Adrian Gubčo 12.11.2021 18:28

Hlavné mesto pokročilo v príprave prvého projektu nájomných bytov, ostatné napredujú pomaly

Aktuálne vedenie Hlavného mesta prišlo pred dvoma rokmi s ambicióznymi číslami ohľadne počtu dostupných nájomných bytov, ktoré by chcelo do konca roka 2022 získať. Podľa pôvodných plánov, len vďaka výstavbe ich malo byť dokončených alebo rozpracovaných približne 700 z celkovo 1,2-tisíc. Realita je smutnejšia: prvý projekt získal územné rozhodnutie, iné zámery sú na tom ešte horšie.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

V najpokročilejšej fáze prípravy je Polyfunkčný komplex Muchovo námestie, teda projekt dvojice objektov, ktoré vzniknú v priestore medzi Muchovym námestím a Černyševského v Petržalke. Ešte za minulého volebného obdobia sa tu začal plánovať privátny zámer v kooperácii s mestským podnikom Metro Bratislava. Podľa tohto plánu by developer vybudoval bytové budovy a neskôr aj kancelársku, kde by mohlo Metro sídliť výmenou za pozemky. Po nástupe súčasného vedenia však došlo k prehodnoteniu tejto vízie.

Súčasné vedenie sa namiesto toho rozhodlo využiť fakt, že plánovanie projektu už bolo v celkom pokročilej fáze. Po vysporiadaní pozemkov v spolupráci s pôvodnými architektmi z kancelárie Pantograph zámer redizajnovalo a po určitej dobe aj predstavilo jeden zo svojich projektov rozvoja nájomného bývania. V prvej etape má vzniknúť najprv osempodlažný bytový dom nepravidelného tvaru, tvorený dvojicou sekcií, v druhej etape by sa vznikol osempodlažný objekt občianskej vybavenosti – „hotel“. Súčasťou projektu je aj vybavenosť v parteri, nové námestíčko, parčík či pobytové strechy.

Celkovo je tak naplánovaných 103 bytov v prvej etape, z čoho bude 52 nájomných bytov a 51 náhradných nájomných bytov. Tieto počty zodpovedajú počtom bytov v jednotlivých vchodoch (sekciách). Podľa mesta ide o projekt, ktorý prinesie verejnosti rozsiahle benefity, čoho dôkazom je fakt, že teoreticky bolo možné vybudovať oveľa viac hmoty a zastavať väčší podiel pozemku. Pribudnúť má aj parkovanie – obyvatelia budú mať miesta pod estakádou na Černyševského (61 miest), upraví sa režim na Černyševského a na Muchovom námestí (prírastok 35, resp. 38 miest) a vlastný parking bude mať aj druhá etapa. Malo by ísť o 103 miest pri približne 50 bytoch.

Zámer získal ešte na konci septembra územné rozhodnutie, čo je mimoriadne dôležité povolenie. Stavebné povolenie by v takom prípade už nemalo byť veľkou prekážkou. Keďže ide o mestský projekt, mierne zdržanie môže spôsobiť ešte verejné obstarávanie na zhotoviteľa stavby. Každopádne, oficiálne prezentovaný termín spustenia výstavby prvej etapy – možno prelom rokov 2022 a 2023 – nemusí byť vzdialený od reality.

V prípade druhej etapy ešte termíny nie sú známe. Táto je závislá od zmeny Územného plánu. Magistrát tu podobne, ako mnohí developeri, narazil na rigídnosť súčasného znenia plánu, preto si bude musieť počkať na schválenie Zmien a doplnkov 08 (optimisticky do konca roka 2022). Následne by mal byť schopný už relatívne jednoducho upraviť funkciu z občianskej vybavenosti (hotela) na bývanie.

Projekt ako taký je vcelku príjemný a pôsobí dobre aj napriek tomu, že ide o dostupné bývanie a oproti súkromnému zámeru bol výrazne zracionalizovaný. Do lokality prinesie rozsiahle benefity, takže profitovať z nehu bude aj miestna verejnosť. Podoba projektu síce nie je výsledkom architektonickej súťaže, v tomto prípade to ale zámeru prospelo – inak by ešte pravdepodobne nebol v danej fáze ani zďaleka.

Hlavné mesto na Muchovom námestí uprednostnilo rozšírenie zelených plôch pred väčším počtom bytov. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Ukazuje sa to aj v prípade iných plánov Hlavného mesta na výstavbu nájomných bytov. Príkladom je projekt na Terchovskej ulici v štvrti Trnávka. Išlo o prvú architektonickú súťaž na nájomné bývanie po veľmi dlhej dobe, čo vygenerovalo mimoriadny záujem domácich aj zahraničných architektov. Víťaz súťaže, český ateliér The Büro, predstavil lákavý koncept kombinácie doskovej bytovky a série bodových domov, pričom žiaden z nich nemá viac ako štyri podlažia. Naplánovaných bolo 82 bytov. Výstavba sa pôvodne očakávala v rokoch 2022-2023.

Dnes to však nie je pravdepodobné, stavebné práce sa nerozbehnú skôr ako v roku 2023. „Projekt na Terchovskej ulici je vo fáze prípravy na podanie územného rozhodnutia,“ hovorí Katarína Rajčanová, hovorkyňa Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy. Keďže som však nenašiel zatiaľ vydané kladné stanovisko Hlavného mesta k projektu, presnejšie by možno bolo povedať, že sa ide podať dokumentácia pre územné rozhodnutie. Tá sa štandardne podáva k žiadosti o vydanie záväzného stanoviska a až potom sa začína územné konanie. V každom prípade, Terchovská do konca roka 2022 do výstavby nepôjde určite.

Keďže zámer výstavby ďalšieho projektu po architektonickej súťaži na Parkovej dopadol fiaskom, keď sa ho Magistrát aj po odpore verejnosti vzdal, vo výhľade už veľa iných projektov nie je – všetky si totiž vyžadujú zmenu Územného plánu. Výnimku predstavuje zámer v blízkosti Janíkovho dvora a v dotyku s budúcou električkou. Magistrát v priebehu jari oznámil, že tu chce postaviť bytovku v kombinácii s parkovacím domom s približne 100 až 130 bytmi a 500 stojiskami.

Podoba oboch objektov má byť predmetom architektonickej súťaže. „Ide o komplexný projekt vrátane parkovacieho domu, ktorý má v gescii METRO BA a.s. a MIB. Súťaž by mala byť vypísaná koncom novembra,“ vysvetľuje K. Rajčanová. Je to omeškanie oproti pôvodnému plánu, podľa ktorého sa mala súťaž vyhlásiť už v júni. V tomto čase mali byť známe výsledky. Bez ohľadu na to, projektová príprava následne zaberie ešte určite pomerne dlhú dobu – predpokladám, že výstavba sa nezačne skôr ako v roku 2024.

Nové mestské bytovky tak nezačnú pribúdať v takom rozsahu, ako sa uvažovalo. Pred dvoma rokmi primátor Bratislavy Matúš Vallo optimisticky predpokladal, že mesto bude schopné dodávať približne dve stovky bytov ročne. Jasne sa však ukazuje, že to vôbec nie je také jednoduché. Doteraz bol fond nájomných bytov rozšírený, podľa mojich informácií, o 6 (slovom – šesť) bytov, celkový počet nájomných bytov v správe mesta je 877. To je podobný počet, ako ich spravuje Nové Mesto nad Váhom. Keďže výstavba nových bytoviek je na dlho, potrebné sú iné riešenia.

Tento mesiac by sa mohla rozbehnúť súťaž na nájomný bytový dom v Petržalke na Janíkovom dvore. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Jedným z nich by mali byť rekonštrukcie budov v mestskom či verejnom majetku, ku ktorým má Bratislava prístup. Ešte v priebehu leta mesto špecifikovalo, že pracuje na úprave 22 bytov. Ďalších 7 ich má pribudnúť v dome na Zámockých schodoch 1, 6 na Velehradskej 35, v objekte bývalého učilišťa v Záhorskej Bystrici 62 (mimochodom, mestská časť plánuje v areáli základnú školu) a v objekte Pri Habánskom mlyne 42. Do októbra 2022 má byť podľa aktuálnych predstáv vedenia Bratislavy odovzdaných 148 bytov. 

Možno aj preto sa Magistrát odhodlal k inému pokusu – byty priamo odkupovať. Z poplatku za rozvoj chce v Rači, Starom Meste a Ružinove vykupovať staršie byty pre účely nájomného bývania. „Ak v tejto chvíli predávate byt, ktorý spĺňa podmienky obchodnej verejnej súťaže, ponúknite ho mestu," vyzývala v októbri Bratislava, pričom ľudia mohli ponuky zasielať do 3. novembra. Stanovené boli aj maximálne ceny za meter štvorcový, a to vo výške 3.800 eur v Starom Meste, 3.500 eur v Ružinove a 3.100 eur v Rači.

V tejto chvíli už má mesto výsledky. „Obálka, ktorá bola doručená na magistrát, obsahovala jednu ponuku,“ konštatuje Katarína Rajčanová. „Tá zároveň splnila všetky podmienky vyplývajúce z obchodnej verejnej súťaže. O ponuke ešte musí rozhodnúť mestské zastupiteľstvo, ak prejde sociálnou komisiou. Za malým záujmom k odpredaniu bytov vidíme aj fakt, že v súčasnosti je situácia na trhu s bytmi taká, že dopyt po bytoch je väčší, ako je reálna ponuka. Vzhľadom na nízky počet prihlásených záujemcov zvažujeme 2. kolo.“

S ohľadom na situáciu na realitnom trhu, kedy sa byty míňajú extrémne rýchlo a predávajúcim sa pravdepodobne nechce čakať na rozhodnutie zastupiteľstva, považujem organizáciu ďalších kôl za zbytočnú. Išlo o odvážny, no zúfalý pokus. Peniaze z poplatku za rozvoj by bolo azda vhodnejšie investovať do vybudovania silnejšieho tímu ľudí so skúsenosťami z developerského prostredia, ktorí budú schopní projekty pripravovať omnoho dynamickejšie. Architektonická súťaž je totiž v našom prostredí takmer najjednoduchšia časť celého procesu.

Hlavné mesto tak len veľmi pomaly napreduje v príprave prvých dostupných bytov. Pokrok v prípade Muchovho námestia je dobrou správou, nanešťastie však zaniká v záplave tých zlých – počty bytov dodávaných na trh sú nižšie, developeri váhajú s ponukou, keďže sledujú vývoj cien stavebných materiálov, dostupnosť klesá a spolu s nimi aj počty rezidenčných projektov, na ktoré sú vydané záväzné stanoviská. Výhľad do budúcna nedáva veľa dôvodov na optimizmus. Viceprimátorka Bratislavy pre oblasť nájomného bývania Lenka Antalová Plavuchová síce hovorí, že sa pracuje na dodaní 612 bytov, akosi ich ale nevidno. Aj v prípade, keby ale boli k dispozícii, ostanú len drobnou súčasťou celého trhu, bez sily zásadne ovplyvniť situáciu.

Aj Magistrát sa totiž zaplietol do komplikovanej siete povoľovacích procesov, náročnosti projektovej prípravy, komunikácie s občanmi a konfliktov s „aktivistami“ (účastníkom konania pri Muchovom námestí je aj Združenie domových samospráv). Bolo by príjemné, keby situácia bola aspoň na niečo dobrá – možno si niektorí uvedomia, že development nie je jednoduchý biznis a nestačí len chcieť robiť veci „dobre“. To je možno základný krok k tomu, aby začali vo väčšej miere pribúdať dostupné byty. Bude ich totiž treba veľa, čo znamená desaťtisíce. Pokiaľ majú ale zodpovední k výstavbe a rozvoju mesta odpor, so šancou na lepšiu Bratislavu sa môžeme rozlúčiť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.