Simona Schreinerová 08.09.2023 11:21

Dom namiesto parkoviska. Kritizovaný projekt sa hýbe dopredu

Parkovisko medzi ulicami Záhradnícka a Palkovičova už roky vzbudzuje vášne. Pozemok, ktorý v minulosti slúžil miestnym obyvateľom na parkovanie, je v súkromnom vlastníctve. Ako parkovisko síce slúži aj dnes, ale je oplotené a s obmedzeným prístupom. To by sa ale mohlo zmeniť, napriek odporu sa tu totiž plánuje polyfunkčný komplex.

Zdroj: Danicon Development

Spor, týkajúci sa pozemkov medzi Záhradníckou a Palkovičou, začal pred viac ako dvoma desaťročiami. V roku 2002 ich Magistrát prenajal súkromnej spoločnosti, o štyri roky neskôr jej boli predané. Už vtedy bola v pláne výstavba, pričom parkovacie miesta mali byť nahradené inde.

Súčasný vlastník Zelenka a.s., blízky skupine DANICON Holding, sa k pozemkom dostal v roku 2008, v 2016 nechal pozemok oplotiť. Dovtedy bezplatné parkovisko bolo na čas spoplatnené, aktuálne je doň obmedzený prístup. Tieto zmeny nenechali občanov chladnými. Miestne občianske združenie sa postavilo plánovanej výstavbe na odpor a bojovalo za zachovanie voľného parkovania.

Protesty verejnosti neboli úplne márne. So zámerom vyjadrila nesúhlas mestská časť Ružinov aj Magistrát v podobe nesúhlasného záväzného stanoviska. Investora to síce celkom nezastavilo - koniec-koncov, začiatkom roka 2022 podal zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Vzhľadom na záujem verejnosti sa ale proces nezaobišiel bez množstva pripomienok. Na stole sa objavila aj možnosť zámeny pozemkov v blízkosti trhoviska na Miletičovej. 

Hlavné mesto v rámci posudzovania EIA vyjadrilo nesúhlas s ohľadom na nejednoznačnosť súladu s územnoplánovacou dokumentáciou a vzhľadom na vydané nesúhlasné záväzné stanovisko. Ružinov nesúhlasil s predloženým zámerom z dôvodu, že je v rozpore so záväznou časťou Územného plánu (ÚPN). 

Združenie občanov je zas proti zahusťovaniu zástavby, problémom je podľa nich aj záber verejného parkoviska. To však už verejné nie je, keďže je v súkromnom vlastníctve. Riešenie dopravného napojenia malo vychádzať zo skreslených údajov, získaných počas pandémie. Z rovnakého dôvodu je spochybnená aj hluková štúdia, keďže počas pandémie mala byť intenzita dopravy výrazne nižšia. Kontroverzný je podľa nich aj samotný predaj pozemkov. Za pravdu im v tomto dáva Magistrát, ktorý ústami splnomocnenca pre parkovaciu politiku, miestneho politika a aktivistu Petra Hercega ešte pred časom tvrdil, že má k tomuto aj archívne dokumenty.

Developer takéto obvinenie odmieta. K nesúladu s Územnným plánom sa v rámci doplňujúcich informácií k EIA bránil tým, že projekt v aktualizovanej podobe je riešený v súlade s funkčným využitím územia podľa ÚPN, teda občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, viacpodlažná obytná zástavba, sadovnícke úpravy, parky.

Dohadom medzi developerom, verejnosťou a samosprávou urobilo koniec (aspoň dočasne) vydané rozhodnutie z procesu EIA. Podľa neho sa zámer nebude ďalej posudzovať, teda nepôjde do tzv. veľkej EIA. Voči rozhodnutiu sa dá odvolať. Vzhľadom na odhodlanie verejnosti, ktorá proti projektu bojuje už 20 rokov, sa dá očakávať, že k tomu aj príde.

Je však pravdepodobnejšie, že rozhodnutie skôr či neskôr nadobudne právoplatnosť, čím sa otvoria dvere k ďalšiemu pokračovaniu povoľovacích konaní. Súčasťou rozhodnutia sú podmienky, ktoré musia byť splnené v ďalších stupňoch. Vychádzajú aj z doručených pripomienok, teda z tých relevantných. Výhrady občanov sú prakticky bez výnimky irelevantné.

Zdroj: Danicon Development

Podľa dokumentácie EIA tak má byť vybudovaný polyfunkčný objekt, ktorý je členený na horizontálnu podnož a z toho vystupujúce dva vežové objekty, bloky A a B. Horizontálna podnož má mať tri podzemné podlažia pre hromadnú garáž a technické zázemie. Jedno nadzemné podlažie bude slúžiť na občiansku vybavenosť (drobné nájomné prevádzky, obchod, služby) a parkovanie. Od druhého nadzemného podlažia je navrhovaná obytná časť objektu, ktorá je rozdelená na dva bloky. Vyšší blok A má 11 podlaží a nižší blok B len 7 podlaží.

V projekte by malo byť celkovo 109 bytov, v ktorých by malo bývať odhadom 251 obyvateľov. V bloku A je navrhnutých 19 dvojizbových, 30 trojizbových a päť štvorizbových bytov, súčasťou budú aj štyri apartmány. V objekte B sa bude nachádzať 22 jednoizbových, 11 dvojizbových, tri trojizbové a šesť štvorizbových rezidencií. Apartmánov bude v tomto objekte deväť.

Aká dlhá bude cesta k výstavbe je ťažké odhadnúť, proces EIA ešte stále nie je celkom ukončený. Zámer na Záhradníckej určite nie je dokonalý, ale namiesto konštruktívnych pripomienok sa bojuje o parkovisko, ktoré by podľa viacerých obyvateľov malo byť pre nich dostupné zadarmo. Tento typ zástavby je pritom pre danú lokalitu pomerne dobrou voľbou. Ide o pozemok v blízkosti električkovej strate, mestskej triedy a na okraji sídliska, ktoré nie je husto zastavané.

Nahradiť obyčajné povrchové parkovisko niečím hodnotnejším by malo byť prirodzené a logické. Navyše ide o zámer, ktorý do okolitej zástavby zapadne a dá sa označiť za primeraný a vhodný do tejto lokality. Urbanistickú koncepciu sídliska Starý Ružinov projekt nijako nenarúša, práve naopak, dopĺňa ju. V susedstve sa už nachádza postmoderný polyfunkčný objekt, ktorý územie skôr zlepšuje. 

Tvrdohlavá snaha zastaviť akúkoľvek výstavbu bez konštruktívnych pripomienok na dnes už súkromnom pozemku sa v konečnom dôsledku s veľkou pravdepodobnosťou nestretne s úspechom. Polyfunkčný komplex nie je zďaleka jediný, ktorý sa stal obeťou NIMBYs, teda obyvateľov, ktorým výstavba v princípe nevadí, ale iba kým nie je v ich blízkosti.

S podobnými problémami sa napokon stretol aj neďaleký Nový trh od INTRADE Financial Investments na Miletičovej, ktorý získal právoplatné rozhodnutie EIA po jeden a pol roku. Nahradiť má pritom budovu bývalého Kovoprojektu. Vo všeobecnosti sa oba zámery nachádzajú v časti mesta, kde je ešte množstvo priestoru pre výstavbu. Jej súčasťou sú brownfieldy, zastarané administratívne budovy alebo povrchové parkoviská. Rozumná rozvojová koncepcia, ktorá by nastavila pravidlá výstavby a umožnila rozvoj verejných priestorov, by z nej mohla urobiť jednu z najlepších lokalít pre život. 

Na to však bude potrebná ochota územie zlepšiť - a absencia snáh o narušenie snáh o prestavbu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.