Adrian Gubčo 27.02.2023 17:18

Problémy sporného projektu. Rozvoj Jégého Aleje V sa stretáva s komplikáciami

K výrazným rozostavaným projektom vo vnútornej časti Bratislavy patrí Jégého Alej V od pôvodom českého developera FINEP. Už dokončená je časť obytného súboru v podobe dvojice bytoviek, vo výstavbe je prvá z veží, pribudnúť má druhá a rekonštrukciou má prejsť chránená Pradiareň na Trnavskej ceste. Development má však ďaleko od bezchybného, navyše ho stíha jeden problém za druhým.

Zdroj: FINEP

Nad Trnavskou cestou sa už nejakú dobu týči nová veža. Zahalená je v lešení, no na rozdiel od nižších častí daného projektu v podobe dvojice bytoviek, ktoré sú už dokončené, tu postup nevidno. Developer má na to dôvod. Výšková budova Danubius One, prvá z dvojice veží, ktoré budú definovať v poradí už piatu etapu Jégého Aleje, prechádza redizajnom. Nedá sa pritom povedať, že by išlo o zmenu k lepšiemu.

FINEP sa rozhodol zjednodušiť výraz fasády 26-podlažnej budovy. Kým predtým mala byť veža zvonka tvorená rastrom bielej omietky, ktorý by vypĺňali plochy z keramického obkladu s okennými výplňami, po novom bude Danubius One jednoduchou bielou stavbou. Jedinou „zaujímavosťou“ bude nepravidelné rozloženie okien. Predtým by išlo v podstate o neviditeľnú súčasť celkového riešenia, po novom však bude dominovať celkovému vyzneniu budovy.

Z relatívne elegantnej budovy sa tak stala omnoho banálnejšia. „Finálnu podobu objektu Danubius One ovplyvnili nepredvídateľné udalosti - extrémne výpadky materiálov a dostupnosti pracovníkov,“ vysvetľuje Borek Simandl, generálny riaditeľ FINEP SK. „Spoločne s architektmi sme tak riešili novú podobu budovy aj s ohľedom na koncept celého projektu. Ako najlepšia vyšla novo prezentovaná minimalisticky čistá varianta. Na ňu bude reagovať aj podoba nadväzujúcej etapy. Spoločne vytvoria fungujúcu dvojicu.“

Architektom Jégého Aleje V je prestížna česká kancelária A69 – Architekti. Ide o rešpektované pracovisko, ktoré má za sebou viaceré vynikajúce realizácie. V tomto prípade sa však stretli s výraznými obmedzeniami, danými platným územným rozhodnutím. To už predtým zadefinovali základné rámce projektu, ktoré developer nechcel zásadne prekročiť, aby nemusel vybavovať povolenia odznova. Talentovaní autori sa tak mohli realizovať najmä v dispozíciách, vonkajšom výraze či verejnom priestore, nie však v celkovej filozofii projektu.

Po novom sa však stráca aj výrazná časť toho, čo veži dávalo akú-takú vonkajšiu kvalitu. Nižšie budovy, aj keď nemožne usporiadané (snaha o vznik atraktívneho bloku vyznela naprázdno, keďže ide o samostatné objekty, medzi ktorými vznikli tmavé úzke priestory), nepôsobia z hľadiska výrazu až tak zle. Nie je vylúčené, že veža, ktorá ich mala dotvárať, teraz bude pôsobiť cudzo.

Zmena výrazu Danubius One je však nanešťastie len jeden z viacerých – a možno nie najhorších -problémov, ktoré sú s projektom spojené. Zrealizovaný projekt je predmetom pripomienok časti rezidentov, ktorí už preberajú byty. Po vstupe do svojich bytov zistili, že niektoré riešenia sú iné, ako bolo pôvodne sľubované.

Tesná zástavba v novom projekte. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nižšia kvalita bývania?

V tomto momente sú dokončené dva osempodlažné domy (A, B), ktoré uzatvárajú akýsi blok medzi Jégého Alejou IV a budovou niekdajšej Cvernovky (alebo Danubiusky). Vzniklo tu 184 bytov, parkovanie je riešené pod vnútroblokovým priestorom. Nejde však o klasickú podzemnú garáž, keďže vnútroblok je vyvýšený – developer tak značne ušetril oproti náročnejšiemu a drahšiemu riešeniu, keby išiel do hĺbky. Keďže však prízemie domov A a B nemá aktívny parter, nebol k tomu ani nútený.

Druhou stranou mince je, že jednotlivé byty boli relatívne lacnejšie oproti vtedajšej ponuke na trhu. Dnes už ostáva voľných len zopár (6) jednotiek. Majitelia postupne preberajú svoje byty a sťahujú sa. Nie je to však spojené len s radosťou z nového bytu.

Redakciu YIM.BA oslovili klienti, ktorí boli po prebratí bytu nepríjemne zaskočení. Niektoré jednotky majú totiž okná priamo nad vonkajšou elektrocentrálou, ktorej výduchy nie sú nijakým spôsobom prekryté. Išlo o prekvapenie, keďže dostupné materiály tento fakt neprezentovali. Navyše, developer podľa nich postupne znižoval mieru komunikácie a kooperácie.

FINEP naopak tvrdí, že všetci majitelia vedeli, do čoho idú. „Trafostanica bola vždy súčasťou predajných materiálov v objemovej podobe a jej poloha voči domu bola zohľadnená už pri samotnej cenotvorbe projektu,“ hovorí Simandl. Odmieta tak výhrady obyvateľov, ktorí považujú tento krok za nekorektný a požadujú nejakú mieru kompenzácie. Podľa Simandla je dostatočnou kompenzáciou už nižšia cena týchto bytov. Na druhej strane, aspoň obmedzené zlepšenie sa pripravuje. „Spoločne s majiteľom trafostanice riešime jej budúcu vizuálnu podobu, vrátane výduchov,“ dopĺňa developer.

Na jednej strane sa dá odporúčať, aby si klienti veľmi presne preštudovali všetky materiály, vrátane projektových dokumentácií, na strane druhej je ale problém, keď je komfort bývania narušený takou tesnou blízkosťou technickej infraštruktúry. Developeri by mali voliť riešenia, ktoré nezasahujú citeľne do výhľadov.

V tomto ohľade Jégého Alej V zlyháva hneď viacnásobne. Trafostanica je len jedným nedostatkom, druhým sú medzery medzi domami A, B a C, do ktorých sú orientované aj okenné otvory. Je možné, že ich viacerí klienti kúpili ako investíciu (predávali sa celkom dobre), ide však o negatívny precedens. Celkovej kvalite architektúry obytných súborov to nepomôže.

Developer zmenil vizuál budovy. Zdroj: FINEP

Dlhé čakanie na celkové dokončenie

Developer chce po dokončení tejto etapy (kde ostáva dobudovať Danubius One – predpoklad FINEPu je leto tohto roka) vybudovať druhú etapu, tvorenú ešte vyššou vežou s 34 podlažiami a 118 metrami a zrekonštruovanou Danubiuskou. Zmenami neprejde len Danubius One, ale aj vyššia Danubius Two.

Priznáva to aj Borek Simandl: „Súbežne s úpravou podoby domu Danubius One prebieha aj finalizácia návrhu susednej veže Danubius Two tak, aby sme zaistili jasnú vizuálnu nadväznosť.“ Doteraz prezentované vizualizácie obsahujú štíhlu tmavšiu budovu. Tak ako prvá veža, aj táto mala byť založená na rastri, do ktorého by boli vsadené časti s keramickou fasádou. Okná majú byť nepravidelne rozmiestnené. Po mnohých stránkach tak ide o klon prvej etapy.

Developer tu naplánoval približne 158 bytov a 24 apartmánov. Na prvých dvoch podlažiach sa majú nachádzať obchody a občianska vybavenosť. Medzi Danubius Two, One a opravenou Cvernovkou má vzniknúť „plaza“, hlavný verejný priestor v rámci developmentu. Charakter projektu tak má byť „metropolitný“. Podľa architektov má na mieste bývalého brownfieldu vzniknúť príjemné miesto pre život vďaka citlivej aplikácií efektívnych a overených riešení (napríklad rastra, ktorý bol medzičasom opustený).

Otázkou však ostáva, kedy to bude. FINEP aj naďalej čaká na kľúčové povolenie. „V súčasnosti sme stále pred vydaním stavebného povolenia,“ pripomína B. Simandl. Pripomína však, že na toto povolenie firma čaká už veľmi dlho: „Nemôžem inak ako sa posťažovať na neúmerne dlhé povoľovacie procesy. Tie sa niekedy netýkajú faktických parametrov projektu, ale toho, ako si jednotliví úradníci sami vykladajú zákon.“ Z pohľadu investora je toto pravdepodobne najvýznamnejší problém, spojený s developmentom.

Podľa Simandla sa dlhé čakanie na vydanie povolení negatívne odrazí na pamiatkových hodnotách najvzácnejšieho objektu v lokalite – Danubiusky. „V tomto prípade je to o to smutnejšie, že cieľom je rekonštrukcia existujúcej budovy, ktorá každým ďalším rokom čakania chátra. Nielen, že to znamená rast nákladov na stavbu. Ukazuje to takisto problém, ktorý bude stále aktuálnejší - potrebu vdýchnuť existujúcim budovám nový život, aby sa nestali jen chátrajúcimi pamätníkmi minulých dôb,“ upozorňuje. Developer v Danubiuske naplánoval 66 apartmánov a 7 mezonetových bytov v nadstavbe nad historickým objektom. Na prízemí má byť retail.

Riaditeľ FINEPu konštatuje, že investorov môže podobné konanie odradiť od náročnejších projektov. „A pokiaľ bude aj v týchto prípadoch proces takto komplikovaný, bude tu stále snaha mesto skôr rozširovať, ako využívať jeho už zastavané, ale aktuálne nefungujúce časti,“ uzatvára Borek Simandl.

Termíny realizácie druhej etapy Jégého Aleje V tak teraz ešte nemožno hodnoverne odhadnúť. Ak by ale dostala stavebné povolenie už v priebehu tohto roka, dokončená by mohla byť v roku 2026.

Nedostatky projektu má zmierniť aspoň verejný priestor. Zdroj: A69 - Architekti

Jégého Alej V – viac problém ako pozitívna správa

Development vzniká v časti mesta, ktorá bola na začiatku tohto storočia jedným z najlepších miest pre výstavbu v Bratislave. Nachádza sa v širšom centre, v dotyku s jedným z najvýznamnejších dopravných uzlov v metropole, pričom územie obsahovalo len striedmu zástavbu. Ide o prechod medzi mestskejšou kompaktnejšou zástavbou a sídliskom. Schopný urbanista by to vedel premeniť na silu a naplánovať tu atraktívnu kombináciu rušných mestských priestorov aj pokojných zelených vnútroblokov. To sa však nestalo.

V divokom období pred finančnou krízou v roku 2008 sa tu pripravilo viacero zámerov, ktoré postrádali logiku a očividne len maximalizovali využitie pozemku bez rešpektovania vzájomných vzťahov. Postupne tu FINEP zrealizoval štyri etapy Jégého Aleje. Súčasná piata je pôvodne dielom iného developera, ktorý sa tiež netrápil s rešpektom k okolitému prostrediu. Keďže získal územné rozhodnutie, súčasný investor neurobil – ako je jeho zvykom – nič zásadné, aby dopad zámeru redukoval.

Keďže sa však Bratislava odvtedy predsa len posunula, musel angažovať skúsených architektov. Napokon ale ani to nestačilo – zásadný redizajn budovy tesne pred dokončením ďalej znížil úroveň projektu. Správy o nezhodách s klientmi zapadajú do obrazu developera, ktorý ide tvrdo po zisku. Nemožno sa potom čudovať, že viac či menej objektívne sťažnosti na rýchlosť posudzovania projektu v tomto prípade pravdepodobne narazia na hluché uši. Jégého Alej V nie je populárna a odďaľovanie jej celkového dokončenia skôr príslušnému štatutárovi zaručí podporu.

FINEP premárnil príležitosť na vznik obľúbenej a kvalitnej štvrte. Určite sa nájde dosť kupcov, ktorí sú spokojní a dokonca aj obľubujú bývanie v jednotlivých etapách. To však nemení nič na fakte, že táto lokalita mala na viac. Namiesto spokojnosti so vznikom vzorovej zástavby s dobrou mierkou, architektúrou alebo bytmi tak bude celá štvrť skôr ukážkou, ako sa to nemá robiť. Zmena potenciálne elegantnej veže na biely prostredník to len podčiarkuje.

Pozrite si priebeh výstavby vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.