Adrian Gubčo 27.10.2023 12:36

Zlá správa pre druhý downtown. Mestu sa nepáči rozsah Lakeside Parku 03, navrhuje zmenšenie

Okolie Kuchajdy v Novom Meste je horúcou rozvojovou zónou, ktorá prejde v najbližších rokoch výraznými zmenami. Viacerí významní developeri tu plánujú rozostavať developerské projekty, vrátane veľkých komplexov s výškovými dominantami. Tých môže byť toľko, že sa tu vyformuje akýsi druhý bratislavský downtown, teda lokalita s vysokou koncentráciou veží. Tie ale nemusia byť ani zďaleka také vysoké.

Zdroj: Skyscrapercity.com

Okolie Kuchajdy spája niekoľko benefitov, ktoré z nej robia ideálne miesto pre stavebný rozvoj. Lokalita sa nachádza relatívne blízko centra mesta, s ktorým je spojená električkou. Nachádza sa tu viacero nevyužitých alebo nedostatočne využívaných pozemkov, vrátane brownfieldov, ktoré sú zrelé na transformáciu. V posledných desaťročiach sa tu vybudoval dostatok vybavenosti, vrátane veľkého nákupného centra. A v neposlednom rade, vodná plocha s okolitým parkom je obľúbeným rekreačným areálom.

Developeri tu preto začali po kancelárskych komplexoch pripravovať rezidenčné súbory. Z významnejších projektov možno spomenúť dve fázy N!da a rozostavanú Oliviu Residence, ešte zaujímavejšie schémy sú ale v príprave. Atrios tu chce napríklad postaviť svoj vlajkový projekt v podobe Polyfunkčného súboru Zátišie s výškovou dominantou. Ožilo aj Za Stanicou, kde majú byť ve stometrové veže. Napokon Cresco Real Estate v spolupráci s Wood&Company naplánovalo tretiu etapu Lakeside Parku, tentokrát s bývaním a prechodným bývaním.

Ide o odklon od pôvodných plánov. Už v prvej dekáde tohto storočia sa plánovala kompletná urbanizácia vtedy prázdneho pozemku medzi Vajnorskou, Tomášikovou, predpolím Železničnej stanice Nové Mesto a železničnou traťou. Ako prvá tu vyrástla kancelárska veža, ktorú mali doplniť ďalšie tri, postupne sa znižujúce k stanici. Neskôr sa objavil koncept s dvomi vyššími vežami, napokon ale nový developer Immocap s investorom Wood&Company pristúpili k vybudovaniu menšieho Lakeside Parku 02.

Už v čase realizácie druhej etapy začali prenikať informácie o hľadaní partnera pre tretiu etapu, ktorá mala byť rezidenčná. Investor ho napokon našiel v Cresco Real Estate, skúsenom autorovi tisícok bytov v najväčšom obytnom developmente na Slovensku, v Slnečniciach. Developer sa spojil s overenou kanceláriou Bogle Architects, ktorá preňho navrhla jeho prémiovejšie koncepty na Staromestskej, Majakovského či na nábreží.

Developer predstavil základné rámce svojej vízie už v roku 2021, keď sa začalo posudzovanie vplyvov projektu na životné prostredie (EIA). Podľa predloženého zámeru by mala vzniknúť dvojica objektov a malý pavilón, ktoré by boli umiestnené na spoločnej 6-podlažnej podnoži. Spolu majú tieto objekty tvoriť jednu stavbu, s prevažnou funkciu bývania, doplnenú o vybavenosť v podobe retailu a prechodného bývania. Polyfunkčný objekt A by mal 30 podlaží plus jedno technické, čo znamená výšku 108,35 metrov. Polyfunkčný objekt B by mal 19 podlaží plus jedno technické, teda 66,65 metrov.

Hotelové bývanie by bolo umiestnené v objekte A medzi druhým a osemnástym podlažím. Vyššie by boli byty. Objekt B mal byť kompletne bytový. Zostávajúci pavilón, teda objekt C, by slúžil pravdepodobne ako reštaurácia alebo kaviareň. Celkovo bolo naplánovaných 246 bytov a 221 hotelových apartmánov. Počet parkovacích miest by bol 760.

Dané nastavenie projektu vyplýva zo znenia Územného plánu, ktorý funkčnej ploche predpisuje funkciu občianskej vybavenosti celovemestského a nadmestského charakteru, pričom prípustné sú aj výškové objekty, keďže ide o uzlovú polohu. Prechodné (hotelové) bývanie sa pritom vníma ako kategória občianskej vybavenosti.

Napriek tomu mesto rozhodlo o neudelení záväzného stanoviska, zámer teda nie je v súlade s Územným plánom. Problémom je, že Magistrát nie je schopný potvrdiť správny pomer bývania a občianskej vybavenosti, keďže predkladateľ zámeru nedodal doklady k prvým dvom etapám Lakeside Parku. Takisto ani nerešpektoval požiadavky mesta, ktoré vyplynuli z posudzovania investičného zámeru v minulosti. Najväčším problémom je ale nerešpektovanie definície Územného plánu o nadzemnom podlaží a prekročenie maximálnej možnej podlažnej plochy.

Magistrát tak usudzuje, že navrhovaný projekt je jednoducho príliš veľký. Investor a developer tak bude musieť z hmoty objektov redukovať. Nejde o extrémnu redukciu, napriek tomu sa môže dotknúť aj výšky budov. Kuchajda tak nemusí dostať až tak výrazné dominanty.

Mohutné veže majú dotvoriť zahusťujúce sa okolie Kuchajdy. Zdroj: Skyscrapercity.com

Bratislava sa v nedávnej minulosti rozhodla aktívnejšie pristúpiť k tvorbe obrazu mesta, vrátane jeho panorámy. Metropolitný inštitút Bratislavy preto pripravil návrh výškového zónovania mesta, ktoré stanovuje určité pásma s maximálnou možnou výškou budov. Okrem toho určil lokality, kde je možné umiestňovať dominanty alebo lokálne akcenty.

Križovatka Tomášikovej a Vajnorskej by mohla byť takýmto miestom, čo vyplýva aj z jej histórie. Výškové budovy sa už v okolí nachádzajú a nemá dnes zmysel proti nim bojovať. Napriek tomu hrozí opakovanie scenára z nového centra Bratislavy – downtownu – kde v dôsledku výškovej regulácie v kľúčovom území tzv. Zóny Chalupkova došlo ku koncentrácii veží s podobnou výškou medzi 100-115 metrami. Z diaľkových pohľadov tak vznikla mohutná stena bez hlbšej kvality.

Ak by k rovnakej situácii došlo aj v susedstve Kuchajdy, dôležitej dimenzii mesta – jeho panoráme – by to nepomohlo, práve naopak. Na mieste je tak uvažovať nad ucelenou stratégiou rozvoja lokality, ktorá by sa zaoberala otázkou výšok jednotlivých navrhovaných budov a ich súvisom s existujúcou zástavbou. Napokon, viacero lokálnych developerov má záujem o zmenu Územného plánu, aby mohli transformovať niektoré plochy či zrealizovať svoje zámery.

Patrí k nim zmieňovaný Atrios, ktorý pôvodne plánoval kancelársku vežu a nie bytovú, teoreticky Cresco Real Estate, ktorému súčasná funkčná regulácia nevyhovuje (hoci sa mu pravdepodobne nechce čakať na dlhý proces zmien plánu, ktorý bude trvať aj v najlepšom prípade aspoň dva roky) a vo významnej miere JTRE. Kľúčový hráč na bratislavskom trhu ovláda podstatnú časť Pasienkov cez svoju firmu TESAKO. V jeho vlastníctve je väčšina futbalových ihrísk v oblasti, ktoré dnes chráni Územný plán.

Je ale pravdepodobné, že sa bude v budúcnosti usilovať o premenu lokality, keďže tu pripravuje veľký urbanistický zámer. Spojený má byť pravdepodobne aj so vznikom niekoľkých veží. Z tohto dôvodu je potrebné prijať ucelenú stratégiu, ktorá by pracovala s podobou celého územia a spravila z neho jednu z najlepších štvrtí v Bratislave.

Slovenská metropola môže dostať druhý „downtown“. Ako sa ale ukazuje, jeho vznik nebude jednoduchý, priamočiary a pravdepodobne ani taký rýchly. Pokiaľ by však bol na dobrej úrovni, vznikne ďalšia reprezentatívna lokalita, ktorá bude opäť vysielať signál o Bratislave ako o meste budúcnosti, ktoré sa naučilo pracovať so svojimi výhodami. Vhodne osadené, stvárnené a riešené výškové budovy sú súčasťou tohto procesu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.