Adrian Gubčo 29.03.2023 15:10

Poplatok za rozvoj má rezervy. Pôvodné ciele nesplnil, zhodujú sa developeri (anketa)

Pred niekoľkými rokmi bol schválený a do praxe zavedený tzv. Poplatok za rozvoj. Ide o formu poplatku, ktorú po udelení stavebného povolenia hradia investori ako formu kompenzácie za komplikácie, ktoré výstavbou spôsobia. Samosprávy tak získali nové zdroje, určené na realizáciu zlepšení verejného priestoru či infraštruktúry. Developeri sa na doterajšiu prax pozerajú s výhradami.

Vízia poplatku za rozvoj prišla zo zahraničia, kde ide o úspešný nástroj, prispievajúci k zlepšovaniu miest. Najvýraznejšie z neho prirodzene benefitujú mestá s intenzívnou výstavbou, ktoré sú vďaka nemu schopné budovať občiansku vybavenosť (napríklad materské a základné školy), ale aj atraktívne parky, námestia či promenády. Development tak nezriedka prináša celkové zlepšenie lokalít, pričom rastie kvalita života pôvodných obyvateľov.

S podobnými cieľmi prišla koncepcia novej legislatívy aj na Slovensko. Konkrétne znenie Zákona o miestnom poplatku za rozvoj však malo nedostatky, ktoré viedli ku kritike developerov – hoci to boli práve oni, ktorí zavedenie poplatku žiadali. Mestá a obce si schválili poplatok, štandardne v maximálnej výške, tzn. 35 eur za štvorcový meter nadzemnej plochy. Dnes, po niekoľkých rokoch, už existuje priestor na zhodnotenie dopadov na rozvoj projektov aj samospráv.

Oslovili sme preto niektorých z najvýznamnejších developerov v Bratislave. Na otázky odpovedali štyri spoločnosti.

Otázky:

Ukázal sa za posledné roky inštitút Poplatku za rozvoj ako zmysluplný? Aké sú jeho nedostatky?
Aké opatrenia by bolo potrebné prijať, aby sa zvýšil pozitívny dopad tohto inštitútu na kvalitu života v meste?
Realizujete nejaké projekty nad rámec Poplatku za rozvoj? Ak áno, aké?

Odpovedajú:

Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu v IMMOCAP
Igor Lichý, predseda predstavenstva ITB Development a CEO-architekt ateliéru Architekti Šebo Lichý
Filip Gulan, Development Manager, Corwin
Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE

Corwin zrevitalizoval územie v okolí projektu Guthaus. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ukázal sa za posledné roky inštitút Poplatku za rozvoj ako zmysluplný? Aké sú jeho nedostatky?

Jakub Gossányi: Dlhodobo sledujeme snahu mesta a mestských častí o získavanie zdrojov na rozvoj a zároveň vnímame aj legislatívny rámec, ktorý môže tieto snahy limitovať a niekedy môže predstavovať prekážku pri efektívnom a účelnom využívaní takto získaných zdrojov. Rozhodne vidíme priestor na zlepšenie napríklad pri zákone o verejnom obstarávaní, ktorý obmedzuje možnosti samospráv na efektívnejšie nakladanie so získanými zdrojmi. Oceňujeme, že samosprávy majú ambíciu toto riešiť a niektoré už posilňujú svoje projektové tímy, ktorých úlohou je systematická príprava konkrétnych projektov, na ktoré môže byť poplatok využitý.

Igor Lichý: Keď sme spolu s Inštitútom urbánneho rozvoja, pred mnohými rokmi navrhovali zavedenie tohto poplatku, sledovali sme tri ciele. Prvým bolo zmiernenie napätia medzi obyvateľmi, ktorých kvalita života sa počas stavby zníži, a stavebníkmi. Druhým cieľom bolo dodržiavanie lehôt pri povoľovaní stavieb a tretím, že sa z poplatku personálne posilnia stavebné úrady. Základná myšlienka bola, že ak úrady budú dodržiavať termíny, tak investori ušetria nemalé prostriedky, ktoré môžu poskytnúť obci, a tá za ne môže niečo zmysluplné vybudovať pre obyvateľov v okolí stavby.

Aktuálny model žiaľ vôbec nenapĺňa tieto ciele. Poplatky zvyšujú investorom náklady (čím rastú aj ceny bytov), lehoty pri povoľovaní sa neskrátili (skôr naopak) a vyzbierané poplatky sa na zlepšenie života okolitých obyvateľov takmer vôbec nevyužívajú.

Filip Gulan: Hlavnú ideu poplatku za rozvoj, z ktorého by mal byť financovaný ďalší rozvoj mesta, považujeme za dobrú a správnu. Prinášame do lokality investície a s tým by malo byť spojené podporenie rozvoja miestnej infraštruktúry a kvality života. Za nedostatočné vnímame neistotu spojenú s tým, kde a ako v rámci mesta či mestskej časti budú tieto zdroje využité, nakoľko nie sú zákonom viazané na konkrétnu lokalitu. Obrovské množstvo financií z poplatku za rozvoj je navyše stále nevyužitých a pri príprave nových projektov sa často stretávame s požiadavkami budovať navyše školy a infraštruktúru, ktorých rozvoj je zodpovednosťou mesta. Ak by však prostriedky z poplatku za rozvoj boli využité súčasne s budovaním projektu priamo v jeho okolí, aj obyvatelia by sa na novú výstavbu pozerali inak, keďže by sami videli, že sa investuje do ich lokality.

Pavel Pelikán: Málokto si pamätá, že debata o poplatku za rozvoj vznikla na pôde Inštitútu urbánneho rozvoja, pričom ako vzor bol vtedy uvádzaný Vancouver. Účelom poplatku za rozvoj malo byť vniesť poriadok do tzv. vyvolaných investícií, aby neboli jednotlivé stavebné projekty zaťažené v rôznej miere, čo mohlo narušovať konkurenciu na trhu. Príjmy z poplatku majú slúžiť primárne na rozvoj územia, kde vznikli.

V reálnej praxi sa poplatok za rozvoj stal skôr ďalším zdrojom príjmov samospráv, ktorý sa často nevyužíva v danom území a jeho použitie ani nie je záväzne viazané na rozvoj tohto územia. Nevýhodou je, že neexistuje možnosť zápočtu, teda aby developer realizoval na vlastné náklady samosprávou určenú verejnoprospešnú investíciu namiesto platenia poplatku, tak ako je to bežné v zahraničí. V praxi teda často pri väčších projektoch developer zaplatí poplatok za rozvoj a ešte realizuje nad rámec zákonného poplatku ďalšie verejnoprospešné investície a nie je žiadna garancia, ako bude poplatok za rozvoj využitý.

JTRE nad rámec poplatku rekonštruuje Pribinovu a robí prípravy pre výstavbu električkovej trate. Zdroj: J&T Real Estate

Aké opatrenia by bolo potrebné prijať, aby sa zvýšil pozitívny dopad tohto inštitútu na kvalitu života v meste?

Jakub Gossányi: Najlepším a možno aj najefektívnejším krokom by bolo poplatok priamo spojiť s povinnosťou developera prispieť svojimi zdrojmi do konkrétneho riešenia v širšom okolí projektu. To by zároveň vyžadovalo od mestských častí mať na tento účel pripravené projekty. Je to systém, ktorý v minulosti fungoval napríklad v spojení s umením, ktoré bolo pevnou súčasťou každého nového projektu. Vieme si predstaviť obdobné riešenie napríklad pri budovaní zariadení sociálnych služieb, športovísk, vzdelávacích či zdravotníckych zariadení.

Ako developer uvítame už pri prvých myšlienkach k projektu tieto podmienky, na druhej strane je dôležité povedať, že kriticky vnímame rôznorodosť a množstvo poplatkov (za rozvoj, nové poplatky za stavebné povolenie, neprimerané vyvolané investície). Riešením by mohol byť jeden poplatok, ktorý by sa adresne a účelne využil.

Igor Lichý: Myslím, že by výrazne pomohlo, ak by obec mala nárok na poplatok len v prípade, že dodrží zákonné lehoty a zároveň jej vznikla povinnosť preinvestovať peniaze z poplatku v bezprostrednom okolí stavby. V opačnom prípade tento poplatok stráca opodstatnenie. Zároveň by sa poplatok mohol platiť až pred začatím výstavby a nie po vydaní stavebného povolenia, nakoľko komplikuje prípravu projektov a obmedzuje flexibilitu developerov. Čo opäť vedie k zvyšovaniu nákladov a následne aj cien bytov.

Filip Gulan: Táto otázka by bola lepšie adresovaná na samosprávu. Z nášho pohľadu je ale ideálny stav, ak by bola väčšina týchto prostriedkov spätne preinvestovaná práve v lokalite, kde predmetný projekt vzniká a to čím skôr či v súbehu s jeho realizáciou. Investície do sociálneho bývania, škôlok, školstva či zdravotníckych zariadení, na ktoré je určený poplatok za rozvoj, vnímame ako základ dobre fungujúcich štvrtí a mesta a nemali by byť na pleciach súkromného sektora.

Pavel Pelikán: Najviac by pomohlo zavedenie možnosti zápočtu, pretože samosprávy nemajú vždy pripravené projekty rozvoja dotknutého územia a nezanedbateľným faktorom je aj odpočet DPH, kde komerčné subjekty fungujú v inom režime ako samosprávy. V takom prípade by developer namiesto platenia poplatku ihneď zrealizoval na vlastné náklady samosprávou určenú verejnoprospešnú investíciu v hodnote poplatku. Určite by sme privítali aj viazanie poplatku na územie, kde vznikol. Chápeme, že tam nemusí zostať sto percent. Vieme si predstaviť solidárny model, kde by časť poplatku, približne 20 percent, išla do iných častí mesta.

ITB Development pripravuje v rámci úpravy Harmincovej unikátnu zastávku MHD. Zdroj: ITB Development

Realizujete nejaké projekty nad rámec Poplatku za rozvoj? Ak áno, aké?

Jakub Gossányi: Vždy vstupujeme do projektu s tým, že chceme konkrétnu lokalitu oživiť a vytvoriť novú, vitálnu a aktívnu zónu. S tým sú prirodzene spojené aj investície vysoko nad rámec zákonných poplatkov. Takýmto spôsobom investujeme do dopravy či revitalizácie zelene. Potom už by bolo na developerovi pridať ešte bonus navyše, napríklad v podobe umeleckého diela či športoviska. To je to, o čo sa v Immocape snažíme.

Zmena je určite na mieste. Malo by byť spoločným cieľom samosprávy aj developerov, aby mesto napredovalo a rástlo. Radi budeme nasledovať jasne stanovené a rozumné pravidlá.

Igor Lichý: Dlhodobo nám záleží nielen na lokalitách v ktorých žijeme, ale aj lokalitách, v ktorých staviame. Preto okrem platenia poplatku, vždy investujeme aj do rozvoja okolitej infraštruktúry. Dobrým príkladom je náš projekt Čerešne, kde sme už zrekonštruovali ulicu Pri Suchej Vydrici a v rámci prípravy na revitalizáciu Harmincovej ulice sme zrealizovali rozsiahlu majetkovú prípravu, vyjednali a zrealizovali výkup pozemkov a následne ich odovzdali mestu. Nešlo o jednoduchú ani lacnú záležitosť. Trvala roky a vyšla na vyše 700-tisíc eur. Magistrát sa tak k možnosti rozšíriť Harmincovu dostal omnoho jednoduchšie a skôr, akoby mal celý tento proces absolvovať sám.

Práve revitalizácia Harmincovej prinesie okrem novej vozovky, plnohodnotnej štvorprúdovej cesty, prechodu so semaforom pre ešte bezpečnejší pohyb chodcov, aj novú zastávku MHD. Tá sa stane pomyselnou vstupnou bránou pre návštevníkov a obyvateľov projektu Čerešne fine living. Preto sme sa v ITB Development rozhodli, že okrem spomínanej pomoci s výkupom pozemkov, prispejeme k lepšiemu životu obyvateľov celej Dúbravky, aj realizáciou tejto zastávky – od návrhu až po jej vytvorenie.

O dizajn atypickej zastávky sa postarali pražskí dizajnéri platformy Collarch. Realizovať by sa mala unikátnou metódou 3D tlače betónu, firmou So Concrete, ktorej spoluzakladateľom je svetoznámy umelec Federico Diaz, ktorý je známy práve vďaka práci s týmto materiálom.

Filip Gulan: V každom projekte okrem jeho individuálnych kvalít dbáme nato, aby čo najviac vracali okoliu, novým i pôvodným obyvateľom i prírode. Snažíme sa o to, aby boli naše projekty dobre integrované do mestskej štruktúry a pozdvihovali svoje okolie. Napríklad v rámci projektu Blumental sme zrekonštruovali komunikácie, vytvorili nové námestie, organizovali sme komunitné podujatia pre susedov a v spolupráci s OZ Blumentálska partia sme zrevitalizovali Kmeťovo námestie.

V Novom Meste sme nedávno dokončili projekt Guthaus, v rámci ktorého sme výrazne zredukovali zastavané plochy a presunuli pôvodne navrhované parkovanie pod zem, aby sme mohli na povrchu vytvoriť nový verejný park s ihriskami pre všetky vekové generácie. Jeho súčasťou bude aj nami obnovený bunker z 1. svetovej vojny, ktorý bol určený na asanáciu. A ako súčasť našej ambicióznej revitalizácie rozsiahleho brownfieldu Palma plánujeme komplexnú rekonštrukciu Račianskej ulice, rozšírenie križovatky, vytvorenie nových chodníkov a mobiliáru, cyklotrás a zelene, ktorá bude slúžiť všetkým ľuďom z okolia. Spolupracovali sme tiež na archeologickom výskume, prinášali umelecké diela do verejného priestoru a podporovali rozmanité podujatia, komunity a osvetové iniciatívy.

Všetky tieto aktivity robíme nad rámec predpisov alebo povinností súkromného developera pretože si myslíme, že je to správne. Z pohľadu rozvoja mesta ale vnímame ako ešte dôležitejšie to, že tvoríme projekty zamerané na kvalitný urbanizmus a architektúru. Také, ktoré revitalizujú brownfieldy, využívajú najnovšie technológie a prinášajú pozitívne trendy mestského rozvoja. Aj keď je to u nás mnohokrát na úkor zisku a vyžaduje si to oveľa väčšie úsilie. Chceme jednoducho tvoriť mesto, v ktorom by sme my sami chceli žiť.

Pavel Pelikán: Súčasťou každého väčšieho projektu JTRE sú aj verejnoprospešné investície nad rámec zákonného poplatku za rozvoj. V poslednom čase sme napríklad realizovali križovatku Prístavnej a Súkenníckej ulice či ošetrenie stromov v rámci projektu Klingerka. V Ovocných sadoch Trnávka sme zrealizovali materskú školu s kompletným zariadením vrátane kuchyne a s vlastným ihriskom pre mestskú časť Ružinov, ktorá ju získala za menej ako 50 percent reálne vynaložených nákladov.

Rozsiahle verejnoprospešné investície realizujeme aj v nábrežnej štvrti Eurovea City, kde JTRE postupne zaplatí mestu a mestským častiam za jednotlivé projekty poplatok za rozvoj vo výške 14 miliónov eur. Nad túto sumu ešte investujeme v súvislosti s prebiehajúcou výstavbou pokračovania komplexu Eurovea ďalších 34 miliónov eur na prebudovanie Pribinovej ulice na moderný mestský bulvár s prípravou na električkovú trať, predĺženie nábrežnej promenády a vybudovanie ďalších komunikácií s cyklotrasami.

Ďalej sme sa zaviazali podporiť vybudovanie novej električkovej trate v rozvíjajúcom sa modernom centre Bratislavy sumou jeden milión eur na predprojektovú prípravu a projektovú dokumentáciu a 7,9 milióna eur bez DPH alebo 10 miliónov eur s DPH (podľa vplyvov aktuálnej legislatívy) ako príspevok na pokrytie ďalších nákladov spojených s prípravou a realizáciou trate. Okrem toho po dokončení výstavby projektové spoločnosti bezodplatne prevedú na mesto pozemky pod budúcou traťou. Zásadné investície si tiež vyžaduje odstránenie historických environmentálnych záťaží v oblasti okolo bývalej rafinérie Apollo a továrne Gumon, ktoré sme nespôsobili, ale ich odstránenie zostalo na našich pleciach.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.