Adrian Gubčo 29.04.2022 13:32

Guthaus je dokončený, na obyvateľov si ale možno počká

Projekt Guthaus od Corwinu, jeden z architektonicky výrazných bratislavských developmentov, sa blíži k definitívnemu dokončeniu. Napriek tomu hrozí, že jeho budúci obyvatelia sa do svojich bytov tak skoro nenasťahujú. Okrem dlhých konaní na úradoch sa z projektu stáva politická téma, zvlášť v súčasnom predvolebnom období. Z ľudí sa môžu stať rukojemníci lokálnych kampaní.

Genéza doterajšieho vývoja

Pre developera mal byť Guthaus jedným z jednoduchších projektov, ktorý by bol po určitých úpravách úspešným developmentom. Corwin totiž prebral starší zámer polyfunkčného súboru, tvoreného dvojicou veží so 16 a 19 podlažiami, prepojenou sedempodlažnou podnožou. Na nižších podlažiach mali byť obchody a kancelárie, na vyšších byty. Projekt už prešiel kľúčovými povoľovacími procesmi: hodnotením EIA a mal k dispozícii aj územné rozhodnutie.

Corwin ho v rámci možností modifikoval – časť pôvodne uvažovaných kancelárií premenil na byty, vďaka čomu mohol pridať jedno podlažie bez zmeny výšky. Znížil zastavanosť, zvýšil rozsah zelene a architektúru nechal prepracovať za pomoci špičkovej architektonickej kancelárie AllesWirdGut z Rakúska. Okrem toho predstavil na bratislavské pomery stále ešte pomerne veľkorysé zmeny vo verejnom priestore: pribudnúť tu má parčík s dažďovými záhradami, množstvo stromov, ihrisko pre deti, workout zóna, dvor pre rezidentov, revitalizovaný bude bunker z Prvej svetovej vojny a vybudovaný nový úsek cyklotrasy. V postindustriálnej a zanedbanej lokalite tak ide o zjav, avšak s ambíciou jej skvalitnenia a zvýšenia statusu.

Preto developer očakával, že s povoľovaním zmien nebude mať problémy. Tie sa však objavili ešte pred štartom výstavby a pokračovali aj naďalej. Corwin požiadal mestskú časť Nové Mesto o stanovisko k zmene stavby pred dokončením, aby mohol realizovať upravený projekt. Toto ale nikdy nedostal, keďže miestna samospráva prestala medzičasom stanoviská vydávať. Potom požiadal o samotné povolenie na zmenu stavby pred dokončením, pričom konanie trvalo opäť neúmerne dlho. Ani po vydaní povolenia ale ešte nemal vyhraté – voči rozhodnutiu sa odvolali „aktivisti“, ktorých pripomienky boli už predtým opakovane odmietnuté ako neopodstatnené.

Okresný úrad vtedy šokujúco vrátil vec na nové prejednanie, hoci súhlasil, že pripomienky boli neopodstatnené. Dôvodom bolo, že Corwin rozbehol výstavbu v zmysle nového projektu ešte v čase, kedy nemal nové povolenie. Investor oponoval, že to bolo jednoducho nutné. Dôvodom bola nečinnosť stavebného úradu v mestskej časti Nové Mesto a riziko, že spoločnosti napriek splneniu si všetkých povinností hrozia výrazné škody. Keďže išlo o tzv. plnenie prevenčnej povinnosti na predchádzanie a odvracanie hroziacich škôd, rozbeh výstavby bol legálne v poriadku. Podľa developera to skonštatoval aj Štátny stavebný dohľad.

Guthaus tak požiadal o dodatočné povolenie stavby, ktoré obdržal len pred niekoľkými dňami. Mohlo by sa tak zdať, že všetko je na najlepšej ceste k tomu, aby sa obyvatelia mohli v priebehu roka 2022 začať sťahovať do dokončeného projektu. Na samotnej stavbe totiž prebiehajú len záverečné práce – zvonka sú budovy dokončené a finalizujú sa záhradné a parkové úpravy. Ako bolo sľubované, pribudla cyklotrasa alebo atrakcie pre deti a mládež. Nasadených bolo 180 nových stromov. Developer už čaká na kolaudačné rozhodnutia pri všetkých častiach stavby, ktoré mali právoplatné stavebné povolenie. O kolaudáciu teraz ide žiadať aj pri hlavnej stavbe.

Zdá sa však, že príbehu nemusí byť koniec. Developer tvrdí, že už dlhodobo sú jeho projektu kladené prekážky. Odovzdávanie bytov sa môže oddialiť nielen kvôli prieťahom na úradoch, ale aj aktivitám občianskeho združenia OZ Biely Kríž. Tento „aktivizmus“ môže byť pritom ovplyvnený politickými záujmami a aktivitami miestnych poslancov, ktorí projekt a jeho investora opakovane kritizujú.

Developer popri úpravách podoby projektu zrealizoval aj dažďové záhrady, ihriská a výsadbu. Zdroj: Corwin

Kto je OZ Biely Kríž?

Pred niekoľkými mesiacmi zaslal developer klientom list (ktorý má YIM.BA k dispozícii), v ktorom ich oboznámil s aktuálnym postupom realizácie aj dôvodmi, prečo je možné omeškanie odovzdávania bytov. Podľa Corwinu sa OZ Biely Kríž opakovane zapája do konaní v súvislosti s Guthausom, pričom opäť a opäť využíva tie isté námietky. Príslušné orgány ich zamietajú ako neodôvodnené, ale ani to nebráni aktivistom ich využívať pri ďalšom stupni konania alebo pri odvolaní. Navyše údajne odmietajú aj žiadosti o kontakt, či už telefonicky alebo elektronicky. Ako developer dodáva, predstaviteľka občianskeho združenia obsah námietok nepozná a podpisuje sa pod materiály, ktoré sú jej predložené nemenovanými osobami.

Otázkou ostáva, kto je predkladateľom týchto materiálov a odvolaní. Občianske združenie nie je komunikačne aktívne na sociálnych sieťach. Statusy alebo fotografie pribúdajú len niekoľkokrát za rok, ak vôbec. Pohľad do starších príspevkov však dokazuje, že s občianskym združením sú spojené mená viacerých miestnych poslancov a vicestarostu, ktorí zastupujú práve tú časť Nového Mesta, do ktorej spadá Guthaus a Biely Kríž. Títo poslanci sa vo svojich verejných vystúpeniach vyjadrujú k projektu kriticky. Preto je pravdepodobné, že práve oni predkladajú predstaviteľke listy a odvolania, aby ich ona potom v mene združenia podpisovala.

Ostáva otázkou, čo vedie poslancov k takej snahe o ovplyvnenie Guthausu – zvlášť pokiaľ pôvodná verzia projektu nebola vôbec predmetom odporu. Developer pritom konštatuje, že išlo o jednoznačne horší projekt: nielenže bol väčší a bez porovnateľnej architektonickej úrovne, neriešil výraznejšie ani verejný priestor alebo zeleň a počítal s deštrukciou bunkra. Podľa dopravnej štúdie by spôsobil aj väčšiu dopravnú záťaž. Zdá sa tak, že by malo byť v záujme zastupiteľov, aby tu kvalitnejší development s potenciálom zlepšiť stav inak zanedbanej lokality vznikol čím skôr.

Corwin v liste naznačuje, že odďaľovanie kolaudácie súvisí s blížiacimi sa komunálnymi voľbami. To má zmysel: príslušní poslanci si svoj imidž budujú bojom proti developerom a ochranou nemenného charakteru štvrte. V Guthause ale pribudne 292 bytov a apartmánov, teda stovky nových obyvateľov – a voličov. Dá sa len predpokladať, že ľudia, ktorí sa práve nasťahovali do nového developerského projektu, nebudú voči developmentu takí vyhranení. Zmenia sa tým voličské preferencie a ohrození budú tí zastupitelia, ktorí voči novým projektom – a do istej miery aj ich klientom – bojovali.

Poslanci sa tak možno bijú o svoje politické prežitie, pričom neváhajú zneužiť v tejto chvíli očividne len účelové občianske združenie. Môžu sa pokúsiť oddialiť kolaudáciu, aby sa klienti Corwinu do svojich nových bytov nasťahovali až po voľbách. Z bežných ľudí, ktorí dúfali, že budú môcť bývať čím skôr, sa tak stávajú rukojemníci miestnych politikov – presne tých, ktorí by ich mali v dohľadnej dobe zastupovať.

Developer avizuje, že využije všetky možnosti, vrátane právnych, aby Guthaus dokončil čo najskôr, stavebne aj legálne. Platí však, že tak, ako sa dá odvolať voči všetkým ostatným rozhodnutiam, dá sa to aj voči kolaudácii. Preto je celkom pravdepodobné, že vďaka „nadpráci“ (ako označil aktivity poslancov jeden z ich kolegov na miestnom zastupiteľstve) zdržanie nastane aj v tomto prípade. Projekt bude dlhšie dokončený, no skrytý za stavebným oplotením, spoločne so svojim parkovo upraveným okolím.

Development je dnes v podstate dokončený, no kvôli siahodlým procesom nemusí byť tak skoro odovzdaný

Ako to vidia poslanci

Jedným z hlasných kritikov postupu Corwinu je miestny poslanec a aktuálne aj kandidát na starostu mestskej časti Bratislava – Nové Mesto, Andrej Árva. Vo svojom nedávnom príspevku (spolu s Petrom Vaškovičom) v miestnom periodiku Hlas Nového Mesta s názvom Problémy „čierneho“ Guthausu popisuje projekt a vyčíta mu viaceré problémy: kritizuje funkčné zmeny (tvrdí, že tu pôvodne mohla a mala byť škôlka, škola a i., hoci nič také nebolo v zámere riešené), procesné nezrovnalosti a nezohľadnenie uvažovaného predĺženia Tomášikovej ulice a jej vyústenie na Račiansku (hoci ani nejde o tému pre zmenu stavby pred dokončením). Zároveň pripomína, že v územnom rozhodnutí pre (pôvodný) projekt je podmienkou pre kolaudáciu vybudovanie svetelnej križovatky Račianskej so Skalickou.

Andrej Árva a Peter Vaškovič napísali tento článok potom, ako prebehla komunikácia* medzi developerom a miestnym zastupiteľstvom v mestskej časti Bratislava – Nové Mesto. Na konci roka 2021 totiž Corwin zaslal všetkým poslancom a poslankyniam list v reakcii na postrehy zastupiteľov, smerujúcich k nedostatočnej komunikácii. V liste oboznámil zastupiteľov s aktuálnou situáciou a názorom spoločnosti na „problematické“ body a zopakoval fakty, ktoré uviedol aj v liste klientom.

Developer naznačil, že OZ Biely Kríž sa stalo účastníkom konania za zvláštnych okolností, k predošlému horšiemu projektu nepodalo žiadne námietky a ani sa neobťažovalo sa nazrieť do spisu a pozrieť sa, ako sa úrady s pripomienkami vysporiadali. Takisto odmietlo akokoľvek komunikovať s investorom. Preto Corwin považoval za potrebné občianske združenie upozorniť na možné dôsledky konania – čo poslanec Árva označil (bod 36, od 1:52) za vyhrážanie.

Andrej Árva na list Corwinu reagoval a zopakoval výhrady, ako aj položil firme niekoľko podľa neho nevyjasnených otázok – napríklad prečo nevstúpila do nového územného konania, prečo nepožiadala o vydanie nového záväzného stanoviska, prečo začala napriek plánom na zmenu projektu tento stavať v zmysle pôvodného stavebného povolenia a ďalšie. Zároveň potvrdil s poslancom Mikulcom svoje členstvo v OZ Biely Kríž a odmietol účelovosť združenia. Toto je vraj v lokalite činné viac ako 20 rokov, pričom sa aktívne zapája do verejného života a nikdy sa nebránilo diskusii.

Corwin vo svojej odpovedi preukázal, že postupoval v súlade s inštrukciami úradov. Pripomenul, že niektoré z vytýkaných vecí, napríklad čiastočný rozpor stavby s dokumentáciou, bol dôsledkom prieťahov v konaní – spôsobenými aj OZ Biely Kríž. Iným dopadom prieťahov bola, okrem zdržania pri stavbe, nutnosť zaplatiť pokutu v rámci priestupkového konania po štátnom stavebnom dozore. Ako investor konštatuje, „dopady takéhoto konania však musí zatiaľ znášať nielen naša spoločnosť, ale na konci dňa najmä naši klienti, budúci a terajší obyvatelia Nového Mesta, ktorí si v Guthause plánujú svoju budúcnosť“. Združenie aj naďalej považuje za účelové, keďže za posledné desaťročie vysadilo dokopy len niekoľko stromov (podľa profilu na sociálnej sieti naposledy v roku 2015) a zorganizovalo zopár upratovacích brigád.

Reakciou poslancov Árvu a Vaškoviča nebola ďalšia komunikácia, ale vyššie zmienený článok, ktorý nepriamo implikuje, že Guthaus je čiernou stavbou. Andreja Árvu som oslovil so snahou o reakciu v rámci osobného stretnutia. Priamo počas stretnutia odmietol zodpovedať na moje otázky (na záznam), prisľúbil však, že sa mi ozve neskôr. To sa ale nikdy nestalo.  

Pôvodná podoba projektu, voči ktorej OZ Biely Kríž výhrady nemalo. Zdroj: MS Arch

Kedy sa ľudia dočkajú svojich bytov?

„Kauza“ ide do finále, keďže čoskoro by sa malo spustiť kolaudačné konanie na hlavnú stavbu. V celej situácii je však jedno ale. Nenápadná poznámka v článku o „čiernom“ Guthause, smerujúca k nutnosti zriadenia svetelnej križovatky Račianskej so Skalickou, nemusí byť náhodná. Príspevok je napísaný veľmi starostlivo. Preto sa zdá, že autori majú jasný zámer: argumentovať pri odďaľovaní vydania kolaudačného rozhodnutia v rámci odvolania nevybudovaním tejto križovatky.

Developer sa totiž svetelnú križovatku realizovať nechystá. Úpravu pôvodných plánov, pochádzajúcich ešte z roku 2014, potvrdzuje aj Filip Gulan, Project Manager v Corwine. „Po dlhých 8 rokoch, odkedy bola táto požiadavka vznesená, ako aj úpravou a zmenšením projektu Guthaus - ktoré sa pretavilo do nižšej dopravnej záťaže až o 25% v dopravnej špičke - sa stala nielen zastaralá, neefektívna ale aj nerealizovateľná vzhľadom na odmietavý postoj niektorých úradov, miestnych obyvateľov ako aj vedenia Mestskej časti Bratislava - Nové Mesto.“

Hlavné mesto navyše zmenilo prístup k dopravnému plánovaniu a dnes už nepristupuje tak aktívne k budovaniu svetelných križovatiek. V tomto prípade by si navyše prestavba vyžiadala vybudovanie ostrovčeka v rámci jedného z dvoch jazdných pruhov na Račianskej ulici v smere do Rače či zrušenie možnosti ľavého odbočenia zo Skalickej cesty, čo prirodzene narazilo na odpor obyvateľov Bieleho Kríža. Gulan dopĺňa, že zhoršenia bezpečnosti sa obával aj Okresný úrad. 

Magistrát sa preto rozhodol pre nový prístup ku koncepcii Račianskej. „Výsledkom je zmluva o spolupráci, ktorú sme spoločne s Hlavným mestom podpísali ešte koncom roka 2021,“ upozorňuje projektový manažér z Corwinu. Namiesto zbytočnej svetelnej križovatky preto dôjde k výraznému zlepšeniu predpokladov pre rozvoj cyklistickej infraštruktúry. „Výsledkom spolupráce bude technická štúdia, ktorá zodpovie možnosti umiestnenia cyklotrasy R13, trasovanú po Račianskej ulici od Račianskeho mýta až po Hybešovu ulicu v Rači v dĺžke cca. 6 km,“ popisuje Filip Gulan. Developer sa zaviazal aj k vypracovaniu projektovej dokumentácie úseku cyklotrasy medzi Sliačskou a Skalickou, ktorá nadviaže na plánovanú trasu, postavenú spoločne s projektom Palma.   

Križovatka Račianskej so Skalickou cestou by tak nemala byť zo strany úradov problémom ani prekážkou, ktorá zabráni kolaudácii projektu. Znamená to však, že sa OZ Biely Kríž neodvolá? S prihliadnutím na doterajší priebeh celého procesu povoľovania Guthausu je to len veľmi málo pravdepodobné a napriek jasnému neúspechu odvolania proces o niekoľko mesiacov predĺžia. Klienti sa tak stávajú obeťou lokálnych politických záujmov. Do svojich bytov sa nebudú musieť dostať ešte dlho potom, ako bude projekt kompletne dokončený.

Developer sa namiesto výstavby zbytočnej svetelnej križovatky zaviazal k podpore rozvoja cyklotrás

Nejde o unikátnu situáciu

Pre developera je situácia okolo Guthausu obzvlášť citlivá. Z jeho listov možno vyčítať frustráciu z dĺžky procesov, ktoré mali byť na prvý pohľad pomerne jednoduché a rýchle, zvlášť keď podľa neho každý vidí výrazné zlepšenia oproti pôvodnému projektu – azda okrem „aktivistov“, ktorí fabulujú o vybavenosti, ktorá nemala prečo vzniknúť, alebo o predĺžení Tomášikovej, ktorá nebude realitou ešte desaťročia. Pred Corwinom však stojí omnoho náročnejšia úloha: Revitalizácia Palmy.

Dnes už takmer vyprázdnený areál Palmy plánuje developer veľkoryso prestavať. K tvorbe vízie si prizval architektov zo svetoznámeho štúdia Gehl Architects. Koncepcia špecialistov na tvorbu miest založených na ľudskej mierke, silnej identite a verejnom priestore počíta so vznikom polyfunkčnej štruktúry, ktorej súčasťou budú zelené vnútrobloky, komunitné námestíčka aj veľkorysé priestory v dotyku so zachovanými pamiatkami na industriálnu minulosť územia. Ikonou má byť najmä silo, ktoré je už teraz v komunikácii využívané ako symbol developmentu.

Napriek tomu je na úrovni miestneho zastupiteľstva zámer kritizovaný, opäť tou istou skupinou politikov, napojených aj na OZ Biely Kríž. Poslanec Árva napríklad považuje komunikáciu firmy k vývoju na pozemku za nedostatočnú a negatívne vidí aj snahu o zachovanie sila - objekt označil za „depresívny“ a vyjadril sa k myšlienke jeho obnovy odmietavo. Nejde pritom o nedôležité komentáre. Developer totiž bude musieť po záväznom stanovisku od mesta k prvej etape (administratívne budovy) prejsť procesom aj na úrovni stavebného úradu v mestskej časti.

Pôjde o kritické obdobie, kedy sa môže zopakovať scenár Guthausu. „Aktivisti“ budú môcť vstúpiť do konaní s pripomienkami či odvolaniami a oddialiť realizáciu objektov. Ešte väčší problém môžu byť ale dve ďalšie etapy, pre ktoré je potrebná zmena Územného plánu. Jeho aktuálne znenie totiž na území Palmy predpisuje výrobu, kde je výstavba bytov neprípustná. So zmenou Územného plánu však budú musieť súhlasiť politici – a tí budú reagovať nielen na verejné nálady, ale aj sledovať vlastné zámery, ktoré sa nezhodujú so záujmom potenciálnych klientov a obyvateľov Palmy. Napokon, náročná môže byť aj ďalšia fáza, kedy sa už za platnosti nového zákona o územnom plánovaní bude dať ovplyvniť vydanie stanoviska mestskej časti.

Obdobné problémy sa nanešťastie netýkajú len Corwinu. S podobnými komplikáciami sa stretávajú investori v celej Bratislave. Skutoční aktivisti, nadšení ľudia, ktorých cieľom je zlepšiť okolie, verejný priestor, životné prostredie či zachovať tradície, sú dôležitou súčasťou verejnej debaty. Zdá sa však, že oveľa vplyvnejší sú účeloví aktivisti, ktorí využívajú združenia ako nástroj politického marketingu a kšeftovania a výstavbu ako ľahký terč.

Dopady ich aktivít sú citeľné a prejavujú sa na živote každého obyvateľa Bratislavy, či si to už uvedomujú alebo nie. V tomto prípade sú poškodenými budúci obyvatelia Guthausu. V iných sú to však desaťtisíce ľudí, ktorí by chceli bývať v Bratislave, ale nemôžu si to dovoliť, ako aj státisíce ľudí, ktorí sú nútení dýchať značne znečistenejšie ovzdušie kvôli výraznejšiemu prílevu áut z predmestí. A to všetko kvôli malicherným záujmom ľudí, ktorých zaujíma len ich osobné blaho a zaradenie na najbližšie štyri roky.

*Celú korešpondenciu medzi developerom a zastupiteľmi má YIM.BA k dispozícii. 

Fotografie z 19.12.2021. Pozrite si výstavbu Guthausu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.