Adrian Gubčo 27.08.2021 16:24

Developer projektu Metropolis: V downtowne sa dá vybudovať svetová architektúra

Spoločnosť Mint Investments rozbehla po dlhej príprave realizáciu projektu Metropolis, ktorý bude ďalším výškovým vstupom do lokality bratislavského downtownu. Hoci nepôjde o najvyššie budovy, pozornosť pútajú svojim tvarom v podobe veľkého písmena M. Partner skupiny Sebastien Dejanovski považuje kombináciu polohy a súčasnej situácie za ideálnu príležitosť pre rozvoj takéhoto developmentu.

Sebastien Dejanovski. Zdroj: Mint Group / Herrys

Výstavba Metropolisu je zaujímavá aj v tom, že ide o prvý projekt výškových budov v poslednom období, ktorý rozbieha niekto iný ako trojica či štvorica najznámejších a najväčších bratislavských developerov. Mint Investments sa doteraz sústredilo najmä na projekty v Prahe. Teraz však vycítilo šancu na vybudovanie projektu, ktorý bude patriť ku „skvostom novej panorámy mesta“. Skúsený podnikateľ S. Dejanovski hovorí o situácii na stavebnom trhu, porovnaní s Prahou, ale aj o tom, čo robí Metropolis výnimočným.

V rozhovore sa okrem toho dozviete:

• Prečo považuje pandémiu za príležitosť

• Prečo sa veľkí developeri v čoraz väčšej miere sústredia na rezidencie

• Prečo má projekt taký tvar, aký má

• Aké sú prednosti Metropolisu oproti blízkym developmentom

• Ako spraviť byty viac dostupné

Adrian Gubčo: Projekt Metropolis vlastníte ako developer už dlhšiu dobu - prvé štúdie sú už vyše 10 rokov staré. Prečo ste sa rozhodli spustiť tento projekt práve teraz?

Sebastien Dejanovski: Projekt sme kúpili pred 14 rokmi. Vtedy naša firma fungovala ako fond nehnuteľností, ktorý sa zameriaval na investorov v USA a v Anglicku. Fondu skončila životnosť pred štyrmi rokmi, preto sme od neho kúpili projekt a chceli sme sa zamerať na získanie stavebného povolenia a následne predaj bytov. Situácia s povoľovaním však bola veľmi komplikovaná. Boli sme frustrovaní, lebo sa nám veľmi tá lokalita páčila a vedeli sme, že to bude bomba.

Nakoniec sa uvoľnila situácia, čo znamená, že boli vyriešené dopravné otázky medzi HB Reavisom a Pentou. To bol celý kľúč k zahájeniu získavania územného rozhodnutia. Išli sme do toho, hoci je pravda, že sme váhali, či to vôbec chceme stavať alebo nie. Stavebné firmy mali obrovský objem objednávok a jednotliví hráči nemohli získať za rozumné stavebné náklady ponuky od stavebnej firmy, zvlášť na Slovensku. Aby ste dostali rozumnú cenu, musíte sa sám stáť generálnym dodávateľom, čo je model, ktorý využíva HB Reavis a Penta. Naša firma má ale iný model fungovania a nezamestnáva desiatky ľudí, ktorí pracujú ako generálni dodávatelia.

Minulý rok po šoku v podobe pandémie nastala konečne zmena. Cítili sme príležitosť, videli sme, že nie je toľko zákaziek a mali sme šancu si to nechať a sami to rozvinúť. Našťastie mali záujem aj stavebné firmy – hoci od marca je situácia pri cenách stavebnín veľmi dynamická - a aj kupujúci. To je genéza za tých 14 rokov od kúpy projektu.

Momentálne je na trhu veľký počet projektov, ktoré sú nadštandardné alebo luxusné - Eurovea, Sky Park a viacero ďalších. Ide do veľkej miery o vašu konkurenciu. Prečo ste sa rozhodli vypustiť to na trh práve teraz?

Začali sme v októbri minulého roku – to bolo obdobie, kedy panovala neistota ohľadne pandémie, kým Eurovea už bola aj tak dosť vypredaná a to sa nachádza v trochu vyššej cenovej kategórii. Takže naopak, nám sa to zdalo ako super príležitosť to spustiť.

Čiže nehodnotíte to ako risk, že ste sa do toho pustili práve v tejto dobe?

Vždy sú nejaké riziká, vždy sa niečo stáva, každopádne, my sme stavili aj na to, že stavebné firmy budú mať menej práce a že budú rozumnejšie očakávania. Kupujúca klientela zas práve naopak kvôli pandémii a kvôli rôznym stavebným trendom, ktoré tu boli aj pred pandémiou, bude chcieť investovať do bytov, buď na vlastné bývanie alebo na ďalšie investície. Z nášho pohľadu bolo skôr rizikové čakať.

Metropolis dotvorí prostredie bratislavského downtownu. Zdroj: Mint Group

V čom bolo riziko?

Neviete, na čo čakať. Aj keď necháme pandémiu stranou, hocijaké obdobie má vždy niekoľko rizík - buď sa píše, že je to prepálené, ľudia nemajú peniaze, že získavanie hypotéky bolo menej dostupné. V každom období máme riziko. Je na vás sa rozhodnúť, ako ich beriete. My sme to brali ako príležitosť a rozhodli sme sa projekt zdevelopovať, aj keď náš core business je asset management.

Na druhej strane je ale momentálne problém s povoľovaním novej výstavby, míňajú sa voľné pozemky a zvlášť sa míňajú projekty, ktoré by mali stavebné povolenia. Neuvažovali ste nad tým, že by bolo vhodnejšie buď počkať niekoľko rokov a dať to do výstavby potom, prípadne to predať ako hotový projekt nejakému inému developerovi?

Áno, predaj projektu bola naša druhá varianta. Bola to naša pôvodná stratégia pred získaním povolenia. Vždy ale robíme to, čo pre nás dáva najvyšší zmysel, a my sme brali pandémiu a jej následky ako príležitosť.

Pozrel som si portfólio vašich projektov a máte tam skoro samý retail alebo office. Toto by mal byť váš najväčší rezidenčný projekt.

Ako Mint Investments pôsobíme vo forme fondu už sedemnásty rok a za tú dobu sme investovali do projektov, ktoré priniesli tisíce bytov, vrátane bytov v Bratislave. Pre nás development nie je nová vec a development rezidenčného projektu taktiež nie je novinka. Naša stratégia bola sústrediť sa na väčšie segmenty od začiatku, to znamená kancelárie, retail a rezidencie.

O aké bratislavské projekty išlo?

Pred sedemnástimi rokmi sme vstúpili do projektu Jégého Alej. Potom tých príležitostí už toľko nebolo, takže sme sa sústredili na iné segmenty.

Prečo ste sa vrátili k rezidenciám?

Pred štyrmi rokmi sme sa rozhodli predávať jeden po druhom projekty a dnes nám ostáva jeden. Snažíme sa robiť vždy to, čo dáva zmysel pre ďalších pár rokov, keďže nehnuteľnosti vždy majú určitú zotrvačnosť. Zároveň sme sa snažili pochopiť lokalitu z hľadiska kapitálových trhov a po čom bol najväčší dopyt. Svetoví investori značne upustili od investícii do obchodných centier, aby investovali do nájomných bytov.

Aj v Prahe máme projekt, ktorý bude mať 350 bytov. Získanie povolenia očakávame počas nasledujúcich týždňov alebo mesiacov. Tam zvažujeme, že to budeme predávať veľkému investorovi, ktorý bude ďalej prenajímať byty sám. Dostupnosť bytov v Česku aj na Slovensku začína byť horšia a horšia aj pre mladých profesionálov.

Tak ako je to na západe, jedným z riešení pre bývanie bude prenájom bytu a nie iba kúpa. Sú to zmeny, ktoré sme tu očakávali dlho. Fakt, že si byt častejšie prenajmete, je na západe bežný už desiatky rokov. Tým, že tu bola veľká inflácia na cenu nehnuteľností a kde si myslíme, že nebude poľavovať v budúcich rokoch, všetky tieto tlaky tu ostanú. Výrobné kapacity na Slovensku aj v Česku klesajú, pretože priemerný vek stavbárov iba rastie, nová generácia chce skôr pracovať z kancelárie alebo byť influencerom, a počet Ukrajincov, ktorí pracujú u nás, skôr klesá. Nie iba kvôli pandémii, ale tiež starnú a chcú sa vrátiť domov. Stavebné zákony sa tiež menia, náklady sa zväčšujú, pozemky sú menej dostupné. Takže dostupnosť bude určite o prenájme bytu.

"Dostupnosť bytov v Česku aj na Slovensku začína byť horšia a horšia aj pre mladých profesionálov."

Vidíte to takto aj v Bratislave?

Presne tak.

V čom ešte vidíte nejaké podobnosti alebo rozdiely medzi Bratislavou a Prahou?

Záleží na lokalite. To, čo nás veľmi pritiahlo, bol bratislavský downtown. Zóna bývalej rafinérie umožnila niečo jedinečné, môžete stavať modernejšiu architektúru bez toho, aby bol narušený konzervatívny charakter staršej časti mesta. Bolo tu možné vybudovať svetovú architektúru a spraviť niečo, na čo máte málo príležitostí v rámci histórie mesta - môžete nastaviť nový štandard v architektúre, urbanizme a nastaviť nový spôsob života, adekvátny k súčasnosti.

To je veľmi zaujímavé, a nie iba intelektuálne a profesne, ale evidentne aj ekonomicky. Môžete stavať niečo úplne nové vo vznikajúcej lokalite. Tá je síce limitovaná, na rozdiel napríklad od Varšavy, kde bolo mesto ďaleko viac zbombardované a zdemolované a kde je oblastí na výstavbu bez akýchkoľvek bariér veľa. Tam sú ceny nehnuteľností najziskovejšie, kým v Bratislave je downtown úplne blízko mesta a nemôžte stavať desiatky miliónov metrov štvorcových. Je jasné, že hráči na Slovensku budú stavať toho čo najviac. Zároveň je ale podľa nás aj príležitosť stavať veľmi pekný dom a to bola aj najväčšia výzva.

Projekt sa vyznačuje špecifickým tvarom. Zdroj: Mint Group

Ako k projektu a jeho povoľovaniu pristupovalo mesto alebo mestská časť?

Neboli sme prví, ktorí žiadali o povolenie, takže ak máte takú veľkú lokalitu, najdôležitejšia je doprava. Tam sa museli dohodnúť tí väčší hráči, ktorými boli v tomto prípade JTRE, Penta Real Estate a HB Reavis. V okamihu, ako bolo jasné, ako bude fungovať doprava, tak bolo jasnejšie aj pre nás, ako získať povolenie.

Bolo tiež jasné, že najväčší tlak bude na vznik komerčných nehnuteľností. To pre nás nebola priorita, namiesto toho tu bola príležitosť robiť rezidenčný projekt, lebo nám bolo jasné, že tam bude veľa manažérov, ktorí budú v oblasti pracovať. Pôjde o centrum diania. Napríklad Praha ma najväčší problém, že centrum mesta je večer úplne prázdne, pretože budovy nie sú spravené pre rezidenčné využitie. Tam život hold nie je, a nebol ani pred pandémiou. Takže ak tvoríte úplne nový downtown, tak by sa nemalo zabúdať na rezidencie.

To určite nebola priorita pre ostatných hráčov, bolo to skôr druhotné alebo tretie v poradí, takže zatiaľ stavali dve nákupne centrá a potom kancelárie. Vlastne nedávno aj HB Reavis zmenil názor a plánuje rezidenčný projekt v bezprostrednej blízkosti Metropolisu.

Smeroval som skôr k tomu, či mala na vás mestská časť alebo mesto nejaké špecifické požiadavky.

Nie, na Slovensku zákon funguje tak, že tí veľkí hráči sa musia prví dohodnúť, keď žiadajú o povolenie. My sme nemuseli špeciálne investovať do infraštruktúry z toho dôvodu, že sme prišli skoro ako poslední.

Dobre, pozrime sa teraz na samotný projekt. Budovy budú mať dosť výraznú figúru v podobe dvoch veží, ktoré sú oproti sebe a budú vytvárať tvar písmena M. Ako vznikla idea daného výzoru projektu?

To sú skôr otázky na architekta. Každopádne, môžem vám odpovedať technicky. Najdôležitejšie je, že sme museli riešiť objem metrov štvorcových, ktorý nám umožňuje Územný plán zóny Chalupkova, zároveň máme v tejto lokalite veľa susedov v bezprostrednej blízkosti, čo znamená, že tvar budov musí rešpektovať komplikovanú svetlotechniku. Tým, že sme sa rozhodli pre rezidenčný projekt, tak ten má iný režim v rámci územného plánu, lebo potrebuje viac svetla ako kancelárie. Je to teda komplikovanejšie.

Tvar tak vyplýva, za A, z tohto hľadiska, druhá časť je, že náš architekt určite prinesie projektu architektonickú kvalitu. Od nás bola požiadavka, že aj napriek tomu, že milujeme architektúru, musíme vidieť, že sa to dá stavať za rozumné peniaze. Tento tvar je veľmi výrazný, na rozdiel od oblúkov ale menej finančne náročný.

Prečo ste sa rozhodli angažovať zahraničných architektov a nie domácich?

Hlavný architekt je Slovák. Študoval architektúru na univerzite v Čechách, ale reálne sa považuje za Slováka. Navyše sa stal za tie roky mojim dobrým kamarátom, takže mám k nemu dôveru. Rozumie tiež veľmi dobre slovenskej mentalite a pozná veľmi dobre históriu architektúry v Bratislave, čo je pre mňa ideálne prepojenie.

Byt v Metropolise. Zdroj: Stopka

Čím budú byty v tomto projekte lepšie oproti okolitej konkurencii? V čom bude projekt lepší pre investorov?

Mali sme na začiatku niekoľko požiadaviek. Byty na to, koľko majú izieb, nie sú plošne také veľké. Chceli sme byty, ktoré budú efektívne a budú na život v centre mesta, pre ľudí, ktorí majú rýchly život a užívajú si reštaurácie, nočný život, žijú naozaj naplno. Vtedy potrebujete byt, ktorý bude moderný, a bude mať aj najnovšie technológie, ktoré vám umožnia mať komfort, očakávaný od bytu so svetovou architektúrou. Nechceli sme šetriť na technických štandardoch, ktoré si myslím, že sú vyššie ako v iných projektoch. Inak zvnútra má aj konkurencia veľmi dobre spravené byty, v tom si nemyslím, že budeme zásadne lepší. Z technického hľadiska budú ale naše byty lepšie.

Aká je zatiaľ úspešnosť predaja?

Sme spokojní s celkovým predajom.

Vráťme sa teda ešte k architektúre. Všimol som si, že na sociálnych sieťach je kritizovaný nedostatok potenciálnej anonymity obyvateľov u protiľahlých terasových bytov v dôsledku tvaru budovy. Ako bude táto vec riešená?

Sú rôzne typy ľudí. Sú typy, ktoré rady žijú skryto a pre nich určite tieto byty nie sú. Potom sú ľudia, ktorí nemajú problém byť videní a pre týchto ľudí určite bude ten byt lepší.

Bude parčík, ktorý je súčasťou projektu, verejne prístupný?

Bude verejne prístupný, pretože podľa územného plánu to tak musí byť. Preto bude otvorený aj dvor a bude sa prepájať s projektami, ktoré sú v okolí. Našim cieľom bolo, aby bolo pre ľudí, ktorí tam bývajú, možné sa dostať k Dunaju najjednoduchším a najkrajším spôsobom.

Spolupracujete na tvorbe tohto priestoru aj so susedným developerom Apollo Residence?

Určite.

Aká vybavenosť vznikne v rámci projektu?

Začínať s predajom retailu budeme až za nejakú dobu, a to z pár dôvodov. Počas pandémie je ťažšie predať retailový priestor. Každopádne, keď začneme, budú tam služby, ktoré majú pomôcť ľudom, ktorí tam bývajú a ktoré budú ako doplnok k obchodnému centru naproti - a ktoré bude, myslím, najväčšie v Bratislave.

Obchodná pasáž bude dvojpodlažná a umiestnená v podlubí. Zdroj: Mint Group / Herrys

Pýtam sa preto, lebo sa predsa len pohybujeme v novom centre Bratislavy, čo znamená, že tam bude štandard pravdepodobne vyšší. Čo to ale prinesie širšej verejnosti? Nebude to iba nejaká súkromná oáza? Bude to niečo, čo bude môcť aj verejnosť vnímať ako „svoje“?

Z hľadiska územného plánu nebolo ani na výber, nám bolo dané, že bude dvojpodlažný retail a že bude dostupný pre verejnosť. Ak by sme ho chceli uzavrieť, tak to nejde. Môžeme si predstaviť, že tam budú kaviarne a že tam budú služby, ktoré potrebujete - to znamená nejaká malá banka alebo právnik, notár, zubár, možno nejakí doktori, kto vie. V žiadnom prípade to nebude mega veľké obchodné centrum, v ktorom idete strácať čas.

Je pravda, že nie ste najväčší investor v oblasti a nemáte taký veľký pozemok. Vaše možnosti, aj keby ste tam chceli robiť nejakú verejnú funkciu, sú dosť obmedzené. Na druhej strane, stále máte možnosť robiť niečo pre verejnosť niečo nad rámec územného plánu - napríklad doplniť nejaké umenie. Uvažovali ste nad takýmito vecami?

Áno, ale ešte to nie je úplne definované, takže nechcel by som do toho moc hovoriť. Každopádne, to je taktiež priorita architekta. Dom by mal byť pekný a zapadnúť do lokality, ako aj mať nejaký prvok umenia, ktorý bude dotvárať projekt v očiach nielen jeho obyvateľov, ale aj susedov.

Nepovažujete fakt, že ste ešte nerealizovali výškové budovy, a obzvlášť v Bratislave, za možné riziko? Predsa len, výškové projekty v okolí realizovali zatiaľ len tí najväčší slovenskí developeri.

Možno som to zle vysvetlil na začiatku nášho rozhovoru, ale boli sme ako developeri v projektoch, ktoré ponúkli dvetisíc bytov medzi Bratislavou a Prahou. Bolo to asi 10 projektov, takže problémov sme mali dosť a náš tím je v developmente skúsený. Náš šéf developmentu pre Slovensko Tomáš Kadeřábek bol generálnym riaditeľom ING Development, keď stavala viaceré veľmi známe stavby, takisto aj náš architekt robil veľmi veľa projektov. Takže ľudia, ktorí sú v našom tíme, boli zapojení do stoviek tisícov metrov štvorcových. A úprimne, stavba rezidenčného projektu nie je najkomplikovanejšia. Napríklad oproti nášmu obchodnému centru v Opave to bude ľahký oriešok.

Existujú v Bratislave aj nejaké iné projekty či pozemky, o ktoré by ste mali záujem?

Evidujeme a rokujeme o viacero projektoch. Pokiaľ bude projekt, ktorý splní naše parametre, tak radi využijeme príležitosť zase investovať. Nie sme skupina, ktorá má za cieľ byť najvýraznejšia či najväčšia na trhu. Vždy robíme to, čo dáva zmysel, nie iba z hľadiska našej firmy, ale aj príležitostí a trhu. Musíme zaručiť návratnosť, než sa pustíme do projektu, takže môže sa stať, že pôjdeme kúpiť ďalší projekt v Bratislave alebo v Prahe. Nie je to ale dané tým, že musíme niečo kúpiť.

Aktuálny stav realizácie projektu

Zameriavate sa na špecifický typ schém, napríklad na luxusnejšie projekty?

Nie, pri rezidenčných projektoch máme radi stredný segment. Takže stavať mimo Bratislavu alebo  na predmestí nie je pre nás.

Na druhej strane, väčšina developmentov, ktoré sa stavajú v širšom centre Bratislavy, smerujú do luxusného segmentu, lebo ceny sú také vysoké, že pre developera sa oplatí stavať skôr luxusnejšie projekty. Ako vidíte do budúcna situáciu ohľadom nehnuteľností v Bratislave? Myslíte si, že to pôjde týmto smerom, teda že človek s bežnými príjmami, ktorý nemá na bývanie v centrálnej Bratislave, bude vytlačený a Bratislava bude patriť skôr luxusnejšiemu segmentu?

Bratislava sa stáva z ekonomického hľadiska veľkým mestom a bohužiaľ tento status znamená, že ceny bytov rastú. Vždy, keď sa ma ľudia pýtajú, kedy si majú kúpiť byt, tak poviem, že človek by ho mal kúpiť čo najskôr, lebo cena bytov ide iba nahor a rýchlejšie ako inflácia. Takto to funguje všade. Vždy sú ceny z hľadiska NBS nadhodnotené, ale tento stav je tu už viac ako 20 rokov. Takže odpoveď na vašu otázku je - určite áno, ak ľudia majú na kúpu bytu, nemali by váhať.

"Ak ľudia majú na kúpu bytu, nemali by váhať."

Čo je podľa vás najlepší spôsob, ako rast cien stabilizovať alebo spraviť menej dynamický oproti rastu miezd?

Myslíte tým regulovať zvýšenie cien?

Robiť byty viac dostupné. Nehovorím, že ceny nemajú rásť, ale aspoň aby mzdy rástli rýchlejšie ako ceny bytov.

Myslím si, že by sa iné mestá mali inšpirovať Viedňou a mali by mať vlastnú politiku sociálneho bývania. Mali by mať nejakú stratégiu, komu pomôcť. Pretože nie je dobré, aby doktori, sestry, profesori a učitelia nemali možnosť bývať v dostupnej časti mesta, kde by mohli pracovať. Určite by si to mestá mali uvedomiť čo najskôr. Pretože by potom mohli stavať za nižšiu cenu a ponúknuť byty na prenájom za nižšiu cenu alebo na predaj.

Takže vy by ste ako súkromný investor nevstúpili do projektu nájomného bývania?

Na lacné bývanie musíte mať armádu ľudí a musíte ísť úplne do každého detailu. Lebo až keď prepracujete každý detail, otvorí sa vám cesta, ako ponúknuť byty za čo najnižšiu cenu. To nie je naša ambícia, naša firma nebola takto postavená.

Rozhovor bol autorizovaný. S. Dejanovski urobil v prepise len drobné úpravy bez zmeny významu odpovede. 

Fotografie z 22.8.2021. Pozrite si práce na Metropolise vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.