Adrian Gubčo 24.09.2024 14:47

Nové veže pre druhý downtown? Izraelský investor oživuje staré plány, istotu výstavby nemá

Okolie Železničnej stanice Nové Mesto by sa v budúcnosti mohlo zmeniť na miesto hustej koncentrácie nových projektov vrátane výškových budov. K už ohláseným vežiam by sa mali pridať ďalšie dve. Navrhuje ich izraelská spoločnosť Eldar Group v susedstve ulice Za stanicou. Ako sa ale zdá, veľkorysé plány môžu naraziť na nepripravenosť zahraničného developera.

Prezentovaná verzia projektu. Zdroj: Eldar Group

Najvýraznejšie projekty v Bratislave aktuálne vznikajú v lokalite nového centra mesta v južnej časti Nív, nazývanej aj downtown. Toto označenie si vyslúžila vďaka vysokej koncentrácii výškových budov, pripomínajúcich jadrá miest najmä v Severnej Amerike, ale v čoraz väčšej miere aj inde vo svete. Všetko nasvedčuje tomu, že nepôjde o jedinú časť slovenskej metropoly, kde bude výrazne hustejšia zástavba veží.

Druhým takýmto miestom by mohla byť oblasť v blízkosti Železničnej stanice Nové Mesto. Dnes sa tu už nachádza niekoľko projektov ešte z prvej dekády tohto storočia. Čoskoro by ich mali ale dotvoriť ďalšie. V tomto momente je do veľkej miery potvrdená výstavba minimálne šiestich (s privretými očami jedenástich) výškových budov, pričom najvyššie z nich dosiahnu výšku okolo sto metrov. 

Výhľadovo by sa k nim mohla zaradiť dvojica veží v priestore medzi ulicou Za stanicou a autoumyvárňou na Vajnorskej ulici. Pozemky tu z väčšej časti vlastní spoločnosť ELDAR SK s.r.o., napojená na izraelský kapitál. Materská developerská spoločnosť Eldar Group je v Izraeli mimoriadne aktívna a podieľa sa na realizácii veľkých projektov výškových budov v Tel Avive aj v iných mestách. Pozemok v Bratislave vlastní od roku 2008.

Ako vyplýva z materiálov, zverejnených na oficiálnom webe developera, projekt Life (Život) bude tvorený dvojicou 20-podlažných veží, založených na spoločnej päťpodlažnej podnoži so službami a parkovaním. Vzniknúť tu má 255 ubytovacích jednotiek, doplnených o kancelárie. Podľa investora pôjde o kombináciu konceptov colivingu a coworkingu. Oficiálny názov projektu aj znie Co&Co Nový životný štýl.

Developer pri tvorbe architektonického konceptu spolupracuje s kanceláriou Morocz_Tacovsky. Veže pripomínajú prax, bežnú pre mestá Blízkeho východu, kde sú výškové budovy založené na základni s vybavenosťou či parkovaním. V Bratislave až na výnimky (Panorama Towers) nie je taká bežná. Slovenskí architekti na zámere pracujú očividne už dlhšie, ako rok návrhu uvádzajú 2020.

ELDAR SK by už teoreticky mal mať k dispozícii stavebné povolenie, keďže s pozemkami odkúpil aj pôvodne plánovaný projekt pre túto lokalitu. Vzniknúť tu mal zámer Global Business Center od firmy G.S.B.V. s.r.o., ktorý mal mať, ako je zrejmé už z názvu, kancelársku funkciu a obsahovať (minimálne v prvej fáze) len jednu vežu. Nový vlastník teda celý zámer transformoval a pridal druhú vežu.

Napriek tomu sa výstavba tak skoro začať nemusí. Podľa informácií YIM.BA je príprava spojená s viacerými zásadnými komplikáciami, ktoré nielen ohrozujú návratnosť investície, ale aj predaj projektu. Nové výškové budovy tak realitou v dohľadnej dobe byť nemusia.

Developer dve veže stavať podľa všetkého nemôže, preto bola v minulosti kreslená len jedna. Zdroj: Morocz_Tacovsky

Prvá komplikácia vyplýva z Územného plánu. Pre dané územie platí regulačný kód 502, čo znamená, že ide o zmiešané územia obchodu a služieb výrobných a nevýrobných. V praxi tu možno rozvíjať predovšetkým obchodné centrá a objekty, budovy ľahkého priemyslu, showroomy, sklady alebo veľkoobchodné prevádzky. Vo veľmi obmedzenej miere tu môžu byť byty a zariadenia občianskej vybavenosti, viažuce sa na funkciu.

Problémom je, že limit počtu bytov v lokalite vyčerpáva už prvá veža. Realizácia dvoch veží s bytmi, ale aj prechodným ubytovaním, je nereálna. Vizualizácia, prezentujúca akési dvojičky, tak vychádza viac zo želania izraelského investora, ako z reálneho základu.

Druhým zásadným problémom je prítomnosť horúcovodu, ktorý je v prípade výstavby nutné preložiť. Ide o nemalú položku z finančného hľadiska a veľkú otázku z organizačného. Jeho význam je totiž taký veľký, že jeho odstavenie by znamenalo dočasnú nedostupnosť teplej vody pre významnú časť Bratislavy. Akýkoľvek developer to musí zobrať do úvahy, ak chce pozemok využiť.

Urbanizáciu napokon sťažujú údajne prehnané požiadavky zahraničného developera od výnosnosti územia. Podľa našich zistení izraelská spoločnosť kúpila pozemky maximálne nevýhodne, čo zistila až neskôr. Odvtedy sa ich pokúsila opakovane predať aj s projektom, no bez úspechu. V tomto kontexte sa asi dá lepšie rozumieť vizualizáciám, ktoré majú možno nalákať naivnú a neskúsenú firmu s nádejou, že sa podarí postaviť takúto rozsiahlu hmotu.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že Life sa nateraz stavať nebude. Cestu k výstavbe by otvorila až rozsiahlejšia zmena Územného plánu, ktorá by zmenila súčasnú reguláciu na obytnú funkciu, príp. zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti s vyšším indexom podlažných plôch. V tomto momente ale ide o hudbu budúcnosti. Mestská časť Nové Mesto naznačuje, že by chcela pripraviť podobnú štúdiu, ako vznikla v prípade Mlynských Nív. Dovtedy však prejdú dlhé roky.

Projekt mal mať výrazných susedov, dotvoril by tak transformujúcu sa lokalitu. Zdroj: Intrade Assets Management

Omnoho reálnejšie sú v tomto smere iné projekty. Ako prvý by mohol ísť do výstavby PARQ Zátišie od Atriosu. Polyfunkčný komplex s bývaním, kanceláriami a občianskou vybavenosťou vznikne na nároží Vajnorskej a predĺženej Tomášikovej. Nultá etapa dôležitej dopravnej stavby sa vybuduje v rámci tohto projektu. Zámer by mohol mať už v krátkom čase zelenú k spusteniu výstavby.

Druhým projektom bude pravdepodobne Semiramis, resp. nový zámer na jeho mieste. Pôvodný súbor dvojice terasových domov nedávno odkúpil Immocap spoločne s Wood&Company. Známy developer realizuje architektonickú súťaž, ktorá má nezáživný koncept preniesť do súčasnosti a vytvoriť zámer, ktorý bude na kvalitatívne vyššej úrovni.

Veľmi významným bude development na rohu Vajnorskej a Odborárskej od Penta Real Estate. Silná firma tu pripravuje vznik obrovskej komunity, ktorej súčasťou bude 1,2-tisíc bytov, bývanie pre mladých ľudí, kancelárie, služby a vnútorný park. V rámci projektu by mohlo vzniknúť až šesť veží, najvyššia z nich priamo na rohu Vajnorskej a Odborárskej. Autorom architektúry je prestížna slovinská kancelária Bevk Perović Arhitekti.

Priamo v susedstve železničnej stanice plánuje svoj projekt aj dvojica spoločností Cresco Real Estate a Wood&Company. Lakeside Park 03 prinesie bývanie a prechodné bývanie v dvojici veží, pričom vyššia z nich mala podľa pôvodnej úvahy dosiahnuť výšku sto metrov. Magistrátu sa zámer v predloženej podobe nepozdával, developer a investor ho tak musia upraviť. Architektúru riešia Bogle Architects.

Napokon, veľkou víziou je aj Lake Station, umiestnený v areáli bývalej Automatizácie železničnej dopravy. Tvorený má byť dvojicou 103,7 metrov vysokých obytných veží a parkovacím domom. Pôvodne sa tu plánovala veža s kanceláriami či nákupným centrom. Aktuálny upravený projekt je v povoľovacom procese. Developerom je Intrade Assets Management, zámer bol v minulosti tiež spájaný s izraelským kapitálom.

Východná časť Pasienkov, resp. západná časť niekdajšieho Istrochemu, je tak na prahu veľkej transformácie. Niektoré projekty sa určite skôr či neskôr rozostavajú, iné musia počkať na priaznivejšie obdobie. Faktom ale je, že Bratislava získava nové lokálne centrum. Ako to už v hlavnom meste Slovenska býva, spojené bude s výškovými budovami a výraznými dominantami.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.