Adrian Gubčo 25.02.2021 14:47

Kauza projektu na Drotárskej: Keď prehrali všetci

Starým Mestom v posledných dňoch hýbe „kauza“ výrubu stromov na Drotárskej ceste, ktorý je súčasťou prípravy nového investičného projektu. Zánik tradične vnímaného zeleného charakteru svahu je pre mnohých šokujúci, a medzičasom reagovali prakticky všetky zúčastnené aj nezúčastnené strany. S určitým odstupom sa dá s chladnou hlavou určiť, čo sa vlastne stalo.

Genéza problému

Vyrúbaný priestor sa nachádza na začiatku Drotárskej cesty, v mieste, kde sa odpája od Búdkovej cesty, resp. Mudroňovej ulice. Pozemok je pomerne svahovitý a svoj zelený charakter mal už niekoľko desaťročí. Prvé stromy tu sadili lokálni obyvatelia z okolitých domov, medzičasom však porast „zdivočel“. V každom prípade však lokalite dodával zelený charakter a prekryl aj zástavbu bytoviek a rodinných domov vyššie vo svahu.

V roku 2003, resp. 2005 bol zaktualizovaný Územný plán zóny Machnáč, ktorého obstarávateľom bolo Hlavné mesto a ktorý v tomto priestore umožňoval výstavbu rodinných domov, pokiaľ boli dodržané iné koeficienty a regulatívy zástavby územia – teda index zastavaných plôch, index zelených plôch alebo maximálna výmera parcely pre výpočet indexov. Pokiaľ by sa potenciálny investor do tohto zmestil, v podstate by mu nič nebránilo vo výstavbe. Niekoľko rokov na to nikto nereflektoval, no okolo 2014 začala byť téma aktuálna.

Ako tvrdí ex-starosta Starého Mesta Radoslav Števčík, v tomto čase sa pôvodný vlastník, spoločnosť FERONA, rozhodol predať pozemky nad zastávkou trolejbusov Búdkova. Firma najprv oslovila vlastníkov bytov v susednej bytovke, či by nemali záujem, no potom, ako časť rezidentov túto transakciu odmietla, nakoniec nesúhlasil nikto, keďže pre zvyšných ľudí by bola cena privysoká. Výsledkom bolo, že pozemky kúpila súkromná spoločnosť Angkor Wat s.r.o. Tá tu naplánovala vznik dvojice domov s tromi bytmi (teda celkovo šiestimi). „To je finta, ako obísť územný plán zóny Machnáč,“ napísal bývalý starosta.

Hoci to nie je celkom pravda – až do začiatku tohto mesiaca nebolo zosúladená norma so zákonom, definujúca, čo je rodinný dom – faktom je, že sa procesy začali hýbať. Investor požiadal o záväzné stanovisko aj o výrubové povolenie na 89 stromov, ktoré vo svahu rástli. Stanovisko najprv nedostal, kým v rámci výrubového konania mestská časť oslovila dotknutých vlastníkov aj environmentálne občianske združenia. Do konania sa zapojilo len združenie Nádej pre Sad Janka Kráľa, vedené známou ochranárkou Katarínou Šimončičovou. Občania údajne záujem nemali.

Katarína Šimončičová preverila stav drevín, na základe ktorého proti výrubu neprotestovala. „Nemala som dôvod proti tomu protestovať. Boli ťažko poškodené,“ cituje „strombudsmanku“, ktorá za svoje aktivity v ochrane zelene dostala aj ocenenie Biela Vrana, Denník E. „Podarilo sa nám však zvýšiť ich spoločenskú hodnotu a dosiahla som, že okrem náhradnej výsadby zaplatia aj finančnú náhradu.“ V roku 2015 tak bolo rozhodnuté o výrube s podmienkou udelenia stavebného povolenia. V mimoodvolacom konaní sa podarilo dosiahnuť, aby bolo vyrúbaných 85 stromov namiesto 89.

Pre investora bolo vzpruhou, keď mu mesto nakoniec v roku 2016 udelilo záväzné stanovisko, ktoré overilo súlad projektu s územným plánom zóny. Toto stanovisko bolo navyše bývalým primátorom potvrdené. Ako tvrdí bývalý starosta Števčík, očakával, že po nástupe nového vedenia Magistrátu bude znova zmenené pôvodné stanovisko, čím Staré Mesto bude môcť dotiahnuť trojročnú (medzičasom predlžovanú) lehotu do konca a projekt bude nakoniec odmietnutý. To sa však nestalo a v roku 2019 získal investor stavebné povolenie aj povolenie na výrub 85 stromov.

Magistrát prichádza s mierne odlišnou verziou. „Vzhľadom na to, že územný plán zóny z roku 2005 umožnil na týchto pozemkoch výstavbu, na prehodnotenie záväzného stanoviska z čias primátora Nesrovnala už nebol právny priestor,“ hovorí v stanovisku primátor Matúš Vallo. „To by mesto mohlo urobiť len vtedy, ak by po vydaní stanoviska prišlo čisto z pohľadu územného plánu k novým okolnostiam, ktoré neboli v čase vydania stanoviska známe. Takéto nové okolnosti ale nenastali.“ Podľa mesta jedno rozhodnutie podmienilo druhé, čoho dôsledkom je výsledná situácia.

To nakoniec potvrdzuje aj súčasná starostka Starého Mesta Zuzana Aufrichtová, ktorá vysvetľuje, že s ohľadom na fakt, že stavebník doložil všetky potrebné dokumenty aj vyjadrenia zodpovedných orgánov, nemala kompetenciu spochybniť existujúce rozhodnutia. Stavebné povolenie tak musela vydať, rovnako ako povolenie na výrub. Na konci roka 2020 nastali vlastnícke zmeny, už povolený projekt získala spoločnosť Forest Bernolákovo, do ktorej na začiatku roka 2021 vstúpil developer Ismont. Následne sa spustil aj výrub na pozemku.  

Vývoj odvtedy je dobre známy. Rozsah výrubu šokoval verejnosť, médiá aj zastupiteľov a vyvolal prudké reakcie. Na sociálnych sieťach sa šíri hnev voči developerovi, ktorý na to nebol pripravený a reagoval zaskočene. Len pred niekoľkými dňami pripravil oficiálne stanovisko, kde tvrdí, že výrub realizoval ešte bývalý vlastník Angkor Wat s.r.o., a odmieta svoj podiel na súčasnej situácii. O doterajšom odpore voči zámeru údajne nemal vedomosť.

Otázky teraz vyvoláva ďalší vývoj. Niektorí poslanci žiadajú spätné odkúpenie pozemku, kým vedenie mestskej časti chce preveriť celý proces a pozastaviť výkon stavby, kým nebude známe, či je všetko v súlade so zákonom. Developer naznačuje, že výzor projektu ešte nemusí byť definitívny a stiahol doterajšie prezentačné materiály z verejných zdrojov. Celá kauza bude očividne ešte nejakú dobu hýbať nielen Starým Mestom, kým osud projektu ako takého ostáva nejasný.

Zdroj: Ismont

Kto pochybil?

Ako to v takýchto situáciách býva, hľadá sa vinník za to, že sa očividne stalo niečo zlé. Svah, kde boli doteraz stromy, vyzerá desivo a rovnako to bude pravdepodobne aj na jar či v lete, kedy zvykne rozkvitnutá zeleň zakryť niektoré depresívne pohľady. Výrazne sa zmenil charakter územia, ktoré bolo automaticky považované za zelené a veľká časť verejnosti si nevedela predstaviť, že by to malo byť inak. So zeleňou nakoniec rátal aj developer sám vo vizualizáciách projektu, ktoré sú však značne nereálne. Priestorové aj terénne pomery pozemku sú totiž veľmi obmedzené.

Pre väčšinu ľudí je hlavným vinníkom samozrejme investor, v tomto prípade Ismont, ktorý si zniesol najväčšiu mieru kritiky. Nepomáha tomu ani veľmi nepresvedčivá komunikácia hneď po začiatku vypuknutia kauzy alebo tvrdenie, že o kritike nemal vedomosť – miestni aktivisti totiž urobili z prípravy projektu „virálny“ problém už v roku 2017. Mimoriadne zdieľaný status na profile významného lokálneho aktéra – kúpaliska Mičurín, za ktorým stálo združenie OZ Hrad-Slavín, prezentoval v podstate aktuálnu podobu projektu, rovnako ako plán výrubu. Pri vstupe do projektu mal byť investor zodpovednejší a preveriť si situáciu, bez ohľadu na „dobrú vieru“.

Napriek tomu, démonizovať Ismont je v tomto prípade veľmi skratkovité. Je faktom, že táto firma len odkúpila už povolený projekt, ktorý pripravila iná spoločnosť – teda bežný postup, ktorý praktizujú mnohí developeri, preberajúci už vypovoľované developmenty, alebo mnohí podnikatelia, ktorí nemajú kapitál na výstavbu vo vlastnej réžii, a preto len zámer pripravia pre väčších hráčov. Dá sa diskutovať o tom, či mal Ismont do projektu vstúpiť, lebo aj zdravý rozum naznačoval, že takýto masívny výrub nebude prijatý s nadšením. Inak však firma postupovala legitímne, čo nie je dôvodom k nenávistnej kampani.

Za prípravu zámeru zodpovedal v tomto prípade najmä Angkor Wat s.r.o., no aj v tomto prípade treba pripomenúť, že spoločnosť postupovala v súlade so zákonom – Územný plán zóny má totiž váhu zákona a ak je projekt s ním v súlade, je v podstate súlade aj s verejným záujmom na rozvoji sídla. Vývoj situácie ukazuje štandardný postup, kedy investor kúpil pozemok, kde sa dá stavať, pripravil projekt a prešiel konaním, až dostal povolenie. Opäť sa dá diskutovať o tom, ako projekt vyzerá, či má náležitú úroveň architektúry a ako je osadený, toto ale z tejto firmy – podľa všetkého – nerobí kriminálnikov.

Je teda na vine mesto či mestská časť? Verejná správa má viacero nástrojov, ako ovplyvniť výstavbu, ale tým kľúčovým je územný plán. V určitých prípadoch, najmä pri exponovaných lokalitách, kde je záujem o ochranu určitých hodnôt, charakteru alebo kde sa očakáva výstavba, sa mestá či v Bratislave aj mestské časti rozhodujú pre vypracovanie územného plánu zóny. V rámci ÚPZ bližšie preveria možnosti výstavby a podrobne oblasť zaregulujú. Predmetná oblasť tento ÚPZ má, preto bola splnená základná požiadavka na to, aby bola dodržaná kvalita a verejný záujem.

Ani ÚPZ však nie je všeliekom, preto možno na charakter využitia pozemku vplývať prostredníctvom vlastníckych práv. Táto možnosť však nebola na začiatku príbehu projektu využitá. Ak je pravda, že pôvodný majiteľ priestoru ponúkal obyvateľom odkúpenie pozemku, no títo to odmietli, potom sa dalo očakávať, že ďalší vývoj nebude celkom v súlade s tým, čo by si obyvatelia želali. Nemá zmysel teraz riešiť, či v roku 2014 nemala pozemky proaktívne odkúpiť mestská časť – pravdepodobne by to aj tak bolo brané ako nehospodárne nakladanie s financiami. Navyše, vykupovať každý pozemok, kde hrozí výstavba, ktorá sa nepáči susedom, by bolo nebezpečným precedensom.

Možno tak obviniť obyvateľov, že teraz žnú dôsledky svojho nezáujmu? Faktom je, že o výrube sa vedelo dlho a konania sa zúčastnila aj známa ochranárka, ktorú nemôže nikto obviniť z toho, že by nadŕžala developerom. Keď sa Katarína Šimončičová pýtala rezidentov, či im nevadí vidina výstavby, údajne jej potvrdili, že im to neprekáža. „Tvrdili, že nie. Možno som mala smolu, že som sa opýtala práve takých, ktorým to bolo jedno,“ vyjadrila sa pre Denník E. Na druhej strane, žiadať od niektorých ľudí, medzi ktorými sú v mnohých prípadoch aj seniori v ťažkých sociálnych pomeroch, aby kupovali pozemky alebo vstupovali do konaní, je naivné.

Keď to teda zhrniem, zdá sa, že sa na vzniku tragicky pôsobiacej situácie spojilo viacero faktorov: charakter nášho územného plánovania a povoľovania výstavby v zmysle Stavebného zákona, ktorý umožnil tento projekt, je prvým z nich. Nereálne nároky, ktoré tieto procesy kladú na lokálnych rezidentov, sú druhým. Pomerne nízka úroveň projektu je tretím a špecifický charakter pozemku, ktorý by bol možno inak prehliadnuteľný, štvrtým. A nakoniec, špeciálnym faktorom je súčasný charakter verejnej debaty, ktorá prebieha na sociálnych sieťach a žiada si radikálne reakcie – čím radikálnejšie, tým lepšie – a vedie k rozličným kampaniam, politickým vyhláseniam a happeningom aktivistov a influencerov, ale určite nie k riešeniam.

Priestor v čase, keď ešte ostávali posledné stromy

Prečo prehrali (skoro) všetci

K danému priestoru som mal osobný vzťah. Ako tínedžer som pravidelne trávil letá v areáli Ekoiuventy a mnohokrát som využíval tieň stromov nad zastávkou, aby som sa schladil. Pohľad na súčasný stav svahu je desivý a hoci som vcelku mladý, už nikdy neuvidím zeleň v tomto priestore tak vyrastenú (nie zarastenú), ako bola doteraz. Z estetického hľadiska došlo k výraznému zhoršeniu výzoru lokality, aj keď zdravotný stav stromov aj charakter výsadby, na ktorom bolo poznať desaťročia bez údržby, bol zlý. To však neznamená, že to nemohlo byť omnoho lepšie – a teoreticky aj so zástavbou.

Zmyslom slova develop je rozvíjať – v tomto prípade rozvíjať mesto a mestský priestor investičnou výstavbou, ktorá zhodnotí majetok developera. Rastúci počet príkladov aj z Bratislavy ukazuje, že toto nemusí byť v konflikte so záujmami mesta a jeho obyvateľov. Mnoho projektov využilo dosiaľ prázdne či zanedbané pozemky vo forme príťažlivých nových realizácií, kde vzniklo kvalitné bývanie alebo pracoviská, inokedy došlo k zániku určitých starších hodnôt, no zároveň boli nahradené hodnotami inými – vyššími.

Presne to sa v tomto prípade nestalo. Hoci hodnota svahu bola najmä estetická a v menšej miere mikroklimatická tvorbou tieňa (argument o kyslíku sem nepatrí, lebo v tomto ohľade bol vplyv týchto stromov zanedbateľný), nie je to málo, zvlášť v kontexte klimatickej zmeny a faktu, že novej výsadbe v zmenených podmienkach môže trvať dlho, kým dosiahnu dospelosť a budú pozitívne vplývať na okolie. Preto by bolo namieste, aby nová výstavba, ktorá sem namiesto toho príde, bola v špičkovej kvalite a ako vyvolaná investícia bude zrealizovaná kultivácia zelene. Nezdá sa však, že by sa niečo také chystalo.

V tomto je prehra obyvateľov a aj developera. Občania majú pred sebou vyholený svah a nejasnú perspektívu budúcnosti, v rámci ktorej je jednou možnosťou odkúpenie pozemku a teda zbytočné zaťaženie napätého rozpočtu, v ktorom sa peniaze dali využiť inak, alebo akceptovanie vzniku developmentu nízkej architektonickej úrovne (čo je oveľa pravdepodobnejšie). Ismont zas získal projekt, ktorý bude musieť teraz obhájiť pred súdom a už navždy však bude mať poškodené renomé. Nový, radikálne odlišný projekt nepripraví, lebo nebude riskovať, že celé konanie bude musieť prebehnúť odznova a investované peniaze odídu do nenávratna. Developer má v portfóliu aj pár pekných realizácií, táto však reprezentatívnou pravdepodobne nebude.

Pre mesto či mestskú časť zas celá kauza vedie k zníženiu dôvery občanov, bez ohľadu na to, že postupovali plne v súlade so zákonom a existujúcou legislatívou. Platí to aj v prípade, že proaktívne vykonali kroky, aby výstavbe alebo výrubu zabránili – právo bolo na strane stavebníka. Verejná správa je ním viazaná a zákony nemožno brať ako trhací kalendár a rešpektovať len to, čo nám v zmysle aktuálnej verejnej mienky vyhovuje. Navyše, nebolo by ani správne, keby existovala možnosť napriek súladu s ÚP projekt zakázať. Pre podnikateľov by to bol signál, že investovať v Bratislave je zlý nápad, čo popri iných problémoch metropola rozhodne nepotrebuje.

Všetky dnes zúčastnené strany sú tak v pozícii porazených, hoci každý dostane určitú náplasť. Developer nakoniec domy pravdepodobne postaví a určite aj jednotlivé byty predá, samospráva dostane peniaze ako náhradu za výrub a zrealizovaná bude náhradná výsadba. Verejnosť zvýši tlak na zastupiteľov, aby podnikli také zmeny zákonov, aby sa celý stavebný proces stal jednoduchším a priamočiarejším. Niektorí aktivisti, ktorí sa ako zvyčajne objavili, keď už bolo neskoro, sa stanú známejšími a kampaň si spravia aj politici.

Svah po rúbaní. Zdroj: Radoslav Števčík

Ako ďalej?

Témou je, ako podobným „kauzám“ zabrániť do budúcna. Mesto malo k dispozícii ÚPZ, preto je dnes len málo legálnych spôsobov, ako brániť developmentu, ktorý si splní všetky náležitosti. V takom prípade je potrebné využiť mäkké nástroje, ktoré sú zatiaľ využívané len minimálne. Hlavné mesto si však už vytvára kapacity pre to, aby v budúcnosti mohlo pozitívne vplývať na developerov a byť im plnohodnotným partnerom – Metropolitný inštitút Bratislavy by mal mať v budúcnosti k dispozícii kvalifikovaných expertov a Komisiu pre rozvoj mesta, ktoré majú hľadať spôsoby, ako zlepšiť projekty a ich vplyv na okolie.

Do budúcna sa hovorí aj o akýchsi zmenách do nového stavebného zákona. „Z pohľadu budúcnosti je potrebné tiež nastaviť nový stavebný zákon tak, aby kompetencie mesta a mestských častí umožňovali reagovať flexibilne na činnosť developera, ktorá vyvoláva pochybnosti o zodpovednom využívaní stanovísk a rozhodnutí samosprávy,“ píše Matúš Vallo a pridáva aj ďalší nápad: „Vyvinieme legislatívnu iniciatívu na úpravu príslušných ustanovení stavebného zákona tak, aby rozhodnutia stavebného úradu mali časovo limitovanú platnosť.“ Úspech týchto ideí je otázny, lebo bude potrebovať politickú podporu na vysokej úrovni – avšak aj táto kauza k tomu mohla prispieť.

Ak by sa však dalo hovoriť o ideálnych predstavách, potom by táto spočívala v novom prístupe k tvorbe územných plánov, ktoré by zmenili formu a podobu – ak by existovali regulačné plány, typické pre prvé desaťročia 20. storočia, možno by mnohé kauzy, ktoré trápia Bratislavu, nejestvovali. Vopred by bolo jasné, kde a aká zástavba by mohla existovať, aké uličné a stavebné čiary držať, kde by bola chránená a nedotknuteľná zeleň a kde by boli naplánované verejné priestranstvá. Na to však treba zmeniť prístup a zbaviť sa reliktov modernizmu v našom územnom plánovaní.

Štvrť, v ktorom sa táto kauza odohrala, totiž začala vznikať ešte v predmodernistických časoch, kedy boli regulačné plány pomerne konkrétne, napriek tomu však viedli ku vzniku kvalitných štvrtí. To sa týka aj tohto „záhradného“ predmestia historickej Bratislavy, hoci narušeného viacerými nevhodnými zásahmi v povojnovom období. Zrážka tejto štruktúry so súčasným plánovaním môže viesť len ku konfliktom. A práve to sa stalo a bude sa diať aj v budúcnosti, pokiaľ nedôjde k zmene prístupu. Ide o nutnosť, ak chceme lepšiu, krajšiu aj ekologickejšiu Bratislavu. 

Fotografie z 14.2.2021.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.