Adrian Gubčo 09.04.2021 15:53

Keď robiť dobrý projekt nestačí: ďalšie komplikácie pre Guthaus

Keď Corwin prebral svojho času zámer výstavby polyfunkčného súboru na Račianskej, podrobil ho výrazným zmenám. Tie bez veľkých debát zvýšili jeho kvalitu a spravili zo zámeru v neveľmi populárnej lokalite nástroj jej pozdvihnutia. No ani to nestačilo, aby sa development nevyhol výhradám a obštrukciám. Kauza teraz píše ďalšie dejstvo.

Developer projekt kúpil s právoplatným záverečným hodnotením EIA aj územným rozhodnutím, ku koncu roka 2018 získal aj stavebné povolenie. To však platilo ešte pre pôvodný návrh dvojice veží so 16 a 19 podlažiami, prepojených sedempodlažnou podnožou. Prvé tri podlažia mala tvoriť občianska vybavenosť v podobe obchodov a dvoch podlaží kancelárií. Pod objektom mala byť trojpodlažná podzemná garáž. Autorom architektúry bol menší slovenský ateliér MS Arch.

Zmeny, ktoré Corwin do projektu urobil, boli výrazné, hoci nemenili obsah územného rozhodnutia, pretože priniesli zníženie bilancií. Podzemná garáž mala po novom dve podzemné podlažia, rozsah zastavaných plôch sa zmenšil, zelené plochy sa rozšírili a vďaka zmene funkcií z kancelárií na bývanie bolo možné pridať ďalšie podlažie pri zachovaní výšky. Kancelárske podlažia majú totiž vyššiu svetlú výšku ako rezidenčné. Architektúra bola prepracovaná poprednou rakúskou kanceláriou AllesWirdGut, vďaka čomu sa stal z Guthausu elegantný projekt a pozitívna dominanta lokality.

Tieto úpravy neboli v súlade s platným stavebným povolením, preto developer požiadal mestskú časť Nové Mesto ešte v septembri 2018 o stanovisko k investičnému zámeru – k zmene stavby pred dokončením – a v júli 2019 o samotnú zmenu stavby pred dokončením. Stanovisko k investičnému zámeru totiž mestská časť dovtedy nedodala (a podľa investora to platí doteraz, čo je asi 31 mesiacov). Stavba bola vtedy už spustená vo forme prípravných a zemných prác, keďže žiadosť o zmenu stavby pred dokončením možno podať až po spustení výstavby.  

„Pri štandardom posudzovacom procese by mala zmena stavby pred dokončením trvať zhruba tri mesiace,“ hovorí Michal Hájek, Head of Marketing & PR v Corwine. Konanie sa v tomto prípade naštartovalo až po siedmich mesiacoch v januári 2020. Navyše, čoskoro sa ozval Okresný úrad (Odbor starostlivosti o životné prostredie), ktorý požiadal o stanoviská mestskej časti a Magistrátu, že upravený projekt je v súlade s Územným plánom – čo je mimo rozsahu jeho pôsobnosti. Developer tieto stanoviská zabezpečil, ale proces sa tým opäť predĺžil a v októbri 2020 stavebný úrad v mestskej časti Nové Mesto vydal rozhodnutie o zmene stavby pred dokončením. Namiesto troch mesiacov tak konanie trvalo viac ako pätnásť.

Zdalo by sa tak, že výstavba môže nerušene pokračovať, no nebolo tomu tak. Upravený Guthaus sa totiž nepáčil všetkým. Aktivizovalo sa najmä lokálne občianske združenie o.z. Biely Kríž, podľa všetkého spojené s niektorými miestnymi poslancami či vicestarostom. Upravenému Guthausu vyčítali možné zhoršenie dopravnej situácie na Račianskej, preto žiadali nové dopravno-kapacitné posúdenie, preukázanie, kde vznikne sľúbená občianska vybavenosť, alebo dokladovanie uvažovaného predĺženia Tomášikovej na upravenú stavbu.

Stavebný úrad všetky tieto námietky označil za neopodstatnené a zamietol ich. „Aktivisti“ sa však odvolali, v dôsledku čoho sa rozhodnutie o zmene stavby posunulo v decembri opäť na Okresný úrad. Ten je v tomto prípade odvolacím orgánom.

Redukcia zastavanosti pôvodného projektu priniesla zväčšenie zelených plôch - aj napriek tomu vyvolala zmena odpor. Zdroj: Corwin

Ako rozhodol Okresný úrad

Opäť po omeškaní – OÚ má rozhodnúť do 30, maximálne 60 dní – bolo účastníkom konania 8. apríla doručené rozhodnutie, podľa ktorého úrad ruší povolenie pre zmenu stavby pred dokončením a vec vracia späť na stavebný úrad na dodatočné prejednanie a rozhodnutie.

Okresný úrad sa nezaoberal obsahom odvolania alebo odôvodnením stavebníka či ďalších účastníkov konania, prečo by malo byť toto odvolanie zamietnuté. Cituje však argumenty Corwinu. Investor doložil nové dopravno-kapacitné posúdenie, ktoré potvrdilo pokles dopravnej záťaže vďaka celkovej redukcii objektu. V prípade občianskej vybavenosti Corwin upozornil na fakt, že projekt je plne v súlade s Územným plánom (čo nakoniec potvrdil aj Magistrát) a hlavne na prízemí vybavenosť vznikne v rozsahu 1,6-tisíc metrov štvorcových. Tretiu námietku považuje za úplne irelevantnú, keďže pre predĺženie Tomášikovej ponecháva územnú rezervu a poloha budovy sa v rámci zmeny stavby pred dokončením inak nijako nemení (zastavaná plocha sa dokonca zmenšuje).

Developer upozornil, že aktivisti rovnaké pripomienky predniesli v rámci konania EIA, pri územnom konaní, stavebnom konaní a aj pri konaní o zmene stavby pred dokončením – a vždy boli zamietnuté. Navyše sa údajne ani neoboznámili s projektovou dokumentáciou a nenahliadli do príslušného administratívneho spisu, nepoznajú projektovú dokumentáciu a všetky tvrdenia sú založené na nesprávnych úvahách. Aj na základe tejto argumentácie Okresný úrad pristúpil k rozhodnutiu, v ktorom uznal procesnú správnosť (pokiaľ nerátame časové hľadisko) konania stavebného úradu.

Napriek tomu zrušil povolenie pre zmenu stavby. Dôvodom je fakt, že developer začal stavbu realizovať v novej podobe, čo bolo v rozpore s časťou stavebného povolenia. V poriadku by bola, keby mal investor už vydané rozhodnutie o zmene stavby pred dokončením. Kvôli nekonaniu stavebného úradu sa však stavebník dostal do danej situácie. Okresný úrad preto žiada, aby sa rozbehlo konanie o dodatočnom povolení stavby.

Developer sa bráni, že musel postupovať daným spôsobom. „Stavebný úrad bol na nečinnosť viackrát upozorňovaný, a to aj prostredníctvom právneho zástupcu s upozornením na následky nečinnosti,“ vysvetľuje Michal Hájek. „Omeškania a nečinnosť stavebného úradu spôsobili, že bez riadneho pokračovania stavby by reálne hrozilo ukončenie projektu“. Corwinom zvolený postup preto nebol v nesúlade so zákonom – išlo o tzv. plnenie prevenčnej povinnosti na predchádzanie a odvracanie hroziacich škôd.

Investor tak má za to, že rozbeh výstavby projektu bol jednoducho nutný. Nečinnosť stavebného úradu sa nedala predvídať, hoci podľa developera, tento si všetky náležitosti splnil, dokonca nad rámec zákona. Napriek tomu boli ohrozené termíny dokončenia výstavby, čo by sa negatívne odrazilo vo vzťahu ku klientom, bankám aj dodávateľom. Takisto by bola narušená reputácia Corwinu ako spoľahlivého developera, ktorý dodáva kvalitné projekty a produkty načas. „Na povesti si veľmi zakladáme, preto nás táto situácia vôbec neteší. Jediné, čo očakávame, je transparentnosť, hospodárne a časovo efektívne konanie úradov.“ dodáva Michal Hájek.

Výstavba sa daným rozhodnutím nezastaví. Na stavebnom úrade by sa malo rozbehnúť konanie o dodatočnom povolení stavby. Ide o nový proces, ktorého súčasťou je nové záväzné stanovisko Magistrátu Hlavného mesta. Teoreticky tak hrozia ďalšie prieťahy. Corwin však nič nemení na svojom odhodlaní, že sa v decembri tohto roka rozbehne kolaudačný proces.

Pôvodný projekt bol po architektonickej a hmotovej stránke slabší. Zdroj: MS Arch

Poučenia z Guthausu

Situácia, do ktorej sa Corwin dostal – a čo v podstate potvrdzuje aj odôvodnenie Okresného úradu – ukazuje, že hoci si splnil všetky svoje povinnosti a snažil sa o výrazné zvýšenie kvality pôvodného projektu, ani to nemusí stačiť, aby bol povoľovací proces priamočiary a bez zbytočných prieťahov. Problémy Guthausu poukazujú na množstvo neduhov v stavebnej legislatíve, ale zo širšieho pohľadu aj v developmente ako takom. Daný projekt patrí v Bratislave skutočne k tým lepším (podľa fanúšikov YIM.BA dokonca najlepším), preto opakované útoky voči nemu zaváňajú účelovosťou.

V prvom rade, nečinnosť stavebných úradov, a to v prípade veľkých investičných zámerov aj menších individuálnych projektov, je škandalózna. Investori nezriedka strávia mesiace a roky prípravou svojich vízií, čoho súčasťou nie je len riešenie architektúry, ale aj zisk stanovísk od dotknutých orgánov a profesií, masívna administratíva a tony zbytočne vytlačeného papiera. Popri tom sa musia zmestiť do podmienok daných Územným plánom, ktorý je mnohokrát prehnane reštriktívny a v konflikte s požiadavkami trhu a často aj zdravého rozumu.

Do toho príde neaktivita stavebných úradov, ktoré nie sú schopné ani za pol roka rozbehnúť konanie, čím ohrozujú investorov aj ich klientov. Na druhej strane, nie je len vina úradníkov – obrovská miera zodpovednosti je na štáte, ktorý vytvoril podmienky, v ktorých sú slabo platení pracovníci úradov konfrontovaní s obrovským množstvom práce a navyše do ich práce zasahujú politici, presadzujúci vlastné záujmy. Výsledkom je nepredvídateľnosť konania, ktoré môže v jednej mestskej časti trvať skutočne predpokladané 2-4 mesiace, inde rok.

Ďalším problémom je komplikovanie povoľovacích procesov obštrukciami zo strany rozličných „aktivistov“, ktorí do projektov vstupu neraz účelovo. Najlegendárnejšou osobou je v tomto smere Marcel Slávik (mimochodom, objavil sa aj v konaní ku Guthausu), voči ktorého postupom sa už postavil aj minister hospodárstva Richard Sulík. Nie je to však len on. Samozrejme, vyjadriť sa k stavbe je demokratické právo, ktoré by malo ostať zachované. Na druhej strane, cyklické opakovanie tých istých pripomienok, ktoré už boli opakovane vyvrátené, je jednoducho nesprávne.

Nakoniec je to komplikovanosť povoľovacích procesov, kedy dochádza k zbytočnému predlžovaniu a opakovaniu do veľkej miery zhodných činností. Investori sú nútení dodávať stále nové a nové vyjadrenia od dotknutých orgánov, ktoré sa už raz vyjadrovali v rámci iných stupňov konania, voči každému rozhodnutiu sa dá odvolať a všetko má svoje lehoty, ktoré aj tak neplatia. Pre bežného občana sú tieto postupy nezriedka nezrozumiteľné (čo môže platiť aj o tomto texte, hoci som sa snažil o maximálnu zrozumiteľnosť) a v niektorých dokumentoch, napríklad v Územnom pláne, sa niekedy strácajú aj profesionálni územní plánovači.

Genéza povoľovania Guthausu ukazuje, že hoci si developeri aj malí investori môžu splniť všetky „domáce úlohy“, nemôžu očakávať, že rovnako bude postupovať aj verejná správa. Tá k tomu mnohokrát ani nemá v ovzduší všeobecného nepriateľstva k rozvoju mesta motiváciu. Pochybné konanie sa však vždy nejako a na niekom prejaví: v tomto prípade na konkrétnych klientoch, ktorým sa snaží niekto sťažiť prístup k bývaniu, inokedy na tisícoch ľudí, ktorí nad kúpou len uvažujú, ale nemôžu si ju dovoliť, alebo desaťtisícoch až státisícoch, ktorí znášajú dôsledky plných ciest, horšej ekonomiky a sťahovania sa mimo mesto.

Našťastie ešte vždy vznikajú kvalitné developmenty a v Bratislave sú prítomní investori, ktorým záleží na úrovni ich projektov. Pokiaľ však nedôjde v dohľadnej dobe k zmene – teda k prijatiu kvalitného stavebného zákona – noví už pribúdať nebudú a iní budú svoje plány realizovať čoraz ťažšie. Pre metropolu to bude úder, ktorý na nej zanechá dlhodobé následky.

Fotografie zo 7.3.2021. Pozrite si priebeh výstavby vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.