Adrian Gubčo 30.11.2020 11:25

Na Záhradníckej vzniknú Byty Zelenka

Medzi Záhradníckou a Palkovičovou ulicou, v dotyku s budovou, kde sídli Radošinské naivné divadlo, sa už roky vedú spory o dnes existujúce parkovisko. V minulosti ho zvykli využívať miestni obyvatelia, dnes je však v súkromnom vlastníctve a majiteľ vyberá za jeho užívanie poplatky. Do budúcna sa situácia pozemku zmení: vzniknúť tu môže polyfunkčný komplex a spolu s ním stovky parkovacích miest.

Zdroj: Zelenka a.s.

Lokálny spor sa rozhorel už v roku 2002, kedy boli pozemky pod parkoviskom Magistrátom prenajaté súkromníkovi za účelom výstavby dvojice polyfunkčných objektov. Nájomca mal zabraté parkovacie miesta nahradiť inde. V roku 2006 boli pozemky nájomcovi odpredané, aktuálny vlastník sa k nim dostal v roku 2008. V roku 2016 bolo parkovisko oplotené a definitívne na čas prestalo byť zadarmo využívané miestnymi obyvateľmi. Dnes je doňho obmedzený prístup opäť.

Prirodzenou reakciou na aktivity ohľadne pozemku bol verejný odpor. Združenie občanov vzniklo už v roku 2003 a odvtedy vedie boj proti plánom výstavby nového projektu na danom mieste a za zachovanie voľného parkovania. Tieto snahy boli neúspešné – nepodarilo sa dohodnúť ani na zámene pozemkov v blízkosti trhoviska na Miletičovej, a požiadavkám časti obyvateľov, podporených právnymi analýzami, nevyhoveli ani súdy či prokuratúra. Cesta k realizácii nového projektu je tak stále otvorená. 

Vlastník pozemku, spoločnosť Zelenka a.s., blízka skupine DANICON Holding, nedávno odhalil víziu možného riešenia budúcnosti pozemku, ktoré by zároveň mohlo priniesť ukončenie sporov ohľadne parkoviska. Podľa plánov firmy by tu mohla vzniknúť dvojica objektov s 12 a 8 nadzemnými podlažiami, ktoré by boli prepojené dvojpodlažnou podnožou. Developer zároveň navrhuje vybudovanie štyroch podlaží parkovania, z toho až troch podzemných. Dominantnou funkciou sú rezidencie, ktorých má byť 80, v parteri má vzniknúť občianska vybavenosť.

Príprava a povoľovanie projektu je len vo svojich počiatkoch, preto sa ešte nedá presne predvídať, aké budú ceny alebo kedy sa spustí predaj bytov. S ohľadom na požiadavky na parkovanie si ale bude musieť investor zvýšené náklady nejakým spôsobom kompenzovať. „Atraktivitou prostredia a snahou navrhnúť kvalitnú budovu v bezprostrednom kontakte s centrálnou mestskou zónou, vnímame ako developer bytový objekt Zelenka ako projekt vyššieho štandardu,“ hovorí Vladimír Ondriš Jr., zástupca investora. "Cena za m² je predmetom podrobných ekonomických prepočtov.“ Izbovosť by mala byť ale bežná, vzniknúť by teda mali 1- až 4-izbové byty.

Lokalite by mali podľa developera pomôcť aj služby, ktoré budú umiestnené v parteri objektu. Podľa V. Ondriša pribudnú „...Najmä doplnkové drobné služby a občianska vybavenosť, ktorá tak veľmi v okolí projektu chýba a doplní spektrum ponúkaných služieb. Konkrétne, kaviarne, menšie gastronomické prevádzky, prípadne potraviny, ambulancie - podľa záujmu prenajímateľa.“ Pre mnohých z okolia je však najdôležitejšou otázka parkovania.

Ako bolo spomenuté, z projekte sú navrhnuté teoreticky štyri podlažia parkovania. Každému bytu by mali prináležať dve parkovacie miesta (pre rezidentov tak bude až 200 miest na prvom nadzemnom a prvom podzemnom podlaží), 102 parkovacích miest by malo vzniknúť pre obyvateľov Palkovičovej na druhom podzemnom podlaží a ďalších 101 pre návštevy na treťom podzemnom podlaží (o tomto ešte nie je definitívne rozhodnuté). 403 parkovacích miest je skutočne veľkorysé číslo, ktoré presahuje dnes existujúce kapacity v území, vrátane pôvodného parkoviska.

„Jedným z našich cieľov je obyvateľom pomôcť vyriešiť situáciu s parkovaním v lokalite, v našom projekte plánujeme mestu bezodplatne previesť do vlastníctva jedno podzemné podlažie obdobnej parkovacej plochy oproti súčasnému stavu,“ vysvetľuje Vladimír Ondriš Jr. „Tento absolútne neštandardný benefit projektu ponúkame ako developer MČ Ružinov." Developer chce apelovať na to, aby boli tieto miesta určené prioritne pre obyvateľov okolia pri dodržaní mestskej parkovacej politiky. 

Pre investora ide pravdepodobne o stratégiu, ako dosiahnuť hladšie povolenie projektu. Ako sám konštatuje, zatiaľ bol predložený na Magistrát len ako investičný zámer a pripomienkovaný. „V súčasnosti tieto pripomienky citlivo zapracúvame do projektu a pripravujeme dokumentáciu pre územné rozhodnutie (DÚR),“ dopĺňa developer.

Výstavba sa optimisticky spustí až v roku 2023, dokončená by tak mohla byť v roku 2025. Riešenie využitia pozemku do štartu realizácie je predmetom rokovaní s akcionármi, v blízkej dobe by sa však mal podľa plánov majiteľa spustiť ročný prenájom boxov pre rezidentov situáciou najviac dotknutých ulíc.

Zdroj: Zelenka a.s.

DANICON tak prichádza s pomerne zaujímavou ponukou, ktorá, ak sa potvrdí, môže lokalite skutočne pomôcť a vyriešiť tak dlhé roky sporov. Z čisto urbanistického hľadiska je dostavba domoradia s vhodnou mierkou a aktívnym parterom na severnej strane Záhradníckej ulice správna. Ide o významnú mestskú triedu, ktorá je západne od Bajkalskej už súčasťou kompaktného mesta. Jej severná strana je však v tomto priestore umŕtvená a málo aktívna. Vznik líniovej zástavby by mohol navyše oddeliť parkové vnútrobloky sídliska Starý Ružinov a dodať im pokojnejší charakter.

Kameňom úrazu je však parkovanie, ktoré je v tejto lokalite problematické. Existujúce parkovacie miesta sú beznádejné obsadené a autá využívajú každý voľný priestor – vrátane chodníkov a priestranstiev, pôvodne určených pre peších. Ulice tak treba od parkovania vyčistiť, čomu ale obsadenie potenciálnej plochy nepomáha. Na druhej strane, presun automobilov do podzemia je správny.

Obyvatelia okolia v každom prípade nemôžu očakávať, že budú v budúcnosti parkovať zadarmo. Tieto doby sa v Bratislave našťastie končia, keďže sa má v najbližších rokoch spustiť dlhoočakávaná parkovacia politika. Jej cieľom je priniesť reguláciu a postupnú redukciu parkovania, existencia politiky ale bude zároveň aj podnetom pre investorov, aby budovali parkovacie domy alebo garáže. So zvýšením ceny sa tak môže zvýšiť kvalita verejného priestoru a parkovania zároveň.

Prístup, kedy budú nad parkovacími domami postavené mestské domy s aktívnym parterom, zelenými strechami alebo triezvou, nerušiacou architektúrou – čo je aj prípad Zelenky s dizajnom od kolektívu autorov Kyska Architects - považujem za vhodný. Výmenou za to musí byť jasné vymedzenie plôch pre parkovanie a pre chodcov či cyklistov na teréne spolu s ochranou existujúcich verejných priestorov a zelene.

Či bude takýto kompromis stačiť aktivistom, je v tejto chvíli otázne. Podľa vyjadrení na sociálnych sieťach je jediným riešením pre mnohých ľudí otvorenie priestoru a parkovanie zadarmo, na čo majú údajne právny nárok. Kto má v tomto spore pravdu, musia rozhodnúť právnici. S prihliadnutím na budúcnosť a kvalitu lokality a prostredia je však existencia prázdnej plochy, vymedzenej pre parkovanie, navyše zadarmo, neprípustná a zástavba vhodne navrhnutým projektom jediným správnym riešením.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.