Adrian Gubčo 01.12.2020 17:12

Pohne sa konečne Prima Park II?

Čoskoro by sa mohla pohnúť výstavba ďalšieho projektu, ktorý bol a je predmetom debát a kontroverzií. Ružinovský zámer Prima Park II od developera Cresco Ružinov (nejde o Cresco Real Estate) získal územné rozhodnutie, čím sa významne priblížil k realizácii. Doterajší povoľovací proces bol spojený so vzájomnými útokmi medzi developerom a aktivistami či miestnymi politikmi.

Zdroj: Cresco Ružinov

Celá kauza sa spustila už v súvislosti s prvou etapou projektu, v rámci ktorej bola staršia administratívna budova zrekonštruovaná a nadstavaná, pričom zmenila funkciu na bytový dom. Zaradila sa tým k pokrízovému trendu premeny viacerých nevyužívaných objektov na bývanie, resp. štartovacie bývanie. V záväznom stanovisku Magistrát uviedol, že podmienkou ku kolaudácii stavby je vybudovanie odbočovacieho pruhu z Ružinovskej na Jašíkovu ulicu.

Developer následne žiadal o vypustenie tejto podmienky pre kolaudáciu, keďže neprináša údajne Ružinovu ani obyvateľom lokality žiadne benefity (na čom sa v roku 2019 nakoniec zhodol s Hlavným mestom aj s mestskou časťou). Podľa vlastných slov, ani po viacerých žiadostiach nedostal od Magistrátu odpoveď. Táto podmienka sa však premietla aj do záväzného stanoviska k pokračovaniu projektu Prima Park II a oddialila kolaudáciu prvej etapy (developer paralelne pripravoval výstavbu pruhu, vydanie povolení však tiež trvalo dlhšie, ako samotná rekonštrukcia a odovzdanie bytov).

Medzičasom sa voči pokračovaniu developmentu vzbúrila časť lokálnej verejnosti, vrátane niektorých zastupiteľov. Námietky sa týkali údajného neúmerného zahusťovania, zhoršenia kvality životného prostredia, nesúladu s Územným plánom (lebo ide o stabilizované územie a nová výstavby by mala podľa odporcov narušiť charakter lokality) a zhoršenia možností parkovania. Petícia, organizovaná odporcami, si našla silnú podporu medzi obyvateľmi a odpor voči výstavbe vyniesol do funkcie viacerých dnešných zastupiteľov.

Okolo projektu sa tak kopili problémy aj po roku 2018. Hoci nastal posun ohľadne odbočovacieho pruhu – mesto sa s developerom dohodlo na financovaní projektu v rámci vízie tzv. Ružinovskej promenády pozdĺž Ružinovskej ulice – stavebný úrad v mestskej časti odmietol prvú etapu skolaudovať a pokračovať v územnom konaní pre druhú etapu, pretože developer nemal výrubové povolenie na existujúce dreviny na pozemku. Developer reagoval trestným oznámením na starostu aj viacerých poslancov. Trestné oznámenie podali aj zastupitelia pre necitlivé a nepovolené narábanie so zeleňou.

Cresco Ružinov totiž vyrúbalo dreviny označené za invázne a ostatné presadilo k svojmu projektu Brick Park na Vrútockej v štvrti Trnávka. Týmto krokom sa otvorila cesta k vydaniu územného rozhodnutia, keďže pôvodné stromy nie sú prekážkou stavby. Stavebný úrad tak musel rozhodnutie vydať. Toto ešte musí nadobudnúť právoplatnosť, developer ho však má prakticky isté. K spusteniu výstavby chýba už len stavebné povolenie.

To býva štandardne skôr formalita, starosta Ružinova Martin Chren však otvorene tvrdí, že bude hľadať spôsoby, ako projektu zabrániť. „Tromfom“ má byť nutnosť zabezpečiť počas výstavby náhradné parkovanie pre obyvateľov prvej etapy, keďže development má vzniknúť na mieste súčasného parkoviska. Toto parkovanie musí byť v blízkosti, v dôsledku čoho starosta apeluje na lokálne firmy a vlastníkov, aby s tým nesúhlasili.

Či sa takýmto spôsobom podarí zabrániť výstavbe, je otázne. Okrem developera však budú v takom prípade poškodení aj obyvatelia Prima Parku I, ktorí čakajú na skolaudovanie svojej bytovky a dobudovanie parkovania. Povoľovanie tohto projektu ešte určite prinesie viaceré problémy a kontroverzie a len naďalej prehĺbi – bez ohľadu na výsledok – frustráciu verejnosti vo vzťahu k stavebnému rozvoju mesta.

Prvá etapa projektu a vnútroblok. Zdroj: Cresco Ružinov

Pro pohľade na samotný projekt sa nemožno ubrániť dojmu, že reakcia verejnosti je prehnaná a konanie samosprávy a verejnej správy politicky motivované. Prima Park II predpokladá výstavbu bytového domu s dvomi podzemnými a siedmimi nadzemnými podlažiami. Vzniknúť tu má 78 bytov a 11 apartmánov, v parteri má byť občianska vybavenosť, a v dvojici podzemných podlaží 173 parkovacích miest. Ďalších 43 miest bude na teréne. Tieto budú slúžiť aj pre prvú etapu projektu.

Po urbanistickej stránke ide prakticky o dostavbu bloku, tvoreného prvou etapou a starším panelovým domom na Jašíkovej ulici. Vznikne tak polouzavretý vnútroblok, v ktorom je umiestnená zeleň, na čo má nadviazať aj riešenie vnútrobloku novostavby. Projekt zachováva priečne väzby smerom na Papánkovo námestie, kde developer MiddleCap Group pripravuje rozsiahlu výstavbu „Nového centra Ružinova“. Po architektonickej stránke síce Prima Park II nijako nevyniká, v kontexte lokality však nebude ani žiadnou vizuálnou katastrofou.

Sotva tak možno súhlasiť s tvrdením, že by projekt zásadne narúšal charakter stabilizovaného územia, práve naopak – dotvára ho, dáva mu logiku a prináša funkčne vhodné využitie zle riešeného priestoru. Rozsiahle povrchové parkoviská treba premieňať buď na verejné priestanstvá, alebo tam, kde to je vhodné, nahrádzať citlivou zástavbou. Bez ohľadu na správanie a nezvládnutú komunikáciu developera, dobudovanie bloku v tomto priestore je správne.

Je tak namieste pýtať sa, či nie je celá „kauza“ vlastne úplne zbytočná. Ak sa podarilo vyriešiť spor o odbáčací pruh, a to vo forme win-win riešenia (nielenže sa nebude nafukovať Ružinovská, ale developer ešte uhradí zlepšenia verejného priestoru), potom by už nemal byť s developmentom zásadný problém. Tento však vznikol, lebo zastupitelia nadbiehajú verejnosti, ktorá operuje s neodbornými a tendenčnými argumentmi, resp. ide priamo o NIMBYizmus.

Problémom je aj otvorene negatívna komunikácia starostu, nehodná takejto pozície. Je zrejmé, že ide o osobnú tému a s ohľadom na podanie trestného oznámenia sa možno len sotva čudovať. Presne takéto prípady sú ale dôvodom, prečo je akýkoľvek vzťah politiky a odborných plánovacích procesov negatívom a prečo by mali existovať oddelene od seba. Úlohou politikov nemá byť vyjadrovanie sa k výstavbe, ale vytváranie podmienok pre to, aby boli zrejmé pravidlá rozvoja územia a existoval priestor pre vznik dôveryhodných rozhodnutí od naslovovzatých expertov.

V takom prípade by mohlo byť v Bratislave ďaleko menej káuz, viac kvalitnejších projektov a možno aj oveľa dostupnejšie bývanie. V skratke, cesta k lepšiemu mestu vedie cez zníženie vplyvu politiky na jeho chod.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.