Adrian Gubčo 17.03.2022 14:54

Budúcnosť Palmy riešia študenti, mesto zatiaľ spí

Premena industriálneho areálu Palma by mohla byť jedným z najzaujímavejších developmentov v Bratislave. Developer Corwin tu sľubuje vznik polyfunkčnej štruktúry s bývaním, kanceláriami a verejným priestorom, navrhnutej poprednými zahraničnými aj domácimi architektmi. Potenciál územia najnovšie naznačili aj študenti. Akékoľvek úvahy však stoja a padajú na aktivite samosprávy, ktorá musí zmeniť Územný plán.

Študentská vízia Palmy. Zdroj: Bc. Zuzana Grenčíková, Bc. Barbora Hozová / Corwin

Corwin získal areál Palmy (resp. prvú časť, zvyšok doplnil neskôr) v roku 2019 a okamžite oznámil, že má s územím veľké plány. Na mieste pôvodného potravinárskeho podniku naplánoval v spolupráci so známym dánskym štúdiom Gehl Architects polyfunkčnú zástavbu, tvorenú kancelárskymi budovami v severnej časti plochy a rezidenčnými blokmi v južnej. V duchu práce dánskych architektov sa má development vyznačovať ľudskou mierkou novostavieb, dôrazom na kvalitu pešieho pohybu a verejného priestoru alebo rešpektom k minulosti. Corwin deklaroval, že zachová niekoľko budov v areáli, vrátane „ikonického“ Sila.

Developer postupne pracuje na napĺňaní svojej vízie. Prvá časť, týkajúca sa kancelárskych budov popri Račianskej ulici a naproti parku pri Novej Cvernovke, má takmer ukončené posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA). Nešlo o celkom priamočiary proces, zámer totiž u niektorých vyvolal odpor. Proti je dokonca aj mestská časť Nové Mesto. Zvyšok územia, teda rezidenčné bloky, si na prvé povolenia musia ešte počkať. Keďže Územný plán na týchto plochách stále predpisuje výrobu, bývanie tu zatiaľ nie je možné umiestniť.

Developer tak medzičasom aspoň konkretizuje predstavy a hľadá podnety, ako by mohol Palmu ešte zatraktívniť. Aj preto sa jej revitalizácia stala zadaním pre študentov architektúry. „Filozofia Gehl bola jasná – vytvoriť územie v ľudskej mierke, ktoré bude kombinovať mnoho funkcií. Boli sme zvedaví, ako by sa k revitalizáciu brownfieldu postavili študenti,“ vysvetľuje Samuel Csáder z Corwinu.

Zadanie bolo určené pre študentov 4. až 6. ročníka a nastavené bolo pomerne voľne. „Spýtali sme sa: v akom prostredí by ste chceli bývať a prežiť život? Čo by ste k takémuto životu potrebovali?“ špecifikujú vedúci projektových tímov Vladimír Šimkovič a Márius Žitňanský. „Nakoniec je to akási forma lokálnej komunity – v minulosti známa ako „kolónia“, kde sa ľudia poznali roky, vyrastali tam a našli si tu aj svoj ďalší byt s možnosťou domácej práce. Preto sa pri návrhoch viac sústreďovali na flexibilné architektonické formy s možnosťou prispôsobenia rôznym situáciám súčasného sveta.“

Poslucháči FAD STU vypracovali šesť návrhov, z toho dva sa zamerali výhradne na objekt bývalého sila. Všetky koncepcie majú spoločnú snahu o otvorenosť, nadviazanie na okolité štvrte a doplnenie širokej palety služieb. „Ťažiskom návrhu funkcií boli flexibilné byty v rôznych formách – od malých, cez rodinné, co-working, prepojené s inými funkciami, ateliéry a pod. Príťažlivý parter vo svojich rôznych podobách, umožňujúci vytvoriť mestskú atmosféru verejného priestoru. Dostupná je aj plná základná vybavenosť vrátane školských zariadení v zmysle úvah o zelenom 15-minútovom meste,“ dopĺňajú Šimkovič a Žitňanský.

Developeri z Corwinu zas ocenili využitie potenciálu lokality. „Čo nás mimoriadne potešilo bola rôznorodosť návrhov. Ich spoločným menovateľom bolo vytvorenie nového kúsku mesta na mieste brownfieldu, ktorého nefunkčnosť má negatívny vplyv na atraktivitu celého územia,“ skonštatoval Filip Gulan z Corwinu. K zmieneným kvalitám patrí dôraz na sociálne aspekty navrhovanej zástavby, zapojenie ekologických prvkov, zameranie sa na kvalitu zelene, či prepojenie s verejnou dopravou v okolí. Developer dodáva, že niektoré z nápadov využije aj pri reálnej obnove areálu Palmy.

Celkový koncept Palmy. Zdroj: Corwin

Študentské projekty

Bc. Zuzana Grenčíková, Bc. Barbora Hozová

Vo svojom návrhu vytvorili miesto kombinujúce viaceré funkcie a aktivity – prácu, relax, bývanie i trávenie voľného času. Snažili sa pracovať s ekologickými alternatívami, do návrhu zakomponovali komunitné záhradky či skleníky. Z kompozičného hľadiska sa rozhodli pre viaceré solitéry s vyššou podlažnosťou a aktívnym parterom, pričom najvyššie budovy koncentrujú na miesta s najvyššou hlučnosťou. Doprava bola vytesnená na okraj pozemku, na ktorom ponechali viacero častí bývalého brownfieldu ako odkaz na minulosť s neopakovateľnou atmosférou.

Zdroj: Bc. Zuzana Grenčíková, Bc. Barbora Hozová / Corwin

Bc. Silvia Kostolanská

Vo svojom návrhu sa snaží vytvoriť aktívny, bezpečný a udržateľný verejný priestor prístupný pre rôzne generácie. Zameriava sa na tvorbu takzvaného 15-minútového mesta, kde majú obyvatelia možnosť uspokojiť svoje základné potreby v blízkej dostupnosti. Cieľom je vytvorenie udržateľnejšieho, zdravšieho, bezpečnejšieho a živšieho mesta so vzájomnou nadväznosťou ulíc, námestí, kultúrnych priestorov, športových areálov a služieb. Univerzálneho, určeného pre všetky generácie, fungujúceho v rôznych obdobiach dňa a roku, s napojením na susedné funkcie lokality.

Zdroj: Bc. Silvia Kostolanská / Corwin

Bc. Verena Držíková

Filozofiou jej návrhu bolo vytvoriť nové centrum na bývanie, kultúru a prácu. Ideou bolo vytvoriť verejné priestory tak, aby primárne slúžili pre peších a cyklistov. Využila južný vchod do územia, kde by v budúcnosti mala vzniknúť vlaková zastávka a navrhla nadväznosť na námestie, ktoré je pri sile a lisovni. Vznikol tak bulvár, kde by sa odohrával mestský život. Delí územie na dva trojuholníky. V severnom sa nachádza výšková administratíva, námestie, ktoré by slúžilo na rôzne akcie a priestor pri sile pre park, ktorý by spájal námestie a neďalekú železničnú stanicu. V južnom trojuholníku sa nachádza bytová časť.

Zdroj: Bc. Verena Držíková / Corwin

Bc. Andrea Daněková

Územiu okolo Račianskej ulice chýba aktívny a atraktívny verejný priestor. Pomyselné centrum. Vzhľadom na blízku polohu železničnej stanice a hlavnej cesty umiestnila verejný priestor do centrálnej časti areálu. Dominantu tvorí pôvodné silo, pri ňom sa nachádza spevnená plocha, ktorá bude slúžiť na kultúrne podujatia, sezónne trhy koncerty a rôzne aktivity. Stred námestia a jeho druhý koniec tvorí zelený park, jeho atmosféru dopĺňa aktívny parter. Sústredením verejného života do centra areálu sa snažila vytvoriť zónu, kde ľudia nájdu priestor na rôzne aktivity a oddych.

Zdroj: Bc. Andrea Daněková / Corwin

Adam Macko

Vo svojom návrhu chápe silo ako „novodobú katedrálu“ orientovanú na umenie a kultúru. A tak jeho novými funkciami sú galéria s kníhkupectvom a kaviarňou, co-working, ateliéry a umelecké bývanie. V exteriéry sú najvýraznejšími hmotami trojpodlažný sklenený box zavesený na juhozápadnú pozdĺžnu stenu sila a dve podlažia nadstavené nad násypníkovou časťou, ktoré poslúžia na komunitné bývanie. Na strešnej terase vznikne záhrada. Čelo sila otvoril v najvyšších, do námestia ustupujúcich terasových loggiach, za ktorými sú presvetlené ateliéry.

Zdroj: Adam Macko / Corwin

Bc. Hermína Mikešová

Hlavnou myšlienkou jej návrhu je osadenie lávky vo vnútri sila, ktorá ho premení na vyhliadkovú vežu a poprepája všetky funkcie v objekte. Jej exteriérová časť je viditeľná pre návštevníkov v okolí sila, pričom sú na ňu pripojené exteriérové terasy. Cez exteriér sila je „prehodená“ plachta v podobe ľahkej oceľovej konštrukcie slúžiaca aj ako vedenie pre popínavú zeleň. Prvé tri podlažia zaberajú kúpele, nad nimi je na troch podlažiach galéria a zvyšné tri sú priestorom pre co-working, knižnicu a úplne na vrchu kaviareň so skleníkom pre palmy.

Zdroj: Bc. Hermína Mikešová / Corwin

Kedy sa začne Palma skutočne meniť?

Corwin pokračuje v kampani, zameranej na prezentovanie potenciálu Palmy a jej možného prínosu pre mestský život. Transformácia tohto brownfieldu má priniesť nové pracoviská, byty, verejné priestory, pričom v susedstve sa nachádza významné kultúrne centrum Nová Cvernovka a dôležité dopravné uzly. Podľa developera tu preto vznikne nové lokálne centrum. Otázkou ostáva, kedy to bude. Mohlo by sa totiž zdať, že štart výstavby, alebo aspoň získania povolení na celú Palmu, je za rohom. Nie je to však tak.

Ako prvá, toreticky do dvoch rokov, začne vznikať zmieňovaná kancelárska časť. Jej súčasťou bude päť nových kancelárskych objektov a zrekonštruovaná zámočnícka dielňa z roku 1963. V administratívnych objektoch (vrátane dielne) bude 41-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných priestorov, z toho 4-tisíc metrov štvorcových retailu na úrovni prvého nadzemného podlažia. Ide o pomerne veľký rozsah, čo by malo zásadne rozšíriť ponuku obchodov a služieb v lokalite. K špecialitám kancelárskej časti patrí uvažovaná najväčšia drevostavba v Bratislave.

Investor môže začať stavať túto časť Palmy skôr preto, lebo výrobná funkcia umožňuje budovanie administratívnych kapacít. Corwin ale upozorňuje, že nevylučuje ani umiestnenie budov s výrobno-vedeckým zameraním. Netají sa pritom, že by za najúčelnejšie považoval budovanie rezidencií v sérii mestských blokov. Podľa neho ide o želanú funkciu aj z hľadiska lokálnej komunity. Napriek tomu, dnes ostávajú tieto plány vzdialené.

Tak to bude, kým sa zmenami a doplnkami (ZaD) Územného plánu nezmení funkcia – ideálne na „viacpodlažnú zástavbu obytného územia“, čo znamená, že 90% funkčných plôch objektov bude môcť byť využitých v prospech bytov. Zmeny a doplnky však nemusia byť realitou ešte niekoľko rokov. V súčasnosti sa totiž predpokladá, že rezidenčná funkcia sa bude najbližšie rozširovať v rámci balíka ZaD 08 a ZaD 10. Obe majú byť primárne zamerané na rozvoj nájomného bývania. Do istej miery sú ale otvorené aj pre developerov, ktorí chcú budovať klasické byty na predaj.

Podmienkou pre účasť v tomto balíku je ale dohoda s mestom, že časť bytov odvedie developer samospráve. Tá tu potom zriadi nájomné byty. Pre súkromných investorov to má byť výhodné – údajne takto vyprodukujú nadhodnotu, ktorú čiastočne odvedú Hlavnému mestu. Inak by nemohli stavať vôbec. Je na diskusiu, či to je celkom férový postup, keďže ide o nie celkom šťastnú formu spoplatňovania zmien Územného plánu. Pre Corwin ale môže ísť o najschodnejšiu cestu, ako začať v Palme rozvíjať rezidencie čím skôr. Bývanie v Palme môže byť najskôr súčasťou ZaD 10.

Developer už spoluprácu podobného charakteru s Hlavným mestom pripravuje. Do ZaD 08, ktorých schvaľovanie sa optimisticky predpokladá na začiatku budúceho roka (pravdepodobne by to bolo možné aj skôr, ale s blížiacimi sa voľbami by to nebolo celkom „bezpečné“), sa dostal aj veľký areál na severovýchode Dúbravky, ktorý patrí Corwinu. Aj tu má firma odovzdať mestu určitý počet bytov. Až v praxi sa ukáže, či to bolo pre developera výhodné a či ide o dobrú platformu pre ďalšiu spoluprácu. Zároveň to ale ukazuje, že priestor pre diskusiu u oboch strán existuje.

Mesto musí predovšetkým urýchliť prípravy ďalšieho balíka zmien Územného plánu, resp. lepšie nastaviť proces prijímania zmien. Možno by bolo oveľa lepšie, keby sa namiesto väčšieho počtu projektov v rámci balíka zmeny plánu posudzovali individuálne a priebežne. Na každom zastupiteľstve by tak mohlo byť riešené jedno územie s konkrétnou úpravou. Vyžadovať si to bude kvalitný, profesionálny a dostatočne kapacitný aparát na zodpovedných pozíciách Magistrátu a Metropolitného inštitútu, nie je to však úplne nepredstaviteľné. Koniec-koncov, presne takto to funguje v Prahe, s ktorou zdieľame podstatnú časť legislatívy.

Nové lokálne centrum v Palme by tak mohlo byť, optimisticky, realitou na konci tohto desaťročia. Ide o neúmerne dlhú dobu a celý proces odhaľuje dôvody, prečo je na trhu nedostatok bytov, development je komplikovaný, chýba tu viac zahraničných hráčov, niektoré projekty majú otáznu kvalitu a  nehnuteľnosti sú predražené. Trpí tým celá Bratislava. Už dávno mohli byť mnohé industriálne areály prestavané, viaceré záťaže odstránené, vytvorené nové zelené verejné priestory a naostatok mohlo mesto aj viac prosperovať. Dlhé povoľovacie procesy a komplikované možnosti aktualizácie Územného plánu spomaľujú rozvoj kvality života v metropole.

Pozrite si aktuálny stav Palmy vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.