Adrian Gubčo 19.08.2022 13:38

Lakeside Park 02 je dokončený. Čo príde ďalej?

Developer Immocap oznámil, že kancelársky projekt Lakeside Park 02 bol oficiálne skolaudovaný. Do zóny v susedstve vodnej plochy Kuchajda tak pribudol ďalší nový development, no ani zďaleka nie posledný. Okolie Kuchajdy by sa malo v horizonte najbližších desiatich rokov premeniť na jedno z „najhorúcejších“ miest, kde sa bude koncentrovať výstavba. Čo všetko tu ešte pribudne?

Administratívny komplex Lakeside Park 02 vznikol ako pokračovanie staršieho projektu Lakeside Park, ktorý bol dokončený ešte v roku 2008. Projekt bol mienený ako prvá etapa rozsiahlejšieho developmentu, trvalo však až 12 rokov, kým sa vo výstavbe pokračovalo. Zmenou prešli aj pôvodné plány, od série postupne klesajúcich budov, cez približne 130 metrov vysokú vežu až po súčasný stredne vysoký objekt. V každom prípade, jeho dokončením sa rozšíril pôvodný komplex, rovnako ako park pre vstupom do budovy.

Ako píše developer, kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 9. augusta 2022. Na developmente spolupracoval so skupinou WOOD & Company. Majitelia oznamujú, že po ukončení stavebných prác sa teraz začína ďalšia fáza v podobe sťahovania klientov. Prvé firmy by mali v budove fungovať už od septembra, potom, ako si zariadia svoje priestory.

K firmám, ktoré budú v objekte sídliť, patrí Plzeňský Prazdroj, Zľava Dňa, Reming Consult, Etops, DaneTax, Pressburg AM, UP Slovensko či Adifex, najväčším nájomcom je však spoločnosť Innovatrics. „Lakeside Park 02 úspešne potvrdzuje, že o kvalitné, inovatívne a efektívne administratívne priestory je veľký záujem,“ hovorí Martin Šramko, CEO spoločnosti Immocap. „Nejde pritom len o to, ako flexibilne dokáže reagovať na meniace sa potreby nájomcov, ale donútil nás uvažovať o kanceláriách novým spôsobom a prísť s inováciami, ktoré, verím, ovplyvnia celý trh.“

K týmto inováciám má patriť implementácia anti-covid riešení, využívanie nízkouhlíkového hliníka na elementový fasádny systém či dverové a okenné konštrukcie, využitie japonskej filozofie Kaizen (zameraná na neustále zlepšovanie výrobných postupov) alebo certifikovanie budovy v systéme LEED Gold. „Dali sme si záležať na detailoch, ktoré dotvárajú príjemný pocit z budovy – či už kvalitné verejné priestory, inovácie či ekologické postupy,“ konštatuje Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company, ktorá sa spolupodieľa na výstavbe projektu.

Lakeside 02 je tvorené 13-podlažnou budovou s 14.370 m² kancelárskych plôch. Rozloha typického podlažia dosahuje viac ako 1.200 m². Okrem kancelárskych priestorov vzniklo v budove na úrovni prvého nadzemného podlažia pokračovanie retailovej pasáže, nachádzajúcej sa už v prvej etape projektu. Rozširuje sa aj upravená zelená plocha, developer pripomína vznik veľkého cyklozázemia. Parkovanie je inak riešené v najmä v troch podzemných podlažiach, kde vzniklo 310 parkovacích miest. Niekoľko stojísk je aj v exteriéri.

Po architektonickej stránke pôsobí budova mierne zastaralým dojmom, v štýle banálnych administratívnych komplexov z prvého desaťročia tohto storočia. Chýba jej nadčasovosť aj kreativita, čo nezachraňuje ani kubus na úrovni troch najvyšších podlaží, vychýlený oproti zvyšku budovy. Na druhej strane, cieľom budovy očividne nie je pútať pozornosť. V tomto kontexte je jej štandardný a rýchlo zabudnuteľný výraz akceptovateľný. Za architektúrou stojí kancelária .team ABJ.

Začiatok väčších zmien

Lakeside 02 si môže dovoliť byť prehliadnuteľný, keďže pozornosť bude pútať skôr ďalšia záverečná etapa developmentu Lakeside-u. V tomto prípade už ale nepôjde o kancelárie a podieľať sa na projekte nebude ani Immocap. WOOD & Company si pre spoluprácu vybral developera Cresco Real Estate, ktorý má bohaté skúsenosti s rozvojom rezidenčných nehnuteľností. Nový prírastok do zóny má mať práve obytný charakter.

Lakeside Park 03 bude tvorený dvojicou výškových budov v juhovýchodnej časti pozemku, teda v priestore medzi druhou etapou a obratiskom električiek pri Železničnej stanici Nové Mesto. Veže budú položené na spoločnej podnoži, čím sa nadviaže na vyvýšený vstup do zvyšných dvoch etáp Lakeside. Nižšia budova bude umiestnená bližšie k Tomášikovej ulici a bude mať 19 podlaží s výškou viac ako 64 metrov, vyššia bude bližšie ku železnici a pri 30 podlažiach presiahne výšku 105 metrov. Spoločne vymedzia verejný priestor popred všetkými etapami, kde vznikne „plaza“, lávkou prepojená s Kuchajdou.

Dané riešenie vyplynulo z požiadaviek na zväčšenie verejného priestoru, otvorenosť, preslnenie,  prepojenie na nákupné centrum a Kuchajdu, rešpekt k existujúcim objektom a samozrejme aj maximalizáciu podlažných plôch. S ohľadom na územnoplánovaciu reguláciu bude nižšia takmer čisto rezidenčná (na prvom podlaží budú retailové prevádzky), kým vyššia bude tvorená „hotelovou“ časťou s „long stay apartments“ na druhom až 18. podlaží a bytmi. Na strechách majú byť pobytové priestory pre rezidentov. Celkovo sa očakáva vznik približne 466 bytov, viac ako 2,6-tisíc m² retailu a 843 parkovacích miest.

Architektonický koncept spracúvajú kancelárie Bogle Architects a .team ABJ, čo predpokladá vznik súčasne pôsobiacich veží na uspokojivej úrovni. Žiadne konkrétnejšie vizualizácie však doteraz zverejnené neboli, nanajvýš axonometria, ktorá dáva len čiastočnú predstavu o podobe návrhu. Riešenie spojenia s Kuchajdou vo forme lávky je logické, no nie celkom štandardné riešenie. V ideálnom prípade by mal byť pohyb chodcov zabezpečený po teréne.

Lakeside 03 by sa mal rozostavať ideálne už v druhej polovici roka 2023 s dokončením o dva roky neskôr. Jeho vznik prinesie radikálnu zmenu panorámy okolia Kuchajdy aj celého Nového Mesta. Malo by ísť o najvyššiu budovu v celej mestskej časti (po znížení veže v Novom Istropolise). Pri diaľkových pohľadoch, najmä z centra mesta, by mala byť silne viditeľná, keďže výrazne presiahne iné veže v lokalite. Okolie Kuchajdy začne získavať svoj vlastný cluster (hniezdo) výškových budov.

K Lakeside sa totiž pridá projekt Polyfunkčného komplexu Zátišie, ktorý pripravuje spoločnosť Atrios. Táto vlajková loď firmy taktiež pracuje s dominantou, hoci ani zďaleka nie tak vysokou. Výšková budova v tomto projekte má mať 15 podlaží a asi 64 metrov. Developer ju plánuje osadiť priamo na križovatku Vajnorskej ulice a výhľadového predĺženia Tomášikovej. Podľa aktuálnych plánov by malo ísť o kancelársky objekt, zvyšné časti komplexu budú rezidenčné alebo hotelové. Výstavba by sa mala taktiež spustiť pravdepodobne v priebehu budúceho roka, projekt má vydané územné rozhodnutie.

Cluster sa ďalej posilní, pokiaľ sa skutočne spustí výstavba dlhšie avizovaného projektu Za stanicou, kde v minulosti figuroval izraelský kapitál. Zámer sa nachádza v areáli Automatizácie železničnej dopravy severovýchodne od železničnej trate a podľa pôvodného konceptu mal obsahovať kancelárie v 25-podlažnom objekte, bývanie a menšie nákupné centrum. Aktuálne sa majiteľ, firma Intrade Assets Management, usiluje o zmenu územného rozhodnutia a nahradiť kancelárie bývaním, jednu z nižších bytoviek vežou a nákupné centrum menšími obchodmi. Rozhodnutie v tomto smere ešte nepadlo.

Projekt by sa mal podľa kuloárnych informácií predávať, čo by mohlo byť pri dobrej cene pre potenciálneho investora lákavé. Skôr či neskôr k takémuto vývoju pravdepodobne dôjde. Komplex potom nepochybne prejde výrazným redizajnom, hrubé rysy si však zachová – očakávať tak možno vznik ďalšej veže. Všetky (nehovoriac o ďalšom uvažovanom zámere Semiramis) budú umiestnené v pomerne veľkej blízkosti, čo bude vytvárať celkom kompaktný dojem. Výhodou je dostupnosť električkovej trate aj železničnej stanice, čo nerobí z umiestnenia väčších zámerov takého strašiaka.

Štúdia rozvoja Pasienkov z roku 2010. Zdroj: Compass Architekti

Kuchajda ako srdce modernej štvrte

Vyššie popísané zámery sú do veľkej miery už potvrdené alebo s ako-tak ujasnenými kontúrami. Faktom ale je, že Kuchajda má pred sebou ešte bohatšiu budúcnosť a zmeny v jej blízkosti budú pravdepodobne omnoho hlbšie. Zasiahnu však nielen bezprostredné okolie jej areálu, ale prakticky celú štvrť Pasienky. Jej súčasný stav, kedy predstavuje akúsi dieru v mestskej zástavbe medzi Ružinovom a Ľudovou štvrťou, provokuje investorov. Premenu územia tak plánuje rovno jeden z najväčších – J&T Real Estate.

JTRE sa prostredníctvom firmy Tesako a.s. k pozemkom v lokalite dostalo už pred rokmi, v rámci nastavovania vzťahom pred výstavbou Národného futbalového štadióna. Jeho vznik mal odomknúť územie pre výstavbu. To ale celkom neplatí – jednak ešte stále prebiehajú spory o dofinancovanie NFŠ a takisto nie je zmenený ani Územný plán, ktorý tu predpokladá vznik športovísk. Časť z nich vlastnia cudzie subjekty, vrátane Hlavného mesta alebo Ekonomickej univerzity. Športové haly z veľkej časti ovláda športový podnikateľ Ladislav Asványi, ktorý chce ich funkciu zachovať.

To ale neznamená, že už nevzniká koncept nového riešenia územia, ktorý by priniesol vznik polyfunkčnej mestskej štvrte s bývaním a vybavenosťou v nových mestských blokoch. Štúdiu spracúva kancelária Compass architekti, víťaz dávnejšej urbanistickej súťaže (v ktorej súťažila aj kancelária Vallo Sadovsky Architects). Podľa starších informácií by mala byť nová zástavba pomerne kompaktná, nahradí dnešné vonkajšie športoviská (vrátane štadiónu Pasienky) a smerom ku Kuchajde otvára veľký verejný priestor s promenádou. Spoločne majú vytvoriť „najväčší park v Bratislave“.

V tejto chvíli pravdepodobne vôbec nejde pre JTRE o prioritu, príde ale doba, kedy bude potrebné zaoberať sa otázkou ďalšieho rozvoja Pasienkov. V čase, kedy tu bola vymedzená veľká športová zóna, išlo o okrajovú časť mesta. Dnes ide o súčasť v podstate širšieho centra metropoly, ktorej chýbajú byty a vhodné miesta pre ich výstavbu. Navyše, taká vysoká koncentrácia jednej funkcie (športu) nie je ani odporúčaniahodná. Preto je možno namieste prehodnotiť to, ako Pasienky vyzerajú. O športový charakter vďaka množstvu zostávajúcich športovísk každopádne nepríde.

Nový prístup si azda zasluhujú aj susedné nákupné centrum Vivo! V meste tak saturovanom nákupnými centrami, ako je Bratislava, je jeho rozsah a charakter do istej miery aj prežitkom. Hoci prešlo v nedávnej dobe veľkou rekonštrukciou, prémiovú pozíciu medzi nákupnými centrami v meste už bezpochyby nezíska. Považujem za vhodné, aby investor spolu s mestom preveril možnosti, či by nestálo za to Vivo! (len obchodné centrum, nie aj pridružené veže) zrovnať so zemou a nahradiť bytmi. Pokiaľ má Bratislava záujem na vzniku atraktívnych a živých verejných priestorov, mala by takýto cieľ podporovať tiež. Napokon, nákupné centrá majú na pouličný život zhubný vplyv.

To by bolo možné ale len pri silnej spolupráci Magistrátu a veľmi agilnej zmene Územného plánu. Z kódu 201, ktorá tu vyžaduje veľké plochy občianskej vybavenosti, by bolo vhodné zmeniť reguláciu na kód 501, teda bývanie a občiansku vybavenosť. Tú však spotrebovali už kancelárske veže, takže developer by mohol budovať čisto rezidenčný projekt s aktívnym parterom, teda obchodmi na prízemí. Tie by nahradili stratu služieb, ktoré využíva miestna komunita.

Verejný sektor však v prípade Kuchajdy a rozvoja tejto časti metropoly nie je taký agilný. Kľúčové projekty meškajú alebo sa odkladajú. Mestská časť Nové Mesto chcela napríklad v máji 2018 vyhlásiť architektonickú súťaž na rekonštrukciu areálu Kuchajdy, nikdy to ale nespravila. Hlavné mesto už roky plánuje modernizáciu Vajnorskej električkovej radiály, stále však pracuje na projektovej dokumentácii a realizáciu spustí pravdepodobne až v roku 2025. Predĺženie Tomášikovej je aj napriek skorej výstavbe nultej fázy nateraz skôr sci-fi.

Toto sú podmieňujúce investície, ak sa má z okolia Kuchajdy stať komplexná, kvalitná, kompaktná a príjemná mestská štvrť. Ich realizácia by umožnila dobrú obsluhu a napojenie lokality na zvyšok Bratislavy, vytvorila lepšie možnosti pre trávenie voľného času, prispela k vyššej úrovni ulíc a pomohla miestnym podnikateľom. V kombinácii so všetkými novými projektami by tu vzniklo miesto na bývanie, prácu, nákupy, rekreáciu aj športovanie. Dotvorené by bolo niekoľkými vežami, ktoré by boli dobre obslúžené nosným systémom verejnej dopravy.

Toto by prišlo výmenou za stratu viacerých futbalových ihrísk, štadióna Pasienky a prípadne nákupného centra. Nešlo by tak o úplnú win-win situáciu, na druhej strane sa ale pripravujú zámery nových športovísk, vrátane futbalových ihrísk, vo viacerých mestských častiach, atletický štadión vznikne v Petržalke a nákupné centrum nemá azda okrem kín až takú veľkú hodnotu. Tie by sa ale mohli vybudovať aj v novom developmente.

Kuchajda a Pasienky môžu mať pred sebou veľkú a pozitívnu budúcnosť. Ak tu ale má vzniknúť kvalitná štvrť, bude potrebná mimoriadna spolupráca všetkých kľúčových aktérov, ktorí majú do rozvoja tejto časti mesta čo povedať. Okrem developerov to znamená aj mesto a mestskú časť, ktoré musia v prípade veľkých rozvojových schém vytiahnuť hlavu z piesku.

Pozrite si výstavbu Lakeside Park 02 vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.