Adrian Gubčo 25.05.2022 17:27

Prvá výzva pre Alto Real Estate: Kedy sa rozbehne development pod NBS?

Alto Real Estate, nový hráč na bratislavskom trhu, ktorý vznikol odštiepením od Penta Real Estate, čelí prvej povoľovacej výzve. Jedným z projektov developera bude rozsiahla transformácia pozemkov medzi Slovanskou a Radlinského ulicou. Vzniknúť tu má kancelársky komplex Florian Offices spoločne s dvojicou bytových súborov. Jeden z nich však narazil na nesúhlas suseda – Národnej banky Slovenska.

Florian Offices. Zdroj: Sallut

Napriek súčasnému stavu ide o pomerne exponované územie v čoraz atraktívnejšej štvrti Blumentál. V minulosti malo ísť o miesto realizácie rozsiahlych plánov na vznik tzv. Priečnej osi, teda veľkorysého bulváru, ktorý by spojil Hlavnú stanicu s nábrežím Dunaja. To si vyžiadalo asanáciu väčšiny pôvodnej zástavby. Na jej mieste malo vzniknúť sídlisko Starohorská, experimentálny obytný súbor s výškovými budovami aj sústavou terás, ktoré mali nadväzovať na terasy Slovenského rozhlasu.

To sa ale nikdy nestalo a zlyhali aj pokusy o umiestnenie staromestskej radnice, alebo výškovej budovy, ktorú tu chcel vybudovať český developer Sekyra Group. Pôvodnú víziu v podstate narušilo aj umiestnenie centrály NBS. Konečne sa v roku 2017 začali objavovať informácie o akvizícii pozemkov zo strany firiem, blízkych developerovi Penta Real Estate. Ten sa k tomu veľmi otvorene nepriznával, postupne sa ale začali predstavy o budúcnosti územia konkretizovať. Dnes prakticky prázdne plochy sa premenia na mestotvornú polyfunkčnú zástavbu.

Vzniknúť by tu má až trojica samostatných projektov. Najvýraznejším z nich bude kancelárska budova Florian Offices, ktorá vznikne na ploche medzi Ulicou Imricha Karvaša, Radlinského a Školskou. Zo severu bude vymedzená menším námestím (piazzetou), ktoré ju bude oddeľovať od menšieho Polyfunkčného domu Slovanská, ktorý bude mať prevažne rozdenčnú funkciu. Medzi Školskou a Fazuľovou zas bude umiestnený Obytný súbor Fazuľová. Všetky objekty sa majú vyznačovať pomerne triezvou mierkou a urbanisticky nadviažu na charakter okolia.

Všetky zámery prešli v súvislosti so zmenami v Penta Real Estate do vlastníctva novej entity. V úrovni developmentu by sa to odraziť ale nemalo. Pôvodný investor chcel novú zástavbu spojiť s vysokou kvalitou architektúry, na čo nadväzuje aj nový developer. „Rezidenčnú časť pre nás od začiatku spracováva kancelária GutGut v spolupráci s JRKVC. Oba ateliéry sú do procesu intenzívne zapojené,“ hovorí Gabriel Tóth, mediálny zástupca Alto Real Estate. V prípade kancelárskeho objektu sa išlo ešte ďalej. „Výber ateliéru prebiehal cez architektonická súťaž, pričom koncept od VBA bol porotou vybraný ako najvhodnejší z pohľadu kvality samotného projektu, ale aj verejných priestorov,“ vysvetľuje Tóth.

Verejné priestory budú vo výraznej miere dotvárať zážitok z novej zástavby. Príkladom je zmieňovaná piazzeta, do ktorej bude orientovaná vybavenosť v parteri, alebo široký bulvárny chodník popri Ulici Imricha Karvaša. Ten nadviaže na nedávno zrekonštruovaný chodník pred budovou NBS s novou výsadbou. „Je našim zámerom pokračovať v stromoradí, pri tvorbe projektu zároveň pracujeme aj s bratislavským manuálom,“ sľubuje G. Tóth.

Veľkým priestranstvom bude nádvorie v rámci Obytného súboru Fazuľová, keďže táto časť developmentu je tvorená dvojicou líniových osempodlažných domov, tiahnúcich sa popri Školskej a Fazuľovej. Zvierať medzi sebou budú dvor, ktorý však nebude uzavretý. „Návrh je od začiatku koncipovaný tak, aby netvoril bariéry a umožňoval priepustnosť územia a pracoval s kvalitou mestského priestoru,“ popisuje hovorca developera. „Značná časť priestorov aj nádvorí je preto koncipovaná ako verejná. Druhou skupinou priestranstiev sú priestory poloverejné, ktoré budú pre verejnosť otvorené vo vyhradených časoch a doplnkovou plochou sú priestory privátne“. Myslené tým sú pravdepodobne plochy v dotyku s prípadnou vybavenosťou a privátne záhrady prízemných bytov.

Developer nanešťastie nezverejnil vizualizácie, keďže ešte nedotiahol finálny výzor objektov alebo bytov. Pri rezidenciách sa pracuje na ich dizajne. „Štandard projektu je jednou z vecí, ktorá sa dolaďuje. Určite však bude mať črty, ktorými bude charakteristický,“ naznačuje Tóth. Kažodpádne možno s ohľadom na lokalitu a zapojených architektov (JRKVC nedávno dokončil vysoko nadštandardný projekt Nová Dunajská, GutGut pripravuje premenu objektu bývalej Tlačiarne Svornosť) očakávať ich vysokú úroveň, vrátane cenovej.

Nová alej a opravený chodník pred NBS

V centre sa tak črtá vznik kvalitného projektu, ktorý vhodne zahustí lokalitu, prinesie sem v podstate žiadúce funkcie a prispeje k oživeniu štvrte. Takisto nadviaže na okolité priestranstvá a využitím nových pravidiel v ich tvorbe prispeje ku vzniku celistvej zóny s vysokou kvalitou verejného priestoru. Nateraz je už zbytočné špekulovať, či by tu nemohla byť iná, verejná funkcia. Nový súkromný projekt bude aj tak dobrou výplňou. 

Mohlo by sa tak zdať, že povoľovanie bude postupovať relatívne hladko. Všetky pripravované objekty už disponujú kladným záväzným stanoviskom a posunuli sa do územného konania. Obytný súbor Fazuľová dokonca získal aj územné rozhodnutie. Teraz sa však zdá, že situácia bude zložitejšia – voči rozhodnutiu prišli odvolania. Okrem skupiny občanov ho podala aj priamo Národná banka Slovenska.

Podľa zistenia Hospodárskych novín sa toto odvolanie týka plánovaného zjednosmernenia Slovanskej ulice. „Na ulici Slovanská, ktorá má byť budúcou výstavbou dotknutá, sa nachádzajú jediné a frekventované prístupy do bankového aj hospodárskeho dvora a garáží Národnej banky Slovenska,“ citujú noviny Janu Kováčovú, vedúcu Oddelenia komunikácie NBS. Predmetom preskúmania zo strany banky sú aj možné dopravné vplyvy a zvýšená možnosť kolízií. V prípade občanov ide o tradičné obavy zo zhoršenia možností pre parkovanie.

Konanie sa tak posúva na Okresný úrad, ktorý musí rozhodnúť o námietkach. Developer pritom postupoval sú súhlasom Magistrátu. Výsledkom bude ďalší odklad, čo sa prejaví na cenách bytov, ale aj na dátume odhalenia definitívnej podoby zámeru. „Odhalenie projektu plánujeme až po získaní potrebných povolení, presný čas preto nevieme v tejto chvíli špecifikovať,“ podotýka G. Tóth. V tom istom čase by sa mal spustiť aj predaj bytov. Tých je v Obytnom súbore Fazuľova naplánovaných 164 (plus 67 apartmánov), ďalších 60 (plus 13 apartmánov) bude v Polyfunkčnom dome Slovanská.

Známy tak nie je ani dátum výstavby. Pozitívnou správou aspoň je, že táto nebude etapizovaná a zbytočne zdĺhavá. „Uvedomujeme si, že každý stavebný zásah v živej štruktúre mesta je rušivý, preto je cieľom pri výstavbe developovať ucelené plochy a celý proces skrátiť na minimum,“ uzatvára Gabriel Tóth. Veľká plocha sa tak transformuje a vyplní naraz.

Koordinačná situácia Obytného súboru Fazuľova. Slovanská je vľavo. Zdroj: FP Solutions / Ministerstvo životného prostredia SR

Alto Real Estate v rámci oddelenia sa od Penta Real Estate prebralo okrem zámeru pod NBS aj rozostavaný Sky Park Tower a Sky Park Residence 4, ako aj dávno dokončený Digital Park. V týchto prípadoch nová entita nebola konfrontovaná so zbytočnými narušeniami, takže pre mladú firmu ide o novinku, nie však celkom neočakávanú. Povoľovacie procesy trvajú už neúmerne dlho a nie je vylúčené, že ešte dlho trvať aj budú.

Prísľub zlepšenia situácie prichádza až s novou stavebnou legislatívou, ktorá vstúpi do platnosti 1. apríla 2024. Spojená je ešte s otáznikom – ako bude fungovať vydávanie záväzných stanovísk (resp. kto ho bude vydávať). Veľké projekty však budú mať po schválení v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie viacmenej zelenú. Územné a stavebné konania, ktoré trvajú nezriedka dlhé roky, tým zaniknú a príprava stavieb sa mimoriadne zrýchli.

Prípad tohto developmentu to ale nebude. Developer bude musieť prejsť územnými konaniami a prípadnými odvolaniami aj pri ďalších častiach premeny územia, odvolacími konaniami a následne aj stavebnými konaniami. Medzičasom sa môže zmeniť vedenie mestskej časti, spojené s personálnymi zmenami a zase ďalšími odsunmi. Alto Real Estate síce disponuje skúseným tímom, aj tak ale pôjde o skúšku ohňom.

Je to škoda, lebo transformácia takýchto pozemkov a nahradenie nevzhľadnej prázdnej plochy (okolo ktorej často prechádzajú aj turisti v červených vláčikoch) kvalitnou súdobou architektúrou by malo byť v najvyššom záujme mesta alebo mestskej časti. Nanešťastie, predstava husto zastavaného mesta je očividne strašiakom aj pre ľudí, ktorí v takom meste žijú a plne využívajú s tým spojené benefity. Výsledkom je hanba mesta a lokalita, ktorá sa ani zďaleka nepribližuje svojmu plnému potenciálu pre vznik lepšieho prostredia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.