Adrian Gubčo 18.08.2021 13:53

JTRE predalo pozemok pri Fuxovej, vzniknúť tu môže Kaufland

Developer J&T Real Estate už niekoľko rokov pracuje na rozvoji veľkorysej koncepcie Nové Lido, ktorá je súčasťou územia, známeho ako Celomestské centrum (CMC) Petržalka. Do zóny patrí aj blok južne od diaľnice D1 v dotyku s projektom Fuxova. Developer už dlhšie žiada zmenu územného plánu v prospech mestotvornej zástavby, voľné pozemky však teraz predal reťazcu Kaufland.

Predmetný priestor, 6.2.2018

Predmetný pozemok sa nachádza v priestore medzi násypom pre električkovú trať a projektom Fuxova, ktorý bol dokončený v roku 2018. Plocha bola dlhodobo nezastavaná – ostávala uvoľnená pre budúcu výstavbu metra, resp. rýchlodráhy. Aj po opustení tohto zámeru ovplyvňovali uvažované dopravné projekty charakter rozvoja územia. Vízia možného prepojenia električkovej, resp. tram-trainovej trate s tunelom TEN-T 17 pod Dunajom sa podpísala pod otočením veže v projekte Fuxova.

Ďalšiu podobu rozvoja územia zadefinoval Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy z roku 2007, ktorý prebral o rok staršiu koncepciu rozvoja CMC Petržalka. Tá sa stala záväzným podkladom pre výstavbu, keďže sa premietla do podoby podrobného územného plánu zóny. Výstavba, ktorá tu prebehla v posledných rokoch, je plne v súlade s touto dokumentáciou. Čo sa týka zostávajúcich plôch, naplánovaná tu je občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu – konkrétne vo forme menšieho nákupného centra či obchodného domu.

Pôvodný majiteľ územia, developer JTRE, tu skutočne menšie obchodné centrum plánoval. „Obchodné centrum Bosákova“ malo mať dve nadzemné podlažia, pričom prvé by bolo využité pre parkovanie (s 92 parkovacími miestami) a druhé by obsahovalo obchodné priestory. Nešlo by o veľké nákupné centrum, keďže retail by bol len na niečo vyše 3-tisíc metroch štvorcových. Projekt má k dispozícii platné územné rozhodnutie.

Z urbanistického hľadiska nejde o ideálnu funkciu. Pozemok sa nachádza v exponovanej polohe v dotyku s električkovou traťou, na okraji (výhľadovo) dôležitého rekreačného územia v okolí Chorvátskeho ramena a v oblasti s vyššou mierkou zástavby. Preto by bolo ideálne, keby bola intenzita využitia plochy vyššia. Obchodné priestory tu môžu vzniknúť, neexistuje však dôvod, aby nad nimi neboli ďalšie podlažia bývania či kancelárií.

V podobnom duchu očividne uvažovalo aj JTRE, ktoré nedávno odhalilo nové náznakové vizualizácie štvrte Nové Lido. Tieto zahŕňali aj plochy v okolí Fuxovej. Načrtnuté tu sú výškové bodové budovy, doplnené o nižšiu časť, vďaka čomu by medzi novou zástavbou a Fuxovou mohol vzniknúť akýsi vnútroblok. V tejto chvíli ide len o veľmi predčasné skice, keďže aj táto plocha si vyžaduje zmenu Územného plánu a Územného plánu zóny. Prvé náznaky však pôsobia sľubne a takáto zástavba by lokalitu dotvárala oveľa lepšie.

O to väčšie prekvapenie tak vyvolala zmena vlastníckych pomerov predmetného pozemku. JTRE odpredalo plochy spoločnosti Kaufland Slovenská republika, teda operátorovi supermarketov. „Radi by sme postavili v tejto lokalite viac bytov, ak by to umožňoval územný plán, pretože po bývaní je veľký dopyt a Slovensko, špeciálne Bratislava, stále pociťuje nedostatok bytov,“ hovorí Daniel Suchý, hovorca & Senior PR Manager v JTRE. „Avšak vzhľadom na dlhotrvajúce procesy prípadných zmien územného plánu a vzhľadom na to, že v rámci občianskej vybavenosti je potrebné postaviť aj funkciu obchodu, využili sme ponuku a pozemok sme predali spoločnosti, ktorá realizuje výstavbu a prevádzku obchodných jednotiek.“

Kaufland využíva viacmenej zhodnú architektúru svojich supermarketov podľa jednotného manuálu. V dôležitej polohe v rámci mesta by tak teoreticky mohol vzniknúť v podstate klasický box, charakterovo patriaci skôr na predmestia, závislé od individuálnej automobilovej dopravy. Sám Kaufland zatiaľ neupresnil predstavu o spôsobe využitia pozemku. „Momentálne sa nachádzame v štádiu plánovania, preto Vám žiaľ nemôžeme poskytnúť bližšie informácie,“ vyjadrila sa pre YIM.BA Lucia Vargová, hovorkyňa Kauflandu. Obavy tak ostávajú namieste.

Na druhej strane, pohľad do listu vlastníctva ukazuje, že by to nakoniec nemuselo dopadnúť ani tak zle. Na pozemku je vecné bremeno, podľa ktorého musí vlastník strpieť „umiestnenie, povolenie, výstavbu, užívanie a údržbu akejkoľvek stavby vrátane výškového bytového domu tak, že bude zasahovať až k hranici oprávnených pozemkov a zaťaženého pozemku“. Developer si tak ponechal zadné vrátka. O ďalšom osude priestoru rozhodne pravdepodobne až postup povoľovania zmien a doplnkov Územného plánu.

Skice Nového Lida umiestňujú na predmetnú plochu výškové budovy so skosenými vrchnými časťami. Išlo by o vhodnejšiu formu urbanizácie pozemku. Zdroj: Nové Lido

Aktuálne dianie v okolí Bosákovej ulice a projektu Fuxova je logickým dôsledkom viacerých problémov (nielen) bratislavského územného plánu. V prvom rade sa ukazuje, že jeho súčasné riešenie vedie k takému umiestňovaniu funkcií, ktoré sú buď vo viacerých lokalitách nevhodné alebo nedostatočne variabilné. Na danom mieste v Petržalke je maximálne logické, aby bola intenzita zástavby aj miera polyfunkcie vysoká - dokonca by tu mohlo vzniknúť priame rozšírenie centra mesta. Existujúce koeficienty to však neumožňujú.

To ovplyvňuje charakter zástavby. Namiesto premiešaných štvrtí blokovej zástavby so zelenými nádvoriami, živými ulicami a obchodmi v prízemí je oveľa jednoduchšie stavať podľa modelu modernistických sídlisk, len s menšími úpravami a prispôsobením súčasnosti. Občianska vybavenosť sa potom koncentruje do veľkých nákupných centier, lepšie dostupných autom – ktoré ostáva preferovanou možnosťou dopravy, lebo mesto je tak nastavené. V iných prípadoch vznikajú „krabice“ supermarketov aj v mestských obytných oblastiach.

Presne to teraz hrozí v Petržalke. JTRE síce pri Novom Lide zdôrazňuje, že chce vybudovať mestotvornú a kvalitnú štvrť, ide však predovšetkým o súkromnú firmu, ktorá musí generovať svojim majiteľom určitý zisk. Preto siahla po výhodnej ponuke a zachovala sa ekonomicky racionálne – hoci tým mohla teoreticky zasadiť úder rečiam o mestotvornosti. Vecné bremeno poskytuje spoločnosti možnosti, ako priestor využiť lepšie, všetko ale bude závisieť od toho, ako rýchlo mesto a poslanci zmenia Územný plán.

Kaufland totiž nebude čakať donekonečna. Development v okolí Fuxovej postupuje a atraktivita priestoru pre umiestnenie supermarketu bude rásť každým rokom. Ak sa podarí v najbližších rokoch rozostavať a dokončiť aj električkovú trať, spádová oblasť sa ešte rozšíri (hoci Kaufland má v Petržalke aj ďalšiu prevádzku – priamo v jej srdci postavil typický lacný box). Preto je preňho nová akvizícia strategicky veľmi výhodná.

Bratislava je však v rýchlosti zmien plánu katastrofálne pomalá. Za posledné desaťročie sa neodohrali s výnimkou metodických zmien a zanesenia trasy diaľnice D4 a rýchlostnej cesty R7 do Územného plánu žiadne zásadné úpravy. Zmeny a doplnky 04 bojovali s dlhoročným politickým odporom, až sa nakoniec úplne zrušili. Ani súčasné vedenie nepostupuje tak agilne, ako si naplánovalo – schváliť sa zatiaľ podarilo len jeden balík úprav bez akýchkoľvek kontroverzií. Ďalší ich však niekoľko obsahuje, čo bude v predvolebnom období znižovať šancu na posun.

Bratislava takto trpí po viacerých stránkach. Okrem nízkej dostupnosti bývania, pomalého rozvoja infraštruktúry či závislosti na automobiloch patrí k dôsledkom aj horšia kvalita verejného priestoru, slabšia možnosť reakcie na klimatické zmeny a naostatok aj zohavovanie mesta. Ako nedávno pripomenul developer Milan Dubec, aktívny v Žiline či Púchove, sú to práve obchodné reťazce, ktoré v slovenských mestách vybetónovali najväčšie plochy a sú aj najväčších developerom. Výsledkom je vznik len málo estetických a generických objektov, ktoré výzoru miest skôr ublížili.

Ak teda nedôjde na rýchle zmeny, môže sa to isté stať aj pri Fuxovej. Ďalšia potenciálne veľmi pekná a moderná lokalita tak bude na dlhé roky zabitá lacným riešením a Bratislava bude o čosi menej príjemná. Nanešťastie, je to už bežný príbeh, aj napriek tomu, že všetky riešenia máme vo vlastných rukách.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.