Adrian Gubčo 28.03.2023 11:01

Corwin ovládol Ľubľanu. Slovenský developer štartuje nový projekt, primátor ho víta

Slovenská developerská spoločnosť Corwin sa pred časom rozhodla rozvinúť svoje aktivity aj v slovinskej metropole Ľubľana. Dnes tu štartuje svoj druhý projekt, pripravuje niekoľko ďalších a otvorene konštatuje, že je do tohto mesta zaľúbená. Dôvodom je aj priaznivý postoj mesta, ktoré sa pozitívne stavia k developmentu a snaží sa podporovať investorov.

Zdroj: Corwin, Adrian Gubčo / YIM.BA

Kľúčový ľubľanský developer

Hlavné mesto Slovinska Ľubľana je s takmer 300-tisíc obyvateľmi zďaleka najväčším mestom v krajine, ktorej populácia presahuje 2,1 milióna obyvateľov. Ide o atraktívnu metropolu, ktorej centrum je vrazené medzi dvojicu zelených vŕškov. Na východnom z nich sa nachádza Ľubľanský hrad, západný tvorí súčasť rozsiahleho parku Tivoli. Jadro mesta sa viaže na miestnu riečku Ljubljanicu, kde sa zachovala atraktívna historická architektúra, ale aj realizácie od legendárneho slovinského architekta Jože Plečnika.

Mimo tohto jadra vznikla štandardná bloková zástavba, ktorá je na severe vymedzená výraznou bariérou v podobe železničnej trate. Jej okolie je dnes pomerne zanedbané a z väčšiny nezastavané. Plochy sa využívajú najmä ako divoké parkoviská, čo je v príkrom kontraste voči pekne upravenému centru s vysokou kvalitou verejného priestoru. Miestna samospráva sa už dlhé roky usiluje o rozsiahlejšiu transformáciu územia.

Súčasťou tohto procesu je aj slovenská spoločnosť Corwin. Do Ľubľany vstúpila v roku 2016, keď sa stala majiteľom pozemku v štvrti Šiška. Do roku 2018 vybudovala svoj lokálny tím a o rok na to pristúpila k realizácii prvého projektu – rezidenčného súboru Kvartet. Ide o štvoricu veží s 221 bytmi, pričom vyššie položené byty ponúkajú príjemné výhľady na centrum mesta, prípadne na neďaleké Alpy. Oproti Slovensku je zaujímavý počet parkovacích miest pre bicykle – 580.

Kvartet pomohol Corwinu etablovať sa v Ľubľani a získať potrebné skúsenosti či lokálnu expertízu. Developer tak pristúpil k akvizícii nových pozemkov. Jedným z nich je aj priestor medzi areálom železničnej stanice a ulice Vilharjeva cesta. Do budúcna ide o veľmi exponované miesto – všetky pozemky okolo koľají majú byť obstavané polyfunkčnými komplexmi, predovšetkým kanceláriami, ale aj bytmi, nákupným centrom alebo hotelom. Pripravuje sa aj výstavba novej železničnej a autobusovej stanice.

K pozemku na Vilharjevej ceste odvtedy Corwin prikúpil ďalší južne od trate na Masarykovej ceste, v neveľkej vzdialenosti od Vilharjevej cesty zas získal obrovský nezastavaný areál pri Linhartovej ceste. Získať sa mu podarilo napokon aj piaty priestor pri Šmartinskej ceste. Vo všetkých prípadoch ide v podstate o brownfieldy.

Developer pred časom pripustil, že preniknúť na miestny trh nebolo jednoduché. Nastavovanie spolupráce a vzájomných vzťahov trvalo niekoľko rokov. Na druhej strane, mesto, vedené rešpektovaným dlhoročným primátorom Zoranom Jankovićom, má jasnú stratégiu, spočívajúcu v transformácii nevyužitých areálov, zvyšovaní kvality života a zvyšovaní udržateľnosti a odolnosti. V tomto smere robí aj konkrétne kroky. Premena okolia železničnej stanice patrí k nim.

Zo slovenskej firmy sa vďaka rozsahu pozemkov a pripravovaných schém stal najväčší a najvýznamnejší developer v Ľubľane. Okrem Kvartetu, ktorý sa blíži k dokončeniu, rozbieha realizáciu svojho druhého projektu. Pri Vilharjevej ceste bola minulý týždeň slávnostne spustená výstavba kancelárskeho komplexu Vilharia.

Projekt Vilharia. Zdroj: Corwin

Najzelenšia budova v Európe

Vilharia vyplní pretiahnutú plochu medzi ulicou a železničným areálom, kde lokálna regulácia umožňuje vznik stredne vysokej zástavby, podobnej ako pri domoch na druhej strane ulice. Developer sa pre návrh budovy rozhodol osloviť špičkové dánske štúdio Schmidt Hammer Lassen Architects (ktorí sú zároveň súčasťou globálneho ateliéru Perkins&Will), zakladajúce si na otvorenosti, svetle, sociálnej zodpovednosti a udržateľnosti. To sa odrazilo aj v koncepte projektu.

Kancelársky komplex tak nebude len šesťpodlažným boxom, maximalizujúcim využitie pozemku. Namiesto toho sa sériou premyslených zásahov na viacerých miestach „otvorí“, čím vznikne séria átrií a nádvorí, vytvárajúcich v súčasnosti veľmi žiadané exteriérové priestory pre zamestnancov v kanceláriách. Ľuďom, pracujúcim v budove, bude prístupná aj strecha, kde sa predpokladá vznik série pobytových terás.

Vo Vilharii vznikne viac ako 36-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných priestorov, z toho 31,6-tisíc bude patriť kanceláriám. Jedno podlažie bude mať 5,5-tisíc metrov štvorcových a tvorené bude piatimi jadrami, čo umožňuje pomerne vysokú flexibilitu. Prvé podlažie bude určené retailu s verejne prístupnými prevádzkami. Jadrom projektu bude akási piazzeta, jednoducho prístupná z ulice aj bicyklom. Verejne prístupná by mala byť aj jedna z terás, kde možno vznikne priestor uvažovanej reštaurácie.

Kvalita projektu má spočívať v prítomnosti exteriérových priestorov, ekológii a udržateľnosti. Zdroj: Corwin

Najsilnejším benefitom projektu však majú byť kvalitné kancelárie s vysokým stupňom udržateľnosti. Corwin chce v prípade Vilharie podobne ako pri bratislavskom projekte Einpark Offices dosiahnuť status uhlíkovo neutrálnej budovy (tretej v Európe). Chce tak znižovať emisie, aplikovať zeleň na strechách, redukovať odpady, zachytávať dažďovú vodu a dbať na ochranu biodiverzity. Veľmi viditeľným prvkom má byť využívanie ekologických materiálov – vrátane dreva – v architektúre budovy. Celý projekt má mať certifikát LEED Platinum ako prvá budova v Slovinsku.

Developer očakáva, že Vilharia bude najatraktívnejšia a najmodernejšia budova pre nájomcov z radov popredných firiem v slovinskej metropole. Myslí si to aj architekt projektu Pim Ijsendoorn. „Pandémia zvýraznila silu výberu, a to aj pri voľbe miesta pre prácu. Počas pandémie mali ľudia možnosť preskúmať kvality práce z domu, čo sa dnes odráža na požiadavke klientov na širšej typológii modelov pracovísk priamo v budove,“ hovorí.

V praxi sa to odrazilo na ponuke veľkorysých exteriérových priestorov. Budova má poskytovať lepšie možnosti pre kolaboráciu či hybridnú prácu, je tak „post-pandemická“. Exteriér bude zároveň mixom pracoviska a rekreačného miesta, keďže práca sa stáva menej formálnou. „V Ľubľane je zároveň vidno, podobne ako v Dánsku, že ľudia okamžite využívajú slnečné lúče na pobyt vonku,“ dopĺňa Ijsendoorn.

Predovšetkým však dodáva, že budova bude výnimočná svojim ekologickým ponímaním. Významný architekt vidí obrovský potenciál v dreve, hoci ani v Slovinsku nie je možné kvôli miestnym reguláciám budovať skutočne veľké drevostavby. Ďalším pridaným benefitom je celková životnosť budovy. „Schopnosť používať budovy dlhšie je najjednoduchším spôsobom, ako urobiť výstavbu udržateľnejšou,“ vysvetľuje architekt. „Pri výstavbe treba mať na zreteli dlhodobý horizont a potenciálnu zmenu funkcie. Významným parametrom je napríklad výška podlažia – ak robíte vyššie podlažia, zvyšujete aj šancu budovy prispôsobiť sa budúcnosti. To je aj prípad Vilharie.“

Developer či architekt nie sú jedinými, kto mal pre projekt slová chvály. Slávnostného spustenia výstavby sa zúčastnili aj zástupcovia mesta a na oficiálnej prezentácii boli prítomní predstavitelia miestneho Ministerstva životného prostredia, klímy a energetiky aj Ministerstva prírodných zdrojov a priestorového plánovania. Všetci ocenili plánovaný development a zdôraznili, že ide o veľký prínos pre Ľubľanu.

Slávnostný štart výstavby projektu Vilharia. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Developerom treba pomáhať

Najvýznamnejšou osobnosťou, ktorá sa zúčastnila slávnostného spustenia výstavby, bol primátor Zoran Janković. Vo svojej funkcii je už od roku 2006 (s krátkou prestávkou na začiatku roka 2012) a dnes je považovaný za jedného z najvplyvnejších slovinských politikov – ak nie za najvplyvnejšieho. V slovinskej politike má väčšiu autoritu ako väčšina ministrov a dokonca aj premiér.

Hoci je s primátorom spojených viacero kontroverzií, počas jeho vládnutia sa Ľubľana radikálne zmenila. Spolu so svojim viceprimátorom, urbanistom Janežom Koželjom (v súčasnosti ho už nahradil ďalší urbanista Rok Žnidaršič), zodpovedá za transformáciu mesta na príjemnú metropolu s kvalitnými verejnými priestranstvami, cyklotrasami, špičkovou úrovňou recyklácie a príťažlivými zelenými plochami. Jeho motto je jednoduché: Ľubľana – najkrajšie mesto sveta. Hoci sa dá o tomto tvrdení diskutovať, nemožno uprieť, že existujú argumenty, podporujúce toto tvrdenie.

Jankovićova administratíva dohliadala aj na prípravu projektov slovenského developera. Ako už bolo zmienené, nebolo to úplne jednoduché – podľa Corwinu, mesto má veľmi jasné požiadavky, čo chce a čo potrebuje. V Ľubľane sú preto aj vyššie poplatky za rozvoj. Na druhej strane, po nájdení vzájomného kompromisu už ide postup rýchlo a poplatky je v uliciach vidno. „V iných mestách sa to nedeje v takom rozsahu a rýchlosti. Tu to ide – a ide o pozorovanie a nie o kompliment,“ konštatuje Marián Hlavačka, CEO spoločnosti Corwin, mysliac spoluprácu mesta na príprave investície.

Hlavačka to ilustroval priamo počas slávnostnej ceremónie. V susedstve totiž mesto realizovalo výstavbu novej veľkokapacitnej kanalizácie. Vilharia bude taktiež napojená na všetky siete zo strany mesta. V Bratislave to štandardne robia developeri v rámci tzv. vyvolaných investícií.

CEO spoločnosti Corwin Marián Hlavačka v rozhovore s primátorom Ľubľany Zoranom Jankovićom. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Janković sa veľmi otvorene stavia k pozícii developerov v meste. Na otázku YIM.BA, prečo sa jeho prístup odlišuje od mnohých primátorov, ktorí proti výstavbe bojujú, odpovedá jednoducho: „Spýtajte sa ich. Ja vítam každého dobrého investora.“ Dôvod je jednoduchý. „Nie je možné, aby mesto realizovalo všetky projekty. Môže realizovať kultúrne budovy alebo športoviská, v konečnom dôsledku ale potrebujete developerov, aby stavali miesta pre prácu alebo byty. A to je veľmi dôležité. Bez nich nemôžete rozvíjať mesto,“ hodnotí Janković exkluzívne pre YIM.BA.

Od developerov očakáva, že prídu s dobrými projektami. „Ak ho akceptuje náš viceprimátor – urbanista - začneme uvažovať, čo musíme urobiť pre jeho realizáciu, napríklad zlepšiť infraštruktúru,“ popisuje primátor svoju úlohu. Výsledkom obojstranne prospešného prístupu je lepšie mesto.

Aj preto je primátor presvedčený o mimoriadnom postavení Ľubľany. „Počtom obyvateľov sme malé mesto, ale významom sme veľké mesto, ktoré môže súťažiť s každým – s Viedňou, Barcelonou alebo Berlínom. Som skutočne presvedčený, že Ľubľana je najkrajšie mesto na svete. Je najzelenšie a je najlepšou destináciou. Pozerať sa len na počet obyvateľov nestačí,“ zdôrazňuje Janković sebavedomo. „Máme tu – v tomto „malom meste“ - 2,2 milióna prenocovaní, máme tu kongresový, kultúrny a športový turizmus a sme atraktívni pre rodiny.“

Vďaka dobre nastavenej komunikácii s developermi tak podľa primátora obyvatelia výstavbu akceptujú a dokonca očakávajú. O niekoľko rokov sa totiž očakáva komplexná premena oblasti okolo železničnej stanice, ktorá je dnes považovaná za najhoršiu v meste. „Je to pre nás dobrý rok. Teraz začíname budovať Vilhariu, o pár mesiacov Emoniku [veľký multifunkčný komplex s bývaním, kanceláriami a hotelom v susedstve stanice od maďarského investora]. Pár rokov budeme mať problémy s dopravou, potom to ale bude skvelé miesto,“ uzatvára Zoran Janković.

Čo si z toho vziať do Bratislavy

Hoci je Bratislava oproti Ľubľane výrazne väčšia a radikálne väčší je tu aj rozsah developmentu, len sotva možno o nej hovoriť v takých superlatívoch. Kým v slovinskej metropole majú investori na druhej strane prísneho, no pozitívne naladeného partnera, v slovenskej pripomína povoľovací proces prekážkovú dráhu. Mesto je v tomto smere nápomocné len minimálne a to isté platí o mestských častiach (ktoré v Ľubľane neexistujú).

Nastavenie mesta, ktoré vníma investorov a developerov ako inštitúcie, ktoré majú svoje komerčné záujmy, ale v princípe sa výrazne podieľajú na ekonomickom a urbanistickom rozvoji, by malo byť prirodzené. Developerské firmy prinášajú svoje (a bankové) peniaze, aby ich investovali do prostredia a ulíc. Isteže, kľúčový je zisk, to ale neznamená, že popri jeho realizácii nemôžu pomôcť riešiť aj iné problémy. Úspešní primátori, akým je aj Zoran Janković, vedia prichádzajúci kapitál zužitkovať a využiť vo verejný prospech.

Pre ilustráciu, mesto s dvojtretinovou populáciou Bratislavy v súčasnosti realizuje v parku Tivoli novú plaváreň s bazénom olympijských rozmerov. Slovenské hlavné mesto nedokáže bez pomoci eurofondov budovať prakticky žiaden významnejší projekt. Ide o hrubé porovnanie, no v prípade konštruktívnej spolupráce s investormi a rozumného využívania poplatku za rozvoj (ktorý je podľa Inštitútu urbánneho rozvoja prakticky nevyužitý) by sa dalo dosiahnuť množstvo zlepšení. Bratislava má všetko pre to, aby sa aspoň v niečom doťahovala na Ľubľanu – sama to však nechce.

Dalo by sa hovoriť o množstve ďalších príkladov. Mesto nemá kongresové centrum a primátor Matúš Vallo ani nevidí veľký zmysel v jeho vzniku. To isté platí o podpore cestovného ruchu, hoci prináša do kasy nemalé prostriedky a závisia od neho tisíce pracovných miest. Magistrát síce v deklaratívnej forme podporuje transformáciu brownfieldov, v praxi sa ale na potrebné zmeny Územného plánu čaká roky. Podpora rozvoja v podobe prípravy územia alebo nebodaj výstavby infraštruktúry je z kategórie sci-fi.

Hoci sa mesto vyhovára na nedostatok peňazí, v oveľa väčšej miere je to o prístupe. Ľubľana, ktorá sa nemôže tešiť takému záujmu investorov ako Bratislava, rozumie, že treba robiť všetko preto, aby tam prichádzali so svojimi peniazmi. Pre Corwin sa vďaka tomu napríklad stáva dôležitejším trhom ako domovská Bratislava, kým taký HB Reavis sa stiahol takmer úplne. Slovenské hlavné mesto sa tvári, akoby bol prílev kapitálu nekonečný a prirodzený a stačí len čakať. Tak to ale nie je.

Ak nechce slovenská metropola zaostávať oproti iným mestám nielen v západnej a severnej Európe, ale v čoraz väčšej miere aj strednej, potrebuje kompletne prenastaviť svoju orientáciu. Neznamená to, že sa má zbaviť kontroly, práve naopak, môže byť prísna. Zároveň musí ale veľmi jasne deklarovať aj dokázať, že vítaný je tu každý investor aj developer, pričom môže očakávať férového a spoľahlivého partnera s ochotou pomôcť.

Ak to tak bude, možno aj Bratislava si bude môcť o niekoľko rokov povedať, že sa mení na jedno z najkrajších miest Európy. Potenciál na to má.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.