na dohode so Železnicami Slovenskej republiky, ktoré tu zamýšľajú vybudovať terminál integrovanej osobnej prepravy (TIOP). Ten by mal umožniť pohodlný prestup medzi vlakmi a mestskou hromadnou dopravou. Aj tento projekt je projekčne a administratívne pripravený, doťahovať by sa mali posledné byrokratické nezrovnalosti. Podľa informácií YIM.BA ale v tomto smere nastal postup.

Napokon je tu ešte tretí projekt, a to predĺženie Dúbravskej električkovej radiály do Borov. Jeho výstavba sa ráta v horizonte niekoľkých rokov, prinesie ale pohodlné spojenie s vybavenosťou v Boroch aj bez potreby využívať automobil. Kombinovaný prínos všetkých troch investícií znamená, že obyvatelia severnej Dúbravky nebudú žiť na periférii, ale na mieste s výbornou dostupnosťou centra i mestských služieb.

Práve toto robí z tejto časti metropoly miesto s obrovským potenciálom a horúčkovitou investičnou aktivitou. Viaceré pripravované projekty rátajú s vlastnou vybavenosťou, novými verejnými priestormi a vyvolanými zásahmi, ktoré zvýšia celkovú úroveň prostredia. Polyfunkčný súbor Agátová je tak súčasťou procesu, na konci ktorého bude ucelenejšia, komplexnejšia i živšia štvrť.  

Článok vznikol v spolupráci so Strabag Real Estate. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.