Adrian Gubčo 25.01.2022 17:52

Bratislavský downtown čaká dynamický rok

Nové komerčné centrum Bratislavy, resp. downtown, bude aj počas tohto roka prechádzať dynamickými zmenami. Vo výstavbe je hneď niekoľko veží a realizácia ďalších by sa mohla naštartovať už v dohľadnej dobe. Bývalé priemyselné srdce mesta tak pokračuje vo svojej transformácii na súčasnú štvrť, vyplnenú novými vertikálnymi dominantami a verejnými priestormi.

Zdroj: J&T Real Estate

Veľká premena južnej časti štvrte Nivy, dnes čoraz častejšie označovanej ako downtown, sa spustila už v 80-tych rokoch 20. storočia. V tomto čase sa v zmysle prvých smerných plánov, napríklad Územného plánu zóny Martanovičova z roku 1988, začala realizovať koncepcia premeny priemyselnej a prístavnej časti Bratislavy na jej nové centrum. Rásť začali prvé výrazné stavby, najmä bývalé Presscentrum, teda súčasná Tower 115, alebo novostavba Slovenského národného divadla. Následná revolúcia a ekonomická transformácia priniesla korekciu pôvodných plánov.

V prvej dekáde 21. storočia sa začal na podobe lokality odrážať ekonomický optimizmus, ktorý nadviazal na pôvodné myšlienky o vzniku nového centra. Uvažovanú prestavbu, ktorá mala nadväzovať na staromestský charakter zástavby, však povýšil – vtedajší developeri tu začali plánovať výškové budovy, kancelárske i rezidenčné, doplnené o rozsiahle komerčné priestory. V príprave na výstavbu veľmi rýchlo zanikli existujúce priemyselné stavby. Hoci nie všetky boli naozaj hodné ochrany, v prípade určitých objektov (napríklad hál podniku Gumon) bolo ich zbúranie predčasné.

Ukázalo sa to v roku 2008, kedy vypukla kríza a mnohé veľkorysé plány sa rozplynuli. Nebolo to však nadlho. Spolu s ekonomickým oživením sa opäť aktivovali firmy, ktoré krízu prežili a začali tvoriť nové projekty, ktoré už boli prepracovanejšie a viac zodpovedali možnostiam trhu. Idea vzniku miesta najvyššej koncentrácie výškových budov – vybudovania downtownu po vzore amerických veľkomiest – nezaspala. V roku 2013 začala rásť prvá pokrízová dvojica výškových budov, komplex Panorama Towers od J&T Real Estate.

Odvtedy v tejto časti mesta rastú nové výškové budovy prakticky neustále. V roku 2016 sa začala výstavba Twin City Tower od HB Reavisu, v roku 2017 Sky Parku od Penta Real Estate a Nivy Tower od HB Reavis, pričom tretí menovaný projekt je dnes najvyššou budovou na Slovensku. V roku 2019 JTRE rozbehlo výstavbu Klingerky a práce sa spustili aj na realizácii druhej etapy Eurovey. Jej súčasťou bude Eurovea Tower, prvý bratislavský (a slovenský) mrakodrap s výškou 160 (po atiku), resp. 168 metrov (architektonický vrchol). Roky 2020 a 2021 priniesli dokončenie Sky Parku či Nivy Tower, doplnené o kombináciu autobusovej stanice a nákupného centra Nivy. Otvorené boli aj ojedinelé zachované industriálne objekty Jurkovičova tepláreň a Pradiareň 1900.

Vznikla tak už do veľkej miery celistvá zóna, ktorá je jasne zadefinovateľná v panoráme aj obraze Bratislavy. V tejto chvíli možno konštatovať, že vznikol skutočný downtown – a potvrdzujú to aj názory odborníkov, pričom sa z tohto pojmu stáva všeobecne prijímané označenie (viď Projekt 4/2021). Zároveň platí, že je ešte ďaleko od dobudovania. Ako konštatuje architekt Roman Talaš z kancelárie Siebert + Talaš, „...teraz sme len na 30% celkovej kapacity“. A práve v roku 2022 budeme sledovať možno najdynamickejší rast veží od začiatku transformácie.

Jurkovičova tepláreň, zachovaný zvyšok pôvodnej zástavby v srdci nového downtownu. Autor Dominik Jursa

Vo výstavbe aktuálne päť výškových budov, v príprave ich je ešte viac

Sky Park bol aj na medzinárodné pomery obrovský projekt, v rámci ktorého sa v jednej chvíli budovali štyri výškové budovy – tri rezidenčné a jedna kancelárska. Mamutie rozmery mali aj blízke Nivy, ktoré sa dokonca označovali za najväčšie stavenisko v Strednej Európe. Po ich dokončení sa môže zdať, ako keby výstavba v lokalite mierne ustala, nie je to však tak.

Potvrdzuje to samotný Sky Park, ktorého developer v priebehu minulého roka rozbehol realizáciu štvrtej rezidenčnej veže, identickej ako tri predchádzajúce. Sky Park Residence 4 bude mať 31 podlaží, 103,8 metrov a umiestnený je vo východnej časti pozemku. Obsahovať bude 264 nadštandardných bytov a obchodné prevádzky v parteri. Aktuálne je výstavba na úrovni ôsmeho nadzemného podlažia. Harmonogram je napriek tomu vcelku voľný – dosiahnutie hrubej stavby Penta Real Estate predpokladá v prvej polovici roka 2024 a celkové dokončenie v roku 2025. Vysvetľuje to snahou o zvýšenie komfortu existujúcich rezidentov.

V každom prípade, obyvatelia Sky Parku sa musia pripraviť na výstavbu aj z druhej strany. Na nároží Čulenovej a Landererovej sa totiž spúšťajú prípravné práce na výstavbe výškovej dominantny komplexu a do istej miery aj celej Bratislavy. Sky Park Tower bude mať bezmála 120 metrov, 29 nadzemných podlaží a viac ako 30-tisíc metrov štvorcových. Zároveň tu bude umiestnených 756 parkovacích miest v piatich podzemných podlažiach. Kým veža začne rásť, potrvá to tak ešte pomerne dlho. Dokončená by mohla byť azda na konci roka 2024 alebo začiatku roka 2025.

Sky Park je výnimočný najmä architektúrou, ktorá vychádza z koncepcie svetovej architektonickej kancelárie Zaha Hadid Architects. Štúdio „prvej dámy svetovej architektúry“ Zahy Hadid vyhralo v architektonickej súťaži v roku 2010. Na finálnej podobe projektu sa podieľalo viacero pracovísk, vrátane slovenských, stále sú však viditeľné prejavy jej organického štýlu a snahy o monumentálnosť jednotlivých veží. Najviac by sa to malo ukázať práve na Sky Park Tower.

V podstate v susedstve so Sky Parkom sa zvyšuje tempo výstavby aj na ďalšom výškovom projekte – Mint Investments pracuje na dvojičkách Metropolis, nižších, no tvarovo výrazných budovách, v ktorých vznikne 298 bytov a apartmánov a retail v dvojpodlažnom parteri. Domy sa aktuálne zakladajú, po dokončení v roku 2023 zahustia panorámu downtownu a dotvoria južnú stranu Bottovej ulice. Autorom architektúry je česká kancelária City Work Architects.

Poslednou rozostavanou výškovou budovou – resp. už mrakodrapom – je zmieňovaná Eurovea Tower od JTRE. Veža je už v pokročilom štádiu výstavby, pričom je aktuálne vybudovaných 26 podlaží z 47 (najvyššie podlažie je technické). Tento v kontexte Bratislavy výnimočný projekt si však zasluhuje vlastný príspevok.

Rozostavaný Metropolis, fotografia z 16.1.2022

Popri týchto rozostavaných vežiach a komplexoch možno v tomto roku očakávať štart ďalších. Asi najbližšie k tomu je výšková dominanta projektu Zwirn. Polyfunkčný komplex od developera YIT Slovakia prináša premenu mestského bloku, na ktorom sa donedávna nachádzal priemyselný areál Bratislavskej cvernovej továrne – Cvernovky. Koncepcia developmentu nie je vyslovene založená na budovaní výškových objemov, nadväzuje skôr na blízku blokovú zástavbu. Výnimkou je len kancelárska budova na nároží Košickej, Mlynských nív a Svätoplukovej. Hoci bude popri iných objektoch Zwirnu vyššia, v kontexte downtownu je na debatu, či ju vôbec nazvať výškovou budovou. V každom prípade, jej výstavba by sa mohla spustiť už na jar.

Druhým developmentom, ktorého súčasťou sú veže a ktorý by mohol ísť v dohľadnej dobe do výstavby, je Portum od československej firmy Portum Towers (konzorcium TK Estate a TopEstates). Projekt bude tvorený dvojicou rezidenčných výškových budov, z ktorých vyššia bude mať 36 podlaží a 115 metrov, nižšia 30 podlaží a 97 metrov. Naplánované sú aj nižšie časti pozdĺž Landererovej a Chalupkovej, kde sa uvažuje o vzniku hotela. Bytov by tu malo byť takmer päť stoviek, patriť budú k nadpriemeru. Za architektúrou stojí známy bratislavský architekt Branislav Kaliský s kanceláriou A1 Architecture.

Developeri dúfajú, že výstavbu spustia ešte v prvej polovici tohto roka. Portum sa nachádza na strategickom pozemku na nároží Chalupkovej, Košickej a Landererovej, teda na hrane križovatky, ktorá môže byť v budúcnosti miestom s najvyššou priemernou výškou zástavby. Na východnej strane Košickej totiž JTRE pripravuje pokračovanie Klingerky, pričom jej tretia etapa obsahuje kancelársku vežu so 141 metrami. Development získal záverečné stanovisko EIA. Na juhovýchodnej strane križovatky sa zas výhľadovo plánuje umiestnenie ďalšej vysokej veže, ktorá nahradí objekt Ryba. Územie vlastní HB Reavis.

Tento developer drží v rukách rozsiahle pozemky, najmä v dotyku s ulicou Mlynské nivy. Aj v tomto prípade sa očakáva vznik výškových budov, termíny však v tejto chvíli spoločnosť nezverejňuje. Projekt Mlynské Nivy Košická však postupne získava povolenia a čoskoro bude pripravený na výstavbu. Jeho súčasťou by mala byť atraktívna kancelárska veža na nároží Košickej a Mlynských nív od poprednej britskej kancelárie AHMM.

Paletu nových administratívnych veží v území by mal doplniť ešte developer JTRE, ktorý pripravuje v zóne Eurovea City – teda v páse územia medzi Landererovou a Dunajom – vznik výškovej budovy East Tower. Tá bude do istej miery dvojičkou Tower 115, bude mať 25 nadzemných podlaží a výšku 101,8 metrov. Architekti z kancelárie GFI jej dali pomerne atraktívnu podobu vďaka zaobleným nárožiam, odhaleným konštrukciám a dvojitému preskleniu. Projekt získal dôležité územné rozhodnutie, čo ho priblížilo k výstavbe.

Popri týchto mohutných projektoch do istej miery zaniká menší zámer, ktorý je však potvrdením súčasného charakteru územia, resp. ho ďalej vhodne rozvinie. Spoločnosť ZSE pripravuje vznik „Smart City Hub-u“, teda dizajnovo príťažlivej nabíjačky na elektromobily, doplnenej o showroom produktov. Spoločnosť postupne zbiera kľúčové povolenia, takže bude môcť čoskoro začať s výstavbou. Projekt od kancelárie Index dobre nadviaže na susedný Sky Park.

East Tower, kancelárska budova od JTRE, získala územné rozhodnutie. Zdroj: J&T Real Estate

Downtown ako ikona Bratislavy

Aktuálny vývoj posilňuje pozíciu downtownu v systéme a organizácii mesta. Postupne vznikajú v doteraz prakticky mŕtvom území tisíce bytov, pracoviská pre desaťtisíce ľudí a miesta, ktoré navštevujú ďalšie desaťtisíce ľudí – či už nákupné centrá, promenády, parky a iné verejné priestory. V odbornej obci tak už panuje pomerne jasná zhoda, že označenie downtown, v zmysle centra mesta s najvyššou koncentráciou komerčných aktivít, je veľmi presné. Podľa architekta Jána Ťupeka z kancelárie GFI to však sedí aj s ohľadom na polohu: downtown je „dole“ pri Dunaji.

Medzi expertmi (alebo minimálne ľuďmi, oslovenými redakciou odborného časopisu Projekt), však je konsenzus aj na tom, že vznik takto formovaného centra predstavuje zásadný a pozitívny impulz pre celé mesto. Podľa uznávaného architekta a pedagóga, profesora Imra Vaška, táto nová časť Bratislavy má šancu rehabilitovať aj jej staré centrum. Roman Talaš zas zdôrazňuje možnosť interakcií medzi rozličnými typmi a charaktermi zástavby, čo je predpokladom ku vzniku unikátneho a špičkového priestoru. Naostatok, došlo k prospešnému spôsobu zahusťovania a skompaktneniu mesta.

To však neznamená, že táto časť mesta nemá problémy. Od potlačenia historickej pamäti plošnou asanáciou, cez neprepojenosť verejných priestorov, nedostatočný rozsah nekomerčnej vybavenosti, problematickú reguláciu až po chýbajúcu koľajovú verejnú dopravu – to všetko zhoršuje jeho kvalitu a sťažuje možnosti jeho intenzívnejšieho začlenenia do života mesta. Pri jeho vývoji sa urobili chyby a niektoré z nich sú nenapraviteľné. Mnoho sa ich ale dá ešte skorigovať a urobiť z tohto priestoru ikonu a symbol Bratislavy a jej súčasného vývoja – teda vývoja, ktorý možno prirovnať k hlbokým zmenám, ktoré iné metropoly zažívali na prelome 19. a 20. storočia.

Situáciu trefne hodnotí profesor Vaško, keď hovorí, že „...Bratislava sa nadýchla a že tu generačne radikálne vzniklo niečo, čo je možno ešte nevychované a nevieme sa s tým zmieriť, je celé ešte tínedžersky vyhádzané a možno sa nám ani nepáči, ale mám radosť, keď prichádzam do Bratislavy od Petržalky alebo hociktorého miesta a vidím Zahu.“

Hlavné mesto získalo novú výraznú štvrť, do ktorej potrebuje zaviesť električku, potrebuje nájsť priestor pre umiestnenie kultúrnych centier, úradov alebo škôl a kde je potrebné narušiť reguláciu, ktorá obmedzuje výšku budov na 115-120 metrov. Zároveň ale získava aj miesto, ktoré signalizuje, že sa Bratislava posunula a hľadá si svoju, v kontexte Strednej Európy, špecifickú cestu. Rok 2022 tento trend potvrdí a ešte ďalej zvýrazní.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.