Adrian Gubčo 02.08.2023 18:39

Downtown nebude jediný. V Bratislave vzniká nové hniezdo výškových budov

Bratislavský downtown si v posledných rokoch vydobyl kľúčové miesto v panoráme mesta. Vďačí tomu vysokej koncentrácii výškových budov, z ktorých viaceré presahujú výšku sto metrov. Do budúcna ale nebude jediným. Postupne sa pripravuje vznik ďalšej lokality, kde sa bude na malej ploche nachádzať hneď niekoľko veží.

Zdroj: Star Group, Google StreetView

Mnohé mestá sa snažia výškové budovy koncentrovať do jednej lokality, kým iné štvrte sa vyznačujú menšou mierkou zástavby. Bratislava v minulosti touto cestou nešla. Už prvé veže sa začali po meste osádzať pomerne voľne, v 21. storočí sa tento trend ešte posilnil. Dnes tvorí panorámu slovenskej metropoly pomerne veľký počet vysokých budov, no len v poslednom období vidno naozaj vyššiu koncentráciu takýchto objektov v jednej lokalite – v južnej časti štvrte Nivy, nazývanej bratislavský downtown.

Hoci sa pripravovaná územnoplánovacia regulácia snaží na tento trend nadviazať a obmedziť výstavbu veží inde, kým nie je platná, vzniknúť môžu na viacerých miestach. Výsledkom je nenápadný rozvoj novej lokality, kde bude po dokončení všetkých ohlásených zámerov výškových budov skutočne veľa: okolia nádrže Kuchajda a železničnej stanice Nové Mesto.  

Už dnes je v tejto lokalite viacero dominantných projektov. Väčšina z nich vznikla medzi rokmi 2000-2010, teraz ale prichádza nová vlna, ktorá môže situáciu zásadne zmeniť. Spolu s vypĺňaním atraktívnych pozemkov v centre mesta sa totiž pozornosť developerov prenáša práve sem. Kombinácia dostupnosti, atraktívneho prostredia, vybavenosti a prítomnosti vhodných pozemkov podnecuje investorov k snahe o maximalizáciu objemu ponúkaných priestorov – a teda vyháňaním budov do výšky.

Pôvodná podoba projektu Za stanicou. Zdroj: Star Group

Aktivizujú sa aj dlhodobo spiace projekty. Jedným z nich Multifunkčný komplex Za stanicou, ktorý sa prvýkrát objavil už v roku 2010. Stavať ho chcela izraelská spoločnosť Star Group, ktorá plánovala prebudovať bývalý areál Automatizácie železničnej dopravy severovýchodne od stanice. Zastupovala ju firma Intrade Asset Management, kde je spoločníkom rakúska firma Avoris Orange a RED – Real Estate Development.

Priebežne sa objavovali informácie, že zámer ešte stále žije. Aktivita na stavebnom úrade v mestskej časti Bratislava – Nové Mesto naznačovala, že investor sa svojich plánov skutočne nezbavil.

Teraz sa tieto náznaky potvrdili. Hlavné mesto totiž vydalo súhlasné záväzné stanovisko pre aktualizovaný projekt, ktorý zohľadňuje súčasné trhové požiadavky a predstavy developera. Ten mal totiž už od roku 2012 k dispozícii územné rozhodnutie pre komplex, pozostávajúci z administratívnej výškovej budovy s 27 podlažiami, nižších bytových sekcií s 15 podlažiami a nákupného centra, doplneného o parkovací dom na susednom pozemku. Po novom ale bude vyzerať úplne inak.

Podľa stanoviska chce investor teraz vybudovať dvojicu výškových budov, osadených na spoločnej parkovacej podnoži. Táto podnož bude mať tri podzemné podlažia a obsahovať bude aj integrovanú občiansku vybavenosť, čiastočne umiestnenú v pasáži, prepájajúcej obe výškové budovy. Tieto budú mať štvorcový pôdorys, 29 podlaží a výšku 103,7 metrov.

Veže budú kombinovať funkcie prechodného ubytovania – hotela – a bývania. „Hotel“ bude umiestnený na prvom až dvadsiatom podlaží, pričom tu vzniknú 1- a 2-izbové jednotky. Na každé podlažie ich bude pripadať 16. Celkový počet tak dosiahne 320 jednotiek v každej veži. Byty budú umiestnené na 21.-28. podlaží, búdu 1- až 4-izbové a na každom podlaží ich bude 10. Celkovo ich tak je naplánovaných 80 v každej veži.

Špecifické byty budú na 21. a 28. podlaží, keďže konštrukčná výška podlaží bude až 6,4 metra. Predkladateľ ďalej pripomína, že bytové a nebytové časti budú mať samostatne oddelené vstupy. Nebytová časť bude mať vlastnú recepciu a lobby, prístupnú z mierne zapusteného parteru medzi vežami. Z lobby bude eskalátorom prístupná aj strecha parkovacej podnože, ktorá bude parkovo upravená.

Developer chce ako samostatnú stavbu vybudovať predĺženie existujúceho podchodu pod koľajiskom Železničnej stanice Nové Mesto. Chce sa tak napojiť na stanicu aj priestor pred jej vstupom, čo mu otvorí prístup ku Kuchajde a okoliu.

Vo výsledku tak má vzniknúť obrovský development s 800 obytnými jednotkami ( z toho 160 bytmi). Počet parkovacích miest má byť 710. Architektonické riešenie nie je známe. V minulosti na ňom pracoval architekt Ivan Kubík, dnes figurujú v stanovisku len projektanti.

Magistrát okrem skonštatovania, že zámer je v súlade s Územným plánom, pripomenul, že daná hmota je maximálne prípustná. Špeciálne pripomienky nemal. Upozornil na hluk a žiadal o adekvátne opatrenia. Taktiež vyžaduje atraktívne riešenie zelene na streche garáží s ohľadom na polohu aj funkcie. Zásadnejšie sú najmä pripomienky k dopravnému vybaveniu, keďže podmieňujúcou investíciou je predĺženie podchodu a výstavba obojsmernej cyklotrasy v areáli stavby. Ich realizáciou Magistrát podmieňuje aj kolaudáciu.

Developer žiada o zmenu územného rozhodnutia, ku ktorému potreboval aktualizované záväzné stanovisko. To má v kompetencii mestská časť Nové Mesto. Keďže ale ide o prestavbu brownfieldu v zanedbanej časti mesta, veľké prekážky projektu pravdepodobne klásť nebude. V dohľadnej budúcnosti by tak mohlo okolie stanice získať nový výrazný development.

Možná podoba projektu Lakeside 03. Zdroj: Skyscrapercity

Nebude pritom jediný. Na druhej strane železničnej trate, na prázdnej ploche medzi kancelárskym komplexom Lakeside 02, električkovou traťou a Tomášikovou, plánuje výškové budovy stavať aj Cresco Real Estate v spolupráci s Wood&Company. Vyššie z dvojice veží by mohla mať vyše 105 metrov. Aj tu bude „hotelové“ bývanie, väčšinou ale pôjde o klasické byty. Architektúru spracúva kancelária Bogle Architects.

Na severozápadnej strane Vajnorskej sa zas pripravuje na vznik svojho vlajkového developmentu pod názvom Polyfunkčný komplex Zátišie spoločnosť Atrios. Firma tu pôvodne chcela stavať kancelársku vežu, hotel a menší rozsah bývania. Neskôr sa rozhodla pre byty, ktoré umiestni aj v 64 metrov vysokej dominante. Najprv však musí počkať na zmenu Územného plánu. Architektúru pripravila vo vlastnej réžii.

Do mozaiky územia prispeje vyššími budovami pravdepodobne aj Penta Real Estate, ktoré pripravuje premenu veľkého brownfieldu v susedstve Odborárskej ulice. Na projekt, kde bude až 1,2-tisíc bytov, zorganizovala architektonickú súťaž. Víťazom je popredný slovinský ateliér Bevk Perović Arhitekti.

K týmto už predstaveným zámerom sa pridáva dosiaľ nekonkretizovaná vízia prestavby Pasienkov od spoločnosti TESAKO, za ktorou je veľký developer J&T Real Estate. Firma tu vlastník rozsiahle pozemky, ktoré sú zatiaľ určené pre športoviská. Do budúcna je ale možná zmena funkčného využitia. V takom prípade sa očakáva vznik kompaktnej štvrte, pričom sa zdá, že smerom k promenáde okolo Kuchajdy sa budú umiestňovať aj vyššie objekty.

Bratislava tak môže po downtowne onedlho získať ďalšiu oblasť s pomerne vysokou koncentráciou výškových budov – teda tzv. hniezdo (alebo po anglicky cluster). Z pohľadu výšky a hustoty sa Nivám nevyrovná, v panoráme ale bude citeľná.

Vo výsledku ale jej umiestnenie práve tu nemusí byť na škodu. Už dnes sa tu nachádza električková trať, ktorá sa má onedlho modernizovať, a železničná stanica. V budúcnosti budú potrebné ďalšie investície do infraštruktúry, napríklad predĺženie Tomášikovej po Račiansku alebo nová električková spojnica Račianskej, Vajnorskej a Ružinovskej radiály. Inak sa ale zdá, že ide o jedno z najlepších miest v Bratislave, kde možno budovať väčšie počty bytov vo výrazných objektoch.

Bratislava je skrátka mestom výškových budov. Dnes je už neskoro na diskusiu, či sa tomu malo zabrániť alebo nie. Aktuálnou úlohou je zabezpečiť, aby výstavbe veží sekundoval aj rozvoj verejnej dopravy, priestoru, vybavenosti či dodržiavanie ekologických parametrov. Bez toho sa rast veží premení na katastrofu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.