Andrej Sárközi 17.03.2023 12:20

Nový park aj problémy. Slnečnice sa menia na komplexnú štvrť, nejde to bez ťažkostí

Rezidenčný projekt Slnečnice od developera Cresco Real Estate sa rozvíja nielen v podobe prípravy či výstavby nových obytných blokov a domov, ale aj vybavenosti. Spoločnosť tu buduje štvrť, kde sa dnes nachádza už tritisíc bytov, ktoré sú naplno obývané a zabehnuté. K tomu sa v posledných mesiacoch roka 2022 pridal aj park, ktorý bude po dokončení patriť k najväčším v meste. Nejde ale o jediné plány, ktoré zmenia podobu štvrte.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Developer Cresco Real Estate buduje dosiaľ najväčší porevolučný rezidenčný projekt na Slovensku. Vyvíjať ho začal ešte v prvej dekáde tohto storočia. Výstavba prvých objektov v Zóne Viladomy sa spustila v roku 2008 a postupne tu vznikli štyri etapy. Prví obyvatelia sa nasťahovali v roku 2013. O čosi neskôr, v roku 2015, sa začala realizovať aj Zóna Mesto. Oboje postupne zmenili okraj Petržalky, ktorá takto získala ďalšie tisíce nových bytov a množstvo nových obyvateľov. 

Pribúdať začala aj občianska vybavenosť. Otvorenie prvej (súkromnej) materskej školy a nákupného strediska Slnečnice Market sa uskutočnilo v roku 2016. Významný miľník zaznamenali Slnečnice v roku 2021, keď sa sem nasťahovalo už 5.000 obyvateľov. Ďalším sektorom, ktorý rozšíri zónu, sú Slnečnice POP, prezentované ako najdostupnejšia časť v celom developmente. Prvá etapa (jeden bytový dom) je už prakticky dokončená, vo vysokom štádiu je aj druhá v podobe ďalšej dvojice domov.

Množstvo práce ostáva aj do budúcnosti. Slnečnice čoskoro získajú prvé výškové budovy v rámci novej etapy Nad Mestom, pričom pôjde o najvyššie objekty v rámci celého developmentu. Zámer získal stavebné povolenie v novembri roku 2022. Pôjde o šesť skupín stavebných objektov, ktorých súčasťou bude štrnásť samostatných domov. Do budúcna majú pribudnúť ešte dve rozsiahle časti - jedna medzi dnes dokončenou časťou Zóny Mesto a rozostavanou električkovou traťou z pera kancelárií PMAarchitekti a WHAT Architects a druhá západne od trate. Jej autorom je slovinský ateliér Bevk Perović Arhitekti. 

Prvá časť centrálneho parku dokončená

Dnes sa tu nachádza naozaj rozsiahly súbor, ktorý postupne naberá nielen na obyvateľoch či domoch, ale aj úrovni. Okrem vybavenosti totiž získava rokmi aj zelenú vrstvu, ktorá zvyšuje celkovú kvalitu prostredia. V tomto čase sa už v podstate podarilo ukončiť realizáciu nového parku, resp. nateraz len jeho prvej etapy. Má ísť o jeden z kľúčových verejných priestorov celého projektu.

Líniový park sa nachádza južne od už vybudovaných častí zóny a severne od pripravovanej zóny Nad Mestom. Aktuálne dokončená časť má rozlohu 14-tisíc metrov štvorcových, plánovaná rozloha je však až 29-tisíc metrov štvorcových. Po celkovom dobudovaní ho z petržalských parkov predčí len Sad Janka Kráľa. Keďže Sad patrí k najväčším parkom aj rámci mesta, nová zelená os Slnečníc bude významná aj v kontexte Bratislavy.

Priestor parku má ponúknuť rozličné voľnočasové a zelené plochy, zábavné prvky pre deti, tínedžerov aj dospelých, oplotený výbeh pre psy a mobiliár pre rôznorodé komunitné aktivity. Okrem bludiska sa tu nachádza aj fitness a workout zóna s prvkami pre seniorov. Výbeh pre psy obsahuje agility prvky, umiestnené tu je petangové ihrisko, grilovacia a pikniková zóna a zriadené bolo detské ihrisko s hracími prvkami, využiteľnými pre deti s pohybovým obmedzením. Park má taktiež reflektovať potreby rozličných demografických skupín, keďže podľa úvah architektov z AWE Atelieru, ktorí stoja za koncepciou parku, slúžiť bude po celé desaťročia. Takisto má vzniknúť bohatá komunita jeho užívateľov.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pri tvorbe parku sa pracovalo aj so starostlivým výberom zelene tak, aby bol park príťažlivý počas celého roka. Developer už v minulosti oznámil, že dominantou parku budú platany alebo duby, no budú sa tu nachádzať aj lipy, javory, borovice, čerešne či jelše, gingko alebo ambrovník. 

Tento zelený priestor bol v plánoch už od počiatku prípravy celej mestskej štvrte, teda od roku 2007. S realizáciou sa však čakalo až na rozvoj okolia. Je to škoda - keby bol park zriadený ako prvá časť Slnečníc, obyvatelia by sa po dostavaní objektov mohli prechádzať už medzi mohutnými korunami stromov v rozkvitnutom parku.

Zelená os Slnečníc ku koncu minulého roka vstúpila do kolaudačného procesu, čo znamená, že otvorenie by malo prísť už čoskoro – pravdepodobne na jar 2023. Ide tak o dostatočný čas na ukončenie administratívnych procesov, ale najmä na zachytenie zelene a trávnikov. To sa už aktuálne podarilo, trávnik je zelenší a park už nepôsobí natoľko chudobne.

Doterajšie investície do parku dosiahli výšku 3,4 milióna eur. V budúcnosti by malo pribudnúť ďalšie pokračovanie, ktoré pretne novú električkovú trať a vyplní priestor medzi rozostavanou časťou Slnečnice POP a pripravovanou etapou, pracovne označovanou ako Južné Mesto A3+A5. Vo výsledku vznikne dlhá zelená línia, ktorá prepojí väčšiu časť novej mestskej štvrte. 

Aby sa ale park v Slnečniciach mohol porovnávať so Sadom Janka Kráľa, musí ubehnúť ešte veľa času. Rozlohou či vybavenosťou môže byť porovnaniahodný, avšak čo sa týka rozkvitnutých drevín a zelene, od najstaršieho parku v strednej Európe má nateraz ďaleko. Do budúcnosti je ale táto zelená línia v Slnečniciach nanajvýš vítaným prvkom. Na kvalite života v mestskom prostredí sa to môže odraziť veľmi pozitívne. V princípe je vítanou informáciou aj oznámenie o prebratí správy zo strany mestskej časti. Pôjde tak o skutočný verejný priestor, ktorý bude otvorený pre všetkých. Pre samosprávu pôjde o nemalý náklad, na druhej strane však ide o prirodzený dôsledok dopytu po zelených plochách.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vznikne centrum Slnečníc?

V súvislosti so samosprávou sa pripravujú aj úpravy územnoplánovacej regulácie. Vyplýva to z oznámenia o prerokovaní návrhu zadania Urbanistickej štúdie zóny Slnečnice, zóny A1, A2, AB3, AB4. Riešené územie je tvorené dvomi časťami. Západne od električkovej trate ide o plochy občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu (kód 201), kde sa v minulosti uvažovalo nad vznikom retailového alebo kancelárskeho parku. Východne od trate platí podobná regulácia, vzniknúť tu má, okrem iného, aj spojená materská, základná a stredná škola. 

Hlavným cieľom urbanistickej štúdie je oficiálne na základe zhodnotenia limitov, problémov a potenciálu územia navrhnúť optimálnu koncepciu priestorového usporiadania a funkčného využívania územia, ktorá bude podkladom pre návrh zmien a doplnkov platného Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy (2007) v znení zmien a doplnkov. V preklade to znamená, že keďže je dnes výstavba bytov prípustná len v obmedzenom režime a developer plánuje v Slnečniciach stavať najmä rezidenčné nehnuteľnosti, usiluje sa o zmenu regulačných kódov. 

Urbanistická štúdia bude spracovaná v dvoch variantoch, ktoré preveria možnosti úpravy funkčného využitia jednotlivých častí územia. Varianty sa líšia najmä v návrhu regulačných kódov. V prvom variante je v západnej časti naplánovaná hustejšia zástavba, v druhej je zástavba rozdelená na hustejšiu a menej hustejšiu. Vo východnej časti sa navrhuje zvýšenie podielu bývania v území. Okrem toho sa budú varianty odlišovať v urbanisticko-architektonickej kompozícii, hmotovo-priestorovom riešení a ďalších parametroch. Dôležité je pripomenúť, že spracovateľ štúdie (dá sa predpokladať, že ju pre developera pripraví kancelária Compass, ktorá je s developmentom spojená od jeho vzniku) má zohľadniť špecifický význam polohy v kontakte s električkovou traťou. 

Varianty návrhu využitia a organizácie územia budú predmetom prerokovania. Po komplexnom vyhodnotení výsledkov bude výsledný variant riešenia spracovaný do podoby čistopisu urbanistickej štúdie. Tá bude po schválení zaradená ako podklad pre zmenu mestského Územného plánu. 

Developer tak očividne smeruje k pretvoreniu dnes do istej miery neidentifikovaného územia. Kedysi sa v susedstve električky plánovalo nákupné centrum, táto vízia je však našťastie už minulosťou. Po novom snáď dôjde na návrh novej kvalitnej mestotvornej zástavby, ktorá dá štvrti spoločenské jadro. To bude ideálne v kontakte s hlavnou dopravou líniou, ktorá má spojiť Slnečnice s centrom mesta v priebehu 12 minút. 

Slnečnice POP. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Viladomy čakajú na posledné rozhodnutie

Okrem pokrokov v Zóne Mesto sa k dokončeniu blíži aj posledná časť Zóny Viladomy, nazvaná UniQ Slnečnice. Prakticky ukončená je realizácia domov S17, S18 a S19. Napriek tomu si ich budúci obyvatelia musia na sťahovanie ešte nejakú dobu počkať. Ako ich totiž nedávno informoval developer, už na začiatku roka 2022 požiadal Okresný úrad o vydanie kolaudačného rozhodnutia na vodné stavby, doteraz ním však nedisponuje. Predpokladá, že by ho mohol obdržať v apríli.

Ide o zásadný problém, keďže vydaním kolaudačného rozhodnutia na vodné stavby je podmienená aj kolaudácia hlavných a dopravných stavieb. Tu si Cresco Real Estate termíny trúda odhadovať len s ťažkosťami, keďže má problémy s častými odvolaniami voči rozhodnutiam úradov. Podľa informácií YIM.BA za nimi nestojí nikto iný ako Združenie domových samospráv, spojené s "aktivistom" Marcelom Slávikom. Obyvatelia sa tak do svojich domov nasťahujú pravdepodobne až v marci 2024. Podobne sú na tom aj Slnečnice POP. 

Ide o šialenú situáciu, na ktorú najviac doplácajú bežní klienti. Developer očividne odmietol pristať na hru Marcela Slávika, ktorý sťahuje námietky len v prípade, že sa investori stanú členmi Združenia domových samospráv. Súčasťou členstva je zaplatenie masívneho členského poplatku. Ide pritom o úplne legálny postup. Voči Slávikovi sa pokúsil zakročiť bývalý minister hospodárstva Richard Sulík, nijako však nepochodil. Riešením by mala byť až nová stavebná legislatíva, ktorá obmedzí prístup podobných združení ku konaniam (a spolu s nimi aj bežných občanov). 

Vznik najväčšej novej rezidenčnej štvrte v Bratislave je tak spojený s nielen s pozitívnymi správami, ako je vybudovanie nového parku či ohlasovaním nových etáp, ale aj s komplikáciami. Nanešťastie, z celomestského hľadiska nejde o ojedinelú situáciu. Výstavba nových štvrtí a mimoriadne potrebných bytov naráža na nezmyselné prekážky, ktoré zbytočne zaťažujú procesy, úrady a v neposlednom rade bežných ľudí, ktorí hľadajú bývanie v meste. Dôsledkom sú napokon aj nižšie investície do vybavenosti či architektúry, čo sa negatívne odráža na tvári mnohých developmentov. 


Fotografie z 03.03.2023. Pozrite si priebeh výstavby Slnečnice - Mesto vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.