Adrian Gubčo 22.01.2024 17:32

Najväčší brownfield čaká na zmenu. Nové Mesto chce meniť Istrochem, predstavuje prvé vízie

Premena Istrochemu na polyfunkčnú mestskú štvrť s bývaním, pracoviskami, verejnými priestormi a miestami pre trávenie voľného času je jednou z najväčších výziev pre Bratislavu v tomto storočí. Extrémne znečistený areál by mohol byť domovom pre desaťtisíce obyvateľov. Uvedomovať si to začína aj mestská časť Nové Mesto, ktorá začína s prvými krokmi smerom k regenerácii územia.

Autori: Adrian Gubčo / YIM.BA, Nino Belovič / YIM.BA

Veľká vízia samosprávy

História Istrochemu – známeho aj ako Dimitrovka alebo Dynamit-Nobel – siaha do 19. storočia. Východne od Bratislavy postupne začal rásť mohutný chemicko-zbrojársky závod, zameraný na výrobu výbušnín a chemikálií. Po vzniku Československa sa výroba výbušnín presunula do českého Semtínu, závod však pokračoval v produkcii chemikálií a hnojív. Po druhej svetovej vojne sa chemická výroba rozšírila (vyrábali sa napríklad pesticídy), k podniku boli pričlenené aj susedné Závody mieru. V 80-tych rokov tu pracovali približne 7-tisíc ľudí.

Počas celého tohto obdobia dochádzalo k obrovským environmentálnym škodám. Celkové štandardy boli nízke, preto sa postupne zvyšovalo znečistenie podložia a podnik devastoval prostredie aj v iných častiach mesta – jednak v podobe skládok vo Vrakuni a Žabom majeri, ako aj vypúšťaním škodlivín do bývalého Mlynského ramena. Ešte pred jeho zasypaním v 60-tych rokoch 20. storočia si získalo prezývku „Smradľavka“.

Dnes je areál z veľkej časti utlmený. Viaceré budovy sú opustené a postupne chátrajú. Znečistenie sa vplyvom pohybu podzemných vôd spod podniku šíri do okolia, pričom prieskumy nasvedčujú, že už prenikli do podložia v obývaných častiach mesta v Ružinove, najmä v štvrti Trnávka. Do budúcna hrozí kontakt so skládkou vo Vrakuni, čo by spôsobilo ďalšie obrovské škody.

Na druhej strane, rozľahlé územie Istrochemu, ktoré disponuje dobrým napojením na centrum mesta vďaka električkovej radiále (radiálam) aj železničným tratiam, predstavuje obrovský potenciál pre rozvoj. Pokiaľ by sa podarilo záťaž odstrániť a územie otvoriť, vzniknúť by tu mohli celé mestské štvrte s bývaním pre desiatky tisíc ľudí. Súčasťou zóny sú aj obytné kolónie, ktoré by sa takto lepšie zapojili do života mesta a získali potrebné služby.

Myslí si to aj mestská časť Bratislava – Nové Mesto. „Napriek tomu, že ide o vstupnú bránu do hlavného mesta, v súčasnosti je však len malá časť tohto územia efektívne využitá,“ konštatuje samospráva. „Mestská časť Bratislava - Nové Mesto mieni toto rozľahlé územie transformovať na modernú mestskú štvrť.“

Za prvý krok označuje prípravu urbanistickej štúdie, ktorá bude podkladom pre zmenu Územného plánu. Chce tak vopred zadefinovať umiestnenie bývania, občianskej vybavenosti, zelene, možností rekreácie, ako aj napojenie verejnou dopravou či zlepšenie podmienok pre peších a cyklistov. Do procesu regulácie sa rozhodla zapojiť Fakultu architektúry a dizajnu Slovenskej technickej univerzity (FAD STU).

V rámci spolupráce viac ako 120 študentov a študentiek Ústavu urbanizmu a územného plánovania FAD STU vypracovalo urbanistické návrhy, ktoré priniesli víziu, ako z územia brownfieldov vytvoriť nové Nové Mesto. „Veľmi ma teší, že študentky a študenti sa zhostili úlohy svedomito a priniesli veľké množstvo nápadov, ako našu mestskú časť posunúť vpred,“ zhodnotil starosta mestskej časti Bratislava - Nové Mesto Matúš Čupka. „Najviac oceňujem využitie moderných prístupov pri tvorbe mesta a snahu navrhnúť takú mestskú štvrť, ktorá má byť príjemná pre jej obyvateľov i návštevníkov.“ Práce študentov sa majú zaradiť medzi podklady pri tvorbe budúcej štúdie.

Mestská časť dodáva, že študenti a študentky sa vo svojich prácach zamerali na rôzne menšie lokality v rámci riešeného územia, ale aj na konkrétne objekty. Išlo napríklad o areál Istrochemu, územie vytýčené ulicami Vajnorská a Rožňavská či lokalitu v okolí ulice Stará Vajnorská. V týchto územiach navrhli, ako nahradiť či doplniť výstavbu tak, aby tu vznikli samostatne fungujúce mestské štvrte s blokovou výstavbou a živým parterom.

S prácami študentov a študentiek sa verejnosť môže oboznámiť na výstave, ktorá sa koná v priestoroch Novej tržnice na Trnavskom mýte od 16. januára do 10. februára v časoch od 6:00 do 18:00 hod. v pracovné dni a od 6:00 do 13:00 hod. v sobotu. Na výstave si návštevníci môžu pozrieť urbanistické návrhy a modely ako aj ďalšie materiály k projektu budúcej regulácie a rozvoja daného územia.

Mestská časť chce územie recyklovať, nebude to jednoduché. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ďalším krokom bude urbanistická štúdia

Hoci študenti priniesli mnohé podnetné nápady, ich práce samé osebe nie sú štúdiou, z ktorej sa bude vychádzať pri zmene Územného plánu. Túto spracujú kvalifikovaní architekti a urbanisti, možno aj so spoluprácou Hlavného mesta – v to aspoň verí novomestská samospráva.

„Našim cieľom je, aby sme doplnili priemyselnú zónu o nové obytné územie,“ hovorí Anton Gábor, vedúci Oddelenia územného plánovania, životného prostredia a dopravy na novomestskom miestnom úrade. „Úlohou študentských prác bolo, aby sme otvorili diskusiu a túto tému ľuďom lepšie priblížili. Keďže je lepšie ukázať, čo by tam mohlo byť, namiesto toho, aby sme o tom len rozprávali, tak sme pristúpili k spolupráci so školou. Popritom sme ale oslovili MIB.“

MIB, teda Metropolitný inštitút Bratislavy, teraz s Novým Mestom nastavuje podmienky ďalšej spolupráce, vrátane nacenenia tvorby urbanistickej štúdie. Mestská časť pritom vychádza z úspešného vypracovania urbanistickej štúdie pre lokalitu Mlynských nív. Tam však bolo iniciátorom mesto v spolupráci s developermi, v tomto prípade ide výlučne o aktivitu Nového Mesta. Vlastníci pozemkov nie sú a ani nemajú byť súčasťou tvorby štúdie.

Potvrdzuje to aj starosta Čupka. Kľúčovým vlastníkom pozemkov je spoločnosť Istrochem Reality, patriaca od portfólia aktivít bývalého českého premiéra Andreja Babiša. „So spoločnosťou Istrochem Reality máme rozbehnuté diskusie o viacerých témach, nakoľko ide o vlastníka veľkých pozemkov nielen v rámci továrne, ale aj štvrtí ako je Dimitrovka, Biely Kríž alebo Mierová kolónia. Sledujú naše aktivity a zatiaľ javili záujem o tom s nami diskutovať,“ sumarizuje situáciu. Do budúcna ale chce firmu zapojiť do jednotlivých procesov.

Nové Mesto by malo pred prípravou štúdie pripraviť prieskumy a rozbory územia. Na základe toho bude určené, ktoré lokality bude potrebné bližšie preveriť. Anton Gábor totiž pochybuje, že bude potrebné robiť štúdiu pre celý areál Istrochemu. „Nie sme to schopní zaplatiť ani to nie je realizovateľné v takom rozsahu,“ argumentuje.

Gábor pripúšťa, že z urbanistického hľadiska by bolo ideálne spracovať územie celé. „Štúdia musí byť preklopiteľná do Územného plánu. Nevieme vymazať priemysel a dať tam len bývanie. V prvej etape budeme hľadať tie ľahšie územia, ktoré vieme transformovať, napríklad pozdĺž Vajnorskej. Ostatné územia by išli v ďalších etapách,“ popisuje. Dodáva, že nechce, aby štúdia skončila v šuflíku, preto sa zameriavajú na realizovateľnosť materiálu.

Prieskumy a rozbory by sa mali pripravovať približne tri roky, následne by sa pripravilo zadanie priamo v réžii mestskej časti. Po jeho prerokovaní by sa začala samotná príprava štúdie. A. Gábor však uzatvára, že termíny sa neustále upravujú. Veľa zaváži aj následný postup, keď po dokončení štúdie bude musieť materiály a zmenu Územného plánu prerokovať mesto. Nová regulácia pre lokalitu môže byť realitou v roku 2030.

Prvé projekty v lokalite sa už pripravujú, rokmi bude tlak silnieť. Zdroj: Penta Real Estate

Aký bude Istrochem

Nové Mesto zdôrazňuje, že premena brownfieldu, teda nevyužívaného priemyselného územia, je správnym spôsobom rozvoja. Recyklácia územia je podľa neho ekologickým prístupom, vďaka ktorému sa nezaberá orná pôda a vzniká kompaktné mesto. V lokalite má podľa neho vzniknúť moderná, príjemná a klimaticky odolná mestská štvrť, ktorá prispeje k zlepšeniu života už existujúcich obyvateľov.

Plány Nového Mesta by mohli naraziť na znečistenie. Podľa vyššie zmienených informácií je toto extrémne – čo je asi dôvod, prečo bola analýza znečistenia na desaťročie utajená. Starosta ale tvrdí, že situácia nie je taká desivá. „Momentálne máme čiastkové informácie z prieskumov, ktoré realizovala spoločnosť Penta Real Estate, pripravujúca väčší zámer na rohu ulíc Vajnorská a Odborárska. Zatiaľ nás predbežne informovali o tom, že úroveň znečistenia nie je až taká dramatická, ako by sa mohlo predpokladať.“

Treba však pripomenúť, že tento prieskum sa podľa všetkého týka pozemkov vo vlastníctve developera. V lokalite sú aj omnoho rizikovejšie miesta. Starosta nemá informácie o aktuálnom a komplexnom prieskume.

Ak by sa ale potvrdilo vysoké znečistenie, mení to situáciu. Územné plánovanie umožňuje investorom v prípade prítomností záťaží budovať rozsiahlejšie plochy, aby im tak boli kompenzované náklady na ich odstraňovanie. Aplikuje sa to v bratislavskom downtowne, kde to dopomáha k výstavbe výškových budov. V tomto prípade by ale vznik väčšej koncentrácie veží nebol taký vhodný – hoci v okolí Kuchajdy a Vajnorskej ich asi niekoľko vznikne.

Alternatívou je tak celkovo vyššia hustota zástavby. Niektoré študentské práce túto otázku adresovali, pričom sa pracovalo s potenciálom 50-tisíc obyvateľov. To by bola na miestne pomery obrovská populácia, približujúca sa k niektorým krajským mestám. Potrebné by bolo riešiť priestorové vzťahy aj voči ostatným mestským častiam. „Radi by sme iniciovali spoločnú platformu, kde by sme sa mohli o tomto rozprávať s našimi susedmi. Chceme mať dobré vzťahy a to, čo sa odohrá v Istrocheme, sa bude určite dotýkať aj Ružinovčanov, Vajnorčanov aj Račanov,“ konštatuje Čupka.

Verí, že sa takto postupne podarí naplniť vízia kvalitnej a dobre napojenej štvrte so živým a funkčným mixom bytoviek, kancelárskych priestorov a občianskej vybavenosti, vrátane škôl a škôlok. „V podstate samostatné mesto, ktoré bude prepojené so zvyškom Nového Mesta najmä električkovými radiálami,“ uzatvára starosta Matúš Čupka.

Ide rozhodne o ideu, ktorú sa nepodarí naplniť tak skoro – v procese bude desaťročia. Jeho správne uchopenie hneď na začiatku bude zásadné. Plán obrátiť sa na MIB nemusí byť najhorší, hoci teoreticky ešte správnejší by mohol byť príklad z Trnavy, kde sa momentálne hľadá podoba Štvrte – obrovského mestského sektora, na ktorý mesto vyhlásilo medzinárodnú urbanistickú súťaž. Podobne postupovali v minulosti aj Košice alebo Trenčín.

Bratislava sa v 20. storočí zmenila z provinčného mesta na veľkomesto. V 21. storočí bude táto premena pokračovať, hoci ku kvantitatívnemu rastu sa musí pridať aj kvalitatívny. To prináša obrovské nároky na rozvoj, zvlášť natoľko významný ako je premena Istrochemu a jeho priľahlého okolia. O jeho budúcnosť by sa malo zaujímať nielen Nové Mesto, ale aj bratislavský Magistrát a bez debaty aj štát. Bez jeho účasti je kvalitná transformácia územia odsúdená na neúspech.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.