Adrian Gubčo 25.09.2023 17:30

Slováci menia Londýn. JTRE dokončilo prvé projekty, ide o klenoty v portfóliu

Slovenskí developeri postupne prenikajú do zahraničia, pričom viacerí z nich prerazili v najbližšej globálnej metropole, v Londýne. Jedným z nich je aj J&T Real Estate, ktoré tu po niekoľkých rokoch dokončuje svoje prvé projekty. Ide o výnimočné realizácie nielen v kontexte portfólia firmy, ale aj celého britského hlavného mesta.

Bývanie na výnimočnej adrese

Britská metropola sa tradične delí na bohatší severný breh Temže, Northbank, a menej prestížny južný breh, Southbank. Posledné roky však menia tento obraz. Vznik galérie Tate Modern, všeobecne považovanej za jednu z najvýznamnejších svetových galérií moderného a súčasného umenia, je symbolom rozvoja, ktorý sa preniesol aj do tejto časti Londýna.

Postupne tu vznikajú developmenty, ktoré prinášajú výnimočnú architektúru od globálnych stararchitektov. Developeri sa musia predháňať v kvalitnejšej ponuke, ktorá zahŕňa bytový štandard, vybavenie, spoločné priestory, občiansku vybavenosť, architektonickú úroveň a v neposlednom rade aj polohu. Tie najlepšie pozemky pritom menia najvýznamnejší lokálni hráči.

Do tohto prostredia vstúpil v roku 2018 developer J&T Real Estate. Nešlo o prvého slovenského developera v Londýne, ide ale o prvú firmu, ktorá sa tu rozhodla realizovať byty. Z Bratislavy si priniesla rozsiahle skúsenosti, na omnoho náročnejšom londýnskom trhu sa ale potrebovala spojiť s miestnou spoločnosťou, ktorá poznala prostredie a dokázala sprostredkovať prvú akvizíciu. Tým partnerom bola firma Sons & Co London Limited (v roku 2020 prešla úplne pod JTRE) a prvým developmentom sa stal polyfunkčný komplex Triptych Bankside.

Galéria

Pokiaľ bola požiadavkou kombinácia dobrého umiestnenia a zapamätateľnej architektúry, v prípade Triptychu sa to podarilo dokonale. Projekt sa nachádza priamo naproti Tate Modern – k vstupu do galérie to je minúta pešej chôdze. Sons & Co už malo projekt v podstate pripravený, na jar 2019 sa tak mohlo začať stavať. Nešlo o žiadnu maličkosť – komerčná hodnota projektu je vyčíslená na 450 miliónov libier, teda podobne ako druhá etapa komplexu Eurovea.

Triptych Bankside sa skladá z trojice budov, dvoch rezidenčných a jednej kancelárskej. Kancelárska bola dokončená ako prvá už v roku 2022. Na desiatich podlažiach ponúka vyše 8-tisíc metrov štvorcových kancelárií, ide tak o butikové zariadenie. V súčasnosti je naplno prenajaté, pričom domov tu našli spoločnosti ako Haleon, Everyone TV či samotné JTRE London. Na prízemí vznikli komerčné prevádzky, vrátane kaviarne či interiérového priestoru pre bouldering, ako aj miestnosť pre bicykle.

Bytové objekty sa skladajú z 15-podlažnej a 19-podlažnej veže s celkovo 169 rezidenciami. Prepojené sú spoločnou podnožou so službami pre rezidentov aj pre širšiu komunitu. Bytové objekty boli dobudované na začiatku tohto roka a od leta začali vítať aj prvých rezidentov. Oficiálne otvorený bol projekt v priebehu júla.

Developer cielil na náročnú klientelu, čo sa odráža vo vysokom štandarde. Ako je v Londýne bežné, väčšina rezidencií bola dokončovaná do štádia úplného vybavenia bytu, teda vrátane nábytku a zariaďovacích prvkov. Klienti štandardne žiadajú prítomnosť aspoň dvoch kúpeľní, bežnou súčasťou bytov je stropné chladenie a kúrenie, akustické podlahy a použitie drahých materiálov, vrátane mramoru, kameňa, drevených podláh a i. Rozdiel medzi bytmi v Triptych Bankside oproti nadštandardným rezidenciám v Bratislave spočíva aj v prítomnosti samostatných priestorov pre práčky či sušičky, aby nezaberali priestor v kúpeľniach alebo kuchyniach.

Okrem toho, projekt ťaží zo svojej polohy, pričom vyššie položené rezidencie poskytujú nádherné výhľady na dominanty Londýna, vrátane neďalekej Katedrály sv. Pavla. Cena trojizbových bytov tak začínala na 1,64 miliónoch libier, štvorizbových na 3,5 miliónoch. Vzorový trojizbový byt bol v predaji za 1,89 miliónov plus 120-tisíc libier tvorilo interiérové vybavenie. Cena na meter štvorcový je v prepočte na eurá 22-tisíc, čo je ale stále len približne polovica oproti najžiadanejším lokalitám v Londýne.

Developerovi sa napriek tomu darilo byty výborne predávať – na začiatku leta mal predaných 65% bytov (čo je dnes určite lepšie – v čase návštevy autora týchto riadkov jeden klient kúpil naraz hneď 20 bytov). Noví rezidenti si dávali na vybavení záležať, jeden z nich podľa JTRE investoval len do umenia v byte 250-tisíc libier. Majiteľa si našiel aj najdrahší strešný penthouse za 9,8 milióna libier.

V cene budú mať obyvatelia okrem vysokého štandardu bytov aj dodatočné služby. Budú mať k dispozícii concièrge, ktoré sa postará o ich potreby, recepciu, business lounge a coworking, vlastné kino alebo herňu. Na druhej strane, na 169 bytov pripadá len 46 parkovacích miest. Tie navyše nie sú v cene – za jedno miesto sa pripláca 150-tisíc libier.

Projekt bude úplne dokončený na začiatku budúceho roka otvorením posledného komerčného priestoru. V rámci spolupráce s komunitou tu bude otvorená prevádzka Art Academy London, ktorá poskytuje umelecké vzdelávanie na vysokej úrovni. Súčasťou dvojpodlažného priestoru bude deväť štúdií, auditórium, priestory pre miestnych umelcov, kaviareň a obchod s umeleckými potrebami. Sprístupnením Art Academy JTRE zavŕši cestu Triptych Bankside.

V Londýne je štandardom zariaďovať luxusné byty do stavu úplného dokončenia. Oceňujú to najmä zahraniční investori. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Silný trh napriek kríze

Slovenský developer dokončil výrazný projekt, ktorý si vyslúžil pozornosť aj v rámci takého veľkého a na realitné investície bohatého mesta ako Londýn. Triptych Bankside je pomerne mohutný development v prémiovej lokalite a s výraznou architektúrou od kancelárie Squire & Partners. Oblé organické tvary v kombinácii s vysokou materiálovou úrovňou z neho robia príťažlivú realizáciu, jednu z najlepších v portfóliu JTRE.

Developerovi sa mohutná investícia pravdepodobne vyplatila (resp. vyplatí), a to aj napriek tomu, že ekonomická situácia nie je najlepšia ani vo Veľkej Británii. Po prvotnom otrase po začiatku pandémie koronavírusu COVID-19 sa ale ukazuje, že trh obzvlášť drahých nehnuteľností s cenami nad dva milióny libier je pomerne odolný. Londýn si totiž udržuje svoju atraktivitu pre bohatých investorov z celého sveta.

Britská metropola si totiž udržuje svoje status globálneho mesta, ktoré je významným technologickým centrom s výbornou konektivitou (čím nie je myslený len počet leteckých spojení), špičkovou kvalitou vzdelávania na všetkých úrovniach (od škôlok po univerzity) a prestížou. Kupujúci sa rozhodujú aj podľa kultúrnej ponuky a špičkových verejných priestorov, vrátane atraktívnych parkov.

Vďaka týmto faktorom sa cena nehnuteľností v centrálnom Londýne drží na vysokej úrovni – hoci už nemožno hovoriť o dramatickom raste ako v minulosti. Na druhej strane, výška nájmov narástla kvôli mohutnému dopytu (v dôsledku prílivu firiem a študentov), väčšiemu, ako je ponuka. Realitní experti preto predpokladajú, že v najbližších rokoch budú ceny nájmov výrazne stúpať, ďaleko výraznejšie ako v prípade cien bytov na predaj.

Napokon, Londýn je po nových nehnuteľnostiach hladný už dlhodobo. V súčasnosti sa odhaduje, že mesto potrebuje za rok dodávať 84-tisíc bytov, v realite sa ale buduje len približne 40-tisíc. Z tohto počtu je tretina považovaná za dostupné.

Projekt ťaží z fantastickej polohy v blízkosti špičkovej galérie Tate Modern. Prítomnosť verejných priestorov, kultúry a vybavenosti klienti oceňujú najviac. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Silný dopyt tak bude aj naďalej, predsa ale budú mať na trhu výhodu tí, ktorí budú kupujúcim alebo nájomníkom schopní poskytnúť prítomnosť zelených a vodných plôch, ako aj miest na prechádzky. Druhým zásadným faktorom je prítomnosť lokálnych prevádzok, obchodov, barov či reštaurácií. Kľúčová je kombinácia kultúry a následnej možnosti sa najesť vonku, takže lokalita musí žiť aj po ôsmej hodine večer.

Napokon, klienti očakávajú aj prítomnosť určitých typov vybavenosti. Podľa významu k nim patria supermarkety, dopravné spojenia, obchody, lekárske ambulancie, kaviarne a bary, večierky, lekárne, pošty, fitness centrá, školy, knižnice a golfové ihriská. Štatistiky vychádzajú z prieskumov spoločností Savills a Strutt&Parker.

Že sa tieto parametre premietajú do reality, ukazuje napokon aj Triptych Bankside. Viaceré z vyššie popisovaných výhod platia pre projekt od JTRE, ktorý spája blízkosť k nábrežiu, kultúrnym zariadeniam, školám aj verejnej doprave. V susedstve je dosť služieb, reštaurácií, známy Borough Market a v relatívnej blízkosti je aj londýnske City. Projekt tak prilákal pestrú paletu kupujúcich.

Developer si vedie o klientoch pomerne presné štatistiky. Z nich vyplýva, že v lete bolo 58% kupujúcich z Číny, 26% zo Spojeného kráľovstva, 9% z Európy a 3% z Indie. Ruskí ani blízkovýchodní kupujúci sa tu nevyskytli, keďže títo preferujú iné (drahšie) štvrte. 11% kupujúcich si tu plánuje zriadiť hlavné bývanie, 25% druhé, 61% si kúpilo byty na investíciu a 27% použilo na kúpu bytu, resp. bytov hypotéku. Hypotéku využívali predovšetkým britskí klienti.

JTRE dodáva, že kupujúcich musí prísne preverovať aj kvôli legislatíve a obavám, že sa v Londýne prepierajú peniaze z nelegálnej činnosti v zahraničí. Majetkové pomery a pozadie klientov tak je brané oveľa serióznejšie ako na Slovensku.

Okrem luxusného projektu vybudovalo JTRE aj domov pre seniorov. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Nielen byty pre bohatých

Ak chce slovenská spoločnosť preraziť v Londýne, musí sa prispôsobiť miestnemu prostrediu – nielen po kultúrnej či biznisovej stránke, ale aj legislatívnej a regulačnej. V praxi to znamená, že v meste nerozvíja len rezidenčné či polyfunkčné projekty, ale aj iné typy realizácií.

V súvislosti s Triptych Bankside muselo JTRE vybudovať niečo, čo je v kontexte aktivít firmy nezvyčajné: domov seniorov. Projekt, nazvaný Appleby Blue (názov vychádza z miestnych pomerov), vznikol v spolupráci s britskou charitou United St Saviour’s Charity a poskytne 57 dostupných bytov pre miestnych seniorov z chudobnejších vrstiev. Ide o mimoriadnu vec pre celú štvrť Southwark.

Z pohľadu developera prirodzene nejde o návratný projekt. Ide o vyvolanú investíciu, ktorá súvisí s jeho pripravovanými investičnými aktivitami. Pre svoj ďalší zámer totiž musí zrovnať so zemou starší domov seniorov. Jeho prevádzkovateľ sa však s JTRE dohodol, že pozemok odovzdá, pokiaľ vybuduje nové kvalitné seniorské bývanie inde. Výsledkom je jedno z najlepších zariadení svojho druhu v Londýne a možno aj v celej Veľkej Británii.

JTRE tak získalo ďalšiu mimoriadnu realizáciu. Spolu s Triptych Bankside ide bez veľkých debát o klenoty v portfóliu celej spoločnosti. Platí to aj napriek tomu, že v Bratislave či Prahe vybudovala množstvo projektov, vrátane celých mestských štvrtí. Prirodzene, londýnsky trh je omnoho náročnejší a schopný vyššiu kvalitu zaplatiť. Napriek tomu nedosahujú zmienené developmenty len akýsi základný štandard - pomerne vysoko ho prekonávajú.

Slovenskú spoločnosť tak čakajú nové výzvy. V pomerne vysokom štádiu prípravy je ďalší projekt, ktorý prispeje k transformácii rozvíjajúcej sa vnútornej londýnskej štvrte a viditeľný bude aj v panoráme mesta. Prvými realizáciami nastavila latku, ktorú je teraz potrebné minimálne udržať.

Ak sa to JTRE podarí, vydobyje si pevné miesto medzi developermi, ktorí tvoria novú tvár britskej metropoly. Benefity by to nemuselo priniesť len firme, ale v ideálnom prípade aj Bratislave, kde aj naďalej realizuje najviac aktivít. Londýn napokon nie je len zdrojom veľkej inšpirácie, ale aj peňazí, ktoré možno reinvestovať pri bratislavských projektoch.

Súčasťou Triptych Bankside bude umelecká škola. Zdroj: J&T Real Estate

Inšpirácie pre Bratislavu

Londýn je vo väčšine vecí s Bratislavou absolútne neporovnateľný. Ide o skutočne globálne veľkomesto s miliónmi obyvateľov a návštevníkov, s jedným z najprepracovanejších systémov verejnej dopravy, silnou historickou a kultúrnou tradíciou a priťahujúce svetový kapitál a firmy. Slovenské hlavné mesto popritom pripomína provinčné mestečko.

Napriek tomu pohľad na preferencie londýnskych klientov, dôvody, prečo mesto priťahuje kupujúcich a investorov aj spôsoby, akými mesto dosahuje realizáciu verejnoprospešných aktivít, ukazuje možné cesty aj pre Bratislavu. Vysoká kultúrna príťažlivosť a prestíž majú v tomto prípade reálnu ekonomickú hodnotu, ktorá sa premieňa na konkrétne investície. Ani JTRE by v Londýne nebolo prítomné, keby nebol natoľko zaujímavý aj biznisovo.

Je tak očividné, že Bratislava musí začať pracovať so svojou atraktivitou z pohľadu globálneho kapitálu. Vybudovanie fabriky alebo novej priemyselnej haly môže mať svoj význam, omnoho dôležitejšie ale je, ak sa tu usídli regionálna centrála významnej firmy, medzinárodná politická inštitúcia alebo pobočka prestížnej univerzity. Mesto ich ale nepriláka, pokiaľ nebude na svojej značke pracovať – a to nielen vo forme marketingu, ale aj reálnej náplne.

Slovenská metropola potrebuje budovať nové kultúrne stavby, špičkové verejné priestory, dostupné bývanie a lepšie fungujúcu verejnú dopravu, rovnako ako rozvíjať školy, medzinárodné školy a nemocnice. Taktiež sa potrebuje jasne prezentovať ako do budúcnosti hľadiace a bezpečné mesto, kde je výhodné investovať a ktoré vytvára ideálne podmienky pre rozličné komunity ľudí, najmä talentovaných, ale aj príjmovo menej silných.

Ak už investori prídu, Bratislava by mala byť pripravená ich prijať a nastaviť systém prípadných kontribúcií tak, aby boli výhodné pre súkromného partnera aj pre miestnu komunitu. Obe strany musia mať pocit, že zo vzájomnej spolupráce získali a nejde o zápas, kto s kým viac vybabral. Mestá potrebujú investorov – a investori mestá.

Londýn nie je ani zďaleka dokonalý. Mesto čelí katastrofálnej kríze dostupnosti bývania, opakovane sa diskutuje o bezpečnosti a integrácii niektorých komunít a ulice sú napriek snahám samospráv zaplavené autami. Bratislava ale nikdy nebude taká veľká a preto sa jej mnohé z nedostatkov Londýna môžu vyhnúť.

Ak sa naozaj poučia nielen developeri, ale aj mesto či štát, výnimočné a prepracované projekty s veľkorysými riešeniami pre klientov aj pre okolie sa možno stanú pravidlom namiesto výnimky. V meste s dobre fungujúcou ekonomikou, vysokou kvalitou života a prorozvojovým nastavením sa totiž darí nielen podnikaniu, ale aj kultúre, architektúre a nárokom na zlepšovanie prostredia. Práve to sú veci, ktoré dnes Bratislava potrebuje.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.