Adrian Gubčo 06.12.2023 12:36

Začne sa konečne stavať? Kontroverzný Prima Park II prekonal aktivistov, doplní mestský blok

Ružinovský projekt Prima Park II je vo všeobecnosti považovaný za jeden z najkontroverznejších projektov v meste. Development neďaleko Domu kultúry Ružinov je už roky terčom odporu miestnych aktivistov aj politikov. Spoločnosť Cresco Invest Group ale po rokoch sporov prekonala zásadný míľnik, ktorý jej otvára dvere k výstavbe polyfunkčného domu.

Zdroj: Cresco Invest Group

Prima Park II je naplánovaná na Jašíkovej ulici, v tesnej blízkosti uvažovaného centra ružinovského sídliska. Neďaleko križovatky Ružinovskej a Tomášikovej ulice bolo zamýšľané umiestnenie jadra mestského okrsku so súvisiacou vybavenosťou – domom kultúry a obchodným domom, ktoré doplnilo aj sídlo podniku Kerametal alebo budova banky, dnes už prestavanej.

Lokalita prešla v posledných rokoch premenou, ktorá paradoxne priniesla skôr zhoršenie jej kvality, najmä v dôsledku zániku obchodného domu. Potenciál však zostáva vysoký, čo prilákalo developera Cresco Invest Group (nemýliť si s Cresco Real Estate), usilujúceho sa o čiastočnú transformáciu územia. Prvou časťou bola zmieňovaná prestavba administratívneho objektu banky na polyfunkčný dom Prima Park I.

Po dokončení prvého projektu chcel investor postaviť aj druhý. Na mieste parkoviska a nevyužívanej časti pôvodnej banky sa rozhodol vybudovať polyfunkčný dom, ktorý by uzavrel blok, výškovo nadviazal na okolitú zástavbu, skombinoval bývanie a vybavenosť v parteri a doplnil parkovanie. V podstate by tým zaniklo súčasné parkovisko, ktoré by bolo nahradené v rámci projektu. Vo vnútrobloku sa mali zrealizovať parkové úpravy.

To, čo pôsobilo na prvý pohľad ako vhodné dotvorenie lokality, sa však stretlo s prudkou reakciou okolia. Časť miestnej verejnosti zámer označila za neúmerné zahusťovanie, ktoré naruší charakter štvrte, obávala sa zhoršenia kvality životného prostredia či namietala nesúlad s Územným plánom, ktorý dané územie definuje ako stabilizované. Samozrejme, odpor bol aj proti zmene režimu parkovania. Do toho sa pridali problémy s prvou etapou, ktorú miestny stavebný úrad dlho odmietal skolaudovať.

Konflikty sa preniesli do konania v prípade druhej etapy, keďže stavebný úrad nechcel pokračovať ani v územnom konaní pre druhú etapu, kým nebude vyriešená otázka výrubu drevín v rámci riešeného územia. Podľa developera bolo nekonanie úradu obrovským problémom, čo viedlo ku vzájomnej konfrontácii s mestskou časťou – a to až takou, že starosta Ružinova Martin Chren prisľúbil, že urobí všetko, čo je v jeho silách, aby projektu zabránil.

Treba povedať, že celý dlhoročný proces – povoľovanie projektu prebieha už približne deväť rokov – bol spojený s mnohými neštandardnými krokmi a vyhláseniami na oboch stranách. Faktom ale ostáva, že po kolaudácii prvej etapy (čo bolo podmienené realizáciou odbočovacieho pruhu na Ružinovskej, ktorý sám Magistrát vyhodnotil ako zbytočný) a odstránení či presadení zelene neboli dôvody, aby stavebný úrad proces predlžoval.

Napriek tomu došlo spomaleniu v dôsledku odvolaní zo strany dvojice miestnych obyvateliek, vrátane bývalej vicestarostky. Podľa nich bolo stavebné povolenie pre projekt nezákonné, pričom namietajú údajnú absenciu právneho vzťahu stavebníka k potrebným pozemkom alebo zmeny počtu parkovacích miest.

Developer vo svojej odpovedi pripomenul, že napádajú vlastníctvo pozemkov, ktoré ani nie sú predmetom stavebného povolenia, alebo fakt, že stále spĺňa potrebný počet parkovacích miest, daný normou. Odpor k projektu považuje za účelový, keďže voči plánom na prestavbu bývalého obchodného domu sa odvolateľky nepostavili.

Proces sa takto posunul na Okresný úrad, ktorý preveril postup a napokon dal za pravdu stavebnému úradu aj investorovi – stavebné povolenie pre Prima Park II je teda právoplatné. Voči rozhodnutiu Okresného úradu sa nedá odvolať.

Túto správu potvrdil aj developer. „Áno, po vyše deviatich rokoch sa nám podarilo dostať sa k stavebnému povoleniu,“ konštatuje Peter Šechny z Cresco Invest Group. „Naša spoločnosť sa tak začína intenzívne zaoberať prípravou pre realizáciu projektu Prima Park II.“

Prima Park II (dom v tvare písmena L) dobre dotvorí lokalitu a dopovie mestský blok. Zdroj: Cresco Invest Group

Na Jašíkovej by tak v dohľadnej dobe mohol začať rásť dom s dvomi podzemnými a siedmimi nadzemnými podlažiami. Vzniknúť tu má 78 bytov a 11 apartmánov, v parteri má byť niekoľko obchodných prevádzok. Počet parkovacích miest sa znížil z pôvodne uvažovaných 216 na 204, veľká väčšina z nich ale bude v podzemnej garáži. Výstavbe bude prechádzať asanácia objektu, súvisiaceho s prvou etapou.

Projekt od kancelárie DD Architekti síce nebude po architektonickej stránke ničím mimoriadny, dobre ale dotvorí prostredie a dodá mu ucelenejší ráz. (Polo)Uzavretím dostane vnútroblok intímnejší charakter, zvýši sa miera sociálnej kontroly a aspoň čiastočne sa zrevitalizuje. Obyvatelia lokality dostanú nové služby a rezidenti Prima Parku I nové parkovanie, ktoré bolo sľubované už dávno.

Z pohľadu rozvoja štvrte je vznik tohto projektu dobrou správou. Doterajšie využitie vo forme povrchového parkoviska a prázdnej nehodnotnej budovy je azda ten najhorší spôsob, ako sa vysporiadať s takýmto pozemkom. Nový vstup nie je radikálny, práve naopak, rešpektuje stanovené urbanistické parametre a ďalej ich rozvíja, či už vo väzbe na sídlisko, alebo na možné jadro Ružinova.

Práve tam by malo smerovať úsilie verejnosti, mestskej časti a prirodzene aj developera – druhé najväčšie bratislavské sídlisko nemá svoje centrum. Zánik pôvodného obchodného domu bol spojený s prísľubom výstavby nového nákupného centra, ktoré malo byť najväčšie na Slovensku. Plány zhatila kríza aj neschopnosť investora projekt rozostavať. Jediným „úspechom“ je odstránenie inak vcelku hodnotného ružinovského Prioru až na skelet.

Dnes tu nový vlastník, spoločnosť MiddleCap Group, chce postaviť polyfunkčný komplex s bývaním a službami v tvare mohutného mestského bloku, výhľadovo doplnený o kancelárie a veľkorysejšie verejné priestory. Ružinov by tu dokonca rád videl svoju radnicu. Na projekt zrealizoval developer medzinárodnú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila renomovaná česká kancelária Jakub Cigler Architekti.

Ako je však v Bratislave nešťastným zvykom, príprava napreduje pomaly. Zámer má dnes k dispozícii záväzné stanovisko mesta, na územné rozhodnutie čaká. Výstavbu pravdepodobne nemožno očakávať skôr ako v roku 2025, a aj to sa týka len rezidenčného bloku. V prípade kancelárií či nového centrálneho námestia nemožno o termínoch hovoriť vôbec, keďže toto závisí aj od politickej vôle vedenia mestskej časti.

Tá v prípade Prima Parku II ukázala, že nepostupuje vždy presne podľa predpokladov dnes ešte platného zákona, ktorý predpokladá odbornosť konaní bez zasahovania zo strany zastupiteľov. Štatutárom je však starosta mestskej časti, čo je vždy rizikom pre spájanie povoľovacích procesov s politickými záujmami. Našťastie, príchod nového zákona, ktorý tomu urobí koniec, je už na obzore. Aj napriek možnému odkladu jeho platnosti zostáva oslabenie politického vplyvu základným kameňom, na ktorom by sa (snáď) nemalo zmeniť nič.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.