Adrian Gubčo 09.11.2021 14:00

Nová podoba mestských prieluk

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami, kedy sa byty v novostavbách v centrálnej časti Bratislavy predávajú za vysoké sumy, praje výstavbe v prielukách. Aj preto sa v poslednom období niekoľko tradičných „dier“ v zástavbe zacelilo a ďalšie napredujú v realizácii. Okrem pozitíva, že dochádza k sceleniu zástavby, sa nové projekty vyznačujú aj dobrou úrovňou architektúry.

Dom na nároží Dunajskej a Lazaretskej. Zdroj: Iľja Skoček ml. via ASB.sk

K intenzívnejšiemu sceľovaniu prieluk a prestavovaniu domov na väčšie dochádza v poslednom  období najmä v tzv. Dunajskej štvrti – lokalite, vymedzenej Štúrovou, Špitálskou, Ul. 29. augusta, Páričkovou, Karadžičovou a Dostojevského radom. V kontexte Bratislavy je táto zóna pozoruhodná. Ide o jednu z mála viacmenej dobudovaných celistvých zón s kompaktnou blokovou zástavbou, založenej podľa jasného plánu. Lokalita mala mať príjemný, parkový charakter, v medzivojnovom období sa vyvíjala ako úradnícka štvrť. Dnes ide o jednu z najlukratívnejších lokalít v Bratislave.

Atraktivita územia láka investorov, ktorí sa snažia využívať voľné pozemky a vypĺňať ich novými, prevažne rezidenčnými projektami. S ohľadom na kompaktnosť zástavby ide predovšetkým o prieluky alebo nízke domy, ktoré nedosahujú úroveň susediacich domov. Riadia sa pritom existujúcim a schváleným Územným plánom zóny Dunajská, ktorého prvá verzia pochádza už z roku 1996. Z tohto ÚPZ vyplýva, že väčšina plôch, kde je dovtedajšia zástavba výrazne nižšia ako v okolí, by sa mala postupne zosúladiť.

Klasickým príkladom, kedy došlo k takémuto vyrovnaniu zástavby, je čerstvo dokončený projekt Nová Dunajská od spoločnosti Benefit Finance. Developer nahradil pôvodný trojpodlažný objekt so šikmou strechou elegantnou novostavbou s piatimi podlažiami plus jedným ustúpeným. Do počtu bytov ide o komorný projekt – je ich tu len 20, k čomu sa pridáva dvojica obchodných priestorov na prízemí a 35 parkovacích miest v podzemí. Dôležité je, že Nová Dunajská priniesla kvalitnú nadčasovú architektúru od kancelárie JRKVC a dorovnala domoradie na severnej strane ulice.

ÚPZ tak do budúcna prináša prísľub výstavby, ktorá dodá lokalite usporiadanejší ráz. V princípe ide o dobre riešený plán. Ani on sa však nevyhýba určitým chybám, ktoré súvisia s prílišnou podrobnosťou a prirodzenou neschopnosťou presne predikovať budúci vývoj. Plánovači, ktorí ho pripravovali, nemohli dopredu predvídať, aké nároky prinesie súčasnosť a s akými problémami sa stretnú investori a architekti, keď sa budú snažiť zosúladiť požiadavky trhu a plánu. Výsledkom sú výrazné úpravy niektorých zámerov, pričom je na diskusiu, či im to skôr neublížilo.

Jedným z takýchto projektov je plánovaný nový dom na Malom trhu, ktorý len pred niekoľkými dňami získal záväzné stanovisko. Ako vyplývalo z textu stanoviska, koncepcia projektu prešla výraznými zmenami – dom sa znížil, zmenšila sa zastavaná plocha, upravovala sa architektúra a navyšoval podiel občianskej vybavenosti. Vizualizácie neboli ešte pred niekoľkými dňami dostupné, teraz však architekti z kancelárie Ateliér obchodu a cestovného ruchu (AOCR) odhalili, ako bude plánovaný objekt vyzerať. Či mu úpravy v zmysle prísnej regulácie ÚPZ pomohli, je diskutabilné.

Pôvodná vízia rátala s domom, ktorý by výškovo nadviazal na susedný objekt Wüstenrot (vrátane nadstavby), sledoval pozemok investora až po ostrým uhlom zakončené nárožie, priniesol vznik bytov aj od Malého trhu a vytvoril privátne nádvorie mestského charakteru. Byty na najvyššom podlaží by mali k dispozícii strešné terasy, prístupné cez dvojicu výstupkov. ÚPZ však tomuto riešeniu zamedzil – jednak sa mala výška korunnej rímsy odvíjať od Wüstenrotu ešte pred jeho nadstavbou, a zastavanosť pozemku mala byť na úrovni 60% (hoci ostatné domy využívajú svoje pozemky v podstate naplno). Nárožie sa zaoblilo, čím investor L.B. s.r.o. prišiel o ďalšie metre štvorcové.

Aj po úpravách síce vyzerá dom príťažlivo (a je pripravený na prípadnú zmenu pomerov v budúcnosti), poukazuje však na problém územných plánov zón aj územných plánov vo všeobecnosti: napriek zákonnej povinnosti plány priebežne preskúmavať a aktualizovať, toto sa v praxi nedeje. Neutrpia tým len developeri, ale aj mesto samotné. Komplikácie sa totiž netýkajú len jedného domu, ale aj celých štvrtí – mnohé brownfieldy by napríklad už mohli byť prestavané, keby prechádzal bratislavský Územný plán častejšími aktualizáciami.

Nový projekt na Malom trhu už po zmenách. Budova bola znížená a "vyseknuté" boli byty od uličky. Zdroj: AOCR

Zvlášť to platí v kontexte súčasnej situácie, kedy vysoké ceny bytov motivujú k výstavbe projektov, ktoré by boli ešte nedávno nerentabilné. Týka sa to aj prieluk, ktoré sa mnohokrát nachádzajú na tesných a komplikovaných pozemkoch. Ako pri každej novostavbe, aj tieto však musia zabezpečiť dostatok parkovacích miest, čo výstavbu predražuje. Jediným riešením je totiž budovať drahé podzemné garáže a využívať technológie typu zakladač, aby bolo možné umiestniť parkovacie miesta, vjazdy a vyriešiť pohyb áut. Keďže však pri novostavbách na takomto mieste nie je problém pýtať 6- či 7-tisíc eur za meter štvorcový, ekonomika projektu sa mení.

Možno aj preto sme svedkami aktivity v prípade niektorých projektov v náročných podmienkach. Takým je napríklad nový dom na Grösslingovej 27, pomerne tajomný projekt, ktorý priniesol zástavbu malého pozemku naproti gymnáziu. Dom má šesť podlaží (najvyššie je ustúpené) a vytvára prechod medzi funkcionalistickým objektom na Grösslingovej 25 a budovou na Grösslingovej 31. Známeho je o ňom len málo. Očividne však ide o rezidenčný objekt, v parteri bude priestor asi pre dve menšie prevádzky a na parkovanie využíva autovýťah. Investorom je firma BDS – Bratislavská dražobná spoločnosť, architektom kancelária Salpietra Gajdoš Architects.

Dom pôsobí vďaka masívnemu využitiu tehličiek na fasáde príťažlivo a prostredie dotvára celkom dobre. Nahradil starší objekt garáže, preto nepriniesol žiaden zánik pamiatkových ani architektonických hodnôt. Budova zmenila svetlotechnické pomery pre starší dom s hlavnou fasádou od Dunajskej, projekt však musel splniť príslušné normy (čo je zrejmé aj z formy ustupovania podlaží). Napriek dostavbe radu domov na Grösslingovej, „diera“ ešte ostáva na susednom pozemku. Majiteľmi sú vlastníci bytov vo výškovej budove bývalej Štátnej banky československej, takže výstavba nie je veľmi pravdepodobná. V prípadnom objekte ale má byť pasáž, spájajúca Bezručovu s Dunajskou.

Na Dunajskú je naviazaný ďalší nový projekt, ktorý nahradí prakticky nevyužívaný (resp. využívaný na parkovanie) pozemok. Už pred časom bolo oznámené, že na nároží Dunajskej a Lazaretskej vznikne menší bytový dom so štyrmi nadzemnými podlažiami so siedmimi bytmi, 12 parkovacími miestami v podzemí a obchodným priestorom od ulice. Strecha bude sedlová, aby lepšie nadviazala na charakter okolitej historizujúcej zástavby. Na projekt už bolo vydané aj stavebné povolenie. 

Výzor samotného domu však nebol dlhšie známy. Investor, spoločnosť Koruna Reality, angažovala významného a popredného architekta Iľju Skočeka ml., čo bolo prísľubom, že pôjde o hodnotný architektonický vstup do prostredia. Dnes sa tento dohad potvrdzuje – prvá zverejnená vizualizácia zámeru odhaľuje decentný mestský dom, ktorý ideálne prepája súčasnú architektúru s pôvodnou. Podobných realizácií by Bratislava potrebovala viac, zvlášť v citlivých lokalitách, kde dochádza k zrážke novej výstavby s pôvodnou. Nie je však veľa architektov, ktorí by vedeli s nadčasovým výrazom novostavieb pracovať tak, ako práve Iľja Skoček ml.

Dom na Grösslingovej 27

V Zóne Dunajská sa ešte nachádza mnoho prázdnych plôch, ktoré si zasluhujú vyplnenie. Celá séria prieluk sa nachádza v okolí komplexu Prioru a hotela Kyjev, pričom vlastnícky sú rozdelené medzi majiteľa obchodnej časti a developera, ktorý plánoval prestavať okolie hotela Kyjev. ÚPZ Dunajská do budúca predpokladá zástavbu pozemkov, majitelia však svoje plány nešpecifikovali, resp. nie je známe, kedy by mohlo dôjsť k výstavbe.

Nový projekt mal vzniknúť aj na mieste domčeka na Rajskej 5. Ide o jeden z posledných zachovaných zvyškov pôvodnej zástavby Rajskej ulice, ktorá vznikla ako ulička tvorená nízkymi jedno- a dvojpodlažnými domami. Medzičasom ich však nahradili mohutnejšie funkcionalistické budovy, ktoré Rajskú premenili na mestsky pôsobiacu ulicu. V tomto duchu sa mal prestavať aj predmetný pozemok, pričom investorom mala byť spoločnosť FSI Real, blízka významnému podnikateľovi Jánovi Sabolovi. Za architektúrou mala stáť kancelária Sadovsky&Architects.

Projekt s bývaním, kanceláriami a reštauráciou na šiestich nadzemných podlažiach získal kladné záväzné stanovisko od Hlavného mesta a v priebehu leta aj územné rozhodnutie zo strany mestskej časti Bratislava – Staré Mesto. Kedy sa však naozaj plánuje výstavba a ako bude dom vyzerať, známe nie je. Podľa informácií YIM.BA, pôvodná architektonická kancelária sa už v projekte neangažuje.

V prípade iných prieluk alebo chýbajúcich domov v zóne veľa informácií o nových potenciálnych projektoch nie je. Zástavbu by si zaslúžil napríklad veľký pozemok na Lazaretskej 6, ktorý poskytuje dosť miesta pre vznik celkom veľkej kapacity podlažných plôch – funkčne však má ísť o kancelárie, čo nie je ideálne. Prázdna plocha na Grösslingovej 75 je zas vlastnená majiteľom bez zjavného prepojenia na developerov. Katastrofálne vyzerajúce garáže na nároží Gajovej a Alžbetínskej, v priamom dotyku s obľúbeným Modrým kostolíkom, vlastní Slovenská republika. Očakávať preto skorú zmenu by bolo naivné.

V každom prípade, táto zóna je len jednou z viacerých v rámci centrálnej Bratislavy. Nové projekty sa pomaly objavujú aj inde a postupne menia podobu vnútorného mesta. Vypĺňanie prieluk je prvým a najmenej kontroverzným spôsobom zahusťovania, preto by malo byť – aspoň formálne – podporované. Metropola tak nebude pôsobiť neukončeným a nespojitým dojmom a vďaka kvalitnej architektúre sa obohatí aj výrazovo. Development v prielukách ostáva jedným z mála pozitív, ktoré súčasný rast cien nehnuteľností prináša.

Fotografie z 7.11.2021. Pozrite si priebeh výstavby Novej Dunajskej vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.