Simona Schreinerová 14.07.2023 15:18

Konečne finálna podoba? Zmeny Prístavnej 1 pokračujú, zosmiešňujú Územný plán

Pôvodne malo ísť o ďalšie bizniscentrum v štvrti, ktorej dominovali najmä kancelárske budovy. Z nepríliš výraznej administratívy sa však krok po kroku stala bytovka, ktorá sa dnes blíži k dokončeniu. Azda žiaden projekt nebol toľkokrát menený ako Prístavná 1 - čo vyvoláva otázky o správnosti postupu aj o regulačných princípoch územného plánu.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vývoj plný zmien

Zámer na nároží Prístavnej a Plynárenskej ulice bol predstavený v roku 2017, keď bol podaný na posúdenie vplyvov na životné prostredie (EIA). Navrhovateľom bola spoločnosť RV Development 2 s.r.o., blízka aktivitám Ivana Kmotríka. Verejnosti aj úradom bol prezentovaný ako administratívna budova.

Projekt bol v EIA navrhnutý v dvoch variantoch realizácie. Vo variante A bol objekt navrhnutý v pôdorysnom tvare písmena Z. Pozostávať mal z dvoch vyšších častí s ôsmimi nadzemnými podlažiami, deviatym technickým podlažím a nižšou prepájacou časťou so šiestimi podlažiami. Variant B mal rovnaký pôdorys, tvorený ale byť nižšou päťpodlažnou časťou, vyššia časť mala byť dvanásťpodlažná. V ostatných bilanciách boli prakticky zhodné.

Ako optimálny variant bol v zámere vyhodnotený variant A. Iná možnosť vlastne ani nebola, pretože variant B nebol kvôli svojej výške v súlade s Územným plánom. Developer pôvodne predpokladal, že realizáciu rozbehne už v marci 2018 a ukončí v septembri 2019. Územné rozhodnutie však získala vtedy ešte Office Prístavná 1 až koncom roka 2018.

Verejnosť tak očakávala, že na pozemku vznikne jednoduchá, no súčasná administratívna budova od kancelárie AVK Architects. Výstavbe mala predchádzať asanácia časti objektu bývalých tlačiarní. Office Prístavná 1 sa ale nakoniec stal jedným z projektov, ktorý zasiahla situácia, spôsobená pandémiou koronavírusu COVID-19. Bizniscentrá začali strácať na atraktivite, kým byty si ju udržali, až zvyšovali. 

Naprekvapivo tak na začiatku roka 2021 prišla žiadosť o zmenu stavby pred dokončením, kedy sa mala časť kancelárskych priestorov zmeniť na „polyfunkčný mix, pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov“.  Základné proporcie plánovanej budovy by mali ostať zachované, zmenila sa architektúra, vnútorná dispozícia a čiastočne aj okolie. Na Prístavnej tak mala vzniknúť novostavba v tvare písmena Z s dvomi „vežami“ s ôsmimi a deviatimi nadzemnými podlažiami a centrálnou zníženou časťou so siedmimi. Názov sa skrátil na Prístavná 1.

Táto zmena však nebola jediná a v novembri 2021 investor získal od ružinovského stavebného úradu ďalší súhlas so zmenou stavby, spojenej so zmenou v jej užívaní. Po posledných úpravách bola časť kancelárskych priestorov v západnej časti objektu transformovaná na „ubytovacie zariadenie cestovného ruchu a priestory vybavenosti ubytovacieho zariadenia“. Spolu so zmenou funkcie prešla úpravou aj architektúra – namiesto pôvodných hladkých omietnutých fasád s typickými úzkymi oknami získal objekt charakter bytového domu s loggiami.

Z projektu sa vytratili prenajímateľné kancelárie a časť obchodných priestorov sa zadefinovala ako vybavenosť pre ubytovacie zariadenie. Navrhnuté boli lobby bar a recepcia, fitness, konferenčné priestory a kancelárie zariadenia. Ubytovacích buniek bolo navrhnutých 103. Zatiaľ posledné zmeny sa datujú do júna, pričom priniesli dispozičné aj funkné úpravy. 

Dnes je Prístavná 1 vo vysokom štádiu realizácie, kedy sa začína odhaľovať dokončená fasáda. Projekt je blízko k dokončeniu. Podľa oficiálnej stránky je kolaudácia plánovaná na posledný kvartál 2023. Podľa developera by malo by ísť o "moderné bývanie s funkčnými trendmi, ktoré prihliadajú na ekológiu, pohodlie a udržateľnosť". 

Projekt smeruje k dokončeniu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Obchádzanie územného plánu?

Projekt je okrem množstva zmien spojený aj s kontroverzným developerom. Ako bolo spomenuté, navrhovateľom projektu je spoločnosť RV Development 2, s.r.o., súvisiaca s aktivitami podnikateľa Ivana Kmotríka st. Jeho developerská firma Grafobal Group Development nepatrí k najväčším bratislavským developerom, má však za sebou viacero realizácií, ktoré možno označiť za kontroverzné.

K takým patrí Národný futbalový štadión, ktorý je doplnený o pridružené objekty kancelárskej budovy a rezidenčného komplexu, alebo vybudovanie račianskeho projektu Mercantino na mieste, kde pôvodne developer sľuboval park pre rezidentov susedného súboru Radničné námestie Rača. Tento veľkorysý zámer ustúpil vidine maximalizácie výnosov z pozemkov. Diskusie vyvolal aj veľký zámer Green Park v susedstve Sadu Janka Kráľa alebo obytný súbor na Vajnorskej. 

Nemožno sa preto čudovať, že úpravy projektu vyvolávajú otázky. Žiadosti o zmenu stavby pred dokončením sa týkali najmä zmeny funkčného využitia. Podobné funkčné úpravy sa niekedy využívajú ako spôsob, ktorým sa obchádza územnoplánovacia regulácia a záväzné stanoviská Magistrátu, ktoré sú v súčasnosti oproti minulosti prísnejšie.

Územný plán v lokalite predpisuje funkciu občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu. V praxi to znamená, že byty sa tu môžu stavať len v obmedzenej miere a primárne by malo ísť o vybavenosť. Prvá zmena stavby pred dokončením by ešte z tohto hľadiska bola v poriadku. Tá druhá je však už veľmi otázna. Prístavná 1 jeden z mnoha prípadov, kedy developeri navrhujú „garni hotely“, hoci v praxi ide o byty. Formálne sa ale nedá priamo povedať, že by došlo k porušovaniu pravidel. 

Je pravdou, že developer realizuje funkciu, po ktorej je najväčší dopyt, a to aj v danej oblasti. Uvedomuje si to aj mesto, ktoré pripravuje rozsiahlu urbanistickú štúdiu, ktorá by zmenila funkčnú reguláciu veľkého množstva plôch v okolí. Keďže je však Územný plán Hl. mesta SR Bratislavy mimoriadne (a zbytočne) zložitý, rovnako ako metodika zmien Územného plánu, celý proces zaberie roky. 

Pre investorov je tak schodnejšou cestou "pomôcť si" takýmto spôsobom - postupnými zmenami či definíciami, pri ktorých je síce každému jasné, o čo ide, ale zákonne sú v poriadku. Prístavná 1 sa tak transformuje na plnohodnotnú bytovku. Z pohľadu budúcnosti lokality to nie je vyslovene problém. Z procesného je to však nie celkom žiadúci precedens, kedy sa z územného plánu kvôli jeho prekombinovanosti a direktívnosti robí trhací kalendár. 

Dobrou správou je, že do budúcna by sa mohlo takéto správanie obmedziť. Podľa dostupných informácií sa totiž pripravuje zmena spôsobu územného plánovania, ktorej súčasťou bude koniec definícií funkcií v súčasnej podobe. Investori sa už nebudú musieť v takej miere zamýšľať nad podielmi a bilanciami jednotlivých foriem funkčného využitia. Mesto aj nové budovy sa tak stanú flexibilnejšími. 

Fotografie z 9.6.2023. Pozrite si výstavbu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.