Simona Schreinerová 17.08.2023 16:02

Z prázdnej planiny nový kus mesta. Dúbravka sa zahustí a získa dostupné byty

V mestskej časti Dúbravka sa k výstavbre blíži prevažne rezidenčný zámer, ktorý prinesie okrem klasických aj nájomné byty. Polyfunkčný komplex Agátová prinesie urbanizáciu lokality, ktorá dnes tvorí akési vákuum v postupne sa urbanizujúcej severnej časti štvrte.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Plocha medzi Dúbravčickou ulicou, Na Vrátkach, bytovými domami na Nejedlého a ubytovacím zariadením Thorin by sa mala v dohľadnej dobe zaplniť novým developmentom. Prebudujú sa pri tom pozemky, kde je dnes pomerne svahovitý terén a je husto zarastený neudržiavanou zeleňou.

Vo výhľade je tu rozsiahla zástavba, pričom konkrétne kontúry už má prvý projekt. Mestská časť zverejnila oznámenie o začatí územného konania pre Polyfunkčný komplex Agátová. Developerom je spoločnosť STRABAG Real Estate, dokumentáciu pripravili A3 Architekti.

Komplex bude pozostávať zo štyroch objektov. Prvým z nich je hotel, ktorý je navrhovaný ako štvor- až jedenásťpodlažný objekt tvaru L na podnoži s dvoma podzemnými podlažiami, slúžiacimi ako garáž. Celková kapacita hotela bude 145 ubytovacích jednotiek v jednolôžkových alebo dvojlôžkových izbách a apartmánoch. Hotel podľa dokumentácie nemá poskytovať iba prechodné ubytovanie, ale aj stravovacie služby, nachádzať sa tu budú malé prevádzky obchodov a služieb a prenajímateľné zasadacie a co-workingové priestory. Umiestnený má byť najbližšie k ulici Na Vrátkach.

Ostatné tri objekty sú bytové domy, umiestnené na dvoch podnožiach garáží s jedným až dvoma podzemnými podlažiami. Bytový dom B bude mať šesť až trinásť podlaží, na ktorých sa bude nachádzať 91 bytov a šesť nebytových priestorov, určených pre prechodné ubytovanie (apartmánov). Nebytové priestory nie sú vhodné na trvalé bývanie z dôvodu nevyhovujúcich svetlotechnických podmienok.

V osempodlažnom bytovom dome C je navrhovaných 38 bytov a šesť nebytových priestorov. Spolu s bytovým domom B vytvárajú blok tvaru L. Posledný bytový dom D bude sedem- až osempodlažný objekt s 54 bytmi. Situovaný je v zadnej časti riešeného územia.

Celkový počet parkovacích miest v garáži má byť ešte podľa dokumentácie pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) 241, na teréne má byť umiestnených 130 stojísk. Prístupné budú z novej účelovej komunikácie, nevznikne tak skutočná ulica. V rámci projektu by sa mali dobudovať chodníky, a to zo západu na východ aj z juhu na sever. Tým sa uľahčí pohyb nielen novým obyvateľom, ale aj súčasným rezidentom z okolia. Súčasťou zámeru by malo byť ponechanie rezervy pre vznik cyklotrasy R52 pozdĺž ulice Na Vrátkach.  

Podľa dostupných vizualizácií ide o development s jednoduchou, no v kontexte lokality akceptovateľnou architektúrou. Keďže projekt sa bude pravdepodobne orientovať na strednú triedu, je racionálny a vkusný návrh bez extravagantných výstrelkov celkom pochopiteľný. Výhodou tohto bývania by mala byť lokalita s prítomnosťou zelene či dostupnosť verejnej dopravy a služieb. Ceny, pôdorysy ani štandardy ešte nie sú známe, takže detailnejšie hodnotenie úrovne bytov je teraz ešte predčasné.

V EIA sa uvažovalo so začiatkom výstavby v roku 2022, avšak právoplatné rozhodnutie bolo vydané až v auguste 2022, teda takmer rok po podaní zámeru na Okresný úrad. Trvanie výstavby bolo v tom čase odhadované na približne dva roky. S ohľadom na aktuálny postup sa realizácia nezačne skôr ako v roku 2024. Predpokladané náklady na výstavbu Polyfunkčného súboru Agátová sú vo výške 22,5 milióna eur.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Zmena Územného plánu, zmena projektu? 

V čase posudzovania zámeru EIA bolo ešte zmysle platného znenia Územného plánu možné umiestniť bývanie len na 70% funkčnej plochy stavby. Zvyšných 30% má tvoriť občianska vybavenosť. Už vtedy však malo Hlavné mesto v pláne zmeniť túto situáciu, o čom svedčila aj Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania. V nej bola lokalita, ktorá sa týka polyfunkčného komplexu, oficiálne označená ako Na Vrátkach, určená ako vhodná na zmenu.

Medzičasom k zmene územného plánu naozaj prišlo, pričom tzv. Zmeny a doplnky 08 menia funkčnú reguláciu v trinástich lokalitách, vrátane Na Vrátkach – ide o zmenu funkcií 201 a 501 na funkciu 101. Z pôvodného pomeru 70:30 pri funkcii 501 v prospech bývania sa tak pomer zmenil na 90:10. Základom úprav je zlepšenie predpokladov pre rozvoj dostupného bývania. 

Zmena územného plánu bola motivovaná najmä snahou mesta získať nové nájomné byty. Mesto bude môcť na svojich pozemkoch realizovať sľubované bývanie, kým developeri rozvíjať komerčné schémy s prevahou bytov. Od klasických projektov sa ale budú líšiť zriadením určitého podielu nájomných bytov.

Je to súčasťou novej politiky mesta. Od developerov sa totiž požaduje uhradenie tzv. nadhodnoty. Táto politika vychádza z myšlienky, že zmena Územného plánu prinesie investorom možnosť vyššieho zisku. Časť z týchto ziskov odvedú Hlavnému mestu vo forme bytov, takže zmeny by mali byť prínosom pre obe strany, resp. aj pre ľudí, ktorí hľadajú nájomné alebo klasické bývanie.

Nie je vylúčené, že sa rovnako rozhodne aj STRABAG Real Estate v čase, keď vstúpia ZaD 08 do platnosti. Nie je tajomstvom, že táto spoločnosť je súčasťou skupiny investorov, ktoré spolupracujú s mestom na rozvoji nájomného bývania. V takom prípade asi pristúpi k zmene stavby pred dokončením okamžite potom, ako spustí prvé práce.  

Projekt vznikne v lokalite, kde sa pripravuje hneď niekoľko developmentov s nájomnými bytmi. Zdroj: Corwin

V Dúbravke je dnes realizovaných alebo pripravovaných viacero zaujímavých developmentov. K špičke určite patrí Corwin, ktorý plánuje výstavbu na Agátovej ulici v Dúbravke. Už niekoľko rokov tu pripravuje vznik veľkého obytného súboru s vyše 900 bytmi. Súčasťou má byť aj seniorcentrum, škôlka alebo parčík. Developer nadviazal na pôvodnú urbanistickú štúdiu od slovenskej kancelárie JELA a spojil sa so svetoznámym ateliérom Gehl Architects či kanceláriou Superatelier. Aj tu vzniknú nájomné byty. 

V severnej časti Dúbravky sa chystá aj expanzia Záhradného mesta od Archikódu, kde môžu vzniknúť ďalšie stovky bytov. Na južnom okraji sú známym a atraktívnym projektom Čerešne od ITB Development, ktoré sa rozrastajú o nové etapy. Na štart čaká veľká schéma Medze od Penta Real Estate. 

Dúbravka je pre developerov lákavým územím aj napriek tomu, že je skôr okrajovou mestskou časťou. S dostupnosťou do centra ale pomáha aj električková trať, diaľnica a na atraktívnosti jej pridáva blízkosť prírody či plná škála lokálnych služieb či (čoskoro) športovísk. Naostatok, vznikajú tu rezidenčné projekty zamerané na rôzne skupiny kupujúcich.

Dúbravka tak má pred sebou veľmi optimistickú budúcnosť. V blízkej dobe sa očakáva zlepšenie dopravných prepojení do centra aj smerom do Borov, vybudovanie železničnej zastávky či rozvoj verejných priestorov. Taktiež by sa mala prebudovať centrálna časť sídliska. O niekoľko rokov sa táto mestská časť premení na omnoho lepšie miesto pre život. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.