Simona Schreinerová 10.07.2024 15:06

Mesto veží pri Kuchajde. Lakeside Park 03 žiada o povolenia, musí sa ale zmeniť

Okolie Kuchajdy sa môže stať po bratislavskom downtowne na Nivách ďalšou lokalitou s vysokou koncentráciou veží. Mnohí významní developeri tu totiž plánujú realizovať projekty vrátane veľkých komplexov s dominantnými výškovými budovami. Jedným z nich je Lakeside Park 03, ktorý má vzniknúť v spolupráci Cresco Real Estate a Wood&Company.

Pravdepodobný vzhľad. Zdroj: Skyscrapercity.com

Okolie Kuchajdy v mestskej časti Nové Mesto ponúka množstvo výhod, vďaka ktorým je lákavým miestom pre stavebný rozvoj. Nachádza sa pomerne blízko centra mesta, s ktorým je prepojené električkovou linkou. V oblasti sa stále nachádza niekoľko nevyužitých alebo nedostatočne využívaných pozemkov. Za posledné desaťročia tu pribudlo mnoho vybaveností vrátane veľkého nákupného centra. Vodná plocha s priľahlým parkom je navyše populárnym rekreačným miestom.

Keďže vybavenosť v lokalite je dobrá, developeri sa zameriavajú na rezidenčné projekty. Medzi významné developmenty patria dve fázy N!da a rozostavaná Olivia Residence. Atrios plánuje postaviť svoj vlajkový projekt PARQ Zátišie s výškovou dominantou. Zámer Lake Station, kde majú byť stometrové veže, tiež ožil.

Rezidenčný komplex chce postaviť aj Cresco Real Estate v spolupráci s Wood&Company. Tretia etapa Lakeside Parku má byť zameraná na bývanie a prechodné bývanie. Ide o posun oproti pôvodným plánom zo začiatku tohto storočia, keď sa plánovala kompletná urbanizácia prázdneho pozemku medzi Vajnorskou, Tomášikovou, predpolím Železničnej stanice Nové Mesto a železničnou traťou v podobe kancelárskych budov. 

Najprv tu bola postavená jedna kancelárska veža, ktorú mali doplniť ďalšie tri výškové budovy, postupne sa znižujúce k stanici. Neskôr vznikol koncept s dvomi vyššími vežami, no nový developer Immocap v spolupráci s Wood&Company nakoniec pristúpili k výstavbe menšieho Lakeside Parku 02. Už v čase realizácie druhej etapy začali prenikať informácie o hľadaní partnera pre tretiu etapu, ktorá mala byť rezidenčná. Investor ho napokon našiel v Cresco Real Estate.

V roku 2021 developer predstavil svoju víziu, keď sa začalo posudzovanie vplyvov projektu na životné prostredie (EIA). Plán zahŕňal dvojicu objektov a malý pavilón na spoločnej 6-podlažnej podnoži s kľúčovou rezidenčnou funkciou, doplnenou o retail a prechodné bývanie. Objekt A mal mať 30 podlaží (108,35 metra), objekt B 19 podlaží (66,65 metra). Oba objekty by mali ešte jedno technické podlažie.

Hotelové bývanie by bolo v objekte A medzi druhým a osemnástym podlažím, vyššie by boli byty. Objekt B mal byť kompletne bytový, jednopodlažný pavilón C by slúžil ako reštaurácia alebo kaviareň. Celkovo sa plánovalo 246 bytov a 221 hotelových apartmánov so 760 parkovacími miestami. Developer sa spojil s overenou kanceláriou Bogle Architects.

Mesto však rozhodlo o neudelení záväzného stanoviska, zámer teda nie je v súlade s Územným plánom. Magistrát nemohol potvrdiť správny pomer bývania a občianskej vybavenosti, keďže chýbali doklady k prvým dvom etapám Lakeside Parku. Developer podľa mesta nerešpektoval jeho požiadavky a prekročil maximálnu povolenú podlažnú plochu. Magistrát usúdil, že projekt je príliš veľký, a bude potrebná redukcia, čo sa mohlo odraziť aj na výške budov.

Napriek tomu bol zverejnený návrh na vydanie územného rozhodnutia na umiestnenie stavby, čo naznačilo, že investor a mesto našli spoločnú reč. Napokon to potvrdil aj samotný developer. „S magistrátom intenzívne rokujeme, urobili sme v projekte zmeny a na spoločných stretnutiach sme si vyjasnili limity územia, v zmysle ktorých sme upravili pôvodný architektonický koncept. V blízkej budúcnosti očakávame vydanie záväzného stanoviska, ktoré tieto úpravy potvrdí,“ uviedol Ján Krnáč, CEO Cresco Real Estate.

Tretia etapa Lakeside Parku teda prejde istými zmenami. Do akej miery budú výrazné, známe nie je - žiadosť o vydanie územného rozhodnutia je zhodná s údajmi v zápornom stanovisku. Odhalí ich teda až očakávané, tentokrát už zrejme súhlasné záväzné stanovisko. Vzhľadom na to, že magistrát mal najväčší problém s nerešpektovaním definície Územného plánu o nadzemnom podlaží a prekročení maximálnej možnej podlažnej plochy, je pravdepodobné, že príde ku kompromisu práve v týchto parametroch.

 

Lake Station s takmer 104 metrami má byť ďalším dominantným projektom v lokalite. Zdroj: Intrade Assets Management

 

Vznik druhej veľkej koncentrácie výškových budov v okolí Kuchajdy zrejme nebude jednoduchý ani rýchly. Na rozdiel od lokality na Mlynských nivách, vývoj v tejto časti mesta viac organický, neexistuje podrobnejšia územnoplánovacia dokumentácia a nie sú bližšie stanovené hmoty ani výšky. Tlak na redevelopment území však stúpa. Bude to najmä na samoregulácii developerov, či ponúknu kvalitné koncepty a zámery, ktoré štvrti viac pomôžu ako ju zaťažia.  

Ak by sa to ale podarilo, môže v blízkosti Kuchajdy vzniknú vysoko atraktívna zóna, kombinujúca súčasnú architektúru, rozličné funkcie, kvalitnú verejnú dopravu i príťažlivé verejné priestory. Prirodzene, vhodné osadenie výškových budov je v tomto prípade základ, preto bude veľa záležať od Cresco Real Estate, ale aj ostatných hráčov. Ich úlohou bude realizácia prepracovaného stvárnenia budov, vytvorenie dobrých prepojení s okolím, oživenie parteru, práca so zeleňou aj investície do okolia. 

Nezmenia pritom len bezprostredné okolie Kuchajdy. Nastavujú totiž latku aj ďalšiemu rozvoju, ktorý zmení priemyselné zóny bývalého Istrochemu. Hoci ide o vývoj na desiatky rokov dopredu, faktom je, že na transformáciu tohto územia príde. Aktuálne pripravované developmenty môžu byť inšpiráciou - alebo mementom. 

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.