Simona Schreinerová 08.11.2023 15:28

Komerčné bývanie aj nájomné byty. Dúbravka bude hustejšia, významný projekt získal zásadné rozhodnutie

V mestskej časti Dúbravka by mal v najlbižších rokoch vzniknúť Polyfunkčný komplex Agátová. Spoločnosť Strabag Real Estate sa rozhodla transformovať nezastavaný a zanedbaný pozemok medzi Dúbravčickou a Nejedlého ulicou, pričom ho chce vyplniť predovšetkým bývaním. Zámer prospeje aj mestu - vďaka zmene Územného plánu tu vznikne niekoľko nájomných bytov. 

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Pozemky, na ktorých má nový projekt vyrásť, sa nachádzajú v severovýchodnej časti Dúbravky. Ide o územie, ktoré je relatívne vzdialené od centra sídliska, z pohľadu jeho budúceho rozvoja má však strategickú pozíciu. V dohľadnej dobe by malo prejsť okolie výraznou prestavbou, vzniknúť by však mali aj nové dopravné spojenia. 

Väčšina nových budov v okolí dnes nijako nevyniká a má skôr priemernú kvalitu. Dôvodom je dostupný charakter projektov a snaha o poskytnutie cenovo výhodného bývania. Takmer kompletná zástavba medzi Nejedlého a Pri Hrubej lúke vznikla v porevolučnom období.

Výnimkou je zatiaľ veľká plocha medzi Dúbravčickou ulicou, Na vrátkach, bytovými domami na Nejedlého a ubytovacím zariadením Thorin. Táto časť má pomerne strmý terén a je husto zarastená neudržiavanou vegetáciou. Územný plán v minulosti určil túto plochu pre rozvoj bývania a občiansku vybavenosť, celkom nedávno sa ale zlepšili predpoklady pre rozvoj rezidenčnej funkcie. 

Vhod to prišlo spoločnosti Strabag Real Estate. Už v roku 2021 predložila zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), podľa ktorého tu chcela vybudovať trvalé aj prechodné bývanie. Právoplatné rozhodnutie získala takmer pol roka po podaní zámeru. Dnes projekt opäť pokročil: Mestskou časťou Dúbravka bolo vydané rozhodnutie o umiestnení stavby.

Základný koncept projektu vychádza z miestnych podmienok. Stavebná hmota je navrhnutá s dôrazom na štruktúrovanosť a rozloženie do niekoľkých samostatných budov. Tie sa líšia formou, počtom podlaží a umiestnením na pozemku. Objekty budú usporiadané tak, aby nedochádzalo ku konfliktom s existujúcim zastavaným územím. Medzi staršími budovami a novými objektmi sa namiesto toho budú nachádzať rôzne vnútrobloky, ktoré majú byť dostatočne veľké na to, aby umožnili vytvorenie veľkých a príťažlivých parkových plôch.

Zámer pozostáva zo štyroch budov – tri budú plniť funkciu bytových domov a jedna bude slúžiť (oficiálne) ako hotel. Prvou z týchto štyroch budov bude práve hotel, ktorý je navrhnutý ako objekt tvaru L s výškou štyroch až jedenásť podlaží. Objekt má mať podnož s dvoma podzemnými podlažiami, v ktorom bude umiestnená parkovacia garáž.

Celková kapacita hotela bude tvorená 145 ubytovacími jednotkami, vrátane jednolôžkových izieb, dvojlôžkových izieb a apartmánov. Zariadenie nebude poskytovať len ubytovanie, ale aj stravovacie služby. V jeho priestoroch budú zároveň umiestnené malé retailové prevádzky a prenajímateľné zasadacie miestnosti a priestory pre co-working. Hotel bude umiestnený najbližšie k ulici Na Vrátkach.

Zvyšné tri budovy sú bytové domy, umiestnené nad dvoma podzemnými podlažiami garáží. Bytový dom B bude mať šesť až trinásť podlaží a v ňom bude 91 bytov a šesť nebytových priestorov, ktoré budú určené na krátkodobé ubytovanie (apartmány). Tieto nebytové priestory nie sú vhodné na trvalé bývanie, pretože majú nedostatočné presvetlenie. Súčasťou objektu bude aj päť nebytových priestorov, využívaných ako kancelárie, a jeden prenajímateľný sklad.

V osempodlažnom bytovom dome C je navrhovaných 38 bytov a šesť nebytových priestorov - apartmánov. V dome sa bude nachádzať jeden prenajímateľný sklad. Tento bytový dom spolu s bytovým domom B budú mať pôdorys tvaru písmena L. Posledný bytový dom D bude mať sedem až osem podlaží s 54 bytmi. Tento bytový dom má byť situovaný v zadnej časti územia.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Celkový počet parkovacích miest v garáži je podľa rozhodnutia o umiestnení stavby stanovený na 241, pričom na povrchu bude umiestnených 130 stojísk. Hlavná dopravná obsluha bude zabezpečená navrhovanou miestnou obslužnou komunikáciou, ktorá sa bude napájať na existujúcu obslužnú komunikáciu Na Vrátkach v mieste stykovej križovatky, pričom vedľajšiu vetvu tvorí napojenie ubytovne Fortuna.

Chodníky pre peších budú prepájať existujúci chodník na protiľahlej strane ulice Na Vrátkach s chodníkom na Nejedlého ulici. Popri existujúcej komunikácii Na Vrátkach je navrhnutá cyklistická cesta so šírkou 3 m. 

V EIA sa uvažovalo so začiatkom výstavby v roku 2022. Trvanie výstavby bolo v tom čase odhadované na približne dva roky. S ohľadom na aktuálny postup sa realizácia nezačne skôr ako v roku 2024. Predpokladané náklady na výstavbu Polyfunkčného súboru Agátová sú vo výške 22,5 milióna eur. Architektom projektu sú A3 Architekti.

Plánovaný projekt je po architektonickej stránke jednoduchý a racionálny, čo je s ohľadom na danú lokalitu, jej charakter a vlastnícke podmienky akceptovateľné. Cieľová klientela pravdepodobne nebude patriť k zákazníkom, ktorí by ocenili akúkoľvek extravaganciu. Napriek tomu, vysoký tlak na ceny v kombinácii s nedostatkom nových bytov mohol priniesť aj podstatne horší výsledok. 

Na definitívne hodnotenie projektu je ale každopádne ešte priskoro. S najväčšou pravdepodobnosťou ho ovplyvní zmieňovaná zmena Územného plánu, ktorá umožňuje nahradiť hotel bývaním - čo je z pohľadu investora omnoho logickejšie. Výmenou za to ale bude musieť odkázať Hlavnému mestu "nadhodnotu" v podobe niekoľkých bytov, ktoré mesto využije v prospech nájomného bývania. S ohľadom na veľkosť projektu ich počet ale asi sotva prekročí čo i len dvojcifernú hranicu. 

V blízkom okolí developmentu v budúcnosti vzniknú stovky bytov. Zdroj: Corwin

Hlavné mesto, ktoré vlastní priľahlé pozemky smerom k Dúbravčickej aj na rohu Nejedlého a Na vrátkach, by mohlo na projekt nadviazať. Ide o ideálne miesto pre vybudovanie kvalitného súboru nájomného bývania, doplneného o vybavenosť pre komunitu nielen z mestského projektu, ale aj okolia. Dá sa predpokladať, že v určitom čase takáto iniciatíva zo strany bratislavskej samosprávy skutočne príde, čo otvára potenciál pre citeľné zlepšenie lokality. 

Urbanizácia tohto územia by doplnila sériu nových projektov, ktoré sa v okolí a celkovo v Dúbravke pripravujú. Medzi nimi patrí k nauzaujímavejším zámer od Corwinu, ktorý má v úmysle vystavať obrovský obytný komplex na Agátovej ulici s viac ako 900 bytmi. Tento projekt zahŕňa aj vytvorenie seniorcentra, materskej školy a parku. Developer nadviazal na pôvodný urbanistický koncept, vypracovaný slovenskou kanceláriou JELA. Spojil sa tiež s renomovaným ateliérom Gehl Architects a architektonickou kanceláriou Superatelier.

V priestore medzi severným okrajom Dúbravky a areálom Penati Clubu zas chce v budúcnosti stavať Archikód. Spoločnosť pripravila štúdiu rozšírenia tzv. Záhradného mesta, ktorá zahŕňa vznik bytov, kancelárií aj verejných priestorov. Po predĺžení Saratovskej a električkovej trate do Borov pôjde o vynikajúco položenú štvrť. 

Na južnom okraji Dúbravky sa zas známy development Čerešne od ITB Development rozširuje o nové fázy. Pripravuje sa aj veľký projekt Medze od Penta Real Estate, ktorý už disponuje súhlasným záväzným stanoviskom Hlavného mesta.

Dúbravka láka developerov, aj keď je vo všeobecnosti považovaná za okrajovú časť mesta. Jej dostupnosť do centra Bratislava je podporovaná najmä električkovou traťou a diaľnicou. K tomu sa pridáva blízkosť prírody a rozsiahle spektrum miestnych služieb. V Dúbravke tak vznikajú rezidenčné projekty, ktoré sú zamerané na rôzne skupiny klientov. Pre budúcnosť tejto mestskej časti sú to dobré správy. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.