Adrian Gubčo 08.12.2023 18:44

Nekonečné čakanie na najvyššiu vežu. Jégého Alej V sa má rozšíriť, povolenie nemá

Mimo bratislavského downtownu vzniká najvyššia veža v meste aktuálne v blízkosti Trnavského mýta. Developer FINEP tu dokončuje výškovú budovu v rámci projektu Jégého Alej V. Stále ale nejde o  dominantu tohto developmentu – tou má byť až druhá vežová bytovka, na ktorej povolenie spolu s rekonštrukciou susednej Danubiusky čaká roky.

Zdroj: A69 - Architekti

Kontroverzná prestavba územia

Český developer FINEP je v danej lokalite na pomedzí Ružinova a Nového Mesta aktívny už takmer dve desaťročia. Postupne tu vybudoval niekoľko mohutných obytných, resp. polyfunkčných súborov, ktoré nazval Jégého Alej I-V. Vo všetkých prípadoch ide o domy, ktorých mierka aspoň čiastočne presahuje výškovú úroveň okolia, či už predvojnovej blokovej štruktúry, alebo modernistických sídlisk.

Absencia jasnej urbanistickej schémy a logiky, priemerná až nízka úroveň architektúry a nedostatok kvalitných verejných priestorov spôsobili, že si jednotlivé etapy Jégého Alejí nikdy nenašli obľubu u širokej verejnosti. S rozpakmi bola prijatá aj informácia, že developer odkúpil areál bývalej Cvernovky na Trnavskej ceste, známej ako Danubiuska. Spolu s ním totiž získal aj projekt, ktorý sa tu pripravoval ešte pred krízou v roku 2008.

Pôvodný zámer, nazvaný Century Residence, rátal s obstavaním hlavnej budovy Danubiusky, ktorá je chránená ako národná kultúrna pamiatka. Vzniknúť tu mali nižšie bloky aj výškové budovy. Pôvodný investor mal na projekt územné rozhodnutie, čo bola z pohľadu FINEPu ideálna situácia. Pokiaľ by totiž development pripravoval úplne od začiatku, veľmi pravdepodobne by si také obrovské hmoty dovoliť postaviť nemohol.

Česká spoločnosť preto nič zásadné v zámere z pohľadu hmôt a kapacít nezmenila. Úpravami prešla architektúra či koncepcia verejných priestorov, čo ale nemenilo podstatu územného rozhodnutia. Takto požiadala o stavebné povolenie pre prvú časť, tvorenú nižším blokom, nižšou z dvojice veží a parkovaním, a neskôr aj pre druhú.

Prvá etapa po určitých výhradách starostu a menšom odpore okolia získala povolenie a začala sa budovať v priebehu roka 2020. Dnes je tesne pred dokončením – v nižších blokoch s ôsmimi podlažiami žijú prví obyvatelia už vyše rok, vo výškovej budove Danubius One s 26 podlažiami prebiehajú finálne úpravy. Celkovo tu vzniklo 302 bytov a apartmánov. Budovy spolu zvierajú vnútroblok, ktorý dostal parkovú úpravu.

FINEP sa pokúsil prekonať zlú povesť angažovaním kvalitných architektov z českej kancelárie A69 – Architekti. Tí mali obmedzené možnosti, dané rámcom územného rozhodnutia. Napriek tomu sa snažili nižším domom aj veži dodať atraktívnejší charakter vďaka príťažlivejšiemu materiálovému a farebnému riešeniu. Kým pri bytovkách sa to napriek rozporuplným detailom ako-tak podarilo, Danubius One dopadlo fiaskom.

Developer totiž pristúpil k zmene dizajnu veže – dôvodom mali byť výpadky materiálov či nedostupnosť zamestnancov. S architektmi sa tak FINEP dohodol na vytvorení „minimalisticky čistej“ fasády. Jediným prvkom, ktorý vežu ozvláštňuje, je asymetrické rozmiestnenie okien. Vo výsledku vznikol banálne pôsobiaci biely monolit.

Podoba projektu vyvoláva v časti verejnosti obavy. Developer totiž už dlhšiu dobu čaká na stavebné povolenie pre druhú časť piatej etapy. Danubius Two má byť s 34 podlažiami a 118 metrami ešte omnoho vyššia. Súčasťou druhej fázy je navyše aj rekonštrukcia a nadstavba historickej Cvernovky. Otázkou ostáva, kedy sa začne realizácia oboch stavieb.

Plánované námestíčko medzi Danubius Two a Danubius Lofts. Zdroj: FINEP

Neúmerné zdržanie

Napriek všetkému je FINEP pomerne silný developer, ktorý je schopný stavať aj veľké projekty. Preto rastie jeho netrpezlivosť v súvislosti s chýbajúcim stavebným povolením. „V tejto chvíli máme pripravenú realizačnú dokumentáciu a čakáme na vydanie stavebného povolenia,“ zhŕňa súčasný stav Borek Simandl, riaditeľ spoločnosti FINEP SK a.s., developerská spoločnosť. „Vzhľadom k tomu, že od našej žiadosti uplynuli už viac ako tri roky, dostali sme sa v rámci projektu do neplánovaného meškania.“

Toto má preto dosah na firmu aj na lokalitu. „To bohužiaľ komplikuje situáciu pre nás i súčasných obyvateľov predchádzajúcich etáp, ktorí sa do svojich domovov už nasťahovali v dobe, keď sme predpokladali plynulosť výstavby. Vzhľadom k tomu, že od žiadosti uplynuli už ako tri roky, chcem optimisticky veriť, že v roku 2024 už stavebné povolenie vydané bude,“ dúfa Simandl.

Netají sa rozčarovaním z celej situácie. „To je pro mňa úplne nepochopiteľná situácia a ani v najtmavších plánoch sme nepredpokladali, že vydanie stavebného povolenia na tieto dva objekty môže trvať tak dlho,“ hovorí. „Z nášho pohľadu je to u pracovníkov Ministerstva životného prostredia absolútne nepochopenie vlastných kompetencií a zákonných možností.“ Pripomína, že nejde pritom o výstavbu na zelenej lúke, ale aj o rekonštrukciu pamiatky. Namiesto obnovy musí developer riešiť ochranné opatrenia, aby budova ďalej nedegradovala a jej stav neviedol k škodám na zdraví alebo majetku.

Vedenie mestskej časti sa už v minulosti vyjadrilo, že nie je z projektu ako takého nadšené. Na druhej strane ale upozorňovalo, že pokiaľ si investor splní zákonné náležitosti, je povinné projekt povoliť. Čo sú dôvody dlhého konania, sme sa snažili zistiť aj na ružinovskom stavebnom úrade. Nanešťastie, úrad nereagoval.

Developer si iný scenár ako začiatok realizácie v budúcom roku nepripúšťa. Tomu zodpovedá aj jeho predajná stratégia. „V tejto chvíli predpokladám postupné spustenie predaja a poťažmo i výstavby. Predpokladáme zahájenie predaja po získaní stavebného povolenia v budúcom roku,“ očakáva Simandl.

Predpredaj zatiaľ nezačal, hoci sa už zbierajú dopyty. Významný podiel záujemcov sú údajne majitelia starších bytov z predošlých etáp. „To považujem za protiváhu tej strastiplnej cesty,“ konštatuje developer. Celkovo je tu naplánovaných 158 bytov a 24 apartmánov v Danubius Two a 66 apartmánov a 7 bytov v obnovenej industriálnej pamiatke. Jej marketingový názov bude Danubius Lofts.

Ak by sa výstavba naozaj začala v priebehu budúceho roka, dokončenie možno očakávať najskôr v roku 2027.

Zmeny architektúry znížili už tak otázny prínos projektu pre obraz a život okolia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Otázne benefity pre verejnosť

Ak druhá etapa Jégého Aleje V vznikne, Bratislava dostane jednu zo svojich najvyšších veží. Keby stálo Danubius Two dnes, bolo by tretie najvyššie, v čase jeho dokončenia by ale mali v meste byť dokončené minimálne dve vyššie budovy. Všetky sú však koncentrované v downtowne. Mimo neho pôjde o výškovú dominantu.

Či je to také víťazstvo, možno s ohľadom na doterajšiu skúsenosť pochybovať. Ak sa investor rozhodne racionalizovať architektúru, pribudne podobná nudná veža – ibaže tmavá. V prípade Danubiusky zas hrozí, že sa medzi vysokými stavbami do istej miery stratí, čo nevynahradí verejnou funkciou – väčšinu jej plochy totiž budú tvoriť byty. Na prízemí veže aj bývalej fabriky by sa však predsa len mali nachádzať služby či komerčné prevádzky.

Sľubuje to aj developer, hoci pripomína, že retailu tu nebude veľa. „Dohromady je to okolo 1200 m². Hneď v susedstve je veľké nákupné centrum a už v predchádzajúcich etapách sme v rámci parteru vybudovali niekoľko stoviek metrov komerčných plôch,“ sumarizuje Borek Simandl. „Skúsenosť z väčších územných celkov nám ukazuje, že pre životaschopnosť samotných obchodov a služieb je súčasný pomer plôch pro bývanie a komerčných plôch na svojej maximálnej hrane a v rámci lokality dokáže ponúknuť vhodnú pestrosť prevádzok pre obyvateľov.“

Verejnosť by mala získať aspoň lepšie možnosti priečnych spojení. FINEP sa totiž s architektmi usiluje o otvorenie lokality pre peších, taktiež ubral hmotu spred Danubiusky, aby vytvoril malé námestie, kde bude umiestnená kaviareň alebo reštaurácia.

Developer však tvrdí, že si vie predstaviť aj výraznejšie benefity, ak by lepšie fungovali na to zriadené mechanizmy. „Nedá mi tu neotvoriť tému poplatku za rozvoj, ktorý mal slúžiť ako protiváha k novej výstavbe a prinášať zlepšenia aj pro súčasných obyvateľov. Len na týchto dvoch domoch odvedieme cez 900-tisíc eur. O niečo vyššia čiastka to bola za predchádzajúce etapy,“ pripomína. „Teda v súčte nemalé peniaze, za ktoré si ale nie som istý, čo obyvatelia dostali alebo dostanú.“

Faktom je, že najnovšia Jégého Alej prinesie najmä masívnu zástavbu v lokalite, ktorá mohla byť riešená omnoho lepšie. FINEP išiel v minulosti cestou ľahšieho odporu a maximalizoval využitie pozemkov bez širšej úvahy o možnom urbanistickom rozvoji územia, spojenom so vznikom kvalitnej zástavby, vybavenosti, priečnymi prepojeniami či verejnými priestormi. Pokiaľ by jednotlivé etapy boli nastavené lepšie, potom by možno neboli potrebné ani špeciálne dodatočné investície.

Zdržiavanie výstavby zbytočnými obštrukciami je samozrejme neprípustné a v tomto prípade aj zbytočné – projekt sa skôr či neskôr povoliť musí a jeho podoba sa dramaticky nezmení. Na druhej strane, Bratislava bude aspoň o čosi dlhšie ušetrená pohľadu na vežu, pôsobiacu ako obrovský výkričník za developmentom, ktorý je príkladom toho, ako sa to robiť nemalo. Parametrom úspechu totiž nie je len podiel predaných bytov alebo prenajatých priestorov.

Pozrite si výstavbu Jégého Aleje V vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.