Adrian Gubčo 11.02.2020 14:12

Ruiny Yosaria Plaza zaniknú, Ružinov dostane nové centrum

Jeden z najdlhšie očakávaných projektov v Bratislave by sa mohol po rokoch spánku konečne rozbehnúť. Developer MiddleCap Group odhalil predstavu budúcnosti priestoru bývalého ružinovského Prioru, kde malo vzniknúť nákupné centrum Yosaria Plaza. Nikdy nezrealizovaný projekt sa transformoval do podoby polyfunkčného developmentu, ktorý sa má stať súčasťou nového centra Ružinova.

Zdroj: MiddleCap Group

Daná lokalita bola už v minulosti naplánovaná ako ťažisková časť sídliska Ružinov, kde mala vzniknúť najdôležitejšia občianska vybavenosť a spoločenské verejné priestory. Na základe tejto koncepcie bol vybudovaný Dom kultúry alebo obchodný dom, nazývaný ružinovský Prior. Medzi týmito budovami vzniklo námestie, ktoré malo plniť rolu akéhosi „Hlavného námestia“ v oblasti.

Na začiatku 21. storočia však prišla vízia prestavby obchodného domu, z ktorého sa malo stať najväčšie nákupné centrum na Slovensku, nazvané Yosaria Plaza. Vtedajší investor s realizáciou projektu začal v podobe odstránenia podstatnej časti staršej budovy, z ktorej ostal len skelet. Vtedy sa však práce zastavili a už nikdy neobnovili. Vďaka svojmu vzhľadu a postupnému obrastaniu náletovou zeleňou si ruina vyslúžila prezývku „Hirošima“.

Situácia sa zmenila v januári 2019, kedy sa majiteľom pozemku a projektu stala spoločnosť MiddleCap Group, developer s rastúcimi ambíciami, ktorý sa okamžite pustil do prípravy medzinárodnej architektonickej súťaže pre nájdenie koncepčného návrhu budúcnosti územia. Zadanie pripravila komisia zložená z odborníkov aj lokálnych zastupiteľov a v druhej polovici roka 2019 bola súťaž vyhlásená.

Išlo o vyzvanú súťaž pre štyri vopred vybrané ateliéry, čomu predchádzal prieskum, v ktorom bolo posudzovaných najprv 270 kancelárií z 26 krajín. V ďalšej fáze sa výber zúžil na osem pracovísk, s ktorými prebehli osobné konzultácie. Finálny shortlist pozostával zo štyroch kancelárií: AHMM – Allford Hall Mohaghan Morris (Veľká Británia), Jakub Cigler Architekti (Česká republika), Lazzarini Pickering Architetti (Taliansko) a Woods Bagot (Veľká Británia / Austrália). 

Tieto kancelárie vypracovali súťažné štúdie, z ktorých komisia na základe porovnania so zadaním, v rámci ktorého sa očakávalo citlivé, zelené a polyfunkčné riešenie územia s veľkým dôrazom na správnu mierku či verejné priestory, vybrala za víťaza štúdio Jakub Cigler Architekti. Známemu českému architektovi sa podarilo najkomplexnejšie a najlepšie preriešiť územie s prihliadnutím na všetky očakávania developera, poslancov, mestskej časti aj Hlavného mesta.

„Pri výbere architektov sme okrem veľkosti štúdia, projektov a ocenení, brali do úvahy aj prístup architekta k zveľadeniu verejného priestoru v predmetnej lokalite, množstvo zelených plôch či udržanie výšky hmoty do úrovne okolitej zástavby,“ vysvetľuje hodnotiaci proces Róbert Michalica, Head of Real Estate Slovakia spoločnosti MiddleCap.

"Toto miesto je srdcom Ružinova,“ povedal starosta Ružinova Martin Chren. „Preto mestská časť stanovila prísne obmedzenia na možnú výstavbu - napríklad výškové limity podľa okolitej zástavby či požiadavky na zeleň. Zároveň pre nás bolo dôležité, že investor akceptoval našu žiadosť, aby v projekte s renomovanými architektami neriešil len vlastný projekt, ale aj verejné priestranstvá, námestia a priestory patriace mestskej časti, napríklad projekt rekonštrukcie kultúrneho domu Ružinov.“

Developer aj mestská časť pripomína, že víťazný návrh je koncepčnou štúdiou, nezobrazuje teda definitívnu podobu projektu. Kým komerčnú časť rozpracuje developer, verejná bude ešte predmetom konzultácie s verejnosťou, na konci ktorej bude definitívny návrh.

Ideálny scenár ráta so ziskom povolení pre komerčnú časť do 24 mesiacov, ktorý nahradí dnes platné stavebné povolenie pre projekt Yosaria Plaza. Asanácia skeletu prebehne až v čase, kedy bude zrejmý ďalší postup v povoľovaní projektu.

Aktuálny stav skeletu Yosaria Plaza, fotografia z 11.2.2020

Odhalený návrh počíta so vznikom blokovej štruktúry, ktorý však ponecháva veľa miesta pre exteriérové priestranstvá, a to privátneho aj úplne verejného charakteru. Na mieste existujúcej ruiny OD Ružinov má vzniknúť rezidenčný blok s aktívnym parterom a veľkým vnútorným dvorom, ktorý výškovo nadväzuje na existujúcu zástavbu, kým v priestore bližšie ku križovatke Ružinovskej s Tomášikovou by mohla kombinácia administratívnych objektov a nových či zrekonštruovaných verejných inštitúcií – opraveného Domu kultúry a novej radnice mestskej časti.

Návrh projektu by mal byť v princípe v súlade s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy aj zadaním Územného plánu zóny, hoci predpokladom k ďalšiemu postupu je spolupráca s m.č., ktorá je spolumajiteľom pozemkov. Developer zatiaľ neprezradil, aké počty bytov alebo aký rozsah retailu tu plánuje zrealizovať, bližšie počty sú ešte predmetom interných debát. MiddleCap však pripúšťa, že by tu chcel aj rodinné bývanie, teda väčšie byty s dobrým štandardom.

Treba pripomenúť, že ide len o koncepčnú urbanistickú štúdiu, samotný MiddleCap zrealizuje len zmieňovaný rezidenčný blok. Administratívne budovy či nová radnica sú ideovým návrhom, ktorého budúcnosť závisí od ďalšieho postupu a negociácie Ružinova s Hlavným mestom, obyvateľmi či potenciálnymi investormi, ktorých administratívne budovy ešte nemajú.

Takisto nie je rozhodnuté ani o umiestnení radnice, ktorej vízia vyplýva z požiadaviek Ružinova, developer však nebude jej realizátorom. Mestská časť pripomína, že vo výsledku môže byť jej umiestnenie či rozsah iné, v tomto prípade však využilo príležitosť a doplnilo ju do zadania. Umiestnenie radnice v tomto mieste by však každopádne bolo výhodné nielen z urbanistického, ale aj finančného hľadiska, keďže výstavba radnice by sa dala hradiť z uvoľnenia miesta pre výstavbu administratívnych budov. Mestská časť ešte zvažuje prehodenie polohy administratívy a radnice.

Forma rekonštrukcie Domu kultúry taktiež nie je definitívna, víťazný návrh ju však ako jediný zachovával. Vedenie mestskej časti sa otvorene stavia k možnosti využitia Poplatku za rozvoj, ktorý bude developer v prípade tohto developmentu hradiť. 

Z návrhu je zreteľný silný dôraz na vytvorenie atraktívnych verejných priestranstiev. Kým Papánkovo námestie má mať formu komorného a intímneho priestranstva, do ktorého budú obrátené rozličné kaviarne či reštaurácie, nové námestie pred radnicou by malo byť kľúčovým spoločenským priestorom celej mestskej časti. Jeho súčasťou by mohli byť rozličné ekologické prvky, okrem veľkej výsadby stromov aj dažďové záhrady či pokračovanie promenády pozdĺž Ružinovskej ulice, čo sa dosiahlo vykonzolovaním administratívnej budovy ponad koridor popri ulici.

Projekt ako taký ráta s teoretickou vízou rozšírenia Tomášikovej ulice, aby sem bolo možné umiestniť električkovú trať. Celý verejný priestor projektu má byť inak riešený ako pešia zóna, keďže všetky parkovacie kapacity budú umiestnené v podzemí. Riešenie (údajného) nedostatku parkovacích miest v lokalite bolo súčasťou zadania súťaže.

Nové námestie pred možnou budúcou radnicou bude pokračovaním promenády pozdĺž Ružinovskej ulice a vytvorí alternatívu voči parku na severnej strane ulice. Zdroj: MiddleCap Group

Ak by sa finálny projekt približoval prezentovanej podobe, vrátane verejných či administratívnych budov, išlo by o radikálnu transformáciu danej časti Ružinova. Celá mestská časť, alebo minimálne sídlisko s desiatkami tisíc obyvateľov, by získala skutočné centrum s náležitosťami, ktoré s tým súvisia – teda predovšetkým reprezentatívny a živý priestor s mestskými funkciami a charakterom.

Hodnotiť architektúru v tejto chvíli nemá zmysel, Jakub Cigler však patrí k architektom, ktorí dokážu dobre reagovať na podmienky v území a projekt tomu prispôsobiť, čo ukázal aj v tvrdej konkurencii prestížnych kancelárií v súťaži. V Bratislave už je autorom Digital Parku, teda jedného z najlepších administratívnych centier, ktoré kvalitu potvrdzuje aj po rokoch. Popri tom je laureátom viacerých prestížnych ocenení, dá sa preto predpokladať, že finálna podoba rezidenčného bloku bude na dobrej úrovni.

Kľúčová debata sa bude nepochybne týkať časti patriacej Ružinovu, ktorej podoba ešte bude predmetom diskusií a úprav. Všetky strany však potvrdzujú pripravenosť a ochotu hľadať optimálne riešenie, rovnako ako vôľu zapojiť do procesu verejnosť. Zastupitelia rovnako vyzdvihli prístup developera, ktorý považujú za ukážkový.

Budúcnosť Ružinova tak vyzerá pozitívne, samozrejme za predpokladu, že povoľovanie prebehne hladko a vysoká kvalita urbanistického konceptu sa pretaví aj do konkrétneho projektu. Ide o ďalší dôkaz, že development v Bratislave má zvyšujúcu sa úroveň a v prípade veľkej väčšiny nových zámerov už neplatí, že by boli katastrofálnou záťažou pre mesto či okolie.

Bratislava sa opäť o niečo viac priblíži k premene na kompaktné, živé a moderné veľkomesto. Podobných projektov, ktoré vhodným spôsobom zahusťujú nedobudované lokality a sú výsledkom architektonických či urbanistických súťaží, je však potrebných oveľa viac.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.