Adrian Gubčo 13.01.2022 15:15

Nové projekty na Zátiší postupujú

Časť Nového Mesta, známa ako Zátišie, bola donedávna charakteristická prítomnosťou nesmierne zanedbaných areálov a vysokou koncentráciou ľudí bez domova. To sa však postupne stáva minulosťou. Už v dohľadnej dobe by tu mohlo vzniknúť niekoľko projektov, ktoré prinesú výrazné pozdvihnutie lokality a zlepšenie jej spojenia s okolím.

Zdroj: Atrios

Zátišie sa nachádza v priestore medzi Ľudovou štvrťou a železničnou traťou 131, vymedzené je aj Kukučínovou a Vajnorskou ulicou. Podstatnú časť štvrte tvorí obytná zástavba, prevažne nízkopodlažná, v blízkosti hlavných ulíc sú aj väčšie bytovky. Súčasťou zóny je však aj niekoľko priemyselných či skladových areálov, najmä popri Kukučínovej, ako aj pri ulici Zátišie a Hattalovej. Zvlášť popri Zátiší sa nachádzali bývalé garáže, ktoré dlhodobo využívali ľudia bez domova. Pred niekoľkými rokmi ich v snahe o vyhnanie týchto občanov miestna samospráva odstránila, s celkovo zlou úrovňou lokality však nespravila nič.

Situácia sa začína meniť až v súvislosti s pripravovaným developmentom. Susedné pozemky získala spoločnosť Atrios Real Estate, ktorá tu po dlhšej príprave na začiatku roka 2020 predstavila zámer výstavby Polyfunkčného komplexu Zátišie. Pomerne mohutný zámer – z hľadiska developera možno hovoriť o vlajkovej lodi – má obsahovať kancelárie, hotel aj bývanie, doplnené o verejne prístupné priestranstvá nádvorí. Dominantnou má byť 16-podlažná (resp. 17-podlažná, ak prirátam aj technické podlažie) kancelárska veža s výškou 63 metrov. Celkovo je v dvoch kancelárskych budovách a v hoteli (teda v prvej fáze) naplánovaných vyše 15-tisíc metrov štvorcových administratívy a 257 hotelových lôžok v 117 izbách a 33 apartmánoch. Parkovať sa bude najmä v dvojpodlažnej podzemnej garáži a v menšej miere na teréne, naplánovaných je 427 stojísk.

Zámer sa prezentuje decentnou úrovňou architektúry, aktívnym parterom, dobre spracovaným verejným priestorom a zapracovaním pripomienok mesta a verejnosti. Prijatie miestnymi obyvateľmi je tak na bratislavské pomery nebývalo pozitívne. Prirodzene, môže za to asi aj predošlý stav územia, projektu však nemožno uprieť snahu o kvalitu a investorovi snahu o komunikáciu. Komplex vytvorí dobrú protiváhu voči kancelárskej veži Lakeside Office Park 01 na druhej strane Vajnorskej ulice.

Development tak postupuje v povoľovaní. V lete minulého roka obdržal záväzné stanovisko Hlavného mesta a teraz aj (zatiaľ neprávoplatné) územné rozhodnutie zo strany Stavebného úradu v mestskej časti Nové Mesto. Hlavné mesto podmienilo zisk územného rozhodnutia pre projekt vydaním územného rozhodnutia aj pre inú súvisiacu stavbu – prvú časť predĺženia Tomášikovej ulice, teda výhľadového prepojenia Vajnorskej a Račianskej ulice. Pre Atrios ide o vyvolanú investíciu. Keďže nové územné rozhodnutie obdržalo aj modifikované predĺženie Tomášikovej, developer sa môže po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia pre polyfunkčný komplex posunúť do stavebného konania.

Je ešte predčasné odhadovať, kedy bude vydané stavebné povolenie a následne sa rozbehne aj výstavba. Štandardne by malo ísť o formalitu, prax však ukazuje, že sa môžu ukázať rozličné problémy či odvolania, ktoré nadobudnutie a správoplatnenie povolenia odsunú. Práce sa tak môžu optimisticky spustiť na konci tohto roka, prípadne v prvej polovici budúceho. Okrem predĺženia Tomášikovej bude Atrios budovať aj stredisko dopravy EKOpodniku, teda miestneho podniku verejnoprospešných služieb.

Doteraz vydané povolenia sa týkajú len prvej etapy. Druhá etapa, v rámci ktorej sa má v severozápadnej časti pozemku vybudovať aj bývanie, zatiaľ v takomto štádiu nie je. Do jej realizácie tak prebehne ešte niekoľko rokov.

Polyfunkčný komplex Zátišie. Zdroj: Atrios

Nepôjde o jediné byty, ktoré v území pribudnú. Priamo na susednom pozemku by totiž mal vyrásť nový bytový dom, za ktorým stojí firma BD Zátišie, s.r.o., SPV spoločností Advisory s.r.o., Licitor Group a Cresco Real Estate. Licitor Development má za sebou pekné realizácie v Žiline, kde nedávno nadviazal spoluprácu s Cresco Real Estate, najväčším rezidenčným developerom na Slovensku. Spolupráca sa očividne neobmedzuje len na Žilinu. Zámer na Zátiší nebude veľký, prispeje však k postupnej transformácií územia.

Bytovka bude mať tvar obdĺžnika a výšku siedmich podlaží, pričom od piateho sú navrhnuté ustúpené podlažia. Vzniknúť by tu malo 41 bytov a tri apartmány, čo dané svetlotechnickými pomermi. Z jednotlivých bytov budú tri jednoizbové, 27 dvojizbových, osem trojizbových a tri štvorizbové. Občianska vybavenosť sa v dome nachádzať nebude. Namiesto toho bude mať prvé podlažie otvorený parter a bude tu 37 parkovacích miest. Parkovať sa bude aj na jednom podzemnom podlaží, kde je naplánovaných 20 parkovacích miest.

Architektúra objektu zatiaľ odhalená nebola, návrh však spracúva, podľa všetkého, kancelária AT26 Architects. Ide o kvalitný ateliér s dobrou úrovňou prác, hoci sa sústredí najmä na interiéry. Určite však nenavrhne nič katastrofické, aj keď parkovanie v parteri rozhodne nie je nič hodné ocenenia. Dom bude pripojený na ulicu Zátišie, informácie o spôsobe riešenia priľahlých priestranstiev známe nie sú. Nová bytovka už má k dispozícii kladné záväzné stanovisko od Hlavného mesta, čoskoro tak bude podaná na územné konanie.

Pre Cresco Real Estate ide o druhý projekt v lokalite. Len nedávno bol odhalený zámer dobudovania komplexu Lakeside v podobe dvoch výškových budov, kde pribudnú stovky bytov a jednotiek v „garni hoteli“. Smerom ku Tomášikovej ulici je naplánovaný vznik futuristicky pôsobiacej parkovej plochy a uvažuje sa aj o bezbariérovom napojení s areálom Kuchajdy vo forme lávky. Na developmente Cresco spolupracuje s Wood&Company, čo je ďalšia podobnosť s domom na ulici Zátišie. Projekt je momentálne v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA).

V horizonte niekoľkých rokov tak v Zátiší a okolí vznikne množstvo bytov. Vysoko pravdepodobne by ich bolo ešte viac, keby tu Územný plán nepredpokladal vznik občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu – bývanie sa tak môže nachádzať maximálne na 30% funkčných plôch. To zväzuje ruky developerom, zvlášť pri nejednoznačnosti výkladu Územného plánu. Ak by sa tieto podiely rátali z celej funkčnej plochy, tak by mohol bývanie vyťažiť jeden developer. Bežne sa však rátajú z jedného pozemku, čo umožňuje byty stavať viacerým investorom.

Projekt od Licitoru a Cresco Real Estate tak snáď nebude znamenať stopku aj pre Atrios s jeho plánmi na rezidenčné etapy. Kancelárie sú v tejto lokalite správne, to však platí aj o bývaní. V kontexte rozvoja celého mesta je potreba budovania nových rezidencií omnoho väčšia.

Uvažovaná druhá etapa Polyfunkčného komplexu Zátišie počíta s bytmi. Zdroj: Atrios

Nové projekty prinesú Zátišiu vyššiu atraktivitu a viac návštevníkov a obyvateľov. Z hľadiska koncepcie rozvoja územia, prezentovaného v Územnom pláne, je to predpokladaný vývoj. Mesto ho chce navyše podporiť vo forme realizácie už zmieňovaného projektu predĺženia Tomášikovej ulice. Zámer je do plánu zanesený od jeho vzniku a aktuálne investície z neho robia čoraz reálnejšiu víziu. Práve vznik Polyfunkčného komplexu Zátišie od Atriosu prinesie vybudovanie jeho nultej fázy vo forme prestavby križovatky Vajnorská – Tomášikova a vybudovania prvých 350 metrov novej ulice v plnom profile. 

Aktualizovaný projekt ráta s modernizáciou Vajnorskej radiály, doplnením zastávok MHD na Vajnorskej aj cyklodopravou. Územné rozhodnutie však zatiaľ nepočíta s umiestnením električkovej trate, ktorou by sa dala prepojiť Vajnorská radiála s Račianskou. Vo februári 2021 však bola vypracovaná dopravná štúdia, ktorá preverovala možnosť umiestnenia električkovej trate v stredovom páse s umiestnením zastávky pod Polyfunkčným komplexom Zátišie. Investor Bytového domu Zátišie ráta s touto eventualitou, Hlavné mesto však považuje vznik novej trate v tomto území za vzdialenú tému.

V každom prípade, vznik predĺženej Tomášikovej patrí k strategickým mestským projektom, bez ohľadu na to, či sa mesto profiluje ako zamerané na alternatívne formy dopravy alebo na cestnú dopravu. Račianska ulica je preťažená, a to aj preto, lebo chýbajú tangenciálne prepojenia na ostatné radiály. Vznik predĺženej Tomášikovej by tento významný dopravný problém vyriešil. Je nepochybné, že by to zároveň naštartovalo ešte intenzívnejšiu premenu priľahlého okolia.

Mesto už začína pomaly robiť prvé kroky a tohtoročný rozpočet obsahuje položku, určenú na predĺženie ulice. S najväčšou pravdepodobnosťou pôjde o projekciu. Realizácia bude mimoriadne drahá (aj kvôli asanácii objektov, stojacich v ceste) a tak skoro asi nepríde, keďže priority sú iné. Inak sa však budú presviedčať prípadní donori (štát alebo kraj), pokiaľ bude mať samospráva v rukách konkrétny projekt a bude pripravená na výstavbu. Ostáva tak dúfať, že výstavba kompletného spojenia dvoch dôležitých mestských tried je otázkou len niekoľkých rokov.

Keď sa tak stane, dobudujú sa plánované projekty a pribudne nebodaj aj električková trať, život v území a charakter sa úplne zmenia. Z jedného z najhorších miest v meste sa stane príkladná nová a príťažlivá štvrť. Všetko naznačuje, že k tomu cieľu sa pomaly, ale isto blížime.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.