Adrian Gubčo 25.10.2021 11:40

Rozvoj pri letisku pokračuje: Rastú Ovocné sady aj Moruše, Goldbeck sa pripravuje na výstavbu centrály

Okolie bratislavského Medzinárodného letiska M.R.Štefánika je jednou z menej urbanizovaných oblastí v rámci Bratislavy, pomaly sa to však začína meniť. Nové projekty rastú v podstate v priamom susedstve s jeho areálom. Ich rozsah aj charakter prispeje k výraznej zmene lokality – z mŕtvych pozemkov sa stanú intenzívne využívané zóny, čím sa letisko stane ešte viac „mestským“.

Ovocné sady

V čase svojho vzniku – teda v roku 1951 – bolo letisko umiestnené ďaleko za mestom. Nahradiť malo staršie vajnorské letisko, ktoré nedokázalo vyhovieť už vtedy rastúcim kritériám na leteckú prevádzku. Vybudované boli aj súčasná vzletová a pristávacia dráha, ktoré boli postupne predlžované a skvalitňované. Rozširovaná bola aj prevádzka a terminály, ktoré sa dnes ukazujú ak dostatočné. Napriek úvahám o vybudovaní ďalšej vzletovej dráhy, v súčasnosti nie je pravdepodobné, že by v bezprostrednej blízkosti hrozila expanzia letiska.

Inak to je s okolitou zástavbou. Od začiatku 21. storočia bolo množstvo priľahlých plôch, predtým prevažne poľnohospodárskych, zastavaných sériou kancelársko-retailových komplexov. Časť z nich priamo čerpala z blízkosti letiska, ďalšie využívali aj dostupnosť diaľnice. V princípe však ale ide o presne ten istý typ budov, ktoré sú bežné na okrajoch veľkomiest aj medzinárodných letísk. Menej bežná je však rezidenčná zástavba, a to aj vo forme bytových domov či celých súborov. Napriek tomu tu práve takéto projekty začali vo výraznejšej miere vznikať.

Najvýraznejším príkladom je obrovský rezidenčný projekt Ovocné sady od developera J&T Real Estate. Spoločnosť dnes rozvíja výstavbu na kedysi mestských pozemkoch, ku ktorým sa dostala zámenou plôch na Kráľovej Hore nad Karlovou Vsou. Pozemky predtým patrili mestskému záhradníctvu, na čo odkazuje dnešný názov. Projekt je ale predovšetkým mienený ako dostupnejšie bývanie pre mladých ľudí a rodiny.

V dvoch etapách tak má vzniknúť do veľkej miery klasické modernistické sídlisko, tvorené jedenástimi doskovými osemdpodlažnými domami v riadkovej zástavbe. Priestor medzi domami je využívaný buď ako parkovo upravená zeleň, alebo povrchové parkovanie. Iné funkcie okrem bývania sú minimalizované. Občianska vybavenosť sa obmedzuje na materskú školu a zopár komerčných priestorov. A to aj napriek obrovskému počtu obytných jednotiek – bude ich tu až 1.027 (550 bytov v prvej etape, 354 bytov, 109 apartmánov a 14 ateliérov v druhej). To z Ovocných sadov robí jeden z najväčších rezidenčných projektov v meste.

Napriek blízkosti k letisku a celkovej zastaranosti konceptu (minimálne z pohľadu medzinárodných trendov v urbanizme – bežný slovenský zákazník zatiaľ zmenu nežiada), predajnosť je zatiaľ dobrá. V tejto chvíli by malo byť voľných 211 bytov, pričom do predaja boli nasadené už obe fázy. Ponúkané sú 1-izbové až 3-izbové jednotky, najlacnejší ateliér dnes vychádza na 96-tisíc eur, najdrahší byt na 220-tisíc eur. V kontexte cien bratislavských novostavieb ide o výhodné ceny, aj s prihliadnutím na fakt, že developer ponúka v cene štandard, parkovacie miesto stojí 7,5-tisíc eur a pri jednom z domov je zadarmo (apartmánový dom K).

Vo vysokom štádiu výstavby je dnes šestica domov prvej etapy. „V domoch je hotových viac ako 50 % deliacich priečok, omietky a potery sfinalizujú kolegovia v priebehu októbra,“ popisuje developer na oficiálnom webe projektu. „Rozvody ústredného kúrenia, vody elektriny a slaboprúdových rozvodov v bytoch sú dokončené. Do práce sa už naplno pustili naši obkladači a prvé kúpeľne sú už dokončené podľa požiadaviek klienta.“ Napredujú aj exteriérové práce, dokončené je osádzanie okien, pracuje sa na zatepľovaní, zábradliach balkónov a realizujú sa spevnené komunikácie, vrátane parkovísk.

JTRE dodáva, že pribudol objekt druhej trafostanice pre nasledujúcu etapu, a vybudovaná bola aj betónová protihluková stena od diaľnice. To označuje za oficiálny štart výstavby ďalšej etapy. Projekt bude dokončený v roku 2022 v prípade prvých domov, zvyšok pravdepodobne ku koncu roka 2023.

Ovocné sady. Svojim charakterom pripomínajú úplne klasické sídlisko

O niečo odlišným – najmä rozsahom, ale aj architektonickým štandardom – je projekt Moruše od VI Group. K letisku sú Moruše ešte o čosi bližšie, čo developer vnímal očividne ako určitý hendikep. Hoci hovorí o vynikajúcej dostupnosti, konštatuje, že ide o bývanie určené pre „milovníkov dynamického mestského života“. Také niečo sa však dá bežne povedať o bytoch v centre mesta. V tomto prípade ale má ísť o nenápadnú narážku na blízky dopravný ruch. Dotyk s letiskom reflektuje aj zdôraznenie použitia materiálov a riešení, zabezpečujúcich väčšiu akustickú pohodu.

Na druhej strane, projektu nemožno uprieť, že napriek svojej polohe prináša pohľadovo atraktívnejšiu architektúru ako sused. Moruše sú tvorené dvojicou častí, trojpodlažnou podnožou s dvojicou átrií, a ďalšími siedmimi podlažiami výškovej časti. Charakteristickým prvkom je zošikmenie fasády nad ulicu po úroveň siedmeho podlažia, v prípade vyšších podlaží sa zas tvári ako štítová strecha. Vo výsledku, za predpokladu použitia kvalitných materiálov, by mohlo ísť o nečakane atraktívny dom – alebo minimálne dom, presahujúci úroveň lokality, kde sú kritériá nastavené nižšie.

V Morušiach vznikne 134 jednotiek, z toho 84 apartmánov a 50 bytov. Byty sú umiestnené predovšetkým na vyšších podlažiach. V ponuke sú už všetky jednotky, z ktorých niektoré zaujmú svojimi výmerami – trojizbový byt s výmerou menšou ako 50 metrov štvorcových je naozaj pomerne kompaktný. Napriem všetkému je ako voľných udávaných už len 15 rezidencií. Klienti budú mať k dispozícii okrem priemerného štandardu aj vcelku bohatú obchodnú vybavenosť na prízemí, kde je z 22 priestorov voľná menej ako polovica, alebo komunitné záhradky. Tie majú byť špecialitou Moruší.

Výstavba je v tejto chvíli naplno rozbehnutá a postupne pribúdajú prvé nadzemné podlažia. Zreteľná je aj zošikmenie budúcej fasády, ktoré bude „prevísať“ ponad ulicu. Developer sľubuje, že projekt dokončí do tretieho štvrťroka 2023. V tejto chvíli nie je o reálnosti tohto harmonogramu dôvod pochybovať.

Hoci budú Moruše zaujímavé, je prevdou aj to, že pôjde o napohľad pomerne mohutnú hmotu v priamom dotyku s Ivanskou cestou – teda hlavnou prístupovou komunikáciou na a z letiska. Kontext, v ktorom vznikajú, vzbudzuje tak ako v prípade Ovocných sadov určité rozpaky. Takýto spôsob zástavby, aj z funkčného hľadiska, by bol azda vhodný inde. V tesnom susedstve s letiskom by sa očakával skôr iný typ a charakter nových budov.

Na Morušiach pribúdajú prvé podlažia

Príkladom takejto formy môže byť pripravovaná centrála spoločnosti Goldbeck a s ňou súvisiaceho parkovacieho domu. Stavebná firma Goldbeck si plánuje vybudovať sedempodlažnú kancelársku budovu, kde bude sídliť ona, ale nachádzať sa tu budú aj prenajímateľné administratívne priestory. Pracovať tu má 400 ľudí, čo znamená, že nepôjde o veľké bizniscentrum. Výrazným prvkom architektúry objektu, navrhnutého známou kanceláriou Compass, bude zeleň. Prítomná bude na fasáde aj na streche.

Druhou zásadnou časťou projektu okrem kancelárskej budovy bude parkovací dom, ktorý bude slúžiť nielen im, ale pôjde aj o záchytné parkovanie pre letisko. Pôjde o šesťpodlažnú stavbu s 446 parkovacími miestami (339 bude pre letisko), jednotlivé podlažia budú otvorené. Pokryté však budú drevenými lamelami, ktoré majú vytvoriť predpoklady pre ich obrastanie zeleňou. Aj tento objekt by tak mal získať viditeľný zelený charakter. Goldbeck chce v oboch prípadoch použiť riešenia, ktoré inak ponúka ako svoje vlastné produkty.

Hoci development na definitívne povolenia ešte čaká, investor už celkom sebavedomo odštartoval reklamnú kampaň v tesnej blízkosti stavby. Priamo na pozemku aktivitu veľmi nebadať, hoci je zreteľné, že bol v nedávnej dobe vyčistený a prebehli tu menšie zemné práce. Budova nemá v podstate komu prekážať, preto očakávam, že by sa výstavba mohla spustiť v dohľadnej dobe. V takom prípade bude dokončená v priebehu roka 2023.

Plocha, kde má vzniknúť centrála Goldbecku, je zatiaľ prázdna a bez aktivity

Týmito projektami a ďalšími, ktoré v budúcnosti určite prídu, sa tak okolie letiska postupne zrastá s mestom. Nie je to celkom obvyklý jav. Letiská veľkomiest na okolí ostávajú od mestského prostredia stále do určitej miery oddelené – vo Viedni, Brne, Prahe, Krakove či Rzeszowe to tak je, výnimku predstavuje jedine Budapešť. Tu je však na diskusiu, či to je správne. Aj v Bratislave sa môže stať, že sa bude mesto tlačiť takmer k hraniciam areálu letiska, nehovoriac o predmestskej zástavbe Ivanky pri Dunaji. Spôsobuje to objstranné komplikácie.

Príkladom je zmieňovaná tretia dráha letiska. To ju potrebuje preto, aby dokázalo zvýšiť potenciál pohybov za hodinu, čo je pri určovaní kapacity letiska zásadný parameter. Logicky preto hľadá cesty, ako dráhu vybudovať, a to tak, aby sa prispôsobilo aj práve dokončenej diaľnici D4. Proti novému variantu sa však ešte v roku 2017 postavilli mestské časti Vajnory alebo Rača, obávajúc sa zvýšenia hluku z leteckej prevádzky. Súčasná pandémia takéto debaty utlmila, to bude ale pravdepodobne len dočasný stav.

Hluk je len jedným z mnohých problémov, ktorý sa mesta týka. Ďalším je jeho veľký rozsah a poloha, ktorý z neho do istej miery robí bariéru ďalšieho rozvoja Bratislavy. Možné riešenie situácie som spomenul už v poslednom článku – je ním teoretické presunutie medzinárodného letiska východným smerom medzi Senec a Galantu. Nie je vylúčené, že by sa tým zlepšili jeho predpoklady pre rozvoj s ohľadom na zväčšenie vzdialenosti medzi ním a viedenským letiskom (dnes skutočným hlavným letiskom aj pre slovenskú metropolu) a lepšiu obsluhu zvyšku Slovenska. Dnes je to však na úrovni špekulácie, vzdialenej a finančne náročnej.

Lokalita v okolí letiska by si však jednoznačne zaslúžila ucelenejšie formy zástavby s jasnou filozofiou. Dnes tu vzniká typický urbanistický chaos, až na výnimky charakteristický pre všetky nové štvrte v Bratislave aj jej okolí, pokiaľ tu už nie je založená staršia štruktúra. Slovenské hlavné mesto sa však vyvíja už desaťročia bez urbanistov a nejakú dobu to tak ešte aj bude – mesto ich doteraz nemá k dispozícii prakticky žiadnych. A tak potom aj nové zóny, budované na zelených lúkach, vyzerajú.

Letisková zóna sa tak stáva mestom (alebo hrou naňho), a je na diskusiu, či toto mesto raz letisko aj nevytlačí. Nemožno povedať, že by sme mali byť na čo hrdí. Ak už by totiž naozaj malo dôjsť na presun letiska a jeho nahradenie novým bývaním, to, čo teraz vniká, nesmie byť vzorom zástavby. V najlepšom prípade možno tieto objekty prekryť inými, ktoré už kvalitné prostredie pre ľudí s vhodnou mierkou a verejnými priestorim skutočne vytvoria.

Fotografie z 10.10.2021. Pozrite si výstavbu projektov pri letisku aj mnohých ďalších vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.