Adrian Gubčo 26.10.2020 17:19

Pri Habánskom Mlyne vzniká projekt Apartmány Green House

Vo veľmi netradičnej lokalite, vtlačený medzi masív Machnáča a čerpaciu stanicu pri diaľnici D2, vzniká projekt Apartmány Green House. Pre nové bývanie ide o mimoriadne zlú polohu, napriek tomu sa investorovi, spoločnosti Gefamin, podarilo vypredať všetky apartmány.  Tento fakt len podčiarkuje zlú situáciu s dostupnosťou nového bývania v Bratislave.

Zdroj: Gefamin

Hoci sa oficiálna webstránka snaží pripomínať pozitíva okolia, ku ktorým patrí umiestnenie ešte v mestskej časti Staré Mesto, blízkosť zalesneného územia, dopravná dostupnosť alebo relatívne malá vzdialenosť k občianskej vybavenosti v Mlynskej doline, nedá sa poprieť, že pre danú funkciu ide o veľmi nešťastné miesto. Projekt vzniká nahradením bývalého motorestu a nad čerpacou stanicou, chodník k zastávke verejnej dopravy vzniká až teraz s novým developmentom. Predovšetkým sa však vo vzdialenosti približne 50 metrov nachádzajú extrémne zaťažené portály tunelu Sitina.

Do takejto lokality developer Gefamin, resp. blízka spoločnosť Beskydská 10 s.r.o., umiestnil trojicu trojpodlažných objektov s 36 1- až 3-izbových apartmánmi. Prízemné apartmány nemajú žiadnu exteriérovú časť, apartmány na druhom podlaží majú balkón a na treťom terasu. V objekte A je 14 jednotiek, v objekte B 12 a v C 10. Areál bude oplotený a v podstate uzavrený, parkovanie v počte 36 miest je riešené na teréne.

Fakt, že ide o apartmány, sa prejavil aj v podobe jednotlivých jednotiek. Dispozície sú zväčša úsporné a ani trojizbové apartmány neobsahujú samostatnú toaletu (byty by museli). Celkový štandard je priemerný, hoci napríklad výrobcovia sanity kvalitní. Časť apartmánov bude mať lokálne rekuperačné jednotky, aby sa dalo vetrať bez otvárania okna, čo je s ohľadom na ruch a prach z okolia pochopiteľné. Rezidencie smerom k diaľnici – a pumpe - budú mať aj exteriérové žalúzie.

Napriek všetkým nevýhodám sa investorovi podarilo projekt kompletne vypredať, a to aj napriek tomu, že projekt bol lacný len v porovnaní s novostavbami v Starom Meste. Z celomestského pohľadu však skutočne nešlo o dostupnejšiu ponuku. Samozrejme, dôležité je, kto je klient – v prípade investičných nákupov by daná predajnosť dávala zmysel. Ak však boli kupované apartmány aj na reálne bývanie, potom si trúfnem povedať, že v Bratislave možno nájsť aj ďaleko lepšie ponuky.

Projekt je aktuálne v štádiu hrubej stavby a dokončený bude v priebehu budúceho roka. O architektonickom prínose nemôže byť ani reči, ide o veľmi jednoduché a prosté stavby, ktoré sú absolútne banálne. Nanešťastie, o nejakých benefitoch nemožno hovoriť ani v prípade celkového hodnotenia projektu. Pre danú funkciu ide o nevhodné prostredie.

Zdroj: Gefamin

Napriek všetkému by úspešnosť predaja apartmánov v tomto developmente mala byť signálom, že situácia s nedostatkom nových bytov (alebo iných jednotiek, ktoré sa na túto funkciu využívajú) zašla už veľmi ďaleko. V meste so širokou ponukou nových bytov vo všetkých segmentoch (teda od dostupných po luxusné), s konkurenciou a dostatkom priestoru pre ďalšie investície by nikoho ani len nenapadlo podobný projekt navrhnúť, nehovoriac o kúpe takejto nehnuteľnosti. V Bratislave je však situácia diametrálne odlišná.

Ako vyplýva z aktuálnej analýzy spoločnosti Bencont, rast cien bytov sa v metropole nezastavil ani v treťom kvartáli tohto roku. V ponuke sú jednotky v 96 projektoch, kde sa celkovo nachádza 2.679 bytov a apartmánov, z toho len 10% sú už dokončené byty. Priemerné ceny za novostavbu dosahujú 3,5-tisíc eur za meter štvorcový, v okrajových častiach mesta je to 2,8-tisíc. Do budúcna očakávajú analytici ďalší rast, keďže ponuka je aj naďalej úzka a pandémia k odsunu spotreby či investície do realít zatiaľ nevedie.

V danej situácii tak klienti vykúpia aj apartmány v odtrhnutom projekte, s minimálnymi väzbami na okolie, bez vybavenosti, a nad jednou z najrušnejších ulíc a ciest v Bratislave. Nie je celkom nepredstaviteľné, že v budúcnosti bude mať tento development charakter lacného obytného súboru s jednotkami na prenájom, kde sa budú rýchlo striedať podnájomníci a Green House bude postupne degradovať (na myseľ mi idú „projects“ v Spojených štátoch, známe sociálnou exklúziou).

Ak už ani príklad tohto projektu nestačí kompetentným na pochopenie, akým smerom Bratislava ide, ťažko si možno predstaviť, čo sa ešte musí stať. Faktom totiž je, že s výnimkou pár okrajových projektov (v zmysle polohy) v metropole vznikajú už takmer len výlučne luxusné či nadštandardné schémy. Sú síce vítané a architektonicky príťažlivé, ale nedostatočné, ak majú prispieť k širšej dostupnosti bývania. Výsledkom bude, že sa Bratislava v horizonte niekoľkých rokov stane skutočne mestom len pre bohatých.

Je to paradoxný dôsledok (aj) boja proti developmentu, mnohokrát s ideologickým podtónom. Mnohí urbánni teoretici alebo politici sa k súkromnému podnikaniu v realitách stavajú kriticky, argumentujúc, že trh nedokáže vyriešiť problém (ne)dostupnosti bývania a developerský prístup vedie len k zdražovaniu. Preto sa snažia výstavbu regulovať, hoci presnejšie slovo by bolo skôr redukovať. Výsledkom však je, že sa existujúce byty stávajú aj tak drahšími.

Teoretici majú pravdu, že trh si s dostupnosťou neporadí. Je to však pravda len čiastočne, lebo bez neho sa problém nedá vyriešiť taktiež. Mesto ani štát nemajú disponibilné prostriedky a podľa všetkého ani schopnosti na to, aby vedeli dodať potrebné množstvo bytov.

Ak však byty v dostatočnom množstve nestavia ani jedna strana, potom sa udeje presne to, čo sa už v Bratislave spúšťa: voľného a dostupného bývania je čoraz menej, developeri budú využívať každú jednu parcelu, kde bude možné stavať a bude klesať kvalita výstavby či architektúry. Ľudia sa budú medzičasom sťahovať na predmestia, kde investori a spriaznení starostovia ochotne premenia poľnohospodársku pôdu na stavebné pozemky – a opäť bez akejkoľvek pridanej hodnoty v podobe občianskej vybavenosti či verejných priestorov.

Takýmto spôsobom sa bude žaba postupne variť v hrnci, a celkom možno aj za nadšeného potlesku verejnosti. Signály, svedčiace o veľmi zlej ceste, na ktorú sa Bratislava vydala, sú však čoraz viditeľnejšie. Apartmány Green House sú len logickým dôsledkom toho, ako sa k rozvoju mesta pristupuje a prísľubom, že zámery, ktoré by boli ešte nedávno považované za nepredstaviteľné, sa stávajú novým normálom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.