Adrian Gubčo 23.09.2024 13:21

Bývanie na mestskej triede. Administratíva na okraji downtownu sa zmení, mesto dáva zelenú

Zastarané administratívne budovy z konca minulého storočia dnes už nedokážu v kvalite ani prestíži konkurovať súčasným bizniscentrám. Ich majitelia sa ich preto zbavujú v prospech investorov, pripravujúcich prestavbu na bývanie. Takýto má byť aj osud objektu sporiteľne Wüstentrot na Karadžičovej. Známy developer ho plánuje prebudovať na rezidencie.

Zdroj: Morocz_Tacovsky

V poslednom desaťročí 20. storočia začali najmä v centre Bratislavy vznikať administratívne budovy, slúžiace prvým kapitálovo silnejším spoločnostiam. Išlo predovšetkým o banky, poisťovne a sporiteľne. K poslednej skupine patrila aj spoločnosť Wüstenrot, ktorá si pre vybudovanie svojej centrály vybrala dvojicu parciel na Karadžičovej 17 a Grösslingovej 77. V roku 2001 dokončila výstavbu postmoderných objektov od architektov Otta Grosmmanna a Juraja Šimeka.

Sporiteľňa tu sídlila až do roku 2022, keď sa presťahovala do Digital Parku. Prázdna budova sa ukázala ako prebytočná, preto ju firma predala. Novým majiteľom sa stal známy developer MACHO consulting, ktorý už v Bratislave zrealizoval viacero projektov prestavieb kancelárskych objektov na bývanie. Sú medzi nimi aj výrazne postmoderné realizácie, najmä budova Modrej gule na Suchom mýte alebo bývalý objekt Slovenskej sporiteľne na Prievozskej.

Pre totálnu transformáciu sa rozhodol aj v tomto prípade. V spolupráci s kanceláriou Morocz_Tacovsky chce prebudovať súčasnú dvojicu sedempodlažných budov, čo má byť spojené aj s úpravami a otvorením vnútrobloku. Využije aj dvojicu podzemných podlaží, kde je garáž. Projekt developer nazval Rezidencia Nivy. 

Základný koncept spočíva vo vytvorení bývania na druhom až siedmom podlaží a občianskej vybavenosti na prízemí. Základný tvar objektov zostane zachovaný s výnimkou dvojice najvyšších podlaží, ktoré budú síce ustúpené, ale budú sledovať obrys nižších podlaží. Výrazne sa zmení vonkajšia podoba stavby, pričom zaniknú postmoderné prvky.

V rámci projektu je naplánovaných 46 bytov a 12 nebytových jednotiek, orientovaných do vnútrobloku. Tieto nevyhovujú svetlotechnickým požiadavkám, preto sú nazvané ako „ubytovacie jednotky dlhodobého nájmu“. V každom prípade, rekonštrukcia ráta s úpravou a zväčšovaním okenných otvorov, ako aj vytvorením balkónov či zapustených loggií, čo má zvýšiť štandard bývania.

Čo sa týka prízemia, v objekte na Grösslingovej má byť umiestnené parkovanie a dvojica nájomných jednotiek, v časti na Karadžičovej len jedna prevádzka – reštaurácia. Tá by sa mala podľa všetkého otvárať do upraveného vnútrobloku. Dvor so zeleným charakterom by mohol byť do budúcna prepojený s budovou na Mlynských nivách 6.

Parkovanie bude pokryté 79 stojiskami, z ktorých sa priamo v projekte bude nachádzať 69. Ďalších 10 si chce investor prenajať v budove na Dunajskej 46, 48, 50 (teda v projekte Dunajská Inner City Residence). Prístup do budovy Rezidencie Nivy bude riešený z Karadžičovej aj Grösslingovej prostredníctvom existujúcich výjazdov a vjazdov. Autá sa do podzemia dostanú autovýťahom.

Zámer je v príprave minimálne od minulého roka. Teraz developer získal prvé dôležité rozhodnutie, keď mu Magistrát udelil záväzné stanovisko. Potvrdil tým súlad projektu s Územným plánom. Od MACHO consulting mesto žiada, aby pre majiteľov bytov vypracoval manuál pre dotváranie a vhodné riešenie loggií a aby vybudoval priľahlý úsek cyklotrasy. Ide o súčasť významnej okružnej trasy, ktorá má v budúcnosti viesť po oboch stranách Karadžičovej ulice.

Developerovi sa teraz otvára cesta k ďalším stupňom povoľovania. V optimistickom prípade by mohol získať územné rozhodnutie a teoreticky aj stavebné povolenie v priebehu budúceho roka – najmä ak pôjde do spojeného konania. Rezidencia Nivy pravdepodobne nebude dokončená skôr ako v roku 2027.

Pripravovaná bytovka na Malom trhu odráža rastúci záujem o lokalitu. Zdroj: AOCR

Vznikom tohto projektu zanikne v Bratislave ďalšia postmoderná realizácia. Postmoderna v architektúre vznikla ako reakcia na nedostatky modernej architektúry, ktorú začali kritici odmietať pre neschopnosť lepšie komunikovať s mestom či reflektovať ľudské potreby. Kým modernú architektúru dobre charakterizovalo heslo „less is more“ (menej je viac) od nemeckého architekta Ludwiga Miesa van der Rohe, postmoderna bola spojená s heslom „less is a bore“ (menej je nuda) od Roberta Venturiho.

V slovenskej metropole sa začala postmoderna výraznejšie prejavovať až ku koncu 80-tych rokov v súvislosti so zaostávaním, daným izoláciou voči medzinárodnému vývoju. Budovy tohto typu vznikali približne do prelomu storočí a v čase, keď bol ekonomický výkon aj výstavba slabšia. Preto takýchto realizácií nie je až tak veľa.

Aj napriek tomu sa táto architektonická vrstva ďalej stenčuje. Viacero z najvýraznejších realizácií už zaniklo, pričom dve má na konte aj developer tohto projektu, ktorý navyše pridá tretiu. Faktom je, že postmoderné budovy sú v mnohých ohľadoch nefunkčné. Dnes už nedokážu zodpovedať potrebám klientov, pokiaľ nemajú byť dramaticky rekonštruované. Tieto úpravy sú ale nezriedka spojené so zánikom hodnôt, ktoré ich robia jedinečnými.

Z hľadiska funkčnosti mesta tak ide o pozitívnu správu. Aj Rezidencia Nivy bude v podstate užitočnejšia ako nevyhovujúca kancelárska budova, ktorá by pravdepodobne naďalej chátrala. Zároveň ale nemožno poprieť, že sa tým zmazáva určitá architektonická stopa, ktorá bude v horizonte niekoľkých desaťročí možno vnímaná diametrálne odlišne.

Súčasťou projektu nebude urbanizácia susednej prieluky na Grösslingovej 75. Parcela je v súčasnosti vlastnená súkromnou osobou a skorá zmena sa neočakáva. Z prieluk v okolí sa predpokladá najmä urbanizácia pozemkov na nároží Karadžičovej a Malého trhu, pre ktorú už existuje projekt od kancelárie AOCR. Zámer je momentálne v povoľovacom procese.

Keďže lokalita získava na význame a atraktivite, z dlhodobého hľadiska možno ale predpokladať vyplnenie zostávajúcich prieluk aj ďalšie rekonštrukcie, dostavby alebo nadstavby. Bývanie v centre mesta je považované za čoraz hodnotnejšie. Investičná aktivita to bude reflektovať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.