Adrian Gubčo 13.08.2024 18:07

Do vyprázdnenej budovy sa vráti život. Immocap ukazuje, ako obnoví Záhradnícku 91

Developer Immocap bol doteraz spájaný najmä s rozvojom kancelárskych komplexov. V Bratislave ich postavil hneď niekoľko, pričom sa mu ich podarilo spravidla naplniť ešte pred dokončením. V určitých prípadoch sa tak dostal k pôvodným nehnuteľnostiam, v ktorých nájomníci sídlili. Ide o príležitosť pre ich ďalšie zužitkovanie.

Zdroj: Immocap

Immocap v Bratislave postavil niekoľko kancelárskych projektov. Zatiaľ posledným je komplex The Mill na Mlynských nivách, výrazná budova, v ktorej vzniklo 25,7-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov. Ešte pred výstavbou sa začali objavovať náznaky, že sa developerovi podarilo objekt z podstatnej časti naplniť jedným kľúčovým nájomcom – spoločnosťou Henkel.

Tieto špekulácie sa neskôr potvrdili, keď Henkel obsadil až 17-tisíc metrov štvorcových. Obrovská transakcia priniesla aj vznik materskej školy pre 100 detí v rámci bizniscentra, zriadenie špičkovej infraštruktúry pre bicykle a nájomník má k dispozícii aj veľkorysú terasu s výhľadom na centrum Bratislavy. Ide o radikálny pokrok oproti doterajšiemu sídlu v podobe starších objektov na Záhradníckej ulici, čo navyše umožní koncentrovať všetkých zamestnancov pod jednou strechou.

Komplex na Záhradníckej neostane prázdny. Súčasťou transakcie bol aj prechod dvojice objektov a priľahlého areálu do vlastníctva developera Immocap. Nehnuteľnosti sa nachádzajú v pomerne lukratívnej časti Bratislavy. Lokalita je dobre napojená na centrum mesta a prechádza ňou električková trať. V budúcnosti by mohla navyše získať električkové spojenie priamo do downtownu.

Investor sa preto rozhodol pre využitie areálu a rekonštrukciu existujúcich budov. Stavebné konanie na zmenu stavby pred dokončením začalo už pred rokom. Podľa dokumentácie sa pôvodne uvažovalo nad obnovou budov, spojenou s asanáciou spojovacieho mosta medzi nimi a odstránením časti fasády. Funkcie sa v princípe meniť nemali, pribudnúť malo len niekoľko málo bytov.

Immocap však medzičasom potvrdil svoj záujem o vstup do rezidenčného segmentu. Predstavené boli výrazné projekty Millhaus, Rezidencia Bottova a neďaleko bývalého Henkelu na Jégého aj zámer Kvarter. Pre bývanie sa rozhodol napokon využiť aj areál na Záhradníckej, keď oznámil, že jedna z budov sa premení na rezidenčnú. Projekt nazval Rezidencia Záhradnícka.

V tomto momente je na projekt vydané stavebné povolenie. Developer sa tak môže v krátkom čase pustiť do stavebných prác. Tie prinesú, tak ako sa pôvodne uvažovalo, obnovu dvojice budov, menšej štvorpodlažnej a väčšej sedempodlažnej. Práve tá bude mať obytnú funkciu.

V prípade menšieho objektu došlo oproti pôvodným plánom k jednej zásadnej zmene – predtým uvažované dva služobné byty sa tu umiestňovať nebudú. Obnovený bude celý obvodový plášť, v rámci rekonštrukcie pribudnú balkóny.

Z väčšieho objektu bude plnohodnotný bytový dom. Na prvom nadzemnom podlaží bude vytvorená bicykliareň, sklad či technické zázemie. Ostatné podlažia však budú plne rezidenčné, pričom zrušené budú pôvodné kancelárie, sklady i recepcia. Navonok zas budú upravené okenné otvory a doplnené balkóny, v prípade najvyššieho podlažia bude vytvorená terasa. Budova dostane súčasnejší vzhľad, ktorý bude zodpovedať novej funkcii. Immocap poveril redizajnom kanceláriu DKLN, ktorá navrhovala aj The Mill.

Vo výsledku by sa tu malo nachádzať 43 bytov a apartmánov. K výhodám majú patriť najmä vyššie stropy, keďže kancelárske budovy ich majú vyššie ako bytové. Rezidencie budú mať zároveň veľké francúzske okná, vďaka čomu majú byť nadštandardne presvetlené. Inak je ale zrejmé, že stavebník stavil na racionalitu a minimalizmus. Nepôjde tak s najväčšou pravdepodobnosťou o nadštandardné byty.

S ohľadom na vydanie povolení sa očakáva začiatok realizácie ešte v priebehu tohto roka. Dokončený by projekt mohol byť v roku 2025. Immocap tým predbehne aj skôr ohlásený Kvarter, ktorý na začiatok stavebných prác nateraz čaká.

Vizualizácie interiéru naznačujú, že pôjde o dostupnejšie bývanie. Zdroj: Immocap

Rezidenciu Záhradnícka, resp. Záhradnícku 91, tak nečaká osud opustenej a chátrajúcej budovy. Namiesto toho sa premení na relatívne príjemne pôsobiacu bytovku – zvlášť v porovnaní so susedným komplexom Jégého Alej, ktorého obrovská mierka je v danej lokalite nevhodná. Nič sa na tom nemení ani poldruha dekády po jeho dokončení.

V každom prípade, Immocap týmto robí ďalší krok k tomu, aby sa stal jedným z významných rezidenčných developerov. Po bývaní je v Bratislave dlhodobý dopyt, ako dokazujú prichádzajúce informácie z realitného trhu. Po určitom otrase sa klienti začínajú opäť zaujímať o nákup nových nehnuteľností, a to aj napriek tomu, že úrokové sadzby sú omnoho vyššie pred troma rokmi. V budúcnosti budú ešte pravdepodobne klesať, pod 1% sa ale už takmer naisto nedostanú.

Zvýhodnení sú v tomto momente investori s vypovoľovanými projektami, ktoré budú schopní dokončiť a dodať pomerne rýchlo. Keďže na Záhradníckej ide len o rekonštrukciu, nie je dôvod predpokladať, že by sa mala realizácia dramaticky omeškať. V kombinácii s výbornou a perspektívnou lokalitou to vytvára potenciál pre rýchly predaj.

Projekt každopádne nevyčerpá možnosti pozemku pre výstavbu. Developer totiž vlastní aj pomerne rozsiahle plochy, rovnako ako priestor pred susedným bytovým domom (ktorý bol pred časom taktiež zrekonštruovaný na štartovacie bývanie). Teoreticky tu je možné umiestniť ďalšiu zástavbu. Immocap zatiaľ o ničom takom nehovorí, v tomto momente ale pravdepodobne nemožno vylúčiť, že jedného dňa bude zurbanizovaný aj tento priestor.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.