Adrian Gubčo 23.01.2024 18:30

Od tlačiarne k polyfunkčnému domu. Prístavná 1 je pred dokončením, prináša bývanie do výrobnej zóny

Mlynské Nivy sa postupne menia na súčasnú štvrť s bývaním a kanceláriami. Ide o posun od výrobno-skladovej zóny, ktorej stopy ešte v lokalite ostávajú. Spoluformujú aj okolie najnovšieho dokončovaného projektu Prístavná 1, za ktorým stojí Grafobal Group Development. V tejto chvíli prebiehajú finálne úpravy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Mlynské Nivy si doteraz zachovávajú do istej miery zanedbaný, postindustriálny charakter. Hoci sa náplň štvrte mení, stále tu ostáva niekoľko výrobných areálov a podnikov. Patrili k nim aj Bratislavské tlačiarne, ktoré sa nachádzali v mohutnom objekte na nároží Plynárenskej a Prístavnej. Neskôr ich využívala firma Tabakoland Slovakia. Tá bola blízka podnikateľským aktivitám Ivana Kmotríka st.

Kmotrík sa venuje predovšetkým výrobe obalov, polygrafii či distribúcii tlače, cigariet a tabakového sortimentu, aktívny je však aj v developmente. Pod hlavičkou spoločnosti Grafobal Group Development zrealizoval v Bratislave niekoľko projektov. Vlajkovou loďou je komplex Národného futbalového štadióna, nový komerčný zámer sa však rozhodol vybudovať aj na mieste staršej tlačiarne.

Projekt bol prvýkrát predstavený v roku 2017, vtedy ešte v podobe kancelárskej budovy. Dlhšie povoľovanie a napokon vypuknutie pandémie však skrížili plány investora. Na začiatku roka 2021 prišla žiadosť o zmenu stavby pred dokončením, keď sa mala časť kancelárskych priestorov zmeniť na „polyfunkčný mix, pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov“. Odvtedy prešiel zámer ešte niekoľkými úpravami, na prelome rokov 2021 a 2022 však začal naozaj vznikať.

Dnes je Prístavná 1, ako sa projekt volá (pôvodne malo ísť o Office Prístavná 1), takmer dokončená. Fasády sú prakticky dohotovené, v okolí objektu prebiehajú sadové úpravy. Developer potvrdzuje, že stavebné práce sa pomaly končia – kolaudačný proces podľa neho už prebieha.

Na Prístavnej tak vznikol deväťpodlažný dom v tvare písmena Z, obsahujúci trvalé a prechodné bývanie, doplnené o vybavenosť. Namiesto kancelárií tu bolo umiestnené „ubytovacie zariadenie cestovného ruchu a priestory vybavenosti ubytovacieho zariadenia“. Navrhnuté boli lobby bar a recepcia, fitness, konferenčné priestory a kancelárie zariadenia. Funkčné úpravy podnietili aj zmenu výrazu stavby.

Kľúčovou funkciou však ostáva bývanie. Umiestnených by tu malo byť 70 bytov, 25 ateliérov a 103 ubytovacích jednotiek. Dané riešenie je dôsledkom obmedzení Územného plánu, inak však možno v podstate všetky jednotky považovať za byty. V projekte ich teda sú necelé dve stovky, pričom developer ako voľných deklaruje 81 bytov.

V projekte umiestnil rezidencie všetkých typov, od jednoizbových po štvorizbové. Najmenších jednotiek je aktuálne voľných 39, dvojizbových 11, trojizbových 21, štvorizbových 10. Klientov láka na dobrú polohu – údajne tesne pri Dunaji (avšak pri funkčnom nákladnom prístave) a neďaleko downtownu. Okrem toho ich vybavil vysokým štandardom, ku ktorému patrí podlahové vykurovanie, stropné chladenie, hliníkové okná, exteriérové žalúzie a na dvoch najvyšších podlažiach aj vyššími svetlými výškami.

Napriek tomu nedokázal zatiaľ presvedčiť dosť klientov. Aktuálny stav predaja súvisí s celkovou spoločensko-ekonomickou situáciou, napriek tomu sa ale postupne viaceré projekty postupne predávajú, najmä v luxusnejšom segmente. V tomto prípade sa ale zdá, že Prístavnej 1 veľmi ľudia neveria.

Ideálna nie je situácia ani v prípade predaja obchodných priestorov. Z deviatich je predaný jeden a druhý je rezervovaný. Je celkom možné, že sa v tom odráža zatiaľ slabo vnímaný status lokality. Prístavná 1 v tomto momente pôsobí ako biely slon uprostred ničoho.

Po architektonickej stránke pritom nejde o žiadnu tragédiu. Dom od kancelárie AVK Architects pôsobí súčasne a s ohľadom na očakávaný rozvoj okolia celkom patrične. Je na ňom do istej miery vidno, že pôvodne bol navrhovaný pre iný účel. Nedostatkom je úroveň prevedenia priľahlých verejných priestorov. Na chodníku pri projekte sa objavil asfalt, hoci napríklad Immocap na neďalekom The Mill použil omnoho atraktívnejšiu Bratislavskú dlažbu.

Odovzdane projektu klientom možno očakávať ešte v prvej polovici tohto roka. Dobudovaním Prístavnej 1 sa dokončí premena ďalšieho súčasného ostrovčeka, ktorý sa po čase prepojí s okolím prostredníctvom živej zástavby.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pôjde však o dlhšie trvajúci proces. Hoci sa už na Mlynských nivách dokončilo viacero projektov, ďalšie sú vo výstavbe a niekoľko sa ich plánuje, územie je také veľké, že bude trvať hlboko do 30-tych, možno aj do 40-tych rokov tohto storočia, kým bude ukončená transformácia hoci len západnej časti štvrte. Okrem výstavby budov je totiž dôležitý aj rozvoj vybavenosti a verejného priestoru, čo je v kompetencii samosprávy – a to trvá dlho.

Bratislava má víziu, ako sa majú Mlynské Nivy zmeniť. Mestská urbanistická štúdia definuje základné parametre rozvoja aj načrtáva hmotové riešenie územia. V okolí Prístavnej 1 vznikne kompaktná zástavba, no neďaleko bude centrum celej zóny s miestnymi akcentami. Vybudovať sa tu však má aj škola či verejný park.

Otázkou ostáva budúcnosť Zimného prístavu južne od projektu. Do budúcna sa ráta s jeho premenou na osobný prístav, čo by zároveň pravdepodobne otvorilo cestu pre výstavbu v jeho areáli. Naproti projektu Ivana Kmotríka by mohli byť domy, na druhej strane ale vznikne skutočný prístup k Dunaju.

To sa však stane za pomerne dlhú dobu a mnohých potenciálnych kupujúcich to pravdepodobne nepresvedčí. Dovtedy si musí Grafobal Group Development, ktorý má za sebou mnoho kontroverzií a škandálikov, nájsť iný spôsob, ako prilákať zákazníkov. Najlepšou (nie najjednoduchšou) cestou býva štandardne okrem kvalitných realizácií aj skvelá povesť developera. S tou však Grafobal Group – ktorého spriaznené subjekty problémy naďalej vyrábajú – rátať nemôže.

Fotografie z 12.1.2024. Pozrite si výstavbu Prístavnej 1 vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.