Adrian Gubčo 23.01.2020 12:15

Bory postupne rastú, developer sľubuje v budúcnosti ešte vyššiu kvalitu

Masívny development Bory na severozápade Bratislavy od developera Penta Real Estate postupne rastie a okrem komerčnej zóny sa začína meniť aj na rezidenčnú štvrť. Dokončená už je prvá etapa projektu, kým prvá časť druhej je v štádiu hrubej stavby. Konečne rozostavaná je aj materská škola. Okrem toho, developer sľubuje nielen blízke spustenie ďalších etáp, ale aj predstavenie nového konceptu celej štvrte.

Výstavba prvej etapy Bory Bývanie sa rozbehla na začiatku roka 2017, kedy developer rozbehol realizáciu prvých deviatich bytoviek severozápadne od nákupného centra Bory Mall. Daná poloha je z hľadiska očakávaného budúceho vývoja Borov výhodná, keďže z východnej strany bude obytný súbor lemovať hlavná komunikačná trieda, ktorá má v štvrti vzniknúť. Prvá etapa napriek tomu bude centrálny význam tohto územia reflektovať len málo, a to aj vďaka jednoduchej monofunkčnej riadkovej zástavbe, vhodnej skôr na sídlisko.

To však nebránilo tomu, aby developer nezaznamenal v prípade prvej rezidenčnej etapy komerčný úspech. Všetkých 340 bytov bolo predaných, vrátane najväčších strešných penthousov. Klientov zaujala pravdepodobne najmä kombinácia ceny a dostupnej občianskej vybavenosti, lokalizovanej v nákupnom centre. Postupný vývoj štvrte je garanciou ďalšieho rozvoja polyfunkčnosti územia, čo mohol byť ďalší významný faktor.

Po architektonickej stránke tu však nebol zopakovaný prístup napríklad zo Slnečníc, kde developer venoval prvej rezidenčnej etape Slnečnice – Viladomy väčšiu mieru pozornosti, aby nastavil kvalitatívnu latku. Bytovky v prvej etape Borov sú pomerne jednoduché, s loggiami so západnou orientáciou, kým východná fasáda je bez balkónov. Príjemným prvkom sú tieniace paravány na loggiách.

Medzi päť- až šesťpodlažnými domami sa nachádza aj centrálny líniový park, kde vzniklo detské a workoutové ihrisko a bežecká trasa. Parkovanie je riešené prevažne v podzemí, ale aj po obvode súboru. V rámci výstavby bola zriadená nová zastávka verejnej dopravy, hoci ešte pravdepodobne nejakú dobu bude bez využitia. Nová linka MHD, ktorá Bory pretína, až na tieto zastávky nezachádza.

Autorom architektúry je ADOM M Studio, ktoré s developerom dlhodobo spolupracuje na viacerých projektoch (realizuje napríklad rekonštrukciu Jurkovičovej teplárne).

Úspech prvej etapy podnietil developera k intenzívnejšiemu rozvoju aj ďalších rezidenčných sekcií Borov. Rozostavaná je už prvá časť druhej etapy a tesne pred spustením výstavby jej druhá časť spoločne s treťou etapou.

Centrálny parkový priestor prvej etapy Bory Bývanie

Druhá etapa je oproti prvej časti developmentu rozsiahlejšia. Vzniká severozápadne od prvej a nachádza sa už v katastrálnom území Devínskej Novej Vsi (prvá je v Lamači). Z východu ju vymedzuje vodný tok Dúbravčický potok. Pôvodne bola plocha určená pre výstavbu retailovej jednotky, big boxu, developer však tento plán prehodnotil a umiestnil sem bývanie.

Obytný súbor pozostáva zo série bodových a sekciových bytových domov so štyrmi až šiestimi podlažiami, zoskupenými okolo centrálneho priestoru s jazierkom a natočenými tak, aby sa maximalizovalo presvetlenie bytov. Domy vznikajú z dôvodu rozsahu zóny v dvoch fázach, prvá je už vo veľmi pokročilom štádiu výstavby, keď sa realizujú fasády jednotlivých objektov.

V prvých deviatich rozostavaných domoch vzniká celkovo 287 bytov, k predaju je dostupných ešte 33. Developer si uvedomil, že s ohľadom na lokalitu musí klientom poskytnúť určitý benefit, ktorý by vyvážil horšiu dostupnosť nielen do centra mesta, ale zatiaľ aj do iných častí Borov, preto sú byty vybavené niekoľkými nadštandardnými prvkami – exteriérovým tienením, prípravou pre klimatizáciu alebo sanitou od kvalitných výrobcov. Byty sa taktiež vyznačujú slušnými dispozíciami.

Táto časť Borov by mala taktiež disponovať pomerne veľkým rozsahom verejných priestranstiev a zelene, keďže urbanistická štruktúra je veľmi rozvoľnená. Okrem centrálneho priestoru s jazierkom je naplánovaných aj niekoľko ihrísk či cyklotrasa pozdĺž potoka. Časť zelene bude mať privátnejší charakter, keďže niektoré bloky domov sú na vyvýšenej platforme, do ktorej sú zapustené garáže, kým povrch je zelený.

Hoci druhá časť Borov má taktiež sídliskový charakter, architektonická úroveň nových domov by mala byť dobrá. Na ich výzore sa podpísali víťazi architektonickej súťaže, Vallo Sadovsky Architects, ktorí navhrhli jednoduché, no elegantné domy s veľkými oknami a loggiami, ktoré nenarúšajú tektoniku jednotlivých objektov.

Dokončenie prvej časti druhej etapy a odovzdávanie bytov sa predpokladá ku začiatku roka 2021. Podľa predpokladov developera by vtedy už mala rásť aj druhá časť, kde Penta Real Estate čaká na príslušné povolenia. V ideálnom prípade sa výstavba spustí na jar tohto roku.

Druhá etapa Bory Bývanie

V tom istom čase by sa mala rozbehnúť aj realizácia tretej etapy, pričom informáciu nedávno potvrdil aj samotný developer. Výstavba sa opäť priblíži nákupnému centru, vyplnené bude územie medzi prvou rezidenčnou etapou a parkoviskom Bory Mall, čím začne štvrť naberať na kompaktnosti.

Penta Real Estate plánuje vybudovať osem bytových domov, z toho šesť 4- až 5-podlažných chodbových objektov a dva 6-podlažné sekciové domy. Štruktúra pripomína prvú etapu, pôjde teda o riadkovú zástavbu, kde medzi jednotlivými budovami vznikne parkovo upravená líniová plocha. Tá bude doplnená detskými či fitness prvkami, doprava bude riešená po obvode sektoru.

Vzniknúť by tu malo 357 1- až 4-izbových bytov, developer už potvrdil aj dátum spustenia predaja, ktorým by mal byť marec tohto roka. Cena bytov by mala štartovať na úrovni 2.340 eur za štvorcový meter, čo je ďaleko pod úrovňou priemernej ceny za novostavbu v Bratislave. Parkovacích miest tu vznikne 488, z toho až 320 na povrchu.

Autorom architektúry je taktiež kancelária Vallo Sadovsky Architects. Domy tak budú pokračovať v neurážlivom štandarde, s prihliadnutím na polohu na (zatiaľ) okraji mesta. Dokončenie tejto časti Borov sa očakáva v priebehu roka 2022.

Tretia etapa Bory Bývanie. Zdroj: Penta Real Estate

K aktuálnym novinkám patrí aj udelenie územného rozhodnutia pre časť Borov, oficiálne nazývanú 2B, ktorá je pokračovaním druhej etapy a vyrastie severne od nej.

O tejto časti projektu som písal už dávnejšie, na tomto mieste pripomeniem, že v šiestich domoch s piatimi až šiestimi podlažiami vznikne 306 bytov a apartmánov. 56 jednotiek by malo byť 1,5-izbových, 140 dvojizbových, 68 bytov bude trojizbových a 42 štvorizbových. Parkovacích miest bude 421, parking má byť čiastočne zapustený pod zemou, čím vznikne platforma, na ktorej budú osadené niektoré domy aj centrálny verejný priestor. Vybudovaním tejto etapy sa zároveň predĺži cyklotrasa a promenáda pozdĺž potoka a dobuduje územie takmer až k obchodnému domu Metro.

Autorom architektúry už tentokrát nie je VSA, ale Superatelier, ktorý zvíťazil v architektonickej súťaži. Napriek tomu je partnerom v procese aj Oliver Sadovsky, jedna z vedúcich osobností VSA, a Superatelier samotný je tvorbou VSA do značnej miery inšpirovaný. Bytovky do prostredia zapadnú vcelku dobre.

Zatiaľ v procese prípravy je piata etapa, resp. druhá čať tretej etapy od Vallo Sadovsky Architects. Projekt je aktuálne v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie. V nej vznikne 151 bytov a vyplní sa ňou parcela medzi treťou etapou a Dúbravčickým potokom.

Rozostavaná materská škola

Popri nových rezidenčných etapách prebieha aj výstavba občianskej vybavenosti. Okrem nemocnice Svet zdravia, ktorá je témou na samostatný príspevok, je to predovšetkým nová škôlka západne od prvej etapy, ktorá sa vyznačuje tým, že pôjde o verejné zariadenie, ktoré bude po dokončení odovzdané mestskej časti.

Developer spoločne so zástupcami Lamača oficiálne škôlku predstavil a symbolicky odštartoval jej výstavbu na konci roka 2018. Reálne sa však práce naštartovali až vcelku nedávno. Ide o jednoduchý objekt, pozostávajúci zo série prízemných kubusov, akýchsi pavilónov. Kapacita je 70 detí, investície do objektu predstavujú približne jeden milión eur. Ako približuje Lenka Vargová, hovorkyňa Penta Real Estate, „...Škôlka na Boroch by mala byť uvedená do prevádzky v septembri 2020. K tomuto dátumu už škôlku začnú navštevovať aj prví škôlkari.“

Mestská časť sa bude po dokončení budovy starať o jej správu aj prevádzku. Podľa všetkého by malo ísť o jeden z prvých, ak nie prvý bratislavský príklad, kedy bola škôlka vybudovaná súkromnou firmou a následne odovzdaná samospráve.

Objekt je momentálne od prvej fázy oddelený voľnou plochou. V minulosti sa uvažovalo, že by v tomto priestore vznikla japonská záhrada. Dnes nie je známe, či je tento plán ešte aktuálny.

Dosiaľ prezentovaný urbanistický koncept Borov prejde zmenami. Zdroj: Penta Real Estate

Napriek individuálnym architektonickým kvalitám a doplneniu dôležitej občianskej vybavenosti boli Bory z mojej strany už dlhšie terčom kritiky. S novou štvrťou je zreteľne spojená absencia ucelenejšieho konceptu, ktorý by vytváral skutočné predpoklady pre vznik modernej a aktívnej mestskej štvrte, nielen sídliska, kde sa nebudú obyvatelia aj na malé vzdialenosti presúvať autom. S pripravovaným ďalším rastom zóny sa tento nedostatok začína stávať kritickým.

Penta Real Estate, budujúca si imidž developera s kvalitatívne špičkovými projektami, voči kritike nielen z mojej strany nebola hluchá. Vo vyjadrení pre YIM.BA spoločnosť skutočne potvrdila, že sa zaoberá vývojom nového konceptu štvrte. „Koncom roka 2019 sme podali na Magistrát hlavného mesta niekoľko návrhov nového konceptu urbanistickej štúdie v lokalite Bory,“ hovorí Lenka Vargová.

Žiadne detaily k týmto zmenám známe nie sú, developer totiž čaká na stanovisko Hlavného mesta. „Konečné rozhodnutie je však v kompetencii magistrátu a bližšie informácie budeme vedieť poskytnúť až po rokovaniach s hlavným mestom, ktoré momentálne prebiehajú,“ konštatuje hovorkyňa Penta Real Estate.

Za najpozitívnejšie zmeny by som osobne považoval jasné určenie štruktúry územia a vymedzenie kľúčových verejných priestranstiev, vrátane centrálneho parku, zvýšenie hustoty, organizáciu hmôt do blokov s poloprivátnymi, resp. privátnymi dvormi, zvýšenie polyfunkčnosti, budovanie upokojených ulíc a, samozrejme, integráciu električkovej trate, predĺženej z Dúbravky a spojenej s prestupným uzlom so železnicou.

Budúca expanzia Borov, kde je potenciál pre tisíce bytov a možno až päťciferný počet obyvateľov, je totiž len sotva predstaviteľná bez skvalitnenia spojenia s centrom verejnou dopravou. Najefektívnejšou možnosťou by bolo v tomto smere využitie železnice. Faktom je, že už v priebehu niekoľkých rokov sa plánuje výstavba Terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOP) Bory, ktorý by mal toto spojenie umožniť.

Zásadné však bude predĺženie električkovej trate. Penta je v tomto ohľade strategickým partnerom. „Dali sme vypracovať technickú štúdiu pre možné predĺženie električkovej trasy z mestskej časti Dúbravka,“ pripomína L. Vargová. „Rozhodnutie o takejto investícii je v kompetencii vedenia mesta Bratislava či iného verejného investora. Rokovania s mestom v tejto veci sú naplánované v najbližších dňoch.“

Bolo by predčasné predvídať, kedy by mohla byť takáto trať realitou, nepredpokladám však, že by sa aspoň výstavba mohla spustiť do roku 2022. Vysoko pravdepodobne pôjde o dlhodobejší proces, keďže prioritou Hlavného mesta sú dnes aj tak modernizácie existujúcich tratí a výstavba novej trate v Petržalke.   

Každopádne, z náznakov sa zdá, že Bory sa ešte môžu stať kvalitnou štvrťou, kde sa nebýva z nutnosti, ale kvôli skutočne vysokej úrovni života. Ak by tomu tak bolo, časť mesta s prítomnosťou kvalitnej nemocnice, nákupného centra, zelene, škôlok a výhľadovo aj škôl, ako aj skvelou dostupnosťou centra mesta a rekreačných území okolo Moravy, v Malých Karpatoch či na Záhorí, sa stane jednou z najpopulárnejších častí metropoly.

Fotografie z 4.1.2020. Pozrite si všetky fotky Borov vo fotogalérii. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.