Adrian Gubčo 09.10.2024 16:15

Nová veža v centre. Pod Národnou bankou vznikne výškový akcent, dotvorí prestížny projekt

V centrálnej časti Bratislavy sa míňajú posledné voľné priestory pre výstavbu. Popri plochách na nábreží či downtowne, kde však už rastú alebo sa pripravujú viaceré projekty, zostáva jedným z najväčších dosiaľ nezastavaných priestorov územie medzi Slovanskou a Radlinského ulicou v susedstve Národnej banky Slovenska. Svoje zámery tu postupne rozvíja Alto Real Estate, ktoré chce meniť Územný plán.

Zdroj: Skyscrapercity.com

Územie medzi ulicami Slovanská, Fazuľová, Radlinského a Imricha Karvaša bolo kedysi vyplnené nízkou zástavbou domov predmestského charakteru. Lokalita bola totiž súčasťou predmestia Blumentál, obývanej vinohradníkmi a prevažne nižšími sociálnymi vrstvami, ktoré dochádzali do práce do centra Bratislavy. V druhej polovici 20. storočia musela štvrť ustúpiť plánom na rozvoj veľkorysej mestskej zástavby vrátane experimentálneho sídliska s výškovými budovami.

Z týchto plánov zostali viac-menej len prázdne, nezastavané plochy. V susedstve lokality vznikla výšková budova Národnej banky Slovenska, development na prázdnych plochách sa však dlho nerozbiehal. Pôvodný vlastník Sekyra Group pozemky odpredal, po čase sa ukázalo, že stavať tu plánuje Penta Real Estate. Po rozdelení spoločnosti a vzniku firmy Alto Real Estate zámery prevzal nový hráč.

Vzniknúť tu mali tri projekty. Najväčší bol Obytný súbor Fazuľová medzi Školskou a Fazuľovou, ktorý navrhla kancelária GutGut a mal obsahovať prakticky výlučne rezidenčnú funkciu. Priamo pod NBS bol umiestnený Polyfunkčný dom Slovanská s prevažujúcou rezidenčnou funkciou. Architektom bol ďalší známy ateliér JRKVC.

Napokon tretím a do istej miery najvýraznejším zámerom bola kancelárska budova Florian Offices. Umiestnená mala byť priamo na nároží Ul. Imricha Karvaša a Radlinského, od Polyfunkčného domu Slovanská by ju oddeľovalo menšie námestíčko. Developer pri jej návrhu spolupracoval s nemeckou kanceláriou Vietzke&Borstelmann.

Pôvodný koncept developer neskôr upravil. Rezidenčné objekty zaobalil pod jeden názov Florian Residence a fasády nechal prepracovať prestížnej holandskej kancelárii Benthem Crouwel Architects. V priebehu roka 2023 rozbehol výstavbu prvého z domov (Polyfunkčného domu Slovanská), kde dnes už rastú prvé nadzemné podlažia. Druhý projekt čaká na realizáciu v dohľadnej dobe.

Úplne iný osud ale čaká administratívnu budovu. S ohľadom na aktuálnu situáciu na kancelárskom trhu sa Alto rozhodlo pre zmenu funkcie na rezidencie. Ide o pomerne logické rozhodnutie, keďže ide o atraktívnu lokalitu pre bývanie v populárnej štvrti s výbornou dostupnosťou do centra mesta. Naostatok, možností pre bývanie novostavbe v historickej časti Bratislavy bude s rokmi skôr ubúdať.

V priebehu roka 2023 tak developer oznámil začiatok prác na Urbanistickej štúdii zóny Florián. Jej predmetom je zmena funkcie z občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu na územie bývania a občianskej vybavenosti. To by umožňovalo vyváženejšiu kombináciu oboch funkcií s dôrazom na bývanie. Štúdiu spracoval AUREX v dvoch variantoch, pričom jeden z variantov rátal s intenzívnejším využitím.

Dnes je táto štúdia dokončená a črtať sa začína perspektíva budúceho využitia územia. Ako vyplýva z odhalených materiálov, v lokalite by teoreticky mohol vzniknúť objekt, tvorený nižšou podnožou s ôsmimi podlažiami a akcentom na rohu Ul. Imricha Karvaša a Radlinského, ktorý by mohol mať 16 podlaží a výšku 55 metrov. Kým nižšia časť by nadväzovala na Florian Residence, vyššia by bola nižším pendantom Stavebnej fakulty STU.

V rámci objektu by mohla vzniknúť približne stovka bytov, 2,9-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov a vyše 300 metrov štvorcových obchodov. Daným riešením by mohol popri Školskej vzniknúť akýsi vnútroblok, resp. otvorená plocha, ktorá by mala pravdepodobne zelenú úpravu a rozšírila predtým menšie námestíčko pri Florian Residence. Vjazd do podzemnej garáže by bol zo Školskej.

V tomto momente je ešte priskoro hovoriť o architektúre a definitívna nemusí byť ani hmota. V každom prípade, je celkom možné, že exponovaná lokalita neďaleko blumentálskeho kostola dostane novú budovu, ktorá bude svojou výškou odrážať viaceré lokálne dominanty. Urbanistickú štúdiu je potrebné dorokovať a schváliť, aby sa mohla stať podkladom pre zmenu Územného plánu.

Možná budúca situácia. Zdroj: Skyscrapercity.com

Kedy sa stane zámer realitou, nie je v tomto momente možné s určitosťou povedať. Procesy zmien územnoplánovacej regulácie sú do istej miery nevyspytateľné aj napriek existujúcim zákonným procesom a lehotám. V praxi to môže byť niekoľko rokov, kým sa otvorí cesta k samotnému povoľovaniu projektu. Optimisticky bude dokončený do konca tohto desaťročia.

Za predpokladu, že bude komplex na vysokej architektonickej úrovni – a zatiaľ nie je dôvod predpokladať, že by to tak byť nemalo – mohlo by ísť o ideálne dotvorenie územia. Ulica Imricha Karvaša je relikt v minulosti plánovanej Priečnej osi, veľkorysej mestskej triedy, ktorá mala prepojiť Hlavnú stanicu s nábrežím. V praxi sa z nej vybudoval len krátky úsek, dotvorený významnými verejnými budovami (ministerstvami, univerzitou, rozhlasom, NBS) a električkovou traťou. Akcent v podobe výškovej budovy by odkázal na jej význam.

Spoločne so vznikom nového projektu by zároveň malo v lokalite pribudnúť niekoľko nájomných bytov. Keďže investor žiada o zmenu Územného plánu, musí mestu odkázať určitú nadhodnotu. V tomto prípade by mohlo ísť o približne dva alebo tri byty. Nie je to veľa, s ohľadom na lokalitu či očakávaný štandard projektu by ale mohli poslúžiť mestu, pokiaľ bude napríklad chcieť nalákať zahraničných expertov na prácu pre Bratislavu.

Mozaiku funkcií dotvorí aj občianska vybavenosť v podobe kancelárií butikového charakteru alebo obchodov. Pridajú sa k službám v prvej časti Florian Residence, čím získa Ulica I. Karvaša aspoň čiastočne aktívny parter. Verejné priestory majú vychádzať z mestského Manuálu verejných priestorov vrátane použitia Bratislavskej dlažby, čím sa rozšíri celistvá zóna s jej využitím.

Projekt dotvorí jednu z posledných neurbanizovaných zón v centrálnej časti Bratislavy. Po jeho dokončení – a dobudovaní ostatných developmentov vo vnútornom meste – sa slovenská metropola priblíži k vízii veľmi kompaktného mesta krátkych vzdialeností. Štvrť Blumentál je už dnes dobre vybavenou a veľmi populárnou. Dotvorenie „čiernej diery“ v susedstve NBS bude do istej miery bodkou za výraznejším stavebným rozvojom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.