Simona Schreinerová 07.02.2024 15:40

Prehra verejnosti, výhra developera? Zelenka získala zásadné rozhodnutie, priblížila sa k výstavbe

Boj o parkovisko medzi Záhradníckou a Palkovičovou ulicou v Ružinove sa vedie už niekoľko rokov. Pozemok bol roky vyžívaný ako bezplatné parkovanie obyvateľmi z okolia. Neskôr ale prešiel do vlastníctva spoločnosti Zelenka, ktorá spoplatnila parkovanie a v posledných rokoch prezentovala plány jeho nahradenia polyfunkčným domom.

Zdroj: Zelenka a.s. / EIA

História kauzy okolo parkovania pri Záhradníckej siaha do roku 2002, keď Hlavné mesto prenajalo pozemky súkromníkovi. O štyri roky neskôr sa prenájom zmenil na vlastníctvo a nový majiteľ si tu naplánoval výstavbu. Podľa pôvodného plánu sa mali zrušené parkovacie miesta nahradiť inde.

Spoločnosť Zelenka a.s. získala pozemky až v roku 2008 a vlastní ich dodnes. Bezplatné parkovisko fungovalo iba do roku 2016, keď ho majiteľ oplotil a na určitý čas spoplatnil. Dnes je prístup obmedzený. V praxi teda neslúži ako verejné bezplatné parkovisko už roky, čo časti obyvateľov nevyhovuje. Miestne občianske združenie preto začalo bojovať za zachovanie voľného parkovania a vyjadrilo nesúhlas s plánovanou výstavbou.

S novým developmentom nesúhlasila ani mestská časť Ružinov či Magistrát, ktorý sa vyjadril formou nesúhlasného záväzného stanoviska. Investora ale tento odpor nezastavil a začiatkom roka 2022 podal zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). 

Zdroj: Danicon Development

Podľa dokumentácie sa má vybudovať polyfunkčný objekt, členený na horizontálnu podnož a z toho vystupujúce dva vežové objekty, bloky A a B. Horizontálna podnož bude mať tri podzemné podlažia pre hromadnú garáž a technické zázemie. Jedno nadzemné podlažie bude slúžiť pre občiansku vybavenosť a parkovanie. Od druhého nadzemného podlažia je navrhovaná rezidenčná časť objektu. Vyšší blok A má mať jedenásť podlaží a nižší blok B sedem podlaží.

Celkovo je v projekte navrhnutých 109 bytov, v ktorých by malo bývať odhadom 251 obyvateľov. Blok A zahŕňa 19 dvojizbových, 30 trojizbových a päť štvorizbových bytov, spolu so štyrmi apartmánmi. V bloku B sa plánuje 22 jednoizbových, 11 dvojizbových, tri trojizbové a šesť štvorizbových rezidencií, s deviatimi apartmánmi. Architektonické riešenie pochádza od kancelárie Kyska Architects.

Projekt priniesol množstvo pripomienok, napriek nim ale bolo koncom augusta vydané rozhodnutie Okresného úradu Bratislava, že sa zámer nebude ďalej posudzovať. Súčasťou rozhodnutia sú podmienky, ktoré musí developer splniť v ďalších fázach projektovej dokumentácie. Keďže rozhodnutie ešte nebolo právoplatné, bolo možné sa voči nemu odvolať. To sa podľa očakávania aj stalo a odvolanie doručilo Združenie domových samospráv, Združenie občanov Líščie Nivy, Palkovičova a dvaja občania. 

Obsahom odvolania boli pripomienky, týkajúce sa rozporu s Územným plánom, nesúhlas s ďalším zahustením lokality,  ale i námietky voči konkrétnym podmienkam v rozhodnutí Okresného úradu. Problémom mal byť odporúčací charakter podmienky, týkajúcej sa výsadby 50 kusov vzrastlých stromov, aj vlažná formulácia podmienky realizácie zelenej strechy.

Ďalšia z námietok sa týkala názoru, že parčík na Palkovičovej je jedinou verejnou zelenou plochou v lokalite, a vzhľadom na počet obyvateľov už nepostačuje. V odvolaní sa tiež uvádza, že výstavbou projektu na Jégého narástol počet psíčkarov, ktorí nemajú vhodný priestor na venčenie. Podľa niektorých účastníkov konania bol kontroverzný aj samotný predaj pozemkov, avšak v zisťovacom konaní nie je Okresný úrad kompetentný riešiť vlastnícke vzťahy.

Situácia. Zdroj: Zelenka a.s. / EIA

Téma predaja pozemkov sa rieši už dlhé roky. Za pravdu združeniu občanov v tomto dalo aj Hlavné mesto, ktoré ústami vedúceho Oddelenia parkovania na Magistráte, miestneho politika a aktivistu Petra Hercega ešte pred časom tvrdilo, že má k tomuto aj archívne dokumenty. Developer obvinenie odmietol. K námietke nesúladu s Územným plánom sa v rámci doplňujúcich informácií k EIA bránil tým, že projekt v aktualizovanej podobe je riešený v súlade s funkčným využitím územia podľa ÚPN.

Proces sa z dôvodu riešenia odvolaní natiahol o ďalšie štyri mesiace. Okresný úrad v Bratislave, odbor opravných prostriedkov, už o odvolaní rozhodol – odvolania zamieta a potvrdzuje pôvodné rozhodnutie okresného úradu. Združenia a občania teda s odvolaním neuspeli. Proti rozhodnutiu sa už nemožno odvolať, avšak na základe žaloby je do dvoch mesiacov od oznámenia preskúmateľné súdom. To už by bol o poznanie náročnejší a zdĺhavejší proces. V každom prípade, proces EIA sa s najväčšou pravdepodobnosťou končí a projekt sa bude môcť posunúť do ďalších stupňov povoľovacieho procesu.

Faktom zostáva, že riešiť kontroverzie okolo predaja naozaj nie je predmetom zisťovacieho konania. Súlad s Územným plánom sa podrobne vyhodnocuje až v územnom konaní, resp. v prípade Bratislavy aj v procese vydávania záväzného stanoviska. Okrem toho je preukázanie súladu s Územným plánom z hľadiska regulácie využitia územia v rámci územného konania jednou z podmienok rozhodnutia. Bez splnenia podmienok v rozhodnutí Okresného úradu Bratislava sa projekt ďalej nepohne.

Developerovi nezostáva nič iné, len dodržať podmienky stanovené Okresným úradom, ktoré zohľadňujú aj doručené stanoviská účastníkov konania. Či je projekt, ktorý je v riešení v podstate už viac ako 20 rokov, v súlade s Územným plánom, sa môže ukázať už čoskoro. Developer - ak chce stavať na danom pozemku - totiž bude musieť žiadať o stanovisko k upravenému zámeru. 

Jedno je ale v podstate isté – bezplatnému parkovaniu je koniec. Bez ohľadu na to, aký osud čaká Polyfunkčný dom Zelenka, nejaký stavebný zámer na pozemku s vysokou pravdepodobnosťou vznikne. Mestský dom primeranej mierky s aktívnym parterom a bývaním je do tejto lokality vhodným zámerom a rokmi bude tlak na jeho výstavbu silnieť. Snaha časti verejnosti o zmarenie výstavby tak bude z dlhodobého hľadiska najskôr márna. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.