Adrian Gubčo 18.07.2023 18:26

Lesk a bieda transformácie brownfields. Nuppu je takmer dokončené, na dobudovanie si počká

Ešte pred desiatimi rokmi bol na jej mieste dopravný areál, ktorého najväčšiu časť tvorilo betónové parkovisko. Dnes sa tu nachádzajú stovky bytov, park, služby a do budúcna aj nájomné byty. Reč je o novej obytnej zóne Nuppu, ktorú buduje developer YIT Slovakia. Po rokoch výstavby sa chýli k jej ukončeniu. Štvrť v dobrom aj zlom ukazuje, ako môže vyzerať premena postindustriálnych území.

Zdroj: YIT Slovakia, Nino Belovič / YIM.BA

Ďalšie domy pred dokončením

Nuppu sa nachádza na hranici dvoch ružinovských štvrtí, Prievozu východne a Mlynských Nív – Východ západne, pričom oficiálne patrí pod druhú menovanú oblasť. Štýlovo tak nadväzuje skôr na toto transformačné územie – resp. na podobu, ktorá je bližšie budúcemu stavu. Napriek tomu je development voči drobnej, takmer až vidieckej mierke Prievozu citlivý. Vytvára prechod medzi tradičnou štvrťou a budúcim novým centrom mesta.

Preto sa tu nenachádzajú výškové budovy. Namiesto toho tu vznikla séria bytových domov v riadkovej zástavbe, uzatvárajúcich centrálny líniový park. Prvý z domov sa začal stavať v roku 2016, ďalšie pribúdali postupne s približne polročným odstupom. Dnes je úplne dokončených a odovzdaných deväť domov, kde sa nachádza vyše deväť stoviek bytov. Po odovzdaní zostávajúcich budov presiahne počet bytov štvorciferné číslo.

Tento míľnik je otázkou veľmi krátkeho času. „Aktuálne odovzdávame klientom do užívania etapy Nuppu Asteri a Nuppu Magnolia 1,“ potvrdzuje Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT Slovakia. „Ďalšie etapy, konkrétne Magnolia 2 a 3 sú momentálne ešte vo výstavbe. Tam očakávame odovzdávanie v priebehu tohto a budúceho roka.“ Magnolia 1-3 nie sú súčasťou hlavnej časti projektu v susedstve líniového parku. Nachádzajú sa v južnej časti Nuppu a sú súbežné s neďalekou diaľnicou D1.

Pohľad na rozostavanú Magnoliu 2 a 3 môže vzdialene asociovať výstavbu panelových domov počas obdobia minulého režimu. Stavebník sa totiž rozhodol pre budovanie bytoviek systémom prefabrikácie. Cieľom takéhoto spôsobu je najmä urýchliť výstavbu. V prípade Magnolie sa to podarilo, budovy narástli mimoriadne rýchlo – vo februári sa na Magnolii 3 napríklad realizovali ešte len prvé podlažia, dnes už osempodlažný dom čaká na fasádu.

Pre developera bol daný prístup dôležitý aj kvôli nastaveniu Magnolie – má ísť o pomerne dostupný realitný produkt. Bývanie v tejto časti projektu patrí k najlacnejším novostavbám v Bratislave, resp. najlacnejším novostavbám vo vnútornom meste (ak tak lokalitu Nuppu možno nazvať). Aj vďaka tomu sa developerovi podarilo za uplynulé mesiace vykázať určitú predajnosť. „Za posledných 9 mesiacov sme v projekte Nuppu predali spolu 36 bytových jednotiek,“ konštatuje Murcko. Vo februári spoločnosť vykazovala 32 predaných bytov za posledných 6 mesiacov.

Aby YIT klientov nalákalo, rozhodlo sa k bytom pribaliť určité bonusy. V tomto prípade išlo o plné zariadenie bytu (vrátane spotrebičov, linky, svietidiel, postele a i.), prípadne bonus na zariadenie bytu vo výške maximálne 10-tisíc eur. „Z doterajších skúseností možno tvrdiť, že naša pestrá ponuka benefitov zaujala,“ tvrdí M. Murcko. „Nakoľko každý záujemca preferuje iný typ produktu a je v inej životnej situácii, všetky typy služieb a úrovní vybavenia bytu si nachádzajú svojich klientov.“

V tomto momente ostáva v Nuppu voľných ešte 162 bytov. Svojich obyvateľov si s najväčšou pravdepodobnosťou nájdu. Keďže je už zóna pomerne veľká, postupne sa „zabieha“, vznikajú tu prevádzky, rozvíja sa komunitný život, zriadená bola škôlka, zavedená verejná doprava a v dohľadnej dobe sa vybuduje aj cyklotrasa.

Z Nuppu sa tak stane relatívne dobre vybavené sídlisko. Jeho rozvoj sa tým ale nekončí, pričom do budúcna možno očakávať nové zmeny, ktoré ho posunú bližšie k mestu, no pritom bez straty pôvodného charakteru.

Prefabrikácia umožňuje urýchlenie výstavby. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Čakanie na úrady

Súčasťou Nuppu má byť po dokončení aktuálny rozostavaných etáp ešte trojica budov. Dve z nich nadviažu na Magnoliu. Problémom však je, že podľa Územného plánu by tu byty vzniknúť nemali – regulácia tu predpisuje funkciu zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti, čo si vyžaduje umiestnenie aspoň 30% občianskej vybavenosti. V minulosti tu chcelo YIT umiestniť kancelárie, takže by to nebol problém.

Tento zámer však už neplatí. Namiesto administratívnych priestorov by tu mali vzniknúť byty. Zámer mal byť pôvodne predmetom zmeny Územného plánu, a to už jeho Zmien a doplnkov 08, ktoré boli nedávno schválené. Namiesto toho sa ale tento plán posúva na Zmeny a doplnky 11, ktorých prijatie sa predpokladá najskôr v roku 2025. Nemožno tak vylúčiť, že k dokončeniu Magnolie príde až potom.

Na zelenú čaká aj polyfunkčný dom priamo pri ulici Mlynské nivy, severne od etapy Asteri. Naplánované sú tu byty aj kancelárske priestory. Pôvodne sa očakávalo, že výstavba začne už na začiatku roka 2022. Len vo februári 2023 sa však ukončilo konanie na Ministerstve životného prostredia. Developer tak musí čakať na ukončenie ďalších etáp povoľovania. Aktuálne prebieha územné konanie, ktoré sa začalo v apríli.

YIT je tak veľmi diplomatické, čo sa týka predpokladaných dátumov predaja ďalších bytov, nehovoriac o výstavbe. „Ďalšie transformácie tohto územia sú aktuálne v rôznych štádiách plánovania a povoľovania. Uvádzať termíny spustenia predaja považujeme preto zatiaľ za predčasné,“ uzatvára Milan Murcko. Celkové dokončenie Nuppu je tak v súčasnosti v rukách úradov.

Plánovaná budova popri Mlynských nivách. Zdroj: YIT Slovakia / EIA

Vzorová prestavba? Nie celkom...

Dokončovanie Nuppu nevdojak vedie k porovnávaniu s iným veľkým projektom YIT Slovakia – Zwirnom v novom centre Bratislavy. Developer tu dokončil prvú etapu, rozostaval druhú (oficiálne tretiu) a čaká na zelenú pre tretiu. Na základe už dokončených častí projektu možno konštatovať, že Zwirn je v mnohých ohľadoch vzorovým projektom a príkladom, ako prebudovávať bývalé priemyselné či dopravné areály.

Nuppu takým príkladom úplne nie je. Tento development priniesol vznik množstva bytov, zelených plôch a určitej vybavenosti, z ktorej budú profitovať rezidenti a čiastočne aj komunita. Domy majú triezvu mierku, ktorá si zachováva ľudskosť. Navyše je projekt včlenený do územia celkom dobre, rozhodne nepriniesol nijaký neprijateľný kontrast. Územie aj pozemky rozhodne zhodnotil.

Nemožno však nepripomenúť, že kým Zwirn je ukážkou mestskej blokovej zástavby s miešaním funkcií, aktívnym parterom, príťažlivou architektúrou a rozličnými typológiami verejných priestranstiev, Nuppu je sídliskom – navyše takým, ktoré potláča urbanistickú a architektonickú kvalitu v prospech vyhoveniu noriem a prísne nastavených marží investora. YIT Slovakia projekt prebralo v roku 2015, keď sa ešte volal Bergamon, a to aj s nastaveným urbanizmom od Ateliéru 3M. Tento zodpovedal požiadavke investora po maximalizácii počtu bytov a minimalizácii slabšie presvetlených apartmánov. Parter je obmedzený, vo väčšine domov je časť prízemia určená pre parkovanie áut.

Prirodzene, Nuppu je pre inú cieľovú skupinu ako Zwirn. Pre developera by bolo zbytočnou časovou a finančnou záťažou robiť projekt tak, aby disponoval vzorovým urbanistickým či architektonickým riešením. Navyše to od neho ani nikto nežiadal. Development tak ukazuje okrem pozitív aj nevýhody bratislavského a slovenského prístupu k brownfields.

Jednak tu chýba jasná stratégia, čo s nimi treba robiť, doplnená o nástroje pre uľahčenie transformácie. Ďalej chýba aj lepšie fungujúce územné plánovanie, ktoré by konkrétnejšie definovalo, ako by mal vyzerať rozvoj z hľadiska podoby budov namiesto pevne nastavených funkcií. Napokon, problémom sú normy, ktoré nabádajú investorov k rozvoju lepšie preslnenej riadkovej zástavby a hľadaniu miesta pre parkovanie v maximálnej miere namiesto dostupnej blokovej štruktúry.

Nuppu nie je zlý projekt. V rámci možností to môže byť dobré miesto pre život. Za ideálnych podmienok by ale mala regenerácia obdobného územia vyzerať úplne inak.

Fotografie z 08.06.2023. Pozrite si výstavbu Nuppu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.