Adrian Gubčo 17.11.2023 10:30

Najlepší projekt J&T Real Estate: Poklad portfólia slovenského developera ukazuje význam dobrého plánovania

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ Developer J&T Real Estate (JTRE) za takmer tri desaťročia svojej existencie vybudoval množstvo projektov s rozličnými funkciami, rozsahom aj kvalitou. Okrem domácej Bratislavy pôsobí aj v zahraničí, vrátane britskej metropoly Londýna. Práve tu má za sebou realizáciu, ktorá je výnimočná zo slovenského i britského pohľadu – a pritom na nej priamo nezarobil.

Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Riešenie pre nedostupnú metropolu

Britská metropola je jedným z najvýznamnejších miest sveta – možno aj najvýznamnejšie. Štandardne sa popri New Yorku a Tokiu uvádza ako jedno z troch popredných globálnych miest, pričom je medzi nimi lídrom. Prúdi do neho množstvo kapitálu, návštevníkov a talentu, čo je podnetom k radikálnemu stavebnému rozvoju. Na druhej strane, dostupnosť bývania je katastrofálna.

Prílev bohatých investorov z celej planéty urobil z bývania vo vnútornom Londýne extrémne nákladnú položku. Ľudia z nízkopríjmových skupín sú vytláčaní gentrifikáciou, pričom k ohrozeným skupinám patria aj seniori. Pokiaľ svoje byty nevlastnia, nezriedka si musia hľadať bývanie inde – prípadne sa obzerať po domovoch seniorov, ktoré však tiež nepatria k najdostupnejším.

Londýn, resp. jeho mestské časti sú si dobre vedomé komplikácií, ktoré masívny rozvoj mesta spôsobuje niektorým obyvateľov. Prílev kapitálu a investorov sa preto snažia využiť na verejnoprospešné účely. Už dlhodobo je tu preto rozvinutý systém kontribúcií, blízkych nášmu poplatku za rozvoj. Nejde však len o financie, ktoré developeri odkazujú na účet mesta alebo miestnej štvrte. Namiesto toho môže samospráva využívať kapacity firiem, ktoré verejné investície realizujú priamo.

To je aj prípad JTRE, ktoré vstúpilo na londýnsky trh v roku 2018. V spolupráci s lokálnym partnerom sa mu podarilo rozostavať polyfunkčný komplex Triptych Bankside vo vynikajúcej polohe v priamom dotyku so svetoznámou galériou Tate Modern. V priebehu tohto roka bola po kancelárskej časti dokončená aj rezidenčná so 169 exkluzívnymi bytmi. Celková hodnota developmentu je približne 450 miliónov libier.

Developer tu musel pracovať aj s riešeniami pre komunitu. K najvýraznejším prvkom patrí otvorenie pobočky Art Academy London, teda kultúrneho a vzdelávacieho centra, otvoreného pre širokú verejnosť. Priestory sa nachádzajú priamo v parteri Triptych Bankside a budú dotvárať umelecko-kultúrny charakter lokality. V celkovom kontexte verejnoprospešných investícií od JTRE však ide stále len o drobnosť.

Developer totiž musel prispieť ešte výraznejším spôsobom. Okrem toho má v britskej metropole ďalšie plány. Ich realizácii bráni prítomnosť domova seniorov na vyhliadnutej parcele, čo znamená, že musel vybudovať nový v inej lokalite. Slovenská firma k úlohe nepristúpila ako k nepríjemnej prekážke, ktorej sa treba zbaviť pokiaľ možno čo najjednoduchším a najlacnejším projektom. Namiesto toho vybudovala seniorské bývanie, ktoré je bez veľkého preháňania jedným z najlepších v Londýne, ale aj v celej Veľkej Británii.

Srdcom projektu je jeho dvor. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Výnimočný projekt pre celú komunitu

Domov seniorov, ktorý potrebuje JTRE zbúrať, prevádzkuje samospráva, ktorej partnerom je britská charita United St Saviour’s Charity. Za sebou má vyše päťstoročnú históriu, počas ktorej sa venovala pomoci núdznym, pričom ju podporovala priamo kráľovská rodina. Záujem slovenského developera jej prišiel, paradoxne, vhod – zariadenie v rušnej lokalite Bankside, kde sa pôvodný domov nachádzal, je nedostačujúce a nachádza sa vo vzácnej časti mesta. Systém kontribúcií umožnil vybudovanie náhradného zariadenia. 

Pre nový objekt bol vytypovaný pozemok v neďalekej štvrti Southwark. „Ide o príjemnú časť Londýna. Myslím, že tu vznikol jeden z najkrajších príkladov asistovaného bývania v celej krajine,“ začína svoje rozprávanie Martyn Craddock, Chief Executive v United St Saviour’s Charity. „Chcem zároveň zdôrazniť, že ide o sociálne asistované bývanie. Takýto typ nehnuteľnosti sa nezvykne budovať ako sociálne seniorské bývanie.“

Projekt bol na základe lokality a historickej tradície pomenovaný Appleby Blue. Zvonka ide o päťpodlažnú budovu s príjemnou tehlovou fasádou. Na úrovni prvých dvoch podlaží, ktoré sú mierne vysunuté do ulice, je veľké presklenie, ktoré vytvára vizuálny kontakt medzi dianím vnútri a na ulici. Súvisí to s hlavným poslaním domova – vytvoriť seniorské bývanie, v rámci ktorého ostanú obyvatelia súčasťou komunity a života štvrte.

Skutočným srdcom Appleby Blue je však nádvorie. Zrealizované sú tu príjemné zelené úpravy, umiestnený tu je aj umelý potôčik. Ide o výborné miesto pre trávenie času v pokojnom prostredí. Prístupná je odtiaľto veľká spoločenská miestnosť aj komunikačné trasy, vedúce do 57 bytov na vyšších podlažiach. Tie sú zas prístupné z chodby, pripomínajúcej presklenú pavlač. Okrem sedenia sú doplnené kvetináčmi, o ktoré sa môžu seniori starať.

Craddock sa netají nadšením. „Pokiaľ ste londýnsky senior z nižšej príjmovej skupiny, žijete často vo veľmi úbohých podmienkach. Ak chcete ísť do domova, musíte ísť mimo mesto. My ale chceme, aby ste mohli spokojne starnúť priamo v meste, v komunite, v ktorej ste žili,“ približuje princípy dokončeného projektu. Zároveň ale dodáva, že to nie je len o samotnej budove – je to aj o službách v rámci projektu. Ide síce o do veľkej miery nezávislé bývanie, dizajn budovy je ale o sociálnej interakcii.

Okrem bytov, ktoré ponúkajú autonómny priestor pre jednotlivca, pár, ale aj návštevy, sú súčasťou domova komunitné záhrady na streche jedného z krídiel budovy, veľkú spoločnú kuchyňu, dielňu, resp. miestnosť pre koníčky, miesto pre terapiu, kaderníctvo (čo si vypýtali samotní rezidenti), počítačovú miestnosť či dvojicu spoločenských miestností – menšiu s knižnicou či televíziou, a väčšiu, vhodnú aj pre spoločenské udalosti a podujatia. „Chceme, aby ľudia mohli starnúť a popritom sa baviť,“ zhŕňa Martyn Craddock.

V domove má žiť približne 70 ľudí, pracujú tu šiesti ľudia, z toho traja priamo pomáhajú rezidentom. Nejde však o zdravotný personál. Čo sa týka výberu rezidentov, musí ísť o občanov, ktorí v Southwarku žijú minimálne tri roky a sú v príjmovej núdzi. Väčšinou ide o ľudí, ktorí už predtým žili v sociálnych bytoch a sú na podpore. Charita sa snaží organizovať aktivity pre ich zapájanie do života štvrte, pričom na ich podobe sa podieľajú sociálni výskumníci. Súčasťou projektu sú preto aj štúdiá pre expertov.

JTRE tvrdí, že Appleby Blue nastavuje nový štandard kvality sociálneho bývania a služieb pre seniorov. Nie je to vôbec preháňanie. V superlatívoch sa o domove vyjadrujú aj skúsení experti z charity, ktorí prevádzkujú aj ďalšie zariadenia. Pripúšťajú, že prevádzkovanie tohto projektu bude vysoko stratové, na druhej strane má ale charita príjmy vďaka historickému vlastníctvu majetku v lukratívnych častiach britskej metropoly.

Dokladom kvality projektu je fakt, že sa voči nemu nevyskytol žiaden odpor. Do prostredia zapadol takpovediac ideálne. Navrhnutý je štúdiom Witherford, Watson and Mann.

Komfortné byty budú slúžiť seniorom z nižších príjmových skupín. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

V Bratislave len sen?

Developer prirodzene do tohto projektu investoval enormné prostriedky – väčšie, ako do mnohých komerčných schém v Bratislave. Skryté sú v ňom síce vyššie ceny pozemkov i prác v britskej metropole, rovnako ako špičkový štandard zariadenia, na druhej strane ale nemožno automaticky čakať, že podobné vybuduje aj na Slovensku.

Do hry totiž vstupuje aj odlišné regulačné prostredie vo Veľkej Británii. Keďže je krajina založená na zvykovom práve, je bežné viaceré problémy riešiť hľadaním kompromisov namiesto direktívnych príkazov. Londýnski developeri majú vypočítanú presnú a finálnu výšku kontribúcie, prípadne sa jej podoba vyjednáva v rámci konzultačných procesov so samosprávou aj zástupcami verejnosti. Preto tu kontribúcie majú nezriedka podobu konkrétnych projektov, ktoré developeri realizujú.

Medzičasom, na Slovensku platí inštitút poplatku za rozvoj, ktorý má otázne výsledky. Šikovnejšie samosprávy dokážu využiť prostriedky na realizovanie potrebných projektov, iné však len kumulujú peniaze bez širšieho využitia. Nanešťastie, patrila k nim aj Bratislava, ktorá nevyužívala poplatok dostatočne aj napriek výraznému rozvoju. Mesto totiž nemalo v zásobníku pripravené vhodné projekty.

Kritici preto navrhujú úpravy legislatívy. Jedným z problémov je splatnosť poplatku za rozvoj k vydaniu stavebného povolenia, kým podľa investorov by bolo vhodnejšie ho vyplácať skôr ku kolaudácii, aby samosprávy boli motivované pracovať efektívne. Druhou výhradou je nemožnosť odpočtu poplatku od vyvolaných nákladov. Tretím nedostatkom je účelnosť využitia financií, ktoré by investori najradšej videli v okolí svojich projektov, ako to bolo pôvodne mienené. 

Bratislava nemá moc meniť zákon ako taký, predsa len sa ale zdá, že sa inšpiruje prístupmi zo zahraničia. To isté platí o JTRE, ktoré začalo vyjednávať o tom, ako podporiť verejnoprospešné zámery tak, aby ich zosúladilo so svojimi plánmi. Príkladom je uvažovaná električková trať v novom centre mesta alebo možnosť vybudovania verejnej základnej školy v zóne Mlynské Nivy. Existuje len málo pochybností, že developer vymenil výstavbu výškových budov v lokalite za súhlas mesta v iných prípadoch – napríklad vo výstavbe mrakodrapov v downtowne.

Človek, zvyknutý na lokálne slovenské prostredie, v tom môže vidieť nekalé postupy, ide však o štandardné vyjednávanie, bežné najmä v anglosaskom prostredí. Mrakodrapy v susedstve Košickej ulice nijako neublížia, kým Mlynské Nivy nutne potrebujú školu. Takto sa dá spojiť verejný aj privátny záujem, čo vo výsledku prinesie skvalitnenie prostredia.

Samozrejme, následne treba postrážiť, aby kvalita verejného projektu, ktorý môže aj vďaka JTRE vzniknúť, bola dostatočne vysoká. Developer v Londýne dokazuje, že je schopný dodať špičkové realizácie, ktoré sú na mimoriadnej úrovni nielen v slovenskom, ale aj britskom kontexte – teda v krajine, kde je kvalita architektúry omnoho vyššia ako na Slovensku. Nie je dôvod pochybovať, že nie je toho istého schopný aj na domácom trhu, ak sa využijú jeho kapacity. 

Je do istej miery smutné, že najlepším projektom JTRE nie je bratislavská realizácia. Aj samotné mesto však môže prispieť k tomu, aby sa to zmenilo. Cestou k tomu je vyjednávanie s developermi a hľadanie spoločného kompromisu. Po snáď vydarenom prvom pokuse treba celý kooperáciu povýšiť na vyššiu úroveň – ešte stále mu totiž chýba transparentnosť, typická pre britské konzultačné procesy.

*Článok bol aktualizovaný o presnejšie definovanie fungovania kontribúcií v Londýne aj procesu vzniku Appleby Blue. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.