Adrian Gubčo 25.11.2019 10:45

Jégého Alej V spúšťa predaj bytov v prvej etape

Projekt Jégého Alej V, oficiálne známy aj ako Nová Cvernovka – Century Residence, spúšťa predaj bytov v prvej dvojici domov prvej etapy. Kontroverzný projekt z dielne developera FINEP je súčasťou prestavby okolia Cvernovky – „Ružového hradu“, v rámci ktorej vznikne niekoľko nových budov, vrátane dvojice veží, a prebehne rekonštrukcia a nadstavba industriálnej pamiatky.

Zdroj: FINEP

Predaj sa zatiaľ týka dvojice nižších domov (A, B), ktoré sú súčasťou prvej etapy projektu. Svojim tvarom a osadením tvoria vnútroblok, ktorý budú zvierať s budovou Cvernovky. Oba domy majú osem nadzemných podlaží, byty a apartmány sú umiestnené od druhého podlažia. Prvé nadzemné podlažie je určené pre garáže, terén vo vnútrobloku je tak na úrovni druhého podlažia.

Predaj je zatiaľ určený pre VIP klientov developera, kam patria predovšetkým vlastníci bytov v predošlých etapách Jégého Aleje. Do ponuky sa dostalo 168 jednotiek (z celkového počtu 184), voľných je zatiaľ 141. Z tohto počtu je 37 rezidencií jednoizbových, 67 dvojizbových, 29 trojizbových a 8 štvorizbových. Výmery siahajú od 28 metrov štvorcových pri najmenších apartmánoch po 123 metrov štvorcových pri tom najväčšom.

Štandard projektu možno označiť ako priemerný. Nenájdeme tu ani ani hliníkové okná, ani podlahové kúrenie a podľa všetkého ani predprípravu na klimatizáciu. Ceny napriek tomu presahujú úroveň 3-tisíc eur za meter štvorcový, pri najatraktívnejších bytoch aj 3,5-tisíc. Najlacnejší apartmán tak vyjde na 123-tisíc, najdrahší na 369-tisíc eur. Dispozície sú mierne netradičné, už dvojizbové a dokonca aj niektoré jednoizbové byty obsahujú samostatné komory.

Prvá z budúcej dvojice veží zatiaľ v ponuke nie je, je však súčasťou prvej etapy. Dá sa tak predpokladať, že developer dá rezidencie v 26-podlažnej budove do voľného predaja pre širokú verejnosť. V budove sa bude nachádzať 84 bytov a 41 apartmánov.

Návrh projektu je výsledkom spolupráce s pražskou kanceláriou A69 Architekti, ktorá patrí k najoceňovanejším pracoviskám v Česku. Nanešťastie, v prípade tohto projektu boli architekti limitovaní existujúcim územným rozhodnutím, čo obmedzilo možnosti kreatívneho vyjadrenia sa k podobe domov do veľkej miery len na dispozície a fasády, nie však už na hmoty, osadenie objektov alebo funkčné členenie.

Napriek tomu developer očakáva, že okolo dvora vznikne živá komunita, ktorá bude navyše využívať občiansku vybavenosť, ktorá sa má nachádzať v parteri výškového objektu a Cvernovky. V dvojici nižších domov sa vznik vybavenosti neočakáva.

FINEP zatiaľ nešpecifikuje, kedy by sa mohla spustiť výstavba, napriek tomu, že na prvú etapu developmentu už prebieha stavebné konanie. Voči projektu však rastie odpor a sám starosta mestskej častu Ružinov, Martin Chren, ho označuje za „najhoršiu zahusťovačku“. Preto sa dá očakávať, že proti stavebnému povoleniu prídu odvolania, hoci tieto spustenie výstavby len oddialia, ale nezastavia.

Napriek týmto okolnostiam sa dá očakávať, že výstavba prvej etapy projektu Jégého Alej V prebehne medzi rokmi 2020-2023.

Zdroj: FINEP

V naozaj husto zaľudnenej lokalite tak pribudnú ďalšie masívne hmoty, a to ešte nebude vo výstavbe druhá etapa, kde bude okrem zrekonštruovanej historickej budovy aj veža s 34 nadzemnými podlažiami a výškou 118 metrov. Vo veži má vzniknúť 182 bytov a apartmánov, v Cvernovke 7 bytov a 66 apartmánov (loftov). V predpolí budov majú vzniknúť verejné priestranstvá a aktívny parter so službami a obchodmi.

Napriek tomu je projekt nepresvedčivý a hmoty prehnané, zvlášť v kontexte existujúcich predošlých etáp Jégého Aleje. Tie maximalizovali využitie pozemkov, no nevhodným spôsobom. Daná lokalita bola ideálna pre vznik hustej mestskej blokovej zástavby s aktívnymi ulicami, developer ju však premenil na sídlisko s budovami prehnaných mierok, s výnimkou prvých dvoch etáp bez aktívneho parteru a takmer bez akéhokoľvek verejného priestoru (úsmevne pôsobí fakt, že bývalá riaditeľka FINEPu považovala prístup k verejnému priestoru za príkladný, keďže spoločnosť zrealizovala menší zelený priestor na streche garáží prvých dvoch etáp).

Otázne je, či sa developerovi podarí vybudovať aspoň nové spojenia naprieč lokalitou – napríklad peší ťah k nákupnému centru Central, lepší prístup k zastávke električiek Saleziáni a podobne – aby sa development stal priamou súčasťou mesta a nemal charakter akejsi uzavretej komunity. Dávnejšie prezentovaná vízia kancelárií LABAK, GutGut a Marko&Placemakers sa realizovať bohužiaľ nebude, hoci by daná forma radikálne zlepšila úroveň priestoru a tým aj dojem z celého projektu.

FINEP v Bratislave developuje okrem súboru Jégého Alejí aj polyfunkčný projekt Première, ktorý je v súčasnosti asi najhoršie vnímanou realizáciou v Bratislave (a to má silnú konkurenciu). Česká spoločnosť sa zameriava na projekty s už vydanými povoleniami, ktoré následne dokončí. Väčšina týchto zámerov pochádza z predkrízového obdobia, kedy bola spojená s rozličnými kontroverznými a dnes už nepredstaviteľnými rozhodnutiami.

Dnes sa už počet takto vypovoľovaných projektov míňa. Na jednej strane ide o negatívum, keďže developeri sú nútení absolvovať celé dlhotrvajúce procesy, čo odďaľuje spustenie výstavby o roky a zhoršuje dostupnosť bývania. Spolu s míňajúcim sa objemom pozemkov vhodných na rezidenčnú výstavbu (v zmysle Územného plánu) je to pre Bratislavu hrozivá situácia.

Treba však pripustiť, že to má aj svoju kladnú stránku – hrozba podobných projektov, ktoré vychádzajú z podmienok, aké panovali pred krízou, sa minimalizuje. Kríza priniesla očistu trhu a klienti sa postupne naučili zvyšovať úroveň svojich očakávaní. Dnešné projekty sú tak už oveľa častejšie nastavené priateľsky k okoliu, rátajú s cyklodopravou alebo verejnou dopravou, obsahujú aktívny parter a príjemné komunitné či verejné priestory a úroveň ich architektúry je vo všeobecnosti vyššia.

Jégého Alej V tak snáď bude jedným z posledných výkrikov nabubralého predkrízového optimizmu, ktorý priniesol Bratislave okrem niekoľkých skvelých počinov (Eurovea) aj niekoľko veľmi zlých (z nedávnych spomínané Première alebo Proxenta Residence, z dávnejších Glória či Aupark Tower). Development v Hlavnom meste sa tak môže očistiť a definitívne potvrdiť svoju zvyšujúcu sa úroveň, ktorú prezentuje väčšina súčasných developerských spoločností.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.