Adrian Gubčo 30.09.2021 15:02

V Dúbravke vznikne Polyfunkčný súbor Agátová

V mestskej časti Dúbravka sa pripravuje výstavba Polyfunkčného súboru Agátová, prevažne rezidenčného zámeru, ktorý prinesie takmer dve stovky bytov aj nový hotel. Developer, spoločnosť Strabag Real Estate, zhodnotí nezastavaný a zarastený pozemok medzi Dúbravčickou a Nejedlého ulicou. Projekt tak prinesie efektívnejšie využitie tohto prázdneho priestoru.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Územie, kde má nový projekt vyrásť, sa nachádza v severovýchodnej časti Dúbravky. Od srdca sídliska je relatívne ďaleko a lokalita samotná sa vo výraznejšej miere začala urbanizovať až v 21. storočí. Nové budovy v priľahlom okolí však majú zväčša len veľmi priemernú úroveň. Hlavným dôvodom je orientácia na cieľového zákazníka – ide skôr o dostupnejšie projekty aj mestské bývanie, takže tlak na cenu a racionalitu novostavieb bol vysoký. Postupne sa nimi zastavalo takmer celé územie medzi Nejedlého a novou ulicou Pri Hrubej lúke.

Výnimku predstavuje veľká plocha medzi Dúbravčickou ulicou, Na vrátkach, Bytovými domami Nejedlého a ubytovacím zariadením Thorin. Terén je tu pomerne svahovitý a husto zarastený neudržiavanou zeleňou. Nejde však o park ani prírodné prostredie – podľa Územného plánu ide o rozvojovú plochu, určenú pre vznik bývania a občianskej vybavenosti. V minulosti bola zarastená výrazne menej, dlhodobo však bola bez údržby.

To by sa mohlo čoskoro zmeniť. Jeden z dvojice kľúčových vlastníkov pozemkov v území, spoločnosť Strabag Real Estate, predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) zámer výstavby série štyroch objektov s bývaním a občianskou vybavenosťou, vrátane nového hotela. Development počíta aj so vznikom priečnych prepojení medzi okolitými ulicami a výraznými zelenými úpravami. Nevyužitá plocha sa tak premení na aktívnu a atraktívnejšiu časť mesta. Investor sa k pozemkom dostal po zámene za plochy v centrálnej Dúbravke. 

Základný koncept riešenia projektu vychádza z lokálnej situácie. Stavebná hmota je tak pomerne členitá a rozložená do viacerých objektov, ktoré sa líšia tvarom, podlažnosťou či osadením na pozemku tak, aby nedochádzalo ku konfliktom s existujúcou zástavbou. Medzi staršími domami a novými objektami namiesto toho vzniknú viaceré poloverejné vnútrobloky, ktoré majú byť podľa predkladateľa dostatočne veľké na to, aby tu bolo možné zriadiť veľké a príťažlivé parkovo upravené plochy.

Prvým stavebným objektom (SO 01), najbližšie k ulici Na vrátkach, je hotel, v najvyššej časti 11-podlažná budova v tvare písmena L. Malo by ísť o trojhviezdičkový hotel so 145 izbami, umiestnené tu bude aj prislúchajúce stravovanie, obchodné prevádzky a služby alebo prenajímateľné zasadacie miestnosti či co-working. Umiestnenie hotela v projekte je pravdepodobne dané najmä nutnosťou doplnenia občianskej vybavenosti, čo projektu ukladá Územný plán.

Objekt B je prvým z trojice bytových domov. Budova bude pozostávať z troch sekcií, najvyššia má mať 13 podlaží. Navrhnutých tu je 91 bytov a 6 apartmánov, ich umiestnenie v dome je však dané nevyhovujúcou svetlotechnikou. Developer tu chce zriadiť aj 5 kancelárskych priestorov. Kolmo na dom bude umiestnený Objekt C, 8-podlažný bytový dom s 38 bytmi a 6 apartmánmi. Spolu vytvoria tvar písmena L. Posledný Objekt D bude 8-podlažnou bytovkou na západnom konci pozemku. Nachádzať sa tu bude 54 bytov. Väčšina bytov (122) bude skôr menších do 60 metrov štvorcových, 63 bude mať 60-90 metrov štvorcových a 10 bude mať nad 90 metrov štvorcových.

Všetky objekty budú založené na podzemnej garáži, kde bude umiestnených 241 parkovacích miest. Na teréne sa má nachádzať ďalších 130. Prístupné budú z novej účelovej komunikácie, nevznikne tak skutočná ulica. Dobudované však budú chodníky, a to zo západu na východ aj z juhu na sever, čo uľahčí pohyb nielen obyvateľom nového projektu, ale aj rezidentom z okolia. Súčasťou zámeru by malo byť ponechanie rezervy pre vznik cyklotrasy R52 pozdĺž ulice Na vrátkach.  

Architektúra projektu je pomerne jednoduchá, čo zohľadňuje pravdepodobnú orientáciu na strednú triedu. Zámer sa tak vyhýba akejkoľvek extravagancii, ide o racionálne domy, ktorých hlavných výhodou bude okrem ceny aj prítomnosť zelene. Práve to je prvok, v ktorom by mal development vynikať – výhľadovo sa v bezprostrednom okolí domov uvažuje so zriadením aktívnej zóny, piknik zóny, mestského ovocného sadu, trvalkových záhonov a podobne. Autorom architektúry je kancelária A3 Architekti.

Developer projekt predkladá v dvoch variantoch, preferovaný obsahuje viac zelene a lepšie pracuje s dažďovou vodou. V ideálnom prípade sa má realizácia rozbehnúť už v roku 2022 a byť dokončená v roku 2024. To je však pomerne optimistická vízia. Odhadované náklady na výstavbu Polyfunkčného súboru Agátová sú vo výške 22,5 milióna eur.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Plánovaný projekt je jednoduchým, no s ohľadom na lokalitu, jej charakter a vlastnícke pomery v území akceptovateľným návrhom. Nepôjde o kandidáta na architektonické ocenenia, z hľadiska cieľovej klientely to však je pochopiteľné. Obrovský tlak na cenu v spojení s nedostatkom nových bytov by mohol priniesť vznik aj oveľa horšieho projektu – a napriek tomu by sa vypredal. Ceny, pôdorysy ani štandardy ešte nie sú známe, takže detailnejšie hodnotenie úrovne bytov je teraz ešte predčasné.

Hoci dnes je plocha, kde sa má projekt vybudovať, zanedbaná a pustá, dá sa predpokladať, že mnohí miestni obyvatelia budú proti výstavbe. Ich hnev by mohli čiastočne znížiť investície do revitalizácie okolitých zelených priestranstiev. Zriadenie vyššie spomenutých funkcií (pikniky, exteriérové fitness a podobne) sú dobrým začiatkom. Na developera by mohlo nadviazať Hlavné mesto, ktoré vlastní priľahlý priestor na nároží Nejedlého a Na vrátkach. Kombinácia nového projektu, vzniku nových peších trás a zveľadenia zelene by výrazne zvýšila úroveň lokality.

Z pohľadu Hlavného mesta však nejde o jediný potenciálny zásah. Pozemky, ktoré v lokalite vlastní – vrátane veľkej plochy medzi plánovaným projektom a Dúbravčickou – sú ideálnym miestom pre výstavbu nájomných bytov. Na rozdiel od iných rozbehnutých projektov Magistrátu, tu sa nachádza dostatočný priestor pre vznik väčšieho počtu bytov (teoreticky niekoľkých stoviek) na ploche, ktorá je pre výstavbu ako stvorená. V pešej dostupnosti od územia sa nachádza električková trať, nie tak ďaleko je aj nákupné centrum (Dubrawa), školy a ďalšia občianska vybavenosť. Určitú vybavenosť by obsahoval aj mestský projekt.

Táto časť Dúbravky má šancu získať solídny obytný súbor, keďže Metropolitný inštitút Bratislavy by jeho podobu nepochybne hľadal v architektonickej súťaži. Územie by sa skompaktnilo a vhodným spôsobom zahustilo bez toho, aby bolo nutné expandovať do voľnej krajiny. Napokon, stovky ľudí a rodín by mohli získať dostupnejšie bývanie. Všetkým týmto veľkorysým plánom však bránia dve veci – Územný plán a s tým súvisiace verejné nastavenie.

Podľa jeho aktuálneho znenia by totiž mohlo byť bývanie len na 70% funkčnej plochy stavby, zvyšných 30% má tvoriť občianska vybavenosť. Ide o zbytočne veľký podiel vybavenosti, úplne uspokojivých by bolo 10%. Aj preto plánuje Hlavné mesto plán zmeniť. Potvrdzuje to Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania, v rámci ktorej je táto lokalita – oficiálne označená Na Vrátkach – vhodná pre zmenu. Vzniknúť by tu mohli, okrem bývania, vstavané zariadenia občianskej vybavenosti, park a športoviská. S ohľadom na rozsah developmentu tu aj v okolí sa navrhuje aj nová materská škola.

Hoci ide zo všetkých hľadísk o logické plány, časť verejnosť je proti. Štúdia sa stretla s pripomienkami, podľa ktorých výstavba prinesie zhoršenie života v okolí, záber zelene, dopravnú záťaž a podobne. Niektorí miestni obyvatelia dokonca podpisovali petíciu, aby súčasný stav zachovali. Pripomienky nie sú veľmi relevantné, keďže je však na konci dňa zmena Územného plánu schvaľovaná v Mestskom zastupiteľstve, ide aj o politickú otázku. Zastupitelia by mohli reagovať na odpor verejnosti a aktualizáciu plánu odmietnuť.

Bola by to veľká škoda. Okrem ďalšieho zhoršenia dostupnosti bývania – na celomestskej úrovni, lebo by to zasiahlo aj iné zámery – by sa oddialila celková revitalizácia územia a napokon aj riešenie problémov, na ktoré občania v petícii poukazovali. Snaha o status quo nepomôže ničomu. Ukazuje to aj aktuálne predkladaný projekt, ktorého developer nechce čakať na zmenu ÚP a svoj zámer zrealizuje aj tak. Ak dôjde niekedy k jeho zmene, hotel pravdepodobne prebuduje na obytné jednotky. Výstavba tu tak pribudne tak či tak.

Je tak aj na obyvateľoch a ich zastupiteľoch, či uprednostnia komplexnú premenu, ktorej súčasťou bude vznik vybavenosti a vyvolané investície v podobe obnovy dopravnej infraštruktúry, alebo strčia hlavy do piesku. V každom prípade, jedno je isté: odpor k akýmkoľvek zmenám je slepou uličkou. A to sa týka nielen Dúbravky, ale celého mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.