Adrian Gubčo 30.03.2021 14:00

Na Hradnom kopci vzniknú nové projekty

Na Hradnom kopci, resp. v kopcovitej časti Starého Mesta severozápadne od Bratislavského hradu, bude aj v najbližších rokoch napredovať stavebná aktivita. V príprave a v niektorých prípadoch už aj pred výstavbou je hneď niekoľko projektov, ktoré majú spoločný fakt, že ide o nadštandardné zámery, určené pre bonitných klientov. Postupne sa tak zapĺňajú všetky voľné parcely.

Hoci nové projekty v oblasti, pod ktorú spadajú časti Hradné vŕšky, Bôrik, Machnáč, Kalvária alebo Západ (Westend), pribúdali donedávna prakticky neustále, v poslednom období sa ich počet zvýšil. Ožili aj niektoré dlho odkladané zámery. Tento fenomén možno azda dať za vinu zvyšujúcim sa cenám nehnuteľností, kedy sa oplatí svoje projekty rozostavať aj menším developerom, ktorí vlastnia lukratívne mestské pozemky. Navyše, stenčujúci sa počet disponibilných plôch pre výstavbu v tejto časti Bratislavy je ďalšou výhodou.

YIM.BA tak pripravila prehľad nových projektov, ktoré sa v tejto časti Bratislavy plánujú. Ich cieľom je dotvoriť exkluzívny charakter oblasti a priniesť nadštandardné bývanie, stojace na súkromí, dostupnosti zelene a prestíži lokality. Mierne sa tak odlišujú od obdobných zámerov, ktoré sú v príprave v ostatných častiach Bratislavy, teda predovšetkým v jej centre. Najbližšie obdobie ukáže, či má slovenská metropola dostatok najbonitnejších kupcov a aké sú preferencie tejto skupiny klientov.

Drotárska 15

Prvý z projektov je aj najväčším developmentom v tomto zozname. Development bude umiestnený na rovnomennej ulici, kde nahradí starší a celkom pekný dom mohutnejšou, až sedempodlažnou hmotou. Hoci pôvodná zástavba viac zodpovedá poňatiu tejto časti Bratislavy ako vilovej štvrte s menšou mierkou objektov, nový projekt nadväzuje na sídlisko, ktoré tu bolo nanešťastie vybudované v druhej polovici 20. storočia.

Development sa profiluje ako prestížne bývanie v blízkosti centra mesta. Umiestnených tu bude 29 bytov, z toho bude až 19 bytov 2-izbových, jeden 3-izbový, 3 4-izbové a zvyšok budú 5-izbové. Najlacnejšie byty vychádzajú na takmer 240-tisíc eur, najdrahšie na viac ako 560-tisíc. Väčšina bytov je ešte voľných. Všetky disponujú relatívne dobrým štandardom, ku ktorému patria hliníkové okná, drevené parkety, paravány na loggiách alebo chladené a vykurované stropy – to však patrí k proklamovanej prestížnej úrovni bývania.

Za projektom by mal stáť menší lokálny developer, oficiálny web je však pomerne skúpy na informácie. Architektom je kancelária APKK pod vedením architekta Pavla Králika. Ide o menej známeho architekta a vizuálna úroveň projektu ani nie je veľmi vysoká – ide v podstate o obyčajnú bytovku, ktorá sa odlišuje jedine pásovými balkónmi s paravánmi. Na prestížny projekt toho treba viac.

Spustenie výstavby nie je špecifikované, developer však očakáva dokončenie a odovzdanie bytov ku koncu roka 2023, čo predpokladá štart výstavby ešte v tomto roku.

Zdroj: Drotárska 15

Vily Bartókova

Neďaleko od Drotárskej 15 je naplánovaný projekt Vily Bartókova, séria pätice víl osadených vo svahu pod panelákovou zástavbou. Opäť ide o projekt menšieho developera, no spojený s menom architekta Romana Hájka z kancelárie Art of Space. Ten už na svojich realizáciách ukázal, že s obytným priestorom vie pracovať veľmi dobre.

Všetky vily sa snažia zužitkovať charakter reliéfu a pracovať s ním tak, aby boli maximalizované výhľady alebo podlažná plocha. Vily vyššie vo svahu majú štandardne štyri podlažia, z toho jedno alebo dve bude zapustené do svahu, kým u spodných víl je z troch podlaží jedno zapustené do svahu. Výmery sú veľkorysé a umožňujú aj zriadenie samostatných hobby miestností, sáun a podobne. Obyvatelia budú mať okrem schodiska na pohyb vo vlastnom dome aj výťah. Ku každému objektu prilieha vlastná zelená plocha, prístupná z terasy.

Architektúra je súčasná a pri použití kvalitných materiálov môžu domy pôsobiť celkom dobre, hoci nie vyslovene okázalo. Napriek tomu, Vily Bartókova patria k tým luxusným projektom, ktoré avizovanú úroveň pravdepodobne skutočne potvrdia. Ceny však zverejnené nie sú. Dá sa však predpokladať, že pôjde o sedemciferné sumy. Známe nie sú ani dátumy realizácie, oficiálna webstránka však avizuje, že na všetky objekty a inžinierske siete je vydané právoplatné stavebné povolenie.

Zdroj: Vily Bartókova / Art of Space

Projekt Matúšová

Matúšova ulica je zvažujúca sa ulica v pokračovaní Drotárskej cesty, smerujúca k Lovinského, patrí teda k dôležitejším uliciam v rámci lokality. Severná časť ulice je tvorená fasádami rodinných domov alebo garážami, patriacimi k domom nižšie vo svahu. Práve v tomto prostredí je naplánovaný pomerne komorný Projekt Matúšová (s gramatickou chybou) od firmy Buildfit. Umiestnený bude v uličke, ktoré sa od ulice odpája na jej hornom konci.

Projekt Matúšová bude mať od prístupovej komunikácie charakter nízkeho domu, využíva však zvažujúci sa pozemok, preto pôsobí zo severnej strany ako ďaleko mohutnejší dom. Umiestnená tu bude len trojica mezonetových bytov, z toho dva sú 4-izbové a jeden 5-izbový. Obidva štvorizbáky pritom disponujú veľkorysými exteriérovými priestormi, či už terasou alebo záhradkou. Objekt nedisponuje výťahom, v zmysle noriem však nemusí – oficiálne by malo ísť o rodinný dom.

Architektúra budovy je príjemná a súčasná, do lokality zapadne veľmi dobre. Autorom je kancelária Full House Architekti. Mnoho detailov k zámeru známych nie je, čo je však s ohľadom na jeho komornosť vcelku pochopiteľné. Ceny aj ďalšie informácie dáva investor na vyžiadanie. Známe nanešťastie nie sú ani termíny realizácie.

Zdroj: Buildfit

Projekt Kubániho

K rozostavaným developmentom patrí séria rodinných domov na Kubániho ulici od spoločnosti QUAM Development. Šestica trojpodlažných objektov vzniká na mieste dvoch starších funkcionalistických domov. Napriek tomu sa do lokality hodia pomerne dobre – a to aj vďaka nedávnej transformácii viacerých pozemkov, kde pribudli mohutnejšie vily, blízkym bytovým domom s väčšou mierkou a charakteru verejného priestoru – Kubániho sa tu totiž rozširuje o stredový pás so zeleňou.

Všetky domy disponujú podzemným, resp. prekrytým parkovaním, tromi podlažiami a trojica domov má aj vlastné výťahy. Vďaka dobre práci s priestorom a výškovými úrovňami majú zároveň všetky domy privátne záhrady. Dispozície boli variabilné a klient si ich mohol do určitého momentu prispôsobiť podľa seba. Samotné domy majú „vychádzať z funkcionalistickej architektúry s prvkami kubistickej“, čo je snáď aspoň malá pocta k pôvodnej zástavbe, hoci túto nepripomínajú v podstate v ničom. Za architektúrou stojí kancelária Point Architekti.

Investor nešpecifikuje ceny ani úspešnosť predaja, opäť však pôjde o drahší projekt. Domy sú však každopádne už takmer v štádiu hrubej stavby, hoci dokončené majú byť až v polovici budúceho roka. K definitívnej podobe by sa však mohli priblížiť už v priebehu tohto roka.

Zdroj: QUAM

Rezidencia Horský Park

Malý projekt Rezidencia Horský Park je už tesne tiež pred dokončením. Komorný bytový dom na rohu Senickej a Gaštanovej ulice so štyrmi nadzemnými podlažiami (s najvyšším ustúpeným podlažím) bude obsahovať 11 bytov. Predané alebo rezervované sú všetky rezidencie.

Projekt bol predstavený na začiatku minulého roka a vyvolal pomerne veľkú pozornosť. Na druhej strane však treba pripustiť, že v tomto prípade z pozitívnych dôvodov. Architektúra je striedma, no zároveň solídna, vďaka čomu budova lokalitu dotvorí bezproblémovo. Z hľadiska budúceho vývoja dokonca možno oceniť, že vďaka riešeniu štítových stien by sa budúce väčšie domy na susedných parcelách vedeli na objekt ideálne napájať. Za architektúrou stojí kancelária RULES Architekti.

S ohľadom na postup výstavby sa zdá, že by Rezidencia Horský park mohla byť dokončená v priebehu pár mesiacov. Dá sa len predpokladať, že s ohľadom na rast atraktivity lokality budú podobné developmenty na mieste podobných pozemkov – kde sú staršie menšie domy, ktoré ich majitelia výhodne predali – len pribúdať. V takom prípade snáď budú mať úroveň tohto príjemného menšieho projektu.

Zdroj: RULES Architekti

Rodinné domy na Krčméryho

V lokalite je naplánovaná aj dvojica „rodinných domov“ na Krčméryho ulici, na mohutnom pozemku, kde sa ešte vcelku nedávno nachádzal veľmi pekný dvojdom zasunutý do pozemku s veľkorysými záhradami pred objektom. Nanešťastie, investor Projekt Krčméryho s.r.o., spojený s osobami zo sféry bankovníctva, sa rozhodol dom asanovať s ohľadom na jeho zlý stav a nahradiť ho dvojicou mohutných viladomov.

Ako vyplýva z dostupnej dokumentácie, na Krčméryho 8 a 10 mala vzniknúť dvojica blokov (A, B), z ktorých každý bude obsahovať po troch bytoch a troch ateliéroch. Oba objekty mali mať tri nadzemné podlažia, hoci pohľadovo by išlo o štyri podlažia. Na prvom podzemnom podlaží bloku A má byť umiestnený 6-izbový byt, bloku B 5-izbový byt. Na prvom nadzemnom budú mať oba objekty po jednom 4-izbovom byte a jednom ateliéri, na druhom nadzemnom budú dva ateliéry a na treťom budú v každom dome 4-izbové byty s terasami. Dom by mal mať aj druhé podzemné podlažie s parkovaním. Celkovo bolo naplánovaných 26 parkovacích miest, z toho 20 v podzemí.

Zámer získal ešte za primátora Ftáčnika nesúhlasné stanovisko, k zámeru mal výhrady aj neskorší starosta Starého Mesta Radoslav Števčík. Pozemok je doteraz prázdny, vyčistený a pripravený na výstavbu. Kedy sa však táto spustí, nie je presne známe, stavebné povolenie som na webe mestskej časti neobjavil.

Po architektonickej stránke by mohlo ísť o skutočne honosný projekt. Odhalené sú vizualizácie z pera českej kancelárie Arch Design, hoci spracovateľom dokumentácie je slovenská kancelária Atelier 008. Do akej miery slovenskí architekti výzor projektu pozmenili, známe nie je. Ak by však niekedy zámer vznikol v prezentovanej podobe, pôjde o výrazný vstup do lokality. Na druhej strane, nelíšil by sa tým od niektorých nedávnych realizácií.

Zdroj: Arch.Design

Viladomy Slávičie

Posledným projektom v tomto prehľade sú Viladomy Slávičie, ktoré majú dokončenú hrubú stavbu a začínajú získavať fasády. Developerom by malo byť Forespo Reality 8 a.s., ktorej akcionárom je fond Náš prvý realitný o.p.f. - Prvá penzijná správcovská spoločnosť Poštovej banky, ale s prepojeniami na spoločnosť KLM Real Estate. Development je však komunikovaný predovšetkým cez realitnú kanceláriu Herrys, ktorá zabezpečuje predaj bytov.

Obytný súbor je umiestnený na ulici Slávičie údolie, ktorá je spojnicou Mlynskej doliny s Machnáčom. Pred výstavbou bol pozemok v podstate zalesnený, čo sa teraz zásadne zmení. V rámci projektu totiž vznikla štvorica viladomov, osadená vo svahu západne od novej privátnej uličky, v zime vyhrievanej. Celý areál je monitorovaný a exkluzívny pre rezidentov, domy však majú disponovať aj priestormi pre komerčné využitie. Súčasťou projektu je aj riešenie spoločných zelených priestorov.

Viladomy budú mať po štyroch podlažiach a každý bude obsahovať štvoricu bytov – celkovo teda vznikne 16 bytov. Ceny, ako je zvykom, uvedené nie sú, k dispozícii sú však len 2-izbové alebo 4-izbové jednotky. Voľných ostáva 12 bytov. Väčšie byty obsahujú samostatnú kuchyňu s jedálenskou časťou, čo je v súčasnosti v ponuke bratislavských nehnuteľností už pomerne nezvyčajný prvok. Nezvyčajný je aj fakt, že na najvyšších podlažiach sú výlučne dvojizbové byty. Tieto tak disponujú veľkorysými terasami aj veľkou metrážou.

S ohľadom na štádium výstavby sa zdá, že by mohol byť projekt dokončený možno už do konca tohto roka. Architektúra od kancelárie PISO Projekt nie je ničím výnimočná, čo robí z developmentu len prostú výplň pozemku. Vyššia úroveň snáď príde s ďalšími developmentami, hoci miest, kde by mohli vznikať, je čoraz menej.

Zdroj: HERRYS

Záver

Výstavbou väčšieho množstva nových projektov sa nenápadne urbanizuje aj táto časť Bratislavy, ktorá bola historicky vytypovaná ako miesto, kde by mohla vzniknúť lukratívna a reprezentatívna vilová štvrť. Počiatku tohto procesu patria do začiatku 20. storočia, kedy choroby, ktoré postihli tradičné vinohrady, „oholili“ svahy s tradičnými hriadkami. Na ich mieste začali rásť prvé vily, najprv bližšie k centru mesta, neskôr však v celej oblasti medzi nábrežím a Pražskou ulicou.

Tento vývoj nebol priamočiary ani vhodne zaregulovaný. Už za Prvej republiky boli sťažnosti na rýchlosť vývoja, ktorá bránili nastaveniu logických pravidiel, smerujúcich k zvýšeniu úrovne štvrte. Za socializmu tu pribudlo absolútne nevhodne umiestnené sídlisko, ktoré je dopravnou, funkčnou aj estetickou komplikáciou. Porevolučný vývoj nebol o nič viac rozumnejší, kedy tu vyrástli na lokalitu priveľké bytové komplexy aj veľkolepé vily v nových uliciach, ktoré nemajú ani len chodníky. Majitelia si svoje domy oplotili širokou škálou jednotlivých typov oplotení a múrov, prostredie tak pôsobí nesúrodo.

Súčasné developmenty, až na výnimky, už postupne smerujú k zmenšeniu či odľahčeniu mierky, na nejaké výrazné zlepšenie oblasti to však nestačí. Veľké a nenapraviteľné chyby sa stali v minulosti, dávnejšej aj celkom nedávnej. Ani pri veľkej snahe samosprávy, táto vie už len nanajvýš opraviť cesty a chodníky, sotva vie ale prikázať súkromným majiteľom zbúrať ploty a postaviť nové, nehovoriac o domoch samotných.

Lokalita je tak prestížna po „bratislavsky“, teda ako mnohoraká všehochuť rozličných štýlov, prístupov a tvarov, ktorá nemá skoro nič spoločné – dokonca aj úroveň, keďže vkus mnohých investorov bol a je naozaj divoký. Projektov, ktoré by nastavovali kvalitatívnu latku, nie je tak veľa, hoci aj tu sa nachádza viacero príťažlivých developmentov – napríklad Life Park Residence na Drotárskej, za ktorý si jej autori z kancelárie Hantabal Architekti odniesli CEZAARa. Tieto lepšie projekty by mali byť inšpiráciou, ako pracovať s priestorom, architektúrou, sadovými úpravami, riešením bytov, vzťahom k ulici a ďalšími parametrami.

Veľký počet horších realizácii totiž bude mať jeden veľmi zásadný negatívny efekt na zámery v území: „prestíž“ sa stane len prázdnym marketingom. V Bratislave je pomerne dosť nadštandardných projektov, vrátane niektorých zvládnutých či navrhnutých veľmi dobre. Na druhej strane, klientov nie je neobmedzené množstvo. Projekty na Hradnom kopci by mohli prísť o svoju kľúčovú konkurenčnú výhodu, čo by bolo pre mnohé plány veľkým problémom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.