Adrian Gubčo 17.09.2024 17:15

Bývanie všade, kde sa dá. Staršie administratívne budovy sa menia na bytovky, nový projekt vzniká v Ružinove

Hoci sa posledné roky trh v dôsledku zvýšenia úrokových sadzieb, inflácie, rastúcich cien stavebných materiálov či pandémie zatriasol, dopyt po bývaní v Bratislave pretrváva. Dobre si to uvedomujú aj investori. Pribúdajú tak projekty, ktoré nahrádzajú staršie administratívne priestory bývaním. Pomerne radikálna „nadstavba“ sa rozbehla aj v príťažlivej časti Ružinova.

Zdroj: DANADA, s.r.o.

Liptovská ulica v Ružinove patrí k prehliadaným lokalitám mestskej časti, napriek tomu je súčasťou vyhľadávanej a obľúbenej štvrte Nivy. Vďačí za to výbornej dostupnosti do centra, prítomnosti zelene aj kvalitnej urbanistickej štruktúre, ktorá nebola výraznejšie zasiahnutá výstavbou modernistických sídlisk. Bývanie v okolí má preto veľkú hodnotu.

Na druhej strane, prítomnosť administratívnych budov, zvlášť v starších objektoch, sa dnes javí ako maximálne nevýhodná. Pravdepodobne z tejto logiky vychádzala spoločnosť DANADA s.r.o., ktorá je dlhodobým vlastníkom objektu na Liptovskej 2/A (od roku 2005). Nad prestavbou dvojpodlažnej budovy v skutočnosti uvažovala už dlho – rozhodnutie o umiestnení stavby, spočívajúce v totálnom prebudovaní objektu, získala už v roku 2006. V roku 2007 obdržala aj stavebné povolenie.

Napriek tomu sa zámer dlho nehýbal. Až nedávno sa zvýšila investičná atraktivita natoľko, že začala príprava opäť ožívať. Investor pripravovaný projekt upravil. Oproti pôvodnej verzii navýšil objem bývania. Zmenilo sa totiž rozdelenie jednotiek, keď tu malo byť šesť veľkoplošných rezidencií. K tomu sa pridávali ešte kancelárie na prvých dvoch podlažiach.

Ako vyplýva zo stavebného povolenia pre zmenu stavby pred dokončením, objekt sa oficiálne označuje ako nadstavba administratívnej budovy. V praxi ale došlo k takmer úplnej asanácii a výstavbe úplne novej budovy v pôvodnom pôdoryse. Funkčne pôjde o takmer výlučne rezidenčný objekt, čo sa odráža aj v názve Rezidencia Liptovská.

V zmysle nového projektu bude na prízemí umiestnené parkovanie pre 20 automobilov (ďalších 15 bude na teréne). Na zvyšných štyroch podlažiach vznikne 22 bytov, prístupných z centrálneho schodiska. Umiestnené tu budú jedno- až päťizbové jednotky s výmerami od 30 do 138 metrov štvorcových. Na najvyšších dvoch podlažiach budú štvor- a päťizbové mezonetové byty.

Investor už rozbehol predaj, pričom za kľúčové kvality označuje lokalitu, dobré dispozičné riešenia, dokončenie v štandarde či prítomnosť balkónov a loggií. O kvalitných dispozíciách sa dá diskutovať, hoci sa pri dvojizbových bytoch podarilo vytvoriť samostatné toalety a vďaka pravým uhlom pôsobia interiéry ako relatívne dobre zariaditeľné.

Trh zatiaľ na projekt reaguje priemerne – predaných je sedem jednotiek, čo nie je s ohľadom na aktuálnu situáciu najhorší, ale ani najlepší výsledok. Ceny sa pohybujú medzi 196-tisíc eurami za najmenší jednoizbový byt s 34,7 metrami štvorcovými až 682-tisíc eurami za päťizbový mezonet s celkovou plochou 140 metrov štvorcových.

Architektonická úroveň budovy bude na základe zverejnených vizualizácií priemerná. Dom sa do Liptovskej bude obracať šikmou strechou, čo má pravdepodobne asociovať drobnú rodinnú, resp. staršiu bytovú zástavbu v okolí. Inak ale investor stavil na jednoduchý výraz – možno až priveľmi. Autorom architektúry je kancelária @rchitect pod vedením architekta Romana Porubca.

V tomto momente už práce na objekte prebiehajú. Odstránená bola staršia administratívna budova a pracuje sa na realizácii nových častí. Dokončenie Rezidencie Liptovská sa očakáva v priebehu roka 2026. 

Bývanie namiesto kancelárií vznikne aj na Záhradníckej 91. Zdroj: Immocap

Hoci je Rezidencia Liptovská menší projekt, je potrebné vnímať ho v širšom kontexte. Mnohé staršie kancelárske budovy aktuálne čaká podobný osud – buď viac či menej výrazná rekonštrukcia alebo rovno zánik. Nahradené budú bývaním, pre ktoré sa už míňajú iné disponibilné plochy.

Premeny administratívnych objektov sú lákavé, pretože predstavujú v mnohých ohľadoch najjednoduchšiu formu, ako vytvoriť nové byty. Investori nemusia náročne rokovať s majiteľmi ako pri nadstavbách existujúcich bytoviek, ani prechádzať natoľko zložitými povoľovacími procesmi ako pri novostavbách v prielukách. Prekážkou môže byť niekedy územnoplánovacia regulácia, nie vždy to je ale pravidlom.

Uvedomujú si to viacerí investori. Popri Liptovskej sa tak v Bratislave aktuálne realizujú alebo pripravujú aj iné projekty. Na Záhradníckej 91 napríklad Immocap pracuje na prestavbe niekdajšieho sídla Henkelu, v Petržalke pribudnú byty v niekdajšej bankovej budove na Rovniankovej 3/A, na Starej Vajnorskej vznikne dostupnejšie bývanie v objekte firmy ZIPP. Nemožno tak hovoriť o ojedinelej lastovičke, ale o súčasti širšieho trendu.

Ide o štandardný vývoj, ktorý reaguje na aktuálne potreby mestskej spoločnosti. V minulosti nebolo zriedkavé, že jedna budova zmenila svoju funkciu niekoľkokrát počas svojho životného cyklu. Predstava, že dom musí vždy slúžiť na to, na čo bol postavený, je mylná a neudržateľná. Vysoká adaptabilita je cestou k lepšie fungujúcemu mestu.

Z dlhodobého hľadiska sú to najmä územné plány, ktoré bránia častejším zmenám využitia objektov. Odborníci už dlho volajú po tom, aby sa zmiernila funkčná regulácia, ktorá je dnes mimoriadne prísna. Výkresy územných plánov obsahujú niekedy až desiatky farieb, kde každá predstavuje odlišný účel využitia.

V minulosti sa pritom k určovaniu funkcie pristupovalo veľmi voľne a preferovalo sa skôr stanovenie pravidiel pre podobu zástavby – tvar blokov, uličné a stavebné čiary, typ striech, podlažnosť a podobne. Práve vtedy vznikali mestá a štvrte, ktoré dnes obľubujeme. V tomto duchu napríklad vznikli aj medzivojnové zastavovacie a regulačné plány, na základe ktorých sa vybudovali obľúbené lokality ako Blumentál, Dunajská štvrť, Tehelné pole a ďalšie.

Rezidencia Liptovská nie je nijaký mimoriadny projekt s extrémnym prínosom. Benefitovať z neho bude najmä investor a potom azda klienti. Napriek tomu je správne, že vzniká. Práve vysoká flexibilita a schopnosť prispôsobiť sa požiadavkám spoločnosti či trhu robí mesto úspešným aj dobrým pre život.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.