Adrian Gubčo 11.01.2023 18:14

Počiatok mestskej štvrte: Palma smeruje k výstavbe

K najočakávanejším projektom v Bratislave patrí v súčasnosti nepochybne Palma. Veľká schéma od developera Corwin dotvorí čoraz významnejšiu lokalitu v blízkosti dopravného uzla pri železničnej stanici Vinohrady, ako aj kultúrneho centra Nová Cvernovka. Developer tu sľubuje vznik plnohodnotnej mestskej štvrte, ktorej koncept vychádza z tých najlepších európskych skúseností.

Palma sa pripravuje na mieste rovnomenného výrobného areálu, ktorého prvú časť developer získal v roku 2019 a neskôr prevzal kontrolu aj nad zvyškom. Ide o ucelené územie medzi Račianskou ulicou, Novou Cvernovkou a železničnými traťami, vedúcimi zo staníc Predmestie a Nové Mesto. Väčšina pôvodných objektov nemala hodnotu a medzičasom zanikla, investor však zachoval štvoricu budov, ktoré kedysi spolutvorili areál Palmy. Patrí medzi ne aj výrazné silo, ktoré sa stalo symbolom nového zámeru.

Pre Corwin ide o novú vlajkovú loď, tvorbu konceptu tak zveril významným pracoviskám. Kým pri architektúre spočiatku spolupracoval s overenou domácou kanceláriou A1 Architecture, urbanizmus zadal známej dánskej kancelárii Gehl Architects. Ateliér, založený slávnym architektom a urbanistom Janom Gehlom, najvýznamnejším propagátorom „ľudskej mierky“ v urbanizme, sa zakladá na tvorbe polyfunkčných štvrtí s preferenciou bohatých zážitkov, chôdze, bicyklovania a mixovania staršej a súčasnej architektúry. V tomto zmysle mala byť navrhnutá aj Palma.

Plánovanie však okrem urbanistických východísk ovplyvnila aj územnoplánovacia regulácia. Lokalita je aj naďalej definovaná ako priestor pre priemyselnú výrobu. Developer tak v tomto momente nemôže realizovať v území polyfunkčnú štvrť – na to je potrebná až zmena Územného plánu. Čo je však možné, je vybudovanie nových kancelárskych kapacít, ktoré sú (v obmedzenom rozsahu) prípustnou funkciou aj v rámci výrobných závodov.

Galéria

V tomto smere sa už povoľovanie rozbehlo. Corwin už pred časom predstavil rámcovú podobu kancelárskeho sektora, tvoreného niekoľkými budovami v severnej časti pozemku, popri Račianskej ulici a v dotyku s Novou Cvernovkou. K dispozícii má aj prvé povolenia. „Po právoplatnom rozhodnutí o posudzovaní vplyvov na životné prostredie sme minulý rok obdržali záväzné stanovisko magistrátu,“ hovorí Filip Gulan, Development Manager v Corwine. „Hneď na to sme podali na Stavebný úrad žiadosť o územné rozhodnutie. Následne budeme pokračovať so žiadosťou o stavebné povolenie.“

Developer tak smeruje k výstavbe piatich nových administratívnych objektov. Obnovená má byť taktiež pôvodná stavba z roku 1963, známa pod názvom Zámočnícka dielňa. Vybavenosť areálu bude situovaná na prízemí jednotlivých budov a verejne prístupná občianska vybavenosť bude umiestnená smerom na Račiansku ulicu. Výška jednotlivých budov bude siahať od 5 do 9 nadzemných podlaží (vrátane ustúpených), disponovať budú aj dvomi podzemnými, ktoré prepájajú všetky objekty.

Developer naznačuje, že by celú kancelársku časť Palmy rád postavil naraz. Súčasťou výstavby bude aj rozsiahla úprava infraštruktúry. „V rámci prvej etapy, administratívnej časti Palmy, budeme upravovať úsek Račianskej ulice pred Palmou v okolí aktuálnej električkovej zastávky Biely Kríž,“ sľubuje Gulan. „Pôjde o rozšírenie aktuálneho jedného jazdného pruhu na dva a zrušenie lievika pri električkovej zastávke. Naším cieľom je vytvoriť tu moderný mestský bulvár s fungujúcim živým parterom.“ Corwin odstúpil budovami od uličnej čiary, čo umožní doplniť obojsmernú cyklotrasu, stromoradie a široký chodník. Od Mladej gardy po Vinohrady sa má zriadiť zelená vlna.

Centrálne námestie v Palme s pohľadom ku kancelárskej etape. Budova so sedlovou strechou je Zámočnícka dielňa. Zdroj: Corwin

Najekologickejšie kancelárie v Bratislave?

Predstava o podobe kancelárskej časti projektu sa postupne spresňuje, pričom sa priebežne upravuje aj konštrukčné riešenie budov. „Od prvých koncepčných vizuálov spred niekoľkých rokov sme na projekte tvrdo pracovali a nejaké zmeny sa udiali,“ pripúšťa Gulan. „Vzhľadom na naše ambiciózne ciele v témach akými sú kvalita vnútorného prostredia, udržateľnosť či ESG, mierime na Palme na tú najvyššiu úroveň certifikácie udržateľnosti (LEED Platinum a LEED Zero Carbon).“

Súčasťou týchto snáh mal byť aj vznik najväčšej slovenskej drevostavby – z dreva mala byť jedna z nových kancelárskych budov. Jej prípadná realizácia však narazila na slovenské normy. „Najväčšiu slovenskú drevostavbu z lepených nosných konštrukcii sa nám v prvej etape žiaľ nepodarí postaviť. Aj napriek tomu, že sme viac ako dva roky bojovali za zmenu zastaralých noriem alebo výnimku pre tento projekt, nevedeli sme spoločne s predstaviteľmi HaZZ nájsť cestu ako takúto stavbu za súčasnej slovenskej legislatívy a noriem povoliť,“ popisuje manažér.

Vznikne tak do istej miery klasický objekt, napriek tomu Corwin hovorí o jeho špičkovej úrovni. „Už v najbližších mesiacoch plánujeme predstavovať finálnu podobu office časti Palmy, vrátane všetkých podrobností. Dovtedy ale vieme povedať aspoň to, že Palma bude zodpovedať najvyšším štandardom našich projektov a posúvať ich na novú úroveň,“ tvrdí developer sebavedomo.

Kancelárie tak majú byť vykurované a chladené tepelnými čerpadlami, k dispozícii budú mať prirodzené vetranie, veľké okná so slnečnými clonami a zníženými parapetmi, v zasadačkách sa bude monitorovať hladina CO₂. S odpadmi sa bude pracovať priamo na mieste vzniku, k dispozícii budú elektrické kompostéry. Zamestnanci budú mať prístup do exteriéru, budovy budú obsahovať strešné terasy so športoviskami aj balkóny.

To sa samozrejme netýka Zámočníckej dielne. Developer má už predstavu o jej budúcom koncepte. „Ide o nízku budovu so sedlovou strechou s atypickými prízemnými priestormi. Vzhľadom na jej pozíciu, na rohu budúceho centrálneho zeleného námestia, budeme do Zámočníckej dielne hľadať kvalitnú gastroprevádzku, ktorá bude obsluhovať administratívne objekty I. etapy a neskôr aby prilákala ľudí do centra budúcej Palmy a zvýraznila industriálny ráz tohto objektu,“ popisuje Filip Gulan.

Corwin tak prezentuje prvú etapu projektu ako vynikajúci úvod do širšieho developmentu územia. „Nechceme nechať nič na náhodu a už prvá etapa má fungovať sebestačne a plnohodnotne vybavenosťou slúžiť všetkým zamestnancom, ako aj našim susedom,“ pripomína Gulan. „Aj v predstavách Gehlovcov malo ísť o akýsi „kickstarter“, ktorý nadviaže na existujúci život v lokalite (či už hovoríme o lokálnych komunitách alebo susediacom kultúrnom strediskom Nová Cvernovka), pozdvihne svoje okolie a ukáže, čo môže revitalizácia celého areálu Palmy priniesť.“

V jej prípade sú ambície ešte väčšie. Na rozdiel od administratívnej etapy, ktorá by mohla zostávajúce povolenia získať azda už v priebehu tohto roka a v tom budúcom ísť do výstavby, si však zvyšok Palmy počká.

Jedna zo starších štúdií, prezentujúca kancelársku drevostavbu. Zdroj: A1 Architecture

Dlhé čakanie na komplexnú štvrť

Víziu celej Palmy developer predstavil v septembri 2021. Štúdia od dánskej kancelárie odhalila koncepciu polyfunkčnej štruktúry, tvorenej piatimi novými blokmi, vymedzujúcimi nové verejné priestory. Kým „zvonka“ majú byť plochy medzi blokmi aktívne a verejného charakteru, vnútrobloky budú intímnejšie a slúžiť predovšetkým rezidentom. V areáli sa autá nebudú pohybovať, keďže obsluha je riešená z obvodovej komunikácie. Do novej zástavby majú byť zakomponované staršie objekty, kým Silo bude samostatnou dominantou.

Má tak vzniknúť ideálne prostredie pre život. Budúca Palma podľa developera „...predstavuje 6 ha novej mestskej štruktúry s celou škálou novej vybavenosti ako sú veľké centrálne zelené námestie, menšie zelené parčíky s detskými ihriskami, blokmi na bývanie s vlastnými zelenými vnútroblokmi, zrekonštruované bývalé priemyselné objekty s novými funkciami, nové obchody a služby, kultúrne zariadenia, zariadenie pre seniorov či materské školy.“

Napriek tomu dnes ešte vzniknúť nemôže – musí počkať na zmenu Územného plánu. Podľa Corwinu ide o absolútne legitímnu požiadavku. „Palma je okrem toho ako brownfield vynikajúce lokalizovaná v rámci mesta a je najlogickejším kandidátom na ďalší rozvoj. Na rozdiel od zástavby vznikajúcej v nafúknutých satelitoch alebo štvrtiach na poli za mestom už má všetku potrebnú infraštruktúru už dávno vybudovanú,“ zdôvodňuje Filip Gulan.

Medzi kľúčovými výhodami menuje dopravnú dostupnosť. „Do Palmy sa jednoducho dostanete električkou, regionálnymi autobusmi, nadregionálnymi či prímestskými vlakmi. Je to teda jedno z mála areálov v meste, ktorý svojím rozvojom môže efektívne bojovať proti narastajúcej závislosti na IAD,“ myslí si Development Manager v Corwine.

Naostatok, zapracované majú byť viaceré ekologické riešenia. „Za zmienku určite stojí napríklad rozvoj modrej infraštruktúry – dažďové záhrady, zelené strechy, retenčné plochy, suché poldre či permanentné vodné prvky, ktoré z Palmy vytvoria ukážkový príklad nakladania s dažďovou vodou.“ Oproti súčasnosti, kedy z plochy stekajú do kanalizácie státisíce litrov vody, nemá po novom stiecť ani kvapka.

Gulan tak zhŕňa, že Palma bude zdravá štvrť v súlade s víziami mesta. „Veríme, že sme si skutočne splnili úlohu a pripravili projekt, ktorý spĺňa nielen priority mesta predstavené v pláne Bratislava 2030, ale prináša sem aj best practice zo zahraničia, ktoré z neho môžu do budúcna urobiť návod na pozitívny a zodpovedný mestský rozvoj.“

Pomyselná loptička by teraz mala byť na strane mesta, ktoré sa pripravuje na zmenu plánu. Corwin ako podnet predložil prirodzene aj Palmu. „Pracujeme spolu s mestom na Urbanistickej štúdii, ktorá bude slúžiť ako podklad na zmenu ÚPN. Lehoty a harmonogram k zmenám ÚP nie sú v našich rukách,“ uzatvára Filip Gulan. Nie je však vylúčené, že v čase, keď sa bude dokončovať prvá etapa, ďalšie časti Palmy ešte len začnú s povoľovacím procesom.

Celkový koncept Palmy. Zdroj: Gehl Architects / Corwin

Naozaj dobrý projekt?

Prirodzene, každý developer a investor svoj zámer prezentuje ako kvalitný prínos pre lokalitu a miestnu komunitu. Štandardne pritom argumentuje zeleňou, verejnými priestormi, vybavenosťou v parteri, cykloinfraštruktúrou či architektúrou. V niektorých prípadoch to platí, inokedy menej. Je Palma ten lepší prípad?

Doteraz zverejnené informácie naznačujú, že áno. Corwin sa prezentuje ako developer, ktorému mimoriadne záleží na mestotvornosti a úrovni jeho projektov. Vychádza pritom z poučiek známych medzinárodných urbanistov, ktorí sa zhodujú na potrebe kompaktnej, relatívne hustej a funkčne premiešanej zástavby, ktorá nesmeruje do výšky. To o Palme platí takmer úplne. Jedinou vyššou budovou na Corwinom vlastnených pozemkoch je Silo, ktoré je však prirodzenou dominantou. Pamiatkovo chránené nie je, v princípe by tak nemuselo nič brániť jeho zbúraniu. Napriek tomu to investor spraviť nehodlá.

Namiesto toho plánuje zhodnotenie priestoru, rozvoj verejných priestranstiev, rozšírenie zelených plôch, otvorenie územia a jeho aktiváciu. Na rozdiel od dlhých monotónnych fasád doskových domov v iných projektoch, tu budú bloky tvorené mnohými samostatnými sekciami, čo architektúre dodá variabilitu a príťažlivosť. Navyše sa zdá, že rezidenti by tu mohli skutočne nájsť plnú šírku základnej vybavenosti – a dokonca aj pracoviská. V Palme vznikne skutočne mestské bývanie vo forme 15-minútového mesta.

V tejto chvíli sa zdá, že v príprave je jeden zo vzorových developmentov. Ak sa podarí splniť všetky jeho ambície, vzorový nebude len pre ostatných developerov, ale aj pre mesto samotné. V prípade, že by sa princípy, obsiahnuté v Palme, zopakovali v rozvoji väčšiny Bratislavy, slovenská metropola by sa zmenila na omnoho príťažlivejšie mesto s vysokou kvalitou života.

Otázkou ostáva, či to naozaj chce. Ukázať to môže dynamika zmien Územného plánu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.