Adrian Gubčo 10.02.2022 18:01

Hlavné mesto odmieta výstavbu projektu Zelenka, v hre je zámena pozemkov

Polyfunkčný bytový dom Zelenka je predmetom hlasného odporu zo strany niektorých obyvateľov Starého Ružinova. Developer Zelenka a.s. totiž plánuje nahradiť povrchové parkovisko medzi Palkovičovou a Záhradníckou novými hmotami, pričom hnev protestujúcich nezmiernil ani sľubom vybudovať rozsiahle parkovacie kapacity. Situácia sa ďalej skomplikovala, keďže mesto zámer v súčasnej podobe odmietlo. Alternatívou má byť zámena pozemkov a vybudovanie Zelenky inde.

Zdroj: Danicon Development

Téma výstavby na mieste povrchového parkoviska medzi Palkovičovou a Záhradníckou je horúca už približne dve desaťročia, diskusie sa však opätovne zintenzívnili v poslednom období. Developer, spoločnosť Zelenka a.s., blízka skupine DANICON Holding, ktorý je aj vlastníkom pozemkov pod parkoviskom, predstavil zámer výstavby polyfunkčného projektu s dvojicou bodových objektov, horizontálnou podnožou a mohutným podzemným parkovaním. Projekt je na posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), teda v povoľovacom procese.

Časť miestnych obyvateľov, aktivistov a spriaznených politikov je však proti. Za problém označujú záber parkoviska, kde v minulosti parkovali zadarmo, ale aj údajný záber zelene, zahusťovanie, znehodnotenie svojich nehnuteľností, zhoršenie presvetlenia, narušenie obrazu územia či dokonca narušenie statiky (!). Poukazujú na nekorektný predaj pozemkov, kedy už nebola prevedená na súkromného vlastníka aj samotná stavba parkoviska. Za pravdu im v tomto dáva Magistrát, ktorý ústami splnomocnenca pre parkovaciu politiku, miestneho politika a aktivistu Petra Hercega tvrdí, že má k tomuto aj archívne dokumenty.

Developer odmieta, že by bol prevod pozemkov nekorektný. Preto pokračuje v snahe o zisk povolení k výstavbe. Opäť však narazil: Hlavné mesto k zámeru vydalo negatívne záväzné stanovisko, čím hovorí, že Zelenka nie je v súlade s Územným plánom. Za kľúčové problémy označuje presah projektu do plôch, definovaných v pláne ako zeleň (na v pláne definovanej zeleni je však potom aj parkovisko), neúmerné zaťaženie pozemku a fakt, že projekt nezvyšuje urbanistický štandard územia. Negatívne ho ovplyvní zvýšenie dopravnej záťaže a zástavba ako taká. Ďalšie pripomienky mala Hlavná architektka.

Pre vývoj zámeru to znamená komplikáciu, developer však potvrdzuje, že určite plánuje stavať aj naďalej. „Spoločnosť Zelenka bude naďalej pokračovať v povoľovacom procese pre pozemky Záhradnícka/Palkovičová,“ hovorí Vladimír Ondriš jr., sales manager v Danicon Development. „Pripomienky k zámeru vnímame, no považujeme ich skôr za politické, ako vecné.“ Investor tak bude musieť projekt prepracovať tak, aby bol v súlade s požiadavkami Magistrátu. Keďže tento ale otvorene hovorí o pochybnostiach ohľadne odpredaja pozemkov v minulosti, Zelenka pripúšťa aj zámenu pozemkov.

„Paralelne taktiež rokujeme s magistrátom o možnej zámene,“ potvrdzuje V. Ondriš jr. Upozorňuje však, že to nemusí znamenať východisko zo situácie. „Po predošlej skúsenosti so zámenou, ktorú inicioval poslanec za Ružinov a predseda Združenia občanov pán Matúšek, nevieme verifikovať, či sa nejedná o vyhodenú energiu. Pán Matúšek napokon sám hlasoval proti tejto zámene a niekoľko ročné snaženie vyšlo navnivoč,“ vysvetľuje. Ak by vznikol projekt v novej lokalite – miestna politická skupina navrhuje parkovisko na južnej strane Záhradníckej severovýchodne od trhoviska Miletičova – má charakterovo aj architektonicky pripomínať pôvodný zámer. Jeho forma sa ešte ale stále tvorí, preto developer nedisponuje presnými bilanciami.

Pôvodná Zelenka mala priniesť 109 bytov a apartmánov, z toho 58 vo dvanásťpodlažnom západnom bloku A a 51 v osempodlažnom bloku B. Súčasťou projektu je retail v podnoži v celkovej výmere 399 metrov štvorcových. Parkovanie je riešené na štyroch podlažiach, z celkového počtu 344 parkovacích miest má byť 135 pre prezidentov (na prvom nadzemnom a prvom podzemnom podlaží), 103 pre ľudí z Palkovičovej (na druhom podzemnom) a 106 pre návštevy (na treťom podzemnom podlaží, v prípade záujmu Magistrátu či mestskej časti).

Investor nevie s ohľadom na situáciu odhadnúť, kedy by vedel získať povolenia a dostať projekt do výstavby. „Žiaľ, napriek nepopierateľným benefitom, ktoré náš projekt do lokality prináša, sa stále stretávame s odporom MČ Ružinov a aktivistov, preto je veľmi ťažké, stanoviť reálne míľniky projektu,“ konštatuje Vladimír Ondriš Jr. Toto platí v prípade projektu severne aj južne od Záhradníckej.

Zdroj: Danicon Development

Zmena súčasného stavu, kedy sa pri významnej a rušnej mestskej triede nachádza len obyčajné nehodnotné povrchové parkovisko, by mala byť prirodzená. Napriek tomu ju občania torpédujú svojimi pripomienkami, ktoré zazneli aj v ostatnej reportáži, pripravenej Rádom Regina Západ. Nahnevaní občania, očividne laici, tam vypočítavajú mnohé domnelé problémy, ktoré výstavba prinesie. „Tieto výhrady sú absolútne neopodstatnené, nemajú žiadnu oporu v normách, zákone či územnom pláne,“ reaguje zástupca developera.

Ako hovorí developer, jeho projekt dobre dotvorí lokalitu: „Náš projekt je umiestnený výhradne na našich pozemkoch, do zelene nijakým spôsobom nezasahujeme. Projekt je navrhnutý tak, aby bol v súlade s okolitou výstavbou a jeho maximálna výška je rovnaká, ako u priľahlých činžiakov. Náš pozemok sme sa rozhodli nevyťažiť maximálne, naopak sme sa rozhodli pre kvalitný a okoliu primeraný projekt.“ Pripomína, že riešenie je navrhnuté tak, aby obyvateľom development nezhoršil kvalitu života.

Investor vidí dôvody odporu aktivistov jednoznačne. „Odpor združenia vnímame ako snahu zamedziť akejkoľvek výstavbe, do dnešného dňa sme neobdržali žiadne konštruktívne pripomienky a výhrady, ktoré by viedli ku kompromisu,“ zhŕňa Vladimír Ondriš Jr.

So žiadosťou o reakciu a odpoveď na otázku, za akých podmienok si vie predstaviť premenu plochy, som oslovil aj iniciatívu miestnych obyvateľov a aktivistov. Do stanovenej uzávierky som však neobdržal žiadnu odpoveď. Pokiaľ však predstaviteľ iniciatívy skutočne zablokoval predtým zvažovanú výmenu pozemkov, potom treba asi súhlasiť s developerom. Nejde o žiadne konštruktívne riešenie – aktívni obyvatelia sú jednoducho klasickí NIMBYs, z princípu bojujúci proti rozvoju. Mesto sa ale postavilo na ich stranu.

Developer síce potvrdzuje, že cíti snahu Hlavného mesta problém vyriešiť, obe stany však rozumejú, že ide o „zložitý proces s neistým výsledkom“. P. Herceg by na mieste parkoviska najradšej videl architektonicky príťažlivo stvárnený parkovací dom s aktívnym parterom. Či sa s tým stotožnia miestni obyvatelia, je otázne. Web iniciatívy za parkovisko (a park) sa k tomuto návrhu nijak konkrétne nevyjadruje, hoci inak je pravidelne aktualizovaný. Ak by sa však odpor zdvihol aj voči takémuto zámeru, potom asi neostane nič iné, ako parkovisko ponechať v súčasnom stave.

Diskusia okolo Zelenky pokračuje a aj napriek veľkej prekážke, ktorou je negatívne stanovisko mesta, to pre projekt neznamená koniec. Každopádne, je mimoriadne smutné, že sa namiesto konštruktívnej debaty o skutočných nedostatkoch zámeru rieši, či má vôbec nová zástavba na tomto mieste vzniknúť. Ťažko si v tejto časti Ružinova možno predstaviť vhodnejšie miesto pre výstavbu – v dotyku s mestskou triedou, pri električkovej trati, na okraji riedko zastavaného sídliska a na mieste parkoviska. Výhrady občanov sú prakticky bez výnimky irelevantné.

Mesto a zastupitelia, ktorí napriek tomu „počúvajú obyvateľov“, v skutočnosti nedokazujú, že robia pre ľudí. Ukazujú, že ide len o zbabelých populistov, ktorí vymenili snahu o zdravý rozvoj Bratislavy a Ružinova za lacné politické body. Ak je totiž tento projekt problematický, potom je problémom takmer všetka výstavba v meste. Naskočiť na takúto vlnu je veľmi nebezpečné, čo už teraz pociťujú desaťtisíce ľudí. Čoskoro ju môžu cítiť ďalšie státisíce.   

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.