Adrian Gubčo 08.02.2024 12:08

Slovenský rukopis v Európe sa rozširuje. Bratislavskí developeri napredujú v rozvoji svojich projektov, lákajú popredných architektov

Bratislavský developerský trh a proces je komplikovaný. Hoci to z pohľadu rozvoja mesta prináša najmä negatíva, tí najsilnejší hráči získali dosť skúseností, aby boli schopní presadiť sa aj v zahraničí. Úspešne sa to darí viacerým firmám, ktoré rozširujú svoje portfóliá o nové dokončené či pripravované projekty od prestížnych architektonických kancelárií.

Zdroj: Corwin, BoysPlayNice, J&T Real Estate

Slovinská metropola sa stáva slovenskou

Developer Corwin má za sebou viacero úspešných projektov. Okrem svojej vlajkovej lode, ktorou je komplex Blumental v centrálnej časti Bratislavy, vybudoval aj obytné súbory v Rači, Devíne, Dúbravke alebo Novom Meste, ako aj polyfunkčný projekt Einpark v Petržalke. Vo výhľade má ďalšie, ešte väčšie a ambicióznejšie developmenty, tieto sú však v štádiu prípravy.

Vysoké predaje bytov, ale aj celých kancelárskych budov, firmu podnietili k hľadaniu príležitostí mimo Bratislavy. Zakotviť sa rozhodli v hlavnom meste Slovinska Ľubľani, ktorá je síce výrazne menšia, no vyznačuje sa vysokou kvalitou života a relatívne dobrou ekonomickou výkonnosťou. Dosiaľ tu pôsobí len minimum zahraničných investorov, Corwin tak videl veľký priestor pre rozvoj. Vedenie mesta záujem Slovákov privítalo.

Prvým projektom sa stal obytný súbor Kvartet, tvorený štvoricou 16-podlažných veží s 236 jedno- až štvorizbovými bytmi. Výstavba sa začala v lete 2020, pričom stavebných prácam prechádzala zmena miestneho územného plánu aj povoľovacie procesy. Ako upozorňuje developer, trvalo to približne dva a pol roka. Dizajn projektu zveril renomovanej slovinskej architektke Špele Videčnik, ktorá sa podieľala aj na tvorbe fasády Einparku.

Developer ukončil výstavbu len relatívne nedávno a oficiálne Kvartet skolaudoval. Teraz sa už do obytného súboru sťahujú prví obyvatelia. Developer konštatuje, že tým dokončil svoj deviaty projekt za 13 rokov jeho existencie. „V portfóliu máme takmer 1.300 bytov, ďalších 5.000 plánujeme na najbližšie desaťročie v troch štátoch – na Slovensku, v Slovinsku a v Českej republike. Medzi nimi bude i 1.600 v Ľubľane. To z nás robí najväčšieho developera v meste,“ hodnotí Marián Hlavačka, CEO spoločnosti CORWIN.

Plány pre Ľubľanu sú veľkorysé. Slovenská spoločnosť avizuje, že sa chce zamerať na revitalizáciu brownfieldov, ktorých vlastní približne 8 hektárov. K tvorbe nových konceptov si prizýva významných zahraničných architektov, ktorí spolupracujú s lokálnymi partnermi. Dominujú medzi nimi severské štúdiá, najmä z Dánska.

Už tradične si firma vyberá kanceláriu Gehl Architects, ktorá sa spolupodieľa na tvorbe urbanistických vízií. K ďalším patrí ateliér Schmidt Hammer Lassen, ktorý navrhol druhý ľubľanský projekt Corwinu Vilharia, a dosiaľ nešpecifikovaný kodanský ateliér hviezdneho mena. S ním sa bude podieľať na niektorom z ďalších zámerov. K potvrdeným patrí redevelopment pozemkov na Masarykovej ulici, Linhartovej ulici a pozemku po továrni Kolínska.

Developer sa netají mimoriadnymi ambíciami. V prípade Vilharie napríklad ide o najväčší kancelársky projekt v meste a ako prvý bude mať certifikáciu LEED Zero Carbon. Pri ďalších projektoch sa budú transformovať desaťtisíce metrov štvorcových. „Ľubľančania vnímajú veľmi pozitívne, že sa snažíme priniesť život do opustených či zdevastovaných areálov,“ dodáva riaditeľ slovinskej pobočky Michal Maco.

S ohľadom na počet a rozsah svojich projektov je tak Corwin kľúčovým hráčom pri určovaní budúcej tváre Ľubľany. Developer sa už dávnejšie vyjadril, že sa v meste cíti dobre, keďže v ňom našiel partnera, ktorý má jasnú víziu a ochotu spolupracovať. Slovinskú metropolu tak čaká prestavba, ktorá ďalej zvýši jeho príťažlivosť a prinesie sem nové byty, pracoviská aj obchodné priestory.

Vilharia v Ľubľane. Zdroj: Corwin

Svetová architektúra v Prahe od bratislavských developerov

Praha predstavuje tradične prvé miesto expanzie slovenských firiem, ktoré sa usilujú preraziť na medzinárodnom trhu. Platí to aj v prípade developmentu. V minulosti tu svoje projekty zrealizovali HB Reavis alebo J&T Real Estate. Aktuálne tu svoj projekt SOHO buduje Cresco Real Estate. Ako prezradil CEO Corwinu, aj táto firma sa pripravuje na svoj vstup na lokálny trh. Najvýznamnejšie sú však aktivity Penta Real Estate.

Hoci sa dá dnes finančná skupina Penta, vrátane jej developerskej divízie, označiť za česko-slovenskú, pôvod má práve v Bratislave. Postupne si však začala hľadať miesto aj v hlavnom meste Česka, kde postavila niekoľko známych a výrazných projektov. Prvou vlajkovou loďou bol kancelársky komplex Florentinum v susedstve Masarykovej železničnej stanice. Projekt od kancelárie Jakub Cigler Architekti priniesol totálnu prestavbu veľkého bloku, ktorý zmenil status pomerne prehliadanej lokality.

Odvtedy priniesol developer niekoľko ďalších známych realizácií. Postupne vzniká veľká schéma Waltrovka, v rámci ktorej došlo k obnove staršej industriálnej zástavby aj výstavbe veľkého množstva nových kancelárskych aj bytových objektov. Nad Hlavnou stanicou sa postavil projekt Churchill, ktorý opäť zatraktívnil zanedbané územie a navyše nedávno prispel k vybudovaniu kvalitnejšieho podchodu zo stanice, ktorý ju konečne napojil na Žižkov. V centre Prahy developer vybudoval aj hotel siete Motel One.

Najvýraznejšou realizáciou je však celková prestavba okolia Masarykovej stanice pod názvom Masaryčka. Jej najvýraznejšou časťou je prvá etapa, tvorená dvojicou kancelárskych budov od kancelárie Zaha Hadid Architects. Čerstvo dokončené objekty sa okamžite zaradili k najatraktívnejším novým realizáciám v českom hlavnom meste. Ich výstavbou sa však vývoj nekončí, keďže developer buduje aktuálne aj nový hotel na blízkej Hybernskej ulici, opravuje stanicu a plánuje prestrešiť časť nástupíšť, kde zriadi verejný priestor.

V budúcnosti má byť Masaryčka súčasťou husto zastavaného a príťažlivého územia, ktoré prepojí dnes roztrhnuté štvrť Florenc a Karlín. Penta Real Estate totiž prikupuje nové pozemky a projekty a organizuje nové súťaže, takže do budúcna vybuduje celú novú časť Prahy.

To isté robí aj v štvrti Dejvice v okolí slávneho Víťazného námestia. Veľkorysý urbanistický koncept od Antonína Engela z čias Prvej československej republiky dobudováva práve dnes, keď realizuje luxusný rezidenčný komplex Victoria a v spolupráci s ďalšími aktérmi plánuje dostavať aj zvyšné nedokončené sektory námestia. Urbanisticko-architektonickú súťaž na tzv. 4. kvadrant vyhrala holandská kancelária Benthem Crouwel Architects v spolupráci s lokálnym partnerom OVA.

Pôvodom slovenská firma sa tak podieľa na niektorých z najambicióznejších projektov v českej metropole. Pozoruhodné úspechy pražskej pobočky Penta Real Estate do istej miery ešte predstihujú aktivity bratislavskej, ktorá ale očividne nechce zostať pozadu. Napokon, do hlavného mesta Slovenska už pritiahla kancelárie Zaha Hadid Architects, Snøhetta, Bevk Perović Arhitekti, Massimiliano Fuksas Architetti a vo výhľade má ďalšie.

Penta Real Estate postupne pripravuje nové príťažlivé projekty, napríklad novopredstavený Office Hybernská. Zdroj: Penta Real Estate

Globálne veľkomesto ako cieľ

Hoci projekty v Ľubľane aj Prahe sú nadmieru zaujímavé, z pohľadu veľkosti trhu ide o drobné mestá oproti metropole, akým je Londýn. Hlavné mesto Spojeného kráľovstva sa považuje za jedno z troch najvýznamnejších globálnych centier (s New Yorkom a Tokiom), čo z neho robí cieľ investorov z celého sveta. Miestny developerský trh, poháňaný obrovským dopytom, patrí k najkonkurenčnejším v Európe aj mimo nej.

Aj preto sa viaceré slovenské firmy odhodlali pre vstup do londýnskeho prostredia. Jednou z nich je MiddleCap, ktorý dokončil svoj prvý kancelársky projekt a druhý plánuje dobudovať v priebehu tohto roka, pričom neskôr menovaný sa nachádza priamo v londýnskom City – teda jednom z kľúčových globálnych centier biznisu a finančníctva. Nejde o jediný „slovenský“ projekt – v podstate priamo naproti cez ulicu dodal svoj projekt developer HB Reavis.

Táto firma začala svoju púť výstavbou bizniscentier a nákupných centier na Slovensku. Medzi nimi bol aj enormne úspešný Aupark, ktorého predaj dodal spoločnosti dostatok kapitálu pre výraznejšiu expanziu do zahraničia. Developer si tak začal budovať pozíciu v Londýne, kde má dnes na konte šesticu projektov. Vlajkovou loďou je medzi nimi One Waterloo, obrovská transformácia staršej budovy Elizabeth House na kancelársku zónu, kde má pracovať až 11-tisíc ľudí. Príprava trvá už niekoľko rokov, architektom je špičková britská kancelária AHMM.

Napriek tomu najviac pozornosti v poslednej dobe pútal iný developer – J&T Real Estate. Asi najaktívnejšia firma v Bratislave s niektorými z najvýraznejších či najväčších projektov len nedávno dokončil svoje prvé dve londýnske realizácie. V oboch prípadoch ide o skutočné klenoty v portfóliu firmy.

Prvý development, Triptych Bankside, je polyfunkčný komplex, tvorený kancelárskou budovou a dvojicou exkluzívnych rezidenčných veží. Okrem architektúry od Squire&Partners je výnimočný polohou v priamom dotyku s galériou Tate Modern, teda ikonickej kultúrnej inštitúcie s celosvetovým dosahom. Druhý projekt je do istej miery netypický – ide o seniorské bývanie nekomerčného charakteru Appleby Blue. Jeho vznik súvisel s úsilím firmy o zisk ďalšieho lukratívneho pozemku a s tým súvisiacimi vyvolanými investíciami.

JTRE nejakú dobu neprezrádzalo, kde bude nový zámer umiestnený a ako bude vyzerať. Development predstavilo len pred niekoľkými dňami. 220 Blackfriars Road prinesie výstavbu kancelárskej veže a bývania pre seniorov s hodnotou 400 miliónov libier. Administratívna časť bude mať 21 podlaží a viac ako 20-tisíc metrov štvorcových kancelárií, pričom bude doplnená strešnými záhradami a gastronomickou ponukou. Seniorské bývanie bude mať 15 podlaží a obsahovať bude 62 bytov, doplnených o záhrady, spoločenskú sálu a charitatívne centrum.

Podľa JTRE ide o ukážkový projekt, čo je dané aj spojením s miestnou charitou Southwark Charities. Development poskytne dostupné seniorské bývanie, kancelárie s vysokým štandardom udržateľnosti (developer hovorí o nulovej bilancii emisií CO₂, certifikátoch WELL Gold, BREEAM Outstanding a vysokom energetickom ratingu) a architektúru od oceňovanej kancelárie Fathom Architects.

Podľa investora sa za relatívne krátke obdobie jeho prítomnosti na miestom trhu dramaticky zvýšila hodnota portfólia. „Ide o tretí projekt JTRE v londýnskej časti Southwark, ktorý zvýši hodnotu nášho portfólia na takmer jednu miliardu libier za menej ako päť rokov,“ hovorí Nigel Fleming, výkonný riaditeľ JTRE London. „Projekt ešte posilní našu reputáciu developera, ktorý vytvára kvalitné, komplexné a rozsiahle mestotvorné projekty.“ Zámer výstavby oceňujú aj zástupcovia charity, ktorí pripomínajú, že ide o projekt, aký sa realizuje len raz za generáciu. V lokalite sú prítomní od roku 1752.

JTRE chce s prvými prácami v podobe búrania pôvodného domova seniorov začať už v marci. Spoločnosť je presvedčená, že sa jej podarí etablovať na lokálnom trhu a ďalej prispieť k rozvoju Londýna. Zároveň naznačuje, že časť zo skúseností prenesie aj do Bratislavy. Príkladom majú byť rozličné riešenia v rámci projektu Downtown Yards v bratislavskom downtowne, ktorého architekti z GFI zbierali skúsenosti v britskej metropole.

220 Blackfriars Road zmení podobu štvrte Southwark v Londýne. Zdroj: J&T Real Estate

Developeri – exportný artikel Slovenska?

Len málo slovenským firmám sa podarilo naozaj uchytiť v zahraničí (ak nerátame Česko). Prirodzene, existuje viacero špecializovaných spoločností, ktoré sa venujú produkcii úzkoprofilových produktov pre zahraničné trhy – či už ide o IT, farmaceutiká, strojárenstvo, stavebniny alebo napríklad športové potreby. Z hľadiska viditeľnosti ale patria aktivity slovenských developerov v zahraničí k najvýraznejším exportným artiklom, ak to tak možno nazvať.

Ich projekty zmenili tvár Prahy, Varšavy, Ľubľany, Londýna, Berlína alebo Budapešti. Slovenský trh im už nestačil a zároveň skúsenosti, ktoré tu nadobudli, im umožnili zapadnúť aj v zahraničí. Je do istej miery pozitívna správa, ale mimoriadne súvisí aj s príslovím, že všetko zlé je na niečo dobré. Vysoká kompetencia slovenských developerov je totiž daná aj extrémne komplikovaným legislatívnym prostredím a náročnosťou investovania na Slovensku či v Bratislave.

Nezrozumiteľné územné plánovanie, zdĺhavé a komplikované povoľovanie, ťažká komunikácia s úradmi, politické zasahovanie do procesov, vyjednávanie o vyvolaných investíciách a snaha o hľadanie konsenzu s verejnosťou, ktorá sa nezriedka dopúšťa účelových obštrukcií, jednak „zocelili“ domáce firmy, ale aj vytlačili zahraničnú konkurenciu. Bratislavskí developeri tak mali voľné pole pre rozvoj svojich schém a rast kapitálu.

Nedá sa povedať, že by investovanie v zahraničí bolo jednoduchšie, mnohé aspekty prípravy projektov v probiznisovejšie nastavených mestách ale situáciu uľahčujú. Nie je tak prekvapením, že sa slovenským firmám darí postupne obsadzovať zahraničné trhy. Miestna verejná správa sa zároveň teší z investícií a rozvoja a hľadá spôsoby, ako z výstavby vyťažiť čo najviac pre miestne komunity.

Ukazuje to význam liberalizácie povoľovacích procesov a zjednodušenia stavebnej a územnoplánovacej legislatívy. Daným spôsobom by sa Bratislava mohla lepšie otvoriť zahraničným developerom, zvýšila by sa konkurencia a mesto by dokázalo investície využiť v prospech kvality života. V konečnom dôsledku by to bolo prospešné aj pre domáce firmy – museli by viac inovovať, aby obstáli v náročnejšom prostredí.

Našťastie, existujú dôvody pre mierny optimizmus. Slovensko by skutočne malo získať nové zákonné úpravy – najprv v oblasti územného plánovania a o čosi neskôr aj výstavby. Pre budúcnosť hlavného mesta aj krajiny ide o zásadnú reformu. Aj vďaka nej sa za niekoľko rokov môže zvýšiť šanca na vznik omnoho kvalitnejších a prepracovanejších projektov, ktoré nebudú v ničom zaostávať za zahraničnými metropolami.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.