Adrian Gubčo 24.11.2020 12:25

Okolie letiska sa mení na polyfunkčnú štvrť

Bratislavské Letisko M.R. Štefánika je charakteristické pomerne veľkou blízkosťou k mestskej zástavbe. Na jednej strane to znamená komplikáciu, keďže jeho areál bráni priestorovému rozvoju mesta, na strane druhej to vedie k tomu, že nový development sa tlačí až k jeho hraniciam. Príkladom je aj niekoľko aktuálnych projektov, z ktorých sú niektoré vo výstavbe a ďalšie v príprave.

Dôvodom, prečo je dnes letisko tak blízko k mestu, je prudká expanzia Bratislavy v druhej polovici 20. storočia. V čase zriadenia medzinárodného letiska v danej polohe – teda v roku 1948 – však išlo o vzdialenú perifériu. Mestská zástavba sa vtedy končila v priestore Bajkalskej ulice na Tehelnom poli a Ružovej doliny a Miletičovej v Ružinove. Prievoz či Trnávka boli urbanisticky samostatné jednotky.

Radikálna priestorová expanzia zástavby však letisko k mestu priblížila. Vývoj po roku 1989 zmenil okolie Ivanskej cesty na komerčnú zónu s nákupnými centrami, hobbymarketmi, kancelárskymi budovami, logistickými centrami a skladmi. V posledných rokoch sa výstavba preniesla aj do priestoru medzi diaľnicou D1 a letiskom samotným a začala tu vznikať komerčná zóna Pharos Park. Aktuálna situácia, súvisiaca s akútnym nedostatkom bývania, je podnetom pre ďalšiu novinku: k novým projektom sa pridávajú rezidenčné súbory.

Vývoj tak pomaly začína smerovať k tomu, že bratislavské letisko bude obklopené mestskou zástavbou. Už v dohľadnej dobe vznikne v jeho bezprostrednom okolí štvorciferný počet bytov a nové komerčné aj kancelárske kapacity. To všetko povedie k radikálnej premene lokality, ktorá bude inak vyzerať aj fungovať.

Ovocné Sady

Rezidenčný projekt od developera J&T Real Estate je najväčším developmentom v oblasti a v tejto chvíli je už v štádiu pokročilej výstavby. Na pozemkoch, kde kedysi sídlilo bývalé mestské záhradníctvo ZARES, vznikne v dvoch etapách jedenásť bytových domov s celkovo až 1.024 bytmi a apartmánmi. Developer projekt označuje ako dostupné bývanie pre mladých ľudí.

Tomuto nastaveniu je podriadená aj podoba developmentu. Jednotlivé objekty sú usporiadané do riadkovej zástavby sedem- až osempodlažných bytoviek so západo-východnou orientáciou, čo maximalizuje presvetlenie bytov. Hoci časť parkovania je umiestnená v podzemí, prevažná väčšina je na teréne, čo výrazne šetrí náklady. Exteriérový priestor má zelenú úpravu, v centrálnej časti projektu má byť umiestnené detské ihrisko vo väzbe na plánovanú materskú školu.

Ovocné Sady tak pripomínajú klasické sídlisko, hoci samozrejme so súčasnými štandardmi. Byty majú jednoduché a racionálne dispozície, kde sa v snahe o zníženie koncovej ceny šetrilo na veľkorysejších riešeniach. Jednoduchý je aj štandard, pozitívom je aspoň predpríprava na umiestnenie klimatizácie. Vo výsledku ale klienti reagujú pozitívne – z 550 bytov prvej etapy je ako voľných uvedených 136 (hoci veľká časť bytov bola predaná už v čase, kedy sa spúšťala výstavba).

JTRE pripúšťa, že architektúra domov je jednoduchá, no „funkčná“. Za konceptom stojí kancelária GFI. Za pozitíva považujem jedine umiestnenie materskej školy s kapacitou 80 detí, ktorá by mala byť verejná, a vznik drobného retailu v trojici domov, umiestnených pri novovytvorenej ulici. Nachádza sa tu aj zastávka verejnej dopravy, ktorá začne slúžiť po dokončení projektu.

Prvá etapa by mala byť dobudovaná už čoskoro – tempo výstavby je pomerne vysoké a niektoré z domov už takmer dosahujú plnú výšku. Ukončenie realizácie tejto časti projektu sa predpokladá v roku 2022, po čom bude nasledovať ešte druhá etapa. Celkové dokončenie Ovocných Sadov tak očakávam v roku 2024.

Ovocné Sady, fotografia z 24.11.2020

Moruše

Do rozvoja lokality hodlá v dohľadnej dobe vstúpiť aj developer VI Group, ktorý len nedávno odhalil zámer výstavby polyfunkčného projektu Moruše. Development je naplánovaný juhovýchodne od Ovocných Sadov, na nároží Ivanskej cesty a vyššie zmieňovanej novej komunikácie, smerujúcej k projektu od JTRE.

Developer, ktorý je spojený s architektonickou kanceláriou, tu navrhol vybudovanie pohľadovo výrazného domu s desiatimi nadzemnými podlažiami od ulice a s tromi podlažiami z dvorovej časti, kde sú naplánované ďalšie byty a apartmány, čiastočne orientované do dvojice vnútroblokov. Budova zaujme najmä svojou uličnou fasádou, ktorá bude šikmo vysunutá nad ulicu. V parteri objektu by mali vzniknúť obchodné prevádzky, ďalším prvkom developmentu by mal byť aj akýsi nový koncept komunitných záhrad.

V Morušiach by malo vzniknúť celkovo 134 jednotiek, z toho 84 apartmánov a 50 bytov. Byty sú umiestnené predovšetkým na vyšších podlažiach a zatiaľ nie sú ani v predaji. Developer tak predáva 1- až 3-izbové apartmány s výmerami od 32 metrov štvorcových (plus 4,8 metra štvorcového balkónu) do 77,8 metrov štvorcových. V prípade bytov však metráže nebudú radikálne odlišné, naplánovaný je len jediný štvorizbový byt.

Developer aktuálne ponúka jednotky za „akciové ceny“, najlacnejšie apartmány tak štartujú na cene niečo vyše 100-tisíc eur, kým najdrahší je v ponuke za necelých 212-tisíc eur. Štandard pripomína susedné Ovocné Sady. K bytu je potrebné dokúpiť ešte povrchové parkovacie (8-tisíc eur) alebo garážové státie (10,8-tisíc eur), celkový počet parkovacích miest je 142. Navyše si treba dokúpiť aj kobku, ktorej cena je medzi 1,5-tisíc až 5,4-tisíc eurami. Napriek tomu ide v kontexte Bratislavy o dostupnejší projekt.

Moruše sa od susedného projektu líšia vyššou úrovňou architektúry aj lepšou dostupnosťou služieb – naplánovaných je až 22 obchodných priestorov. Pre lokalitu bude ich vznik azda aj väčším benefitom, keďže development v danej podobe lepšie nadviaže na uvažované kancelárske či teoreticky hotelové schémy, ktoré by tu ešte mohli vzniknúť. Štart výstavby je naplánovaný na 1Q 2021, projekt by mal byť dokončený do polovice roka 2023.

Moruše. Zdroj: VI Group

Komerčné projekty

Z komerčných projektov v blízkosti letiska sú aktuálne bližšie známe dva zámery: výstavba centrály spoločnosti Goldbeck a susedného parkovacieho domu, o ktorej som písal nedávno, a ďalší rozvoj zóny Pharos Park. Investor Pharos Development, spojený s menom podnikateľa Juraja Širokého, tu zamýšľa postaviť multifunkčné zábavné centrum v dotyku s predajňou Sconto Nábytok.

Pri navrhovaní celej zóny sa predpokladalo, že by vo Pharose, „novom majáku Bratislavy“ (pomenovanom po majáku na ostrove Pharos v Alexadrii, ktorý bol jedným zo starovekých divov sveta), vznikli okrem retailových centier aj kancelárske kampusy a multifunkčné centrum. Budovy mali byť rozložené okolo hlavnej triedy alebo bulváru, kde sa teoreticky uvažuje s umiestnením električkovej trate smerujúcej na bratislavské letisko. Úplne otvorene sa hovorí o železničnej zastávke, pričom do budúcna má podľa developera prepojiť lokalitu aj s letiskom vo Schwechate.

Ide o pomerne vzdialené vízie a predstavy, v dôsedku čoho sa plochy vo Pharose zapĺňajú len pomaly – posledným prírastkom je nábytkové štúdio Segum, ktoré vzniklo v minulom roku. V súčasnosti nepovažujem za pravdepodobné, že bude oznámený príchod významnejšej retailovej siete, ktorá by išla budovať nové nákupné centrum v tejto lokalite. V prípade kancelárií vznikajú rozsiahle kapacity v atraktívnejších polohách, ale aj neďaleko Pharosu v podobe GBC V.

Intenzívnejšiemu rozvoju komerčných funkcií by dopomohlo, keby bol význam bratislavského letiska vyšší. Považujem však len za málo pravdepodobné, že aj po odznení pandémie koronavírusu nastanú v tomto smere v dôsledku konkurencie blízkeho viedenského letiska (ktoré je v podstate aj bratislavským letiskom) významnejšie zmeny. Pharos si tak na svoje plné dobudovanie ešte určitú dobu počká.

Pharos Park. Zdroj: Pharos Park

Záver

Blízkosť letiska a obmedzenia, ktoré to spôsobuje, je podnetom pre diskusie o vhodnosti jeho umiestnenia, resp. o možnostiach jeho vymiestnenia z Bratislavy. Zatiaľ ide len o veľmi predbežnú víziu a debatu skôr akademickú. Jeden z názorov na možné umiestnenie bratislavského letiska však poskytuje už publikácia Urbanistický atlas Bratislavy, ktorú v roku 2016 vydal architekt Peter Žalman.

Podľa tejto vízie by sa nové letisko mohlo nachádzať v priestore medzi Sencom a Galantou, s dobrou dostupnosťou k železnici (ktorá má potenciál na transformáciu na vysoko-rýchlostnú trať), diaľnici D1 aj k výhľadovému predĺženiu rýchlostnej cesty R1. Letisko by bolo takto o čosi lepšie dostupné pre zvyšok Slovenska a uvoľnil by sa priestor pre transformáciu východných častí Bratislavy. Po dokončení prvej fázy diaľnice D4 sa totiž pravdepodobne ešte zvýši investičný potenciál pre development vnútri okruhu, ktorý sa prakticky stáva hranicou budúceho rozvoja mesta.

V tejto chvíli však možný pomer nákladov a výnosov ostáva pravdepodobne veľmi nejasný, resp. vychádza v neprospech vymiestnenia letiska. Druhým aspektom je náročnosť procesu, ktorý by si vyžadoval radikálne odlišné nastavenie fungovania priestorového, územného a strategického plánovania na úrovni mesta, kraja aj štátu. V situácii, kedy Bratislava nie je schopná pripraviť rýchle zmeny Územného plánu ani ovplyvniť plány v predmestských obciach, ktoré profitujú z jej neschopnosti, ide o skutočne nereálnu úvahu.

V horizonte desaťročí sa však situácia môže zmeniť. Bratislavský región sa čoraz intenzívnejšie metropolizuje, mesto je cieľom migrácie a jeho hospodársky význam rastie. Veľká metropola, ktorou sa Bratislava môže stať, bude potrebovať aj odvážnejšie kroky. Odstránenie browfieldov, ale aj presun dvoch problematicky umiestnených areálov – letiska a rafinérie Slovnaft – môže patriť k tým najdôležitejším.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.